河北廊坊大学城项目市场定位与发展策划报告

廊坊：中国第一座大学城被地产围城廊坊：中国第一座大学城陷生源危机15年前，东方大学城的“总设计师”刘志毅把这座“城”的成长期设定为15年，他冀望用15年的时间将这里建设成拥有2万亩面积，10万大学生和常住人口15万。

而如今东方大学城只剩7所院校。

大学城二期昔日的教职工宿舍，如今已经成为新的别墅区。

中国第一座大学城，在经历过曾经的“疯狂”后，难掩衰竭之相。

这座被视为全国成功典范的大学城，如今还是走上了“靠房发展”的老路。

最早的外迁曾一度随校外迁的北京联合大学周老师回忆15年前那场外迁时，用了“一拍即合”来形容。

“当时高校扩招力度非常大，很多高校都面临着教室不够用的情况，特别是像我们北京联合大学、海淀走读大学（现已更名为：北京城市学院）这样的学校，在城市里的校园空间比较小，所以学校当时也是比较发愁。

刚好有东方大学城这样一个地方，可以为我们提供教室和班车，河北、北京两地也都支持，所以学校很快就决定了入驻东方大学城。

”周老师说。

彼时，廊坊市政府显然是看到了市场的需求。

东方大学城方案的最初提出者刘志毅在接受媒体采访时曾表示，在东方大学城的规划方案递交到廊坊市政府后，急于招商引资的廊坊市，派出了时任廊坊市常务副市长刘学库带队，廊坊经济开发区、教育局、土地局等重要部门的一把手共同组成的接洽团队，第一时间与开发商北京外企服务总公司接洽。

在这位副市长的主持下，优惠条件当场谈妥，土地5.5万元一亩，是当时市场价的六分之一。

有市场的需求，有市长的支持，东方大学城问世。

1999年10月，东方大学城奠基，这一年也被中国教育界称为“高考扩招元年”。

次年9月，北京服装学院、北京城市学院、北京联合大学、北京二十五中学等北京院校成为东方大学城的首批入驻者。

2003年的“非典”成为大学城又一个时代开启的标志，周老师表示，正是“非典”时体现出的管理不便，让远程办学的矛盾集中爆发，才开始引起了学校的反思。

“其实有很多不便的因素，比如老师每天要在两个校区之间流动，老师很累，学校排课也费劲，关键是学生基本见不到自己的老师，老师上完课就走，这对教学很不力。

大学城项目定位及产品建议策划报告与之前所提策划报告有所不同的是，本报告的主旨是嘉汇公司基于对弘晟公司所开发的大学城项目的理解，在经过充分的市场调研后而作出的相关分析和切实可行的操作方案。

第一部分项目分析一、项目概况该项目位于呼和浩特，本基地原为罗家营村，东西362.57M，南北822.3M-936.6M2，基本呈长方形，地势平坦。

规划总用地面积为：333849.81 M2，地上总建筑面积：460600 M2，地下总建筑面积：90000 M2，用地性质为：住宅用地。

本基地由以下几部分组成：11F小高层住宅，6F普通住宅，公共服务设施，沿街的商业。

二、大学城区域房地产市场认知1、大学城初具规模大学城作为呼市政府在城市东部重点打造的项目，目前已初步形成规模，目前已有六所大学，3万余师生入驻，各项配套设施逐步完善。

未来规划在2—3年内达到10万师生的规模。

2、大学城区域在售楼盘较少仅有两家。

其中一家为纯商业项目大商汇（已交付使用），主要以呼市和周边地区投资客户为主。

另一家为住宅项目学府嘉苑（位于110国道南侧，9栋多层，未知原因处于停工状态）。

3、住宅房地产尚处于启动期由于市政配套和生活配套有待完善的原因，大学城周边房地产开发尚处于启动期。

本项目因其位置和规模因素，在大学城区域具有标杆作用。

4、对外围消费者的吸纳能力有待提高随着大学城规模的不断扩大，市场普遍对大学城区域前景看好。

大学城周边的住宅对外围消费者的吸纳能力是大盘开发成功的关键。

三、项目SWOT分析优势：规模优势—46万平米规模的品质大盘，具有规模优势良好通达性—紧邻110国道与呼包高速，区位交通通达性良好人文氛围—大学城区域高知群体赋予项目丰厚的人文氛围提前团购—大学城教师团购为项目在一定程度解决前期开发资金流劣势：市政、生活配套—城郊区域，市政配套与生活配套尚不成熟。

城市交通系统有待完善，娱乐和休闲设施缺乏。

片区认知度—大学城片区在市场的居住形象和口碑有待建立。

最新整理廊坊市场调研专题报告三步行街的商家经营较为活跃外，其他商圈经营状况较为平稳。

其中，明珠商圈因为地理位置优越，客流量大，租金价格也是三个商圈中最高的。

但是，商圈内的餐饮和娱乐功能较差，主要以服装和饰品为主要销售类别，主力消费人群为中青年和个性化消费人群。

朝阳商圈是一个新兴商圈，紧邻廊坊市经济开发区。

商圈内的餐饮和娱乐功能较全面，服装和饰品品牌档次较高，但租金价格比明珠商圈低。

主力消费人群以年轻时尚人群为主。

第二步行街和第三步行街的商家经营较为活跃，而其他商圈经营状况较为平稳。

步行街商圈以餐饮、休闲娱乐为主要功能，生活配套型购物和儿童教育为辅助功能，租金价格在三个商圈中最低。

但是，由于距离市中心较远，客流量相对较低。

以上是对廊坊市商业现状的市场调研报告，调研结果显示，明珠商圈、朝阳商圈和步行街商圈是廊坊市现有的三个主要商圈。

每个商圈都有其特点和优势，商家可以根据自身情况和目标客户选择适合自己的商圈。

明珠广场是廊坊市一家历史悠久的商场，开业于1997年，总建筑面积为7万平方米，共有5层楼。

作为中高档定位的商场，其品牌档次在廊坊市当地属于最高档次之一，受到市场中高端消费群体的青睐。

明珠广场拥有明珠超市、明珠百货商场、明珠影院等业态，形成了一个购物娱乐综合体，具有良好的市场消费占有率和集客能力。

明珠广场的品类及代表性品牌种类繁多，包括羽绒服、钟表、化妆品、香水、黄金珠宝、翡翠首饰等。

其中，羽绒服品牌有波司登、艾莱依、雅鹿、鸭鸭、雪中飞、红豆、龙达飞、千仞岗、鸭宝宝等；钟表品牌有GUESS、梅花、XXX、RADO、依波、XXX、爱其华、绿琴、英纳格、罗马、天王、天梭、西铁城、依宝路、XXX、宝路华、TISSOT等；黄金珠宝品牌有明牌、梦金园六福、XXX、周大生、今象、XXX、千禧之星、金至尊、IDO、XXX得、XXX、XXX、汉唐宗宗、XXX饰、XXX、XXX、鑫欣梦达、和田缘、菜百首饰等；化妆品香水品牌有妮维雅、旁氏、嘉媚乐、理肤泉、欧诗漫、羽西、悠莱、泊美、自然堂、ZA、XXX、XXX、汇美舍、XXX、梦妆、OLAY、晋莱娜、KOSE、XXX、XXX、H2O、薇姿、兰芝、XXX、XXX等。

大学城建设与发展研究（开题报告）1背景1.1 大学扩招压力，高校空间拓展的要求国家政府提出“科教兴国”的发展战略以来，围绕大学和高等教育的话题一直为社会所关心，“教育产业化”、“大学扩招”、“学院升级”等社会现象说明社会对高等教育的需求在日益增大，国家和地方政府也在有意识的扶持和发展以大学为载体的高等教育。

高等教育规模的扩大面临的必然是高校教学和用地资源的紧张，尤其是用地和空间的局限更成为高校扩招一道难以逾越的门槛。

为推动高等学校的发展，高校本身需要寻求新的发展空间。

1999年，中山大学首次大规模扩招，为学校的后勤服务带来了巨大的压力，当年是中山大学历史上招收走读学生唯一学年。

翌年，中山大学在珠海建立分校，当年入学新生全进驻珠海，基本上解决了学校的用地和后勤服务紧张的问题。

在中山大学进驻带来的巨大影响下，珠海开始珠海大学城的建设，通过吸引外地大学设立分校的办法构筑珠海大学城。

1.2 国际上以大学为核心或母体的产业园区的兴起(硅谷、剑桥、筑波、新竹、中关村)21世纪新经济是信息经济，提起信息经济的典范自然而然论及硅谷，而提起硅谷则不得不提斯坦福大学。

一所成功的大学能够带动一个地区甚至一个国家的发展，大学周边产业区的经济波动足以引起世界的震动。

世界各地的政府、企业、高校纷纷对高校与产业界的联系予以高度的关注。

创建以大学为纽带的产业园区成为许多国家和地区推动地区发展的重要战略举措，其中大量的成功例子更刺激了后来者的追随。

日本的筑波科学城（增补说明资料）台湾的新竹工业园2大学城在我国的规划建设热潮表1国内大学城规划建设统计表大学城名称所在城区用地规模km2上海大学城上海杨浦区,分西园东园北园核心区4.12广州大学城番禺区新造镇小谷围岛及南部对岸地区20福建大学城福州地区闽侯县上街镇10浙江高校园区滨江、下沙、小和山16深圳大学城深圳南山区10余珠海大学园区广东珠海 3.4东莞大学科技城广东东莞50湖南长沙大学城湖南长沙岳麓山地区44东方(华北)大学城河北廊坊经济技术开发区 6.7天津生态高教园区天津市大港区20.7郑州大学城郑州邙山区20上海松江大学城上海松江 3西部大学城陕西省西安市城郊 4仙林大学城南京仙西 4.7无锡大学城无锡滨湖区10根据张勇强《对“大学城”建设热潮的思考》增补更新表2 科技部、教育部首批认定的清华大学科技园等22个“国家大学科技园”各地已提出的大学城项目，大体上可作以下分类：（1）按行为主体分：·地方政府（或高教主管部门）行为主导型，如深圳、东莞·地方政府与大学行为互动型，如珠海、从化（华南大学城）·企业行为主导型，如华北大学城、上海松江大学城（2）按目的分：·提升城市地位，如深圳·促进城市产业升级，如东莞·带动区域开发，如珠海、温州·满足大学扩招与后勤市场化的需要，如北京的华北大学城、上海的松江大学城（3）按客户分：·本地原有大学的空间整合（如上海杨浦大学城）·本地原有大学的空间扩展（多分校形式）及新校·引进外地大学，如深圳、东莞、珠海等——李立勋相关研究报告3大学城的研究——基于规划建设实践的探讨在大学城规划建设的热潮下，规划工作者在实践的基础上对大学城的规划和开发等方面做了一定的研究，主要包括以下方面：3.1 大学城的规划建设导向●教育发展导向——大学城的发展目的在于提高教育的水平，为社会培养人才●大学发展导向——为大学的发展提供广阔的空间、加强大学与社会的联系●城市发展导向——区域和城市竞争的加剧，大学和高等教育重新成为地方政府重视的领域，大学城建设成为其中载体，部分城市希望利用大学城的建设带动卫星城、新城的发展●产业发展导向——促进大学与产业界的联系，增强大学的孵化功能，利用大学和周边产业的互动推动大学和周边区域产业的共同发展。

中国首个大学城举债扩建10年留下逾20亿元债务核心提示：中国首个大学城廊坊大学城经过10年的举债扩张，资金链断裂，身后留下了超20亿元的债务，这只是中国高校一轮轮扩张的缩影，其疯狂与无序让人反思。

高尔夫别墅的广告。

凯旋门，中学校长刘志毅为中国第一个大学城设计的城门。

红网6月24日报道从1999年高考大扩招开始，中国许多大学仿佛一夜成为企业。

扩招——举债扩建——再扩招还债，成为普遍的运转逻辑。

大学城也突然成为一门中国特色的时髦生意，在地方政府经营城市的思路下成为拉动城市经济的“新项目”。

然而，经过十年疯狂建设后，当这个“产业”里，高校资源的供给曲线一路向上时，需求曲线却从2008年起掉头向下，至今三年里高考生已减少100万。

“产业”的拐点正在出现。

而真正的考验是，有形之手与无形之手依然搅在一起的高校“产业”里，竞争的失败者们能否退出？谁来为他们的巨额债务埋单？大学城和独立学院，是这场“产业化”运动的两种典型产品，本报记者调查了最近发生的上海财经大学独立学院停办事件和第一个大学城的生死轮回，以为十年之记。

我们呼唤并期待，让大学的归大学，企业的归企业。

■ 在地方政府的鼎力相助下，一个中学校长的突发奇想变成现实，中国持续至今的大学城热由此发酵。

■ 十年后，大学城中，预想的十万学生只有三成，城里只剩一群讨债的人和卖疯了的高尔夫别墅。

■ 这时候，全国已有50多个大学城。

中学校长开启大学城时代“一条街，两边是商铺，那叫大排档；如果两边都是大学，那就叫大学城。

”中学校长刘志毅没有想到，十多年前他的一次突发奇想，竟然开启了中国教育的一个新时代——“城”时代。

那是1998年5月的一天，48岁的刘志毅接到一个电话，是北京市东城区教育工会主席张忠华打来的：“有位归国华侨想向你请教问题，你去不去？”这位华侨名叫爱新觉罗·显琦，是清末八大亲王之一的肃亲王善耆之女，彼时在廊坊办了个爱心日语培训学校，经营一直不好，便想向时任北京二十五中校长的刘志毅请教。

一、廊坊“大学城”经济发展历程（一）大学城建设前廊坊的经济。

廊坊总面积6，429平方千米，大学城建成以前人口约为360万人，GDP总值为310亿元，第一、第二、第三产业的比重分别为20%、52%、33%。

当地经济发展较为落后，总产值较低，主要依靠第二产业的带动，其中印刷产业是廊坊市的支柱产业，廊坊也因此有着“印刷之乡”的称号。

（二）大学城建设期廊坊的发展1、建设期房地产相关产业蓬勃发展。

东方大学城总计占地面积为180万平方米，建筑数量为200栋，教学楼的数量为32栋，学生宿舍为65栋，除此之外还有体育馆、文化宫等其他建筑。

房地产对于经济增长的带动作用十分显著，修建占地面积广、建筑数量多的大学城势必会带来当地经济发展的小高峰。

房地产后向关联企业及房地产上游产业。

后向关联是指一产业通过需求连续与其他产业部门发生的关联，房地产业对于后向关联产业主要产生的是需求拉动作用，直接拉动称为后向直接关联，直接和间接共同拉动称为后向完全关联。

首先房地产行业对于混凝土、钢筋等建材产业的联系就是起到了需求拉动作用，推动了当地相关工厂的发展。

其次当地农民工提供了工作机会，劳动力就业率上涨，收入增加；最后负责承建的建筑商赚取了利润，有利于增加当地的税收，大学城的修建也有利于吸收投资。

2、大学生入住推升当地消费需求。

大学城修建之前，当地发展相对较为落后。

大学城修建完成后，吸引了五万大学生的入住。

大学城的规划实质上发挥了扩大消费市场的作用，为第三产业的发展和完善创造了条件，其规划对周边区域的经济增长也发挥着刺激拉动的作用，为规划区域的居民提供了大量的商机。

大量大学生的入驻扩大了当地的消费需求，对其周边的经济起了带动作用，为了满足大学生的消费需求，临近区域形成了商业区，其中包括餐饮、服装、电影院等娱乐设施，增加了当地的供给，第三产业得到了迅速地发展。

二、廊坊城市发展亟待转型升级（一）大学城完工后房地产红利渐微。

房地产开发是经济发展的支柱产业，大学城完工后，对于房地产行业的需求骤然减少，因此，房地产也难以带动相关产业的继续发展，一般情况下，仅有后续的维修等微薄利润。