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二、多选36、在有关国际投资协定中，“投资”定义通常包括（）。
A以资产为基础的投资定义B．以标的物为基础的投资定义C．以企业为基础的定义D．以所有者权益为基础的定义E．以交易为基础的定义37、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的A．权益B．当事者C．房地产商品D．房地产交易需求E．交易组织机构38、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。
这里的资源包括了（）等诸方面。
A．城市基础设施B．高新技术C．城市公用配套设施D．资金E．专业人员经验39、市场调查的内容包括（）调查等。
A．国内外市场环境B．土地使用情况C．技术发展D．消费者E．市场营销因素40、对于房地产开发投资活动来说，（）等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素。
A．土地费用B．固定资产折旧费C．建造成本D．销出租收入E．税金利润41、房地产开发项目经济评价中的动态盈利指标包括（）等。
A．成本收益率B．投资收益率C．现金回报率D．财务内部收益率E．财务净现值42、现金流量法对于（）等类型的开发项目评估尤其有效。
A．一栋高层写字楼B．居住小区综合开发项目C．商业区开发项目D．工业开发项目E．新区开发和旧城改造项目43、土地费用由于有（），在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算A管理费用B．出让金C．城市建设配套费D．土地开发费用E．不可预见费44、租售期(出租期或出售期)的长短与（）等有直接关系。
A．潜在消费者的情况B．宏观社会经济状况C．市场供求状况D．市场竞争状况E．预期未来房地产价格变化趋势45、房地产开发项目可行性研究的作用包括（）。
A．是项目投资决策的依据B．是编制项目销售方案的依据C．是筹集建设资金的依据D．是编制下一阶段规划设计方案的依据E．是开发商与有关部门签订协议、合同的依据46、房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（）。
房地产基础知识考试卷《房地产基础知识考试卷》一、选择题1. 房地产开发的基本流程包括哪些步骤？A. 策划、开发、销售B. 策划、招标、施工C. 策划、设计、施工D. 策划、审批、施工2. 房地产市场的供求关系是指：A. 房屋的供给和需求之间的关系B. 房地产开发商的供给和需求之间的关系C. 市场上房屋的供应和需求之间的关系D. 市场上房地产开发商的供应和需求之间的关系3. 按用途划分，房地产主要包括哪几类？A. 住宅、商业、工业、办公楼B. 医院、学校、银行、公园C. 农田、果园、菜园、花园D. 港口、机场、高速公路、桥梁4. 房地产投资的风险主要包括哪些方面？A. 政策风险、市场风险、信用风险B. 水灾、火灾、地震C. 资金链断裂、管理不善、人为破坏D. 房屋品质、规划不合理、设计缺陷5. 房地产开发的融资方式有哪些？A. 自筹资金、银行贷款、合作开发B. 自筹资金、国内贷款、境外贷款C. 自筹资金、国债融资、企业债融资D. 信用贷款、抵押贷款、担保贷款二、填空题1. 房地产开发的一般程序包括_____、_____、_____等步骤。
2. 房地产市场中的供需关系是指______的供应与______的需求之间的关系。
3. 房地产投资的风险主要来源于______、______和______等方面。
4. 房地产开发的融资方式主要包括______、______、______等。
5. 房地产的开发重点区域包括______、______、______等。
三、简答题1. 请简述一下房地产开发中的用地拍卖程序和流程。
2. 你认为房地产市场的特点和规律是什么？3. 房地产投资中需要注意哪些风险防范措施？4. 房地产开发中融资渠道的选择和优劣势是什么？5. 请简述一下房地产市场的供求关系对房价的影响。
以上是对《房地产基础知识考试卷》的一些题目，希望大家认真学习，做好准备，顺利通过考试！。
1、开发与经营的内容与区别房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程房地产经营是企业经营活动的重要组成部分,是指房地产企业为了实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
从广义的角度看,特别是站在市场经济的角度来看,房地产开发与房地产经营在本质上是相同的；从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别：1、在房地产项目市场运行过程中所处的阶段不同；房地产开发指房地产生产过程中的开发环节；房地产经营仅指流通环节的营销活动与中介服务活动。
2、房地产经济活动的主体并不完全相同；3、对主体的资质要求不同4、所指向的行为对象是不同的5、随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。
2、如何理解房地产市场开发策略一般来讲,企业市场开发策略主要有：市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等.前两种主要是针对老产品而言的，即为老产品寻求新市场，或使老产品在原有市场上扩大销售量。
后两种则主要强调新产品或使老产品跟新换代，且同时谋求占领新的市场.在经历了兴起、发展和不断完善的历程后,我国房地产市场已经逐渐成熟，房地产市场开发策略也在不断创新，并具有鲜明的时代特点，主要趋势表现为一下几个方面：1、开发由本地化向跨区域发展房地产开发全国化，意义极为重大：1、落后地区能借鉴和利用先进地区房地产来发的成功经验与有效的开发模式,在整体上迅速提高国内房地产开发水平;2、跨区域开发将会极大撼动原有的房地产市场格局，加剧国内房地产市场的“洗牌”。
2、开发从品质向品牌跨越随着市场的不断完善,最终房地产市场整体将实现从卖产品到买品牌的战略转变，实现从品质向品牌战略的跨越。
作用：摆脱同质化竞争,提升市场竞争的层次3、纯住宅开发向商用物业拓展纯住宅的房地产开发，主要面对普通消费者，靠第一次销售获利,是一种短线投资；而商用物业面先商家，靠长期经营收取租金营利，必须一次建成、悉心培养,是一种长线投资。
房地产开发与经营期末复习纲要（房地产）经营与管理的关系是什么？经营是人与事的互动，管理则是企业内人与人的互动。
企业的经营与管理是相辅相成的，经营是目的，而管理是手段，只有两者的有效结合，才能把企业做的更好。
管理本质上是服务，是对经营的服务，因此，管理相对于经营来说是不太重要的，不要把管理看得太过重要。
如果把管理看得太重要了，反而是对经营的一个伤害。
经营也是选择对的事情做，管理是把事情做对。
所以经营是指涉及市场、顾客、行业、环境、投资的问题，而管理是指涉及制度、人才、激励的问题。
简单地说，经营关乎企业生存和盈亏，管理关乎效率和成本。
这就是两者的区别。
我坚持经营大于管理，因为经营决定生死。
如果做的事情本身是错的，那么不管管理做得如何好，其实都是没有意义的。
企业高层考虑组织结构设计时，要考虑哪些因素？组织结构设计的六要素包括工作专业化、部门化、命令链、控制跨度、集权与分权、正规化。
1、工作专业化。
工作专业化的实质是：一个人不是完成一项工作的全部，而是把工作分解成若干步骤，每一步骤由一个人独立去做。
2、部门化。
工作分类的基础是部门化，对工作活动进行分类主要是根据活动的职能。
制造业的经理通过把工程、会计、制造、人事、采购等方面的专家划分成共同的部门来组织其工厂。
职能性部门化通过把专业技术、研究方向接近的人分配到同一个部门中，来实现规模经济。
工作任务也可以根据组织生产的产品类型进行部门化。
还有一种部门化方法，即根据地域来进行部门划分。
大型组织进行部门化时，可能综合利用上述各种方法，以取得较好的效果。
3、指挥链。
指挥链是一种不间断的权力路线，从组织最高层扩展到最基层，澄清谁向谁报告工作。
它能够回答员工提出的这种问题：“我有问题时，去找谁?”“我对谁负责?”4、管理幅度。
一个主管可以有效地指导多少个下属?这种有关管理幅度的问题非常重要，因为在很大程度上，它决定着组织要设置多少层次，配备多少管理人员。
在其他条件相同时，管理幅度越宽，组织效率越高。
房地产经营与开发与复习资料（郑重声明:仅供参考）（题型：单选20x1=20 多选10x2=20 名词解释5x4=20 简答4x5=20 计算题10x2=20）(一)重点知识复习第一章绪论1.房地产与房地产开发的概念。
（P.1）房地产：房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房地产开发：广义上，与房地产有关的开发活动非常广泛，国土开发，区域开发，城市开发等都与房地产有着密切的联系，其中国土开发与区域开发主要侧重于宏观意义对土地的开发与利用，城市开发则包括土地及地上建筑物的开发活动，也可以视为整体上和宏观意义上的房地产的开发。
狭义上，房地产开发主要是指在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为，是指在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划，设计和建设，施工等开发活动。
2.房地产开发与经营的特点。
（P.3）（1）房地产开发与经营难度较大。
（2）房地产开发与经营风险较大。
（3）房地产开发与经营政策性强。
第二章房地产开发与经营策略分析1.房地产开发与经营决策的内容。
（P.15）（1）财务策略（2）生产策略（3）市场开发策略（4）价格策略2.房地产开发与经营决策的类型（P.19）（1）确定性决策（理解含义）（2）风险型决策（理解含义）（2）不确定型决策（理解含义）3.房地产经营决策准则是什么？（P.22）确定性决策的准则：各类方案的评价指标，如投资总额，投资成本等风险型决策准则：最大可能准则，期望值准则。
不确定型决策：乐观准则，悲观准则，后悔准则第三章房地产企业1.房地产企业相关资质管理要求以及执业资格管理要求（P44,50请自己看书了解）第四章房地产项目及项目定位1.房地产转让项目的政策规定（P.67）（1）以出让方式取得土地使用权的1）按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
2）按照出让合同约定，对土地进行了投资开发，属于房屋建筑工程的，完成开发投资总额的25%以上可以转让；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件可以转让。
房地产开发与经营实务一、房地产行业1、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业房地产业的分类：房地产投资开发业房地产服务业2、房地产行业发展中存在的突出问题（1）房价上涨过快（2）从房地产总供给和总需求来看，目前房地产市场已出现失衡现象（3）房地产业的可持续发展存在一定问题（4）政策调控难度加大（5）住房保障体系不完善，流动人口住房问题突出3、房地产开发企业是指从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体4、新形势下房地产企业特点（1）面临不断变化的新形势（2）产业链延伸（3）开发模式发生革命（4）使用新技术（5）自主创新二、房地产开发项目1、房地产开发项目的特点（1）地理位置的固定性（2）建设投资大，资金周转慢（3）开发周期长（4）受国家法规政策严格约束和调控（5）建设环节多（6）项目投资即为项目成本费用（7）人员要求高（8）风险较大（9）开发项目的差异性（10）项目决策的多专业协同三、房地产经营1、房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动2、城市土地经营分类(1)租赁经营：a、出让b、转让c、出租(2)开发经营：开发后的土地转让所有权3、房屋经营类型：（1）出售：产权的转移（2）租赁：使用权的转移4、两部主要法律：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》四、环境分析1、经营环境特点（1）环境差异性（2）环境动态性（3）环境可测性2、房地产开发与经营环境分析原则（1）客观性原则（2）全面性原则（3）比较性原则（4）预测性原则3、房地产经营环境分析一、经济发展环境1、宏观经济发展形势（1）国际经济发展形势（2）全国经济发展形势（3)当地城市经济发展形势2、市民的收入（1)收入水平(2)贫富差异程度3、资金市场发展形势(1)利率(2)贷款条件二、政治环境1、政府土地供应的数量和开发条件2、政府对经济适用房的态度3、政府收取税费的水平三、法律环境四、社会环境1、人口数量2、人口构成3、人口受教育水平4、城市历史传统五、自然环境地震带、降雨、地形起伏、地质较软的地带、地表水六、房地产市场的完善程度1、市场机制的调节能力2、销售市场与租赁市场的平衡状态3、二手房市场的完善程度七、相关中介机构的发育状况1、房地产交易所的服务水平2、房地产评估机构的服务水平3、其他中介机构的发育状况五、地块市场分析与预测1、房地产市场调研（1）立项前市场调研（2）立项后市场调研（3）开发过程中市场调研2、房地产市场调研的重要性(1）识别市场机会，把握瞬息万变的市场环境(2）分析市场潜力，判断项目的盈利性(3）评价决策效果，找出改进的关键点3房地产市场类型（1）地产市场：出让市场转让市场（2）房产市场：新房市场二手房市场（3）房地产金融市场（4）房地产中介服务市场4、房地产市场的特性（1）不可移动性（2）滞后性（3）垄断竞争性（4）周期性（5）投机型（6）交易方式多样性（7）与金融市场高相关性（8）受政府干预性5、住宅市场需求的预测方法Df=Pf*Tf-Sc Sf=Df/n+ADf：预测年限的住宅需求与现有供给量之差Pf：预期人口数Tf：预期住房标准Sc：现有供给量n：预测年限A：原住宅的年均报废量Sf：预期年均开发建设的住宅量6、房地产市场分析内容总体的市场分析市场供求现状分析需求分析供给分析价格分析交易数量分析空置率分析房地产信贷条件分析利率贷款条件房地产市场周期阶段分析;兴旺—平淡—萧条—复苏特定开发地段的市场分析该地段限制因素分析城市规划基础设施交通运输条件社会环境地质情况和环境保护要求类似竞争性项目的价格或租金分析市场需求的数量、房型分析市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求分析目标地块的SWOT分析优势劣势机遇风险六、房地产开发风险分析1、房地产投资的特点（1）投资成本高（2）投资回收期长（3）投资风险大（4）投资收益高2、房地产经营风险的主要类型（1）购买力风险（2）财务风险（3）利率风险（4）变现风险（5）经营能力风险（6）社会风险（7）意外事故风险3、房地产投资决策类型（1）确定型决策（2）不确定型决策（3）风险型决策4、房地产融资的特点（1）规模大（2）偿还期长（3）证劵化5、房地产融资的主要形式（1)银行贷款融资：现有资金不低于开发项目的35%（2)证劵融资：房地产债券的发行房地产股票的发行（3)房地产信托融资（4)房地产联建、参建融资（5)利用外资与房地产典当融资。
房地产开发经营与管理复习第一章房地产投资与投资风险（一）单项选择题1.收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（B）之日。
A.开始收工B.竣工C.登记D.开始营业2.下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是(D)。
A.时间风险B.比较风险C.持有期风险D.通货膨胀风险3.以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（C)组合来提高收益，降低风险。
A.地理区域B.时间分布C.物业类型D.收益形式4.房地产投资适合作为一种长期投资。
关于其原因分析，错误的是（C)。
A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用权年限较长5.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（A）。
A.增量供给 B.存量供给C.潜在供给D.总量供给6 土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（A）。
A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资7.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（D）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营8.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是(B）。
A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券9.对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（B）。
A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命10.地铁站的建成使用周边写字楼的租金显著投高，这说明房地产投资具有（D）。
A.变现性差B.易受政策影响C.依赖专业管理D.效益外溢和转移11.某城市规划将火车站由该城市的A 区迁至B 区，则B 区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（A）特点。
A.存在效益外溢和转移B.需要适时的更新改造投资C.易产生资本价值风险D.易受政策影响12.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如在公寓内设置自助洗衣房服务等），体现了投资者对房地产投资（B）的重现。
第一章房地产与房地产业房地产的概念：房地产是指房产与地产的结合体及其衍生的权力关系的总和。
一、从实物形态上说，房地产是房产与地产相结合的统一物。
二、从价值形态上说，房地产作为商品是使用价值和价值的统一体。
三、从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定经济权力关系归纳：房地产既是房产与地产的结合体，又是具有商品使用价值和价值的统一体，它体现了人们之间的经济关系，是各种权力关系的总和。
房地产的构成和类型一、建筑地块二、房屋建筑物三、配套基础设施房地产的经济特性一、内涵的统一性：房地产的整体概念包含了房屋建筑物、建筑地块、经济地块等方面，它们不是孤立存在的，是由“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体。
二、价值的双源性：主要是指房地产商品价值中，土地价值的形成及源自于土地所有权的收益，又源自于在土地上的人类劳动的凝结。
从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的。
三、空间的固定性：房地产商品的空间固定性是由于土地位置的固定性、不可移动性所决定四、需求的普遍性：房地产具有生活资料和生产资料的双重性质，他可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性质，不同于其它商品。
五、效用的长期性：同一般商品相比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济特性。
房地产业的涵义：房地产业是指从事房地产开发经营管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立生产部门。
她体现了房地产经营过程中各种参与者之间的经济关系。
广义的房地产业的内涵应包括：土地开发经营业、房地产开发经营业、房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理服务行业。
房地产业的行业属性第一产业主要是农业和采矿业。
第二产业主要是工业和建筑业。
第三产业主要是流通行业和各类服务行业。
在国民经济的产业结构体系中房地产应属于第三产业的一个重要部门。
原因：是因为房地产业具有第三产业的产业特征。
其一，房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不是直接建造房屋本身，土地开发，规划设计，和房屋建造则是委托给设计院和建筑公司承担，房地产开发公司是为房地产商品的生产服务的。
房地产经营与管理（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）第一章：1。
房地产概念：（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益.（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
2。
房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产与地产联为一体；从价格构成上看，房产价格、地产价格;从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。
区别:地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；地产则没有折旧(使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性(2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性（4)房地产资源供给的有限性(5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性4.房地产的分类(了解）：1、土地的分类☐按开发程度:生地、毛地和熟地。
☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地☐是否与城市经济联系：农村土地、城市土地。
城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》2、房屋的分类☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。
☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。
•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等•按所有权的归属：公房和私房按照层数：低层，多层，中高层,高层5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。
投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。
1、房地产开发的特征：1.全面系统性.2。
广泛联系性.3.风险与效益并存。
4.地域性2、房地产经营的概念：房地产经营有广义和狭义之分,狭义的房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围主要是这流通领域。
而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有效目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。
3、房地产经营的分类：1.地产经营2。
房产经营3.服务经营。
4。
房地产综合开发经营4、房地产开发的主要工作阶段：1。
投资决策分析阶段2.依法取得土地使用权阶段3。
可行性研究阶段4。
前期准备阶段5。
实施阶段6.销售阶段5、房地产产品流通环节的经营:1。
房屋销售2。
房屋租赁3。
房地产抵押4.房地产典当5.房屋置换：包括两种形式：一是房屋所有权与土地使用权的转换：二是房屋使用权的转换。
6、市场开发策略：一般来讲，企业市场开发策略主要有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。
7、价格策略一般包括高价策略、低价策略、均衡价格策略等。
8、房地产开发与经营决策类型：1.有明确的目标2。
有两个以上可供选择比较的方案3。
有评价方案优劣的标准4。
有真实地反映客观实际的信息9、开发与经营决策反则：1.遵守政策法规原则2。
经济效益原则3.风险意识的原则4.定性分析与定量分析相结合的原则10、房地产开发与经营决策的类型：1。
确定型决策2。
风险型决策:风险型决策也称随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
11、期望值法：期望值法也叫期望收益值法,是指一投资项目的多个可选择方案这不同自然状态，不同概率，不同损益的期望收益值，其中期望收益值最大的方案为最佳方案。
12、净现值期望值法:某方案现金流入减现金流出现值13、最大可能法：最大可能法决策的实质是把概率最大的自然状态看作是必然发生的事情，即发生的概率为114、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
第一章房产、房屋区别、概念；房地产开发的概念；房地产开发的特点及分类？房地产开发企业资质等级？1.城市房地产：是由城市房产和城市地产有机结合而组成的统一整体。
物质形态上：房建在地上，地为房载，两者不可分；经济形态上：经济内容和运动过程不可分；两者均固定在同一个地域之内不能移动－－“不动产”1)城市房屋：是在全国城镇范围内包括全国各个大中小城市、县镇和独立工矿区的全部房屋建筑物。
2)城市房产：是城市房屋的社会经济形态。
法律上有明确的权属关系；有使用价值和价值（商品）；可在不同的使用者和所有者之间流通。
3)城市土地：是指在全国城市区域内及其他的属于国家所有的全部土地。
4)城市地产：是城市土地中具有以下特征的部分土地。
法律上有明确的权属关系；能带来相应的经济效益；建设用地。
2.房地产开发：是房地产开发企业遵照城市规划的要求，通过投资，在城市地域上建设起适合城市社会和经济发展需求、满足用户要求的房屋建筑及其综合配套设施，并以此实现企业经济目标和提高土地使用的社会经济效益活动。
3.房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
房地产经营与管理是房地产经济活动中两个相对独立又相互关联的内容；经营活动与企业“决策方针、确定目标”的机能相结合，管理与“执行和实现”目标的机能相结合。
4.房地产业：是指国民经济中的一个从事城市房地产开发、经营、管理和服务的行业。
5.房地产特有的性质：1)不可移动；2)产品唯一；3)使用年限长；4)价值高6.房地产开发的特点：1）房地产开发具有综合性；“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”开发过程工作关系的广泛性及项目操作复杂性项目与国情、民情发展相协调2）.房地产开发具有长期性开发过程需要经过几个工作阶段一般项目3-4年、中等项目5-6年、大项目10年左右3）.房地产开发具有较强地域性使用、价值、市场带有较强地域特征宏微观条件、选址、产品定位、消费群体等情况均不相同4）.房地产开发具有较高风险性成本高、投资大建设期长、投资周转慢市场地区性、分散性供求关系变化三、房地产开发分类1.根据开发项目所在的位置：新区开发和旧城开发；2.根据开发的规模：成片开发和零星开发（单项开发）；3.根据开发项目的使用功能：居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、特殊用途（停车楼）的房地产4.根据开发的深度：土地开发和房屋开发5.根据开发的方式：定向、联合、合作、单独开发6.房地产项目未来获取收益的方式：出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目。
四、房地产开发企业资质等级？1.企业：是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体资质标准(一、二、三、四等级)国家一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
五、房地产开发程序一、可行性研究阶段二、前期工作阶段三、建设实施阶段四、房屋营销和服务1.营销2.服务（物业管理）六、房地产开发作用1.有利于按照城市规划配套建设，充分发挥投资效益2.有利于减少投资成本3.有利于合理解决城市建设和维护资金来源4.有利于推行房屋商品化第二章可行性研究、比选；房地产开发项目选择概念；项目投资环境；（8大环境）银行利率、税收对房地产的影响；分析方法（参考）可行性研究基本作用；可行性研究的成本；（12项）敏感性分析、敏感性因素、临界分析（净现值、临界点）一、可行性研究、比选；1.可行性研究概念：是在投资决策前对拟开发的项目进行全面、系列的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
二、项目选择的概念是房地产开发企业对开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定。
三、项目选择的程序1.投资项目寻找：即投资机会寻找，也称“看地”；2.投资项目精选；3.初步可行性研究；4.项目谈判；5.详细可行性研究6.公司总体决策从总体的投资组合、资本结构及发展战略等方面来考虑是否投资该项目。
可行性研究是可行的项目不一定就能实施！四、概念1.房地产开发环境．也就是房地产投资环境：是在开发的一定区域内(国家、地区、城市或街区)内，对房地产开发所要达到的目标产生有利或不利影响的外部因素。
就开发商而言，对开发项目所处的环境是难以控制的，但可以在开发投资的前期，通过充分了解和把握环境，最大限度地降低风险，争取房地产开发话动的成功。
开发环境，就是影响开发活动整个过程的外部境况和条件的总合。
最初对开发环境的调研与分析，主要是围绕开发城市区域内的自然地理环境、基础设施条件等进行。
但随着社会发展和人们观念的更新，开发环境的内涵已经发生一定的变化，除自然地理、基础设施条件等硬性条件外，已经扩展到社会、政治、经济、文化、习俗、劳动力素质、就业景气程度等一切领域，尤其是对社会购买能力和政府关于开发的各项政策的分析尤为详尽、关键。
房地产开发环境由以下八大因素构成，即社会、政治、经济、文化、自然地理、基础设施和社会服务等。
1.社会环境：社会环境是拟开发地域的社会制度、社会秩序、社会信誉。
2.政治环境：政治环境研究的是一国的政治制度、政局的稳定性和政策的连续性。
3.法律环境：法律环境主要包括三个方面：法律的完整性、法制的稳定性和执法的公正性。
4.经济环境：经济环境是影响投资决策的最重要、最直接因素，主要包括宏观经济环境、市场环境、财务环境和金融政策等。
5.文化环境狭义的文化环境足指社会的意识形态，如风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等。
文化环境直接决定消费需求的形式和内容，直接影响开发项目的开发和经营过程。
广义的文化环境包括所有与精神文化活动相关的环境因素。
6.自然地理环境自然地理环境是指开发项目所在地域的自然和风景地理特征。
由于自然地理环境是一种开发商无法轻易改变的客观物质环境，具有相对不变和长久稳定的特点，而房地产开发项目又具有地理位置的固定性和不可逆的特点，因而房地产开发决策十分重视对自然地理环境的研究。
自然地理环境包括地理位置、地质地貌、自然风光、水文地质、土壤植被、气候等。
地理位置对房地产开发的影响是直接的。
7.基础设施环境：基础设施环境是房地产开发的“硬环境”，主要包括开发区域的交通、能源、通讯、给排水情况等。
8.社会服务环境：社会服务环境是指拟开发地区所提供的服务设施及服务条件，主要包括以金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务为主体的软硬环境内容，同时还包括政府相关部门的服务效率、服务态度等。
五、银行利率、税收对房地产的影响；1)商业周期影响：国民经济中商业活动具有一定的周期性，不同类型的周期性对房地产产生不同的影响。
一般经上升期(繁荣期)、衰退期、萧条期、复苏期四阶段。
通过银行利率调整，刺激或限制投资和消费加息对房地产业影响(1)已购房者：月供增加，资产可能缩水(2)持币待购者：支付能力下降(3)投资者：融资成本提高，投资利润下降(4)投机者：融资成本提高，价格预期改变(5)开发商：建设贷款利率上涨，面临市场风险(6)银行：违约可能增加3）货币发行货币的发行量可用来调节经济增长速度、稳定价格、控制投资货币供应量增减如金融市场、资金储备和提高或降低贴现率4)财政政策主要指政府的支出和税收政策政府增加支出和降低税赋，刺激经济、需求增加六、投资环境分析方法简介世界范围内对投资环境、开发环境分析方法的研究始于20世纪60年代未，到目前已经形成了多种广为采用的评价方法，主要有冷热因素法、评分分析法、多因素和关键因素评价法、相似度法、综合评价法。
（一）、投资环境评分法罗伯特·斯托色夫的“投资环境评分法”是从东道国政府的招商引资政策着眼，具体分析影响投资环境的微观因素的一种分析方法。
这些因素分为以下几个方面：资本抽回限制；外商股权比例；对外商的管制和歧视程度；货币稳定性；政治稳定性；给予关税保护的意愿；当地资本的可供程度；近几年的通货膨胀率等。
在这八大因素中，罗氏又把每一个因素分成苦干个子因素，然后根据各个子因素对投资环境的有利程度给予评分，评分依八大因素各自在投资环境中的影响大小确定不同的评分，从而避免了对不同因素平等看待的缺点。
根据这种评价方法，总分越高．投资环境越好。
（二）、多因素加权分析法多因素加权分析法是美国一家商业风险服务公司编制经营环境风险指数所采用的一种方法。
①它包括了15个方而的经营环境因素，而且依据它们所具有的重要性，确定了具体的权数(见表2—1)，最高权数是3，表示最为重要。
每一项最高分值是4，该项条件被认为最佳可得4分。
各项的总权数是25，最高值则为100。
数值越高则表示环境条件越好。
该指数所表示的风险水平标难如下：1．70－100分——投资环境稳定，以发达的工业化国家为典型。
外国投资中可能出现的问题可以由该国在有效性、市场机会、金融机制和设施等方面的优势抵消。
2．55－69分——有少量的投资风险，在日常的经营活动中可能有一些复杂的情况。
但在一般情况下政治结构的稳定完全可以使企业进行连续的经营，不会使经营遭到严重的破坏。
3．40－54分——外资企业的经营面临高风险，除非有特殊的原因才能考虑进行投资，如为了取得稀有原料或是高利润等。
4．O－39分——为外国投资者不能接受的经营环境。
（三）、投资障碍分析法投资障碍分析法是依据潜在的阻碍国际投资运行国家的多寡与程度来评价投资环境优劣的一种方法。
国际投资者依据投资环境的内容结构，分析列出阻碍直接投资的主要因素．并在潜在的东道国之间进行比较，障碍少的国家被认为拥有较好的投资环境：这一方法中包含了以下10个方面的障碍因素：1．政治障碍：政治制度与投资国不同，政局动荡不稳；2．经济障碍：经济停滞或增长缓慢，外汇短缺，劳动力成本高通货膨胀和货币贬值，基础设施差，原材料等基础行业薄弱；3．资金融通障碍：资本数量有限，没有完善的资本市场，资金融通的限制较多；4．技术人员和熟练工人短缺；5．国有化政策和没收政策；6．对外国投资者实行歧视性政策：禁止外资进入某些行业，对当地的股权比例要求过高，要求有当地人参与企业管理，要求雇佣当地人员，限制外籍人员的数量；7．政府对企业过多的干预；8．普遍实行进门限制：限制：[业制成品进口，限制生产资料进口；9．实行外汇管制和限制汇回：一般外汇管制，限制资本和利润汇回，限制提成费汇回；10．法律和行政体制不完善：外国投资法律个健全，国内法律不健全，没合完善的仲裁制度，行政效率低，贪污受贿行为多。
投资障碍分析法是一种宏观层次上的定性分析，它使投资者可以依据阻碍因素的存在与否对投资环境做出一般性评价。
