香港房地产投资信托基金守则

房地产投资信托基金的分类房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，它允许投资者通过购买股票的方式投资于房地产市场。

REITs通常由一家公司管理，该公司拥有和经营不动产，如商业物业、住宅物业、医疗保健设施和酒店等。

REITs的收益主要来自于租金、房地产销售和资本增值。

根据不同的投资策略和资产类型，REITs可以分为以下几类：1.股票型REITs股票型REITs是最常见的REITs类型，它们投资于商业物业、住宅物业和其他房地产项目。

这些REITs通常通过租金和房地产销售获得收益，并将其分配给股东。

股票型REITs的股票可以在证券交易所上市交易。

2.抵押贷款型REITs抵押贷款型REITs投资于房地产抵押贷款，它们通过向借款人提供贷款来获得收益。

这些REITs通常通过收取利息和抵押贷款的抵押品来获得收益，并将其分配给股东。

抵押贷款型REITs的股票也可以在证券交易所上市交易。

3.混合型REITs混合型REITs是同时投资于股票型和抵押贷款型REITs的REITs。

这些REITs通常通过租金、房地产销售、抵押贷款和资本增值来获得收益，并将其分配给股东。

混合型REITs的股票也可以在证券交易所上市交易。

4.专业型REITs专业型REITs投资于特定类型的房地产，如医疗保健设施、酒店、仓储设施和工业物业等。

这些REITs通常通过租金和房地产销售获得收益，并将其分配给股东。

专业型REITs的股票也可以在证券交易所上市交易。

REITs是一种投资房地产市场的有效方式，它们提供了多种投资策略和资产类型，以满足不同投资者的需求。

投资者应该根据自己的投资目标和风险承受能力选择适合自己的REITs。

详解房地产投资信托基金作者：付鹏来源：《大众理财顾问》2015年第04期经过一系列的尝试与探索，REITs想要在我国实现长足发展，仍面对一些挑战。

目前，REITs在我国尚处于培育期，对于未来的发展，一条至关重要的法理是，顶层制度的建立将是发展的根本。

日前，住房城乡建设部印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出要积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

文件指出：“REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。

通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。

积极鼓励投资REITs产品。

各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开。

”1 ;两大运作模式究竟什么是REITs？其实，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式，需要基础资产未来有持续稳定的现金流，因此REITs标的物业通常为写字楼、商场等商业地产。

从发起方式上看，REITs有两种模式，一种是投资管理机构通过向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于地产物业，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者分配红利;另一种是原物业持有人将旗下物业资产打包成证券化产品设立专业的REITs ，并以其未来的现金流作为标的物，将其均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

REITs运作流程如图所示。

2 ;四种分类方式根据组织形式，REITs分为公司型和契约型两种。

公司型REITs以《公司法》为依据，具有独立的法人资格，通过发行股份筹集资金，自主进行基金的运作。

契约型REITs则以信托契约为依据，通过发行受益凭证筹集资金，基金管理人受托对房地产进行投资管理。

房地产投资信托基金的分类
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，REITs）是一种以房地产为基础的投资信托基金，其主要投资对象为房地产相关资产，包括商业地产、住宅地产、工业地产等。

根据投资策略和运作方式的不同，房地产投资信托基金可以分为以下几类：
1.股票型REITs
股票型REITs主要投资于上市公司的股票，这些公司主要从事房地产开发、管理、租赁等业务。

股票型REITs的收益主要来自于股票的价格变动和公司分红，与实际房地产租赁收益无关。

2.贷款型REITs
贷款型REITs主要投资于房地产相关的贷款，包括商业贷款、住房贷款等。

贷款型REITs的收益主要来自于贷款的利息收入。

3.混合型REITs
混合型REITs既可以投资于股票，也可以投资于贷款。

混合型REITs的收益来源较为多元化，既包括股票价格变动和分红，也包括贷款的利息收入。

4.房地产直接投资型REITs
房地产直接投资型REITs主要投资于实际的房地产项目，包括商业地产、住宅地
产、工业地产等。

房地产直接投资型REITs的收益主要来自于房地产租赁收益和房地产价格的变动。

5.房地产抵押贷款型REITs
房地产抵押贷款型REITs主要投资于抵押贷款，这些贷款是以房地产为抵押物的。

房地产抵押贷款型REITs的收益主要来自于贷款的利息收入。

总之，房地产投资信托基金的分类主要根据其投资策略和运作方式的不同来划分，投资者可以根据自己的需求和风险承受能力选择适合自己的REITs。

房地产投资信托基金通过REITs融资的优势REITs国际运行模式的比较房地产投资信托进展意义我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。

房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。

REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。

第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。

第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

我国建立REITs的进展政策建议1、加快有关政策与法律法规制定2、加快房地产信托专门人才的培养4、建立信托企业信用制度房地产信托的定义房地产信托的进展房地产信托的性质房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：房地产信托的基本条件资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。

房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：房地产信托的种类根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：房地产信托的运作流程房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。

这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

房地产信托投资基金房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

目录概述REITs的起源和发展REITs在我国发展现状实质及意义REITs的主要特点REITs的投资价值全球范围REITs的收益比较概述REITs的起源和发展REITs在我国发展现状实质及意义REITs的主要特点REITs的投资价值全球范围REITs的收益比较概述REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

REITs的起源和发展REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。

正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs 也是为了逃避管制而生。

随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。

目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

以刚刚在香港上市的领汇REITs 为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费);租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。

房地产投资信托基金是什么在实际生活中，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。

例如，信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。

那么关于信托基金的内容在看完下面的文章后，对此类问题一定会有所了解。

接下来就是由我带来房地产投资信托基金是什么的有关知识，以供大家参考借鉴。

一、房地产投资信托基金是什么房地产信托投资基金指的是房地产的证券化，房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

二、房地产投资信托基金发展意义中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。

房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。

房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。

因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。

从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。

房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。

三、什么是房地产投资信托基金房地产投资信托基金房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

一、引言目前,我国基础设施领域正在从“增量开发+粗放发展”向“存量运营+长效机制”方向转变，从最近出台的一系列文件可以看出，鼓励公众投资基础设施领域不动产投资信托市场已经成了政策导向。

基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“REITs”）起源于20世纪60年代的美国，其核心特点是：底层资产以成熟不动产为主，收入来源以租金为主，强制分红比例，遵循税收中性原则。

上述特点决定了它不仅可以吸引社会资本进入不动产领域，增加存量资产流动性，而且拥有比其他金融产品更高的收益率（根据NAREIT 的数据，权益型REITs 的绝对收益优于标普500指数）和更低的投资风险（根据NAREIT 的数据，1989-2018年权益型REITs 指数收益率与三大股票之收益率的相关性系数均低于0.6）。

根据Bloomberg 的数据，美国仍是持有REITs 产品数量最多的国家，相比之下，国内REITs 不仅起步晚（2005年越秀在中国香港地区上市），在产品属性、与不动产价格关系、法律法规、资产配置功能方面均存在认知不清，且我国租金收益率偏低，如何将优质底层资产更好地分享给广大投资者，给其带来更多利益，引发了各方热议。

本文主要聚焦于公募REITs 的税收制度安排。

很多人提出来中国REITs 应该参照国外做法给予税收优惠，降低重复征税和土地增值税带来的巨额融资成本。

其实，我国关于REITs 税收改制的声音一直存在，过去许多文章对于中信启航计划进行过深入剖析，虽然该计划作为成功的典范被后续许多机构作为模仿的对象，但其本质仍为“类REITs”，存在标准化程序低带来的问题，而且采用私募基金还会导致投资者准入门槛高、资金流动性差的问题，而我国目前主推的公募REITs 投资属性更强，如果能严格遵守税收中性原则，给予额外税收优惠，实现标准化的税收法律制度构建，能大大减少交易成本，增加分红率，可以有效促进公募REITs 的推广。

二、案例分析根据NAREIT 的数据，至今全球已有40个国家和地区推出了REITs，其中比较领先的有中国香港地区、新加坡、日本和美国，前二者采用信托模式，后二者采用公司模式。