(完整版)房地产开发经营与管理重点归纳,推荐文档

广东省高等教育自学考试《房地产开发与经营》（课程代码：08262）课本重点内容第1章房地产开发与经营概述1.1房地产业及其在国民经济中的地位和作用特性：固定个别、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响分类：用途居商、形态中边、开发程度生毛地、权属国集、经营内容房屋服务1.2房地产开发概述特征：综合、长期、地域、风险性开发形式：按对象（土地、房屋、综合开发）规模（单项、成片）区域性质（旧城改造、新区开发）主要参与者：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构投资决策分析阶段：提出开发设想、项目可行性研究前期准备工作阶段：为开工建设做好准备，包括集体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标等一系列工作。

土地使用权取得途径：出让、转让、划拨土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议建设实施阶段：组织施工、工程监理和竣工验收工作租售及物业管理阶段：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。

1.3房地产经营概述土地经营途径：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制房产经营主要方式：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押第2章房地产开发市场调查与细分2.1房地产市场调查概述调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告房地产市场调查内容：环境、需求、供给、营销活动调查2.2房地产市场调查的方法调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验）房地产调查资料收集内容：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等收集途径：房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。

一、房地产投资：国家、企业、个人等投资主体将一定资金直接或间接的投入到房地产开发、经营管理服务消费等活动中、期望获得价值增值的投资行为。

二、房地产投资特点：投资金额巨大回收期较长、不确定因素多风险大、流动性差、保值增值性、受政府政策影响大、依赖金融部门的支持、专业性。

三、房地产投资风险的概念：未获得预期收益可能性的大小。

房地产投资的系统风险：市场供求、周期、变现、利率、政策、政治、或然损失等风险。

房地产投资的个别风险：收益现金流、未来运营费用、资本价值、机会成本、时间、持有期等风险。

四、房地产市场概念：从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。

房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

房地产市场指标：供给指标、需求指标、市场交易指标、市场监测与预警指标。

（PS：房地产价格指数：是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数）房地产市场特性:市场供给的垄断性、市场需求的广泛性和多样性、市场交易的复杂性、房地产价格与位置密切相关、存在广泛的经济外部性、市场信息的不对称性。

房地产市场功能：配置存量房地产资源和利益、显示房地产市场需求变化、指导供给以适应需求的变化、指导政府制定科学的土地供给计划、引导需求适应供给条件的变化。

房地产市场的参与者：1、土地所有者或当前的土地使用者2、开发商3、政府及政府机构4、金融机构5、建筑承包商6、专业顾问7、消费者或买家五、房地产市场的周期循环：指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

原因：生产者与消费者心理因素的影响、政策因素影响、生产时间落差、市场信息不充分、制度因素影响。

六、房地产泡沫：由于房地产投机引起的房地产市场价格与价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。

房地产开发经营与估价第一章：房地产投资与投资风险1、短期投资与长期投资（通常以回收期1年为界限）：长短期投资的优缺点为重点；房地产开发投资属于中短期投资。

2、直接投资与间接投资（资金所有人与使用人是否分离）：直间接投资的优缺点为重点3、金融投资和实物投资（最终获得金融产物还是实物资产积累）4、生产性投资和非生产性投资（是否以盈利为目的，是否为了公共利益：学校…）5、投资的特性：经济行为；时间性；目的是获得收益；风险性。

（四个特性）6、投资的作用：国家经济增长的推动力；与企业发展密切相关；人民生活水平提高；社会稳定和国际交往。

7、房地产投资是经济主体以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的资金或者实物，直接或间接从事房地产开发经营活动的经济行为。

（为了获得未来的价值而牺牲现在的价值）8、企业投资和个人投资的目的是盈利；政府和非盈利机构的投资目的是社会效益和生态效益。

9、房地产投资按经济活动的类型分类：土地开发投资（土地一级市场）；房地产开发投资（房地产一级市场）；房地产出租经营投资（房地产二级市场）；房地产中介服务与物业管理服务。

10、房地产投资按物业类型分类：居住（特性是重点）；商业（特性是重点）；工业；酒店和休闲娱乐；特殊物业（加油站、码头、车站、高速公里、桥梁、隧道等）11、房地产投资的八个特性：区位选择异常重要；适宜长期投资（自然寿命与经济寿命-竣工之日起净收益为零时止）；需适时投资改造；易产生资本价值风险（由于房地产的异质性，投资价值不确定）；变现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在经济外溢或转移。

12、房地产投资的作用：收益；保值；增值；消费；业主荣誉。

13、房地产直接投资：房地产开发投资（增量供给；中短期投资）和房地产臵业投资（长期投资）。

14、房地产间接投资：房地产投资信托基金REITs（权益型、抵押型、综合型；收益来源为经常性租金收益）；房地产股票或债券；房地产抵押支持证券。

房地产开发与经营重点整理DOC一、市场调研与定位在进行房地产开发之前，市场调研是至关重要的一步。

通过对市场需求、竞争对手、政策环境等因素的研究，能够帮助开发商找到项目的定位，并确定合适的产品类型、定价策略等。

案例分析：地区市场研究发现，该地区的住宅需求呈现多样化的趋势，包括不同户型、不同价格区间的需求。

开发商针对市场需求推出多元化的产品线，以满足不同层次的购房需求。

二、土地收购与合作土地是房地产开发的基础，较为常见的土地获取方式包括自行购地、招标竞价、与政府合作共同开发等。

选择恰当的土地获取方式，需要考虑经济效益、投资回报等因素。

案例分析：开发商在项目选址上采取与政府合作共同开发的方式，通过与政府合作，能够获取到更优质的土地资源，并能够获得政府方面的支持和政策优惠。

三、建筑设计与施工管理房地产项目的建筑设计对于产品的质量、功能和市场竞争力都具有重要影响。

同时，施工管理也是一个关键环节，需要注重质量控制、进度管理和成本控制等方面。

案例分析：开发商在建筑设计阶段注重产品差异化，运用绿色建筑技术，以提高产品的市场竞争力和可持续发展性。

在施工管理方面，引入先进的项目管理工具和技术，确保工程质量和进度的控制。

四、营销与销售营销和销售是房地产开发的重要环节，能够决定项目的销售业绩和市场占有率。

需要通过有效的营销策略，提升项目的知名度和吸引力，同时也要注重销售渠道、销售团队的管理和培养。

案例分析：开发商在营销上运用多种渠道，如线上线下结合、社交媒体推广等方式，提升项目的曝光度和品牌知名度。

销售团队通过专业培训，提升销售技巧和服务水平，以增加产品的销售量。

五、投资与风险管理案例分析：开发商在项目投资评估时，通过综合考虑市场风险、政策风险和市场回报等因素，进行风险评估和投资决策。

并合理规划资金筹措渠道，降低融资成本和风险。

总结：房地产开发与经营是一个复杂的过程，需要综合考虑市场需求、政策环境、施工管理、营销销售和投资风险等多个因素。

一、征地与拆迁的区别联系：土地征用和房屋拆迁都是房地产开放前期工作中的重要内容。

它既是房地产开放前期的一个具体任务，又是涉及土地和房屋产权关系的一个经济过程，政策性很强。

区别：1、适应的法律程序不同。

国家建设征收土地适用《土地管理法》及其配套法规中关于国家建设征收土地的规定；城市房屋拆迁适应《城市房屋拆迁条例》的规定。

2、适应范围不同。

国家建设征收土地的适应范围是农村集体所有的土地。

城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内的国有土地。

3、行为所指的标地不同。

国家建设征收土地指向的标地是农村集体土地所有权。

城市房屋拆迁指向的标地是房屋。

4、法律后果不同。

国家建设征收土地导致的法律后果是农村集体所有权的消灭。

城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的消灭以及房屋产权的等价调整或价值交换。

二、融资有哪些形式：1、企业自有资金2银行贷款3社会集资4其他融资方式：外国政府贷款、国家金融组织贷款、外国商业银行贷款、、与外资和营、发现境外债券。

三、房地产开放步骤、流程P121、决策立项阶段2、前期阶段：征用土地，拆迁安置、进行开发项目的工程勘探和规划设计、制定开发项目的建设方案、完成施工现场的基础设施配套建设，及“七通一平”（给水、排水、供电、交通、通讯、燃气、热气、场地平整）3、建设阶段4、竣工验收及房屋销售阶段四、房地产销售的定价方法：P1401、类比法2、成本法3、评估法五、什么是容积率？项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值六、用地规划许可证、建设工程规定许可证的概念1、《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用。

划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法定凭证。

2、《建设工程规划许可证》是城市规划行政主管部门依法核发的。

确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证、是建设单位建设工程的法律凭证、是建设单位在活动中接受监督检查是的法定依据。

房地产开发经营与管理目录第1章房地产开发经营与管理1.1房地产1.1.1房地产的基本概念1.1.2房地产特性1.1.3房地产分类1.2房地产业1.2.1房地产业概念1.2.2房地产业的基本特征1.2.3房地产业的地位和作用1.2.4我国房地产业的发展及现状1.3房地产开发经营1.3.1房地产开发经营概述1.3.2房地产开发的类型1.3.3房地产开发经营的程序1.3.4房地产开发经营的主要参与者1.3.5房地产开发企业的管理本章小结第2章房地产市场2.1房地产市场概述2.1.1房地产市场2.1.2房地产市场类型2.1.3房地产市场特征2.2房地产市场运行2.2.1房地产市场的运行机制2.2.2房地产市场的功能2.2.3房地产运行规律2.3房地产市场环境分析2.3.1政府对房地产市场的干预2.3.2房地产市场环境的影响因素分析本章小结第3章房地产开发项目决策3.1房地产市场调查与预测3.1.1房地产市场调查概述3.1.2房地产市场调查的内容与方法3.1.3房地产市场预测的方法3.1.4房地产市场调查报告案例3.2项目建议书3.2.1项目建议书的作用3.2.2项目建议书的内容及要求3.2.3项目建议书审批3.3可行性研究3.3.1可行性研究意义3.3.2可行性研究的内容和工作阶段3.3.3可行性研究报告的编制3.3.4可行性研究报告的审批本章小结第4章房地产开发项目投资与融资4.1房地产开发项目投资概述4.1.1开发项目投资的种类4.1.2开发项目投资的特点4.1.3开发项目的投资过程4.1.4房地产投资的风险分析4.2房地产投资分析基础知识4.2.1现金流量4.2.2资金的时间价值与资金等效值计算4.2.3开发项目投资分析基本方法4.3房地产开发项目的融资4.3.1房地产开发项目融资的特点4.3.2房地开发项目融资的主要形式4.3.3房地产开发项目融资原则4.3.4房地产开发项目融资过程4.3.5金融机构对项目贷款的审查本章小结第5章房地产开发项目的前期工作5.1城市规划与管理5.1.1城市规划概述5.1.2城市规划管理5.1.3居住区规划主要内容5.1.4居住区规划的技术指标与技术规定5.2房地产开发项目的规划设计与审批5.2.1开发项目的规划设计内容5.2.2开发项目规划设计的审批内容及程序5.3土地使用权的获得5.3.1土地所有权和使用权5.3.2使用权获得方法5.3.3非国有土地的征用5.4拆迁、补偿和安置5.4.1房屋拆迁的原则5.4.2房屋拆迁的程序5.4.3开发项目拆迁安置程序和方法本章小结第6章房地产开发项目的建设管理6.1房地产开发项目工程建设的管理方式和内容6.1.1工程建设的管理方式6.1.2房地产开发项目建设管理的内容6.2工程建设的招标管理6.2.1招标方式6.2.2招标机构6.2.3招标程序6.3工程建设的合同管理6.3.1工程项目合同的形式与特点6.3.2工程项目的合同管理6.4工程建设的进度管理6.4.1进度管理概述6.4.2进度计划的表示方法6.4.3项目施工控制性进度计划的编制与实施6.4.4进度控制6.5工程建设的质量管理6.5.1工程质量特点及影响因素6.5.2工程质量的控制原则及要点6.5.3作业技术准备状态的控制6.5.4施工过程质量控制手段6.6开发项目工程建设成本控制6.6.1成本管理概述6.6.2项目成本计划6.6.3项目成本控制6.6.4项目成本核算6.6.5项目成本分析与考核6.7开发项目的安全管理6.7.1建设单位的安全责任6.7.2勘察、设计单位的安全责任6.7.3工程监理等其他有关单位的安全责任6.7.4施工单位的安全责任6.8房地产开发项目的竣工验收6.8.1竣工验收的依据6.8.2竣工验收的准备工作6.8.3竣工验收的组织实施本章小结第7章房地产开发项目的销售管理7.1房地产营销渠道管理7.1.1营销渠道的基本类型7.1.2房地产营销渠道的类型7.1.3影响房地产销售渠道选择的因素7.1.4房地产中间商的选择7.2房地产开发项目销售定价7.2.1价格构成及影响因素7.2.2房地产定价方法7.2.3房地产定价策略7.2.4房地产价格格调7.3房地产营销促销策略7.3.1促销和房地产促销的概念7.3.2开发项目的人员推销7.3.3开发项目的广告促销7.3.4开发项目的公共关系促销7.3.5开发项目的营销推广7.3.6房地产促销方式组合本章小结第8章房地产开发项目的租赁管理8.1物业租赁概述8.1.1物业租赁及其条件8.1.2物业租赁的分类8.1.3物业租赁管理方式8.2租赁管理与租赁管理方案8.2.1租赁管理的概念与内容8.2.2租赁方案与策略8.2.3租户选择8.2.4租金确定与调整8.2.5租约谈判与签约管理8.3房屋租赁合同8.3.1房屋租赁合同的概念与特点8.3.2房屋租赁合同的基本条款本章小结第9章房地产开发项目的后评价9.1房地产开发项目的后评价的含义9.1.1房地产开发项目的后评价的概算9.1.2房地产开发项目后评价的作用9.1.3房地产开发与经营项目后评价的方法9.1.4房地产开发项目的后评价的基本内容和指标体系9.1.5设置房地产开发项目的后评价指标体系的原则9.2房地产开发项目的经济概算9.2.1经济核算的概念9.2.2经济核算的作用9.2.3房地产开发公司经营收入核算9.2.4房地产开发成本核算的步骤和核算对象9.2.5房地产开发成本费用项目及核算内容9.2.6房地产开发期间费用9.2.7房地产开发项目成本和费用的核算指标9.2.8房地产开发项目利润核算9.3房地产开发项目的效益评价9.3.1房地产开发项目的效益评价的概念和内容9.3.2房地产开发项目的效益评价的作用和方法9.3.3房地产开发项目的经济效益评价9.3.4房地产开发项目的社会效益评价9.3.5房地产开发项目的环境效益评价本章小结。

房地产的种类：一、土地二、在建工程三、建成后物业土地：未开发（农村集体土体）已开发（城市国有土地）土地所处的状态：生地、熟地、毛地生地：指已完成土地使用权批准手续，继续进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建筑条件的土地毛地：以完成宗地内基础设施开发但尚未完成宗地内拆迁补偿安置的土地熟地：已完成土地开发等基础设施建设形成建设用地条件可以直接用于建设用地建成后物业：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业房地产投资的特性：1一、位置的固定性(不可移动性) 二、寿命周期长自然寿命经济寿命三、适应性四、不一致性五、政策影响性六、对专业管理的依赖性七、相互影响性房地产投资的形式：直接投资间接投资直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关的管理工作，包括：从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资。

间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。

房地产直接投资：房地产开发投资投资者赚取开发利润，风险大收益也大；房地产置业投资投资者期望获得收益、保值、增值和消费四方面的利益。

（一）房地产开发投资：指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，收回投资获得利润的过程。

（二）房地产置业投资房地产置业投资的对象：增量房地产和存量房地产增量房地产：指房地产的开发商投资新建设的商品房，俗称“一手房”存量房地产：指已经被购买或自建并取得所有权证书的房屋，俗称“二手房”房地产间接投资:（一）购买住房抵押支持证券（二）购买房地产开发投资企业的债券或股票（三）投资于房地产投资信托基金房地产投资之利:1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.提高投资者的资信等级房地产投资之弊:1.变现性差非流动性资产 2.投资数额巨大 3.投资回收周期长 4.需要专门的知识和经验一、系统风险:对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险. (一)通货膨胀风险 (二)市场供求风险 (三)周期风险 (四)变现风险 (五)利率风险 (六)政策风险 (七)政治风险 (八)或然损失风险二、个别风险：仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的风险. (一)收益现金流风险 (二)未来经营费用风险 (三)资本价值风险 (四)比较风险 (五)时间风险 (六)持有期风险风险对房地产投资方向选择的影响 (一)投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平; (二)投资者尽可能规避控制或转移风险.风险与投资组合：投资组合理论:在相同的宏观经济环境变化下,不同投资项目的收益会不同的反应。

房地产开发与经营重点整理（案例分析也包括在内）房地产开发与经营重点整理(案例分析也包括在内)作者：奚晴1.（名）房地产是指土地以及定着在土地上的建筑物和其他附属物的总称，以及由这些实物所衍生出的各种财产权利。

P22（名或选）其他附属物是指为提高房地产的使用价值和功能而建造的附属物体，包括种植在土地上的花草、树木，人工建造的假山、抽水井，埋设在地下的管线、设施等附属物体。

P13.（选）房地产权利一般包括所有权及其衍生的使用权、租赁权、抵押权、地役权、典当权等。

P24.（选）房地产交易的实质是房地产权利的交易行为。

P25.（简）房地产与不动产的关系P2概念：不动产是不能移动或者移动后会改变其原来性质、形状或失去原价值的物。

不动产包括土地、地上改良物和地下矿产资源及其衍生的权利。

地上改良物包括定着在土地之上的房屋、构筑物、其他附属物和树木。

将不动产与房地产所包括的范围相比，不动产包括房地产、矿产、林产，而房地产是不动产的一个重要组成部分。

6.（简或选）房地产的属性P3~41）房地产位置的固定性2）房地产使用的耐久性3）房地产的异质性4）土地供给的稀缺性5）房地产投资与消费的双重性6）房地产的相互影响性7）房地产的易受限制性8）房地产的难以变现性7.（选或判）特殊用途房地产（飞机场、加油站、高尔夫球场、医院、学校）P3~48.（名）房地产的内涵P5房地产是从事房地产投资、开发、运营、服务和管理活动的主体及其所进行的相关经济活动的有机结合。

9.（选或简或论）房地产在国名经济中的定位和作用P61）房地产业是国民经济的基础产业房地产业在国民经济生活中有重要影响，能较大程度制约其他产业和部门发展的产业。

房地产是社会经济活动的基本要素和场所，是居民消费的载体。

体现在①房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的根本保证；②房地产业是人口素质提高的和社会全面进步的基本条件；③房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础；④房地产业是社会财富创造的重要源泉。

房地产经营与管理一．地产：土地财产或土地资产的简称（土地及其财产权利）。

地产的经营只能是使用权，而不是所有权。

土地：陆地表层范围内包括土壤、岩石、矿藏、水、地貌以及人类活动对其上述范围所产生的劳动。

生地：无地面改良物，即农地，不具备城市基本建设的条件土地毛地：具备城市基本建设的条件，但待拆迁房屋多熟地：具备房地产开发的基本设施，增加了生地实用价值二．房产：房屋和房屋附属物。

三．房地产：指房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。

1、不可移动性2、耐用性房地产特点 3、异质性（不存在相同的房地产）4、高价值性5、供给有限性6、投资与消费的双重性四．不动产：不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。

与房屋不相关土地1、地产与房屋相关土地财产权利房地产不动产 2、房屋建筑物及其财产权利3、房屋建筑物附属物及其财产权利4.非房屋建筑物（桥，隧，坝）5、位于土地分离的农作物、种子五．房地产业：从事房地产开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业。

房地产业运作过程：生产，流通，消费1、房地产开发组织业2、房地产经营业、买卖、租赁业务形态 3、房地产中介、咨询、评估等4、物业管理5、行政管理1、基础性2、先导性3、关联性房地产业特征 4、地域性5、周期性6、高回报、高风险性7、对金融业存在依赖性六．房地产开发：有特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业）对房地产项目进行投资建设和管理，改变土地用途或使用性质，获得经济利益的过程。

（一）房地产开发企业：从事房地产开发经营业务，具有法人资格，且具有法人资格，具有一定资质条件的经济实体。

专营企业（二）房地产开发企业兼营企业项目企业单项开发按开发的规模小区开发成片开发按开发的用途：工业、民用、商用（三）房地产开发分类新城区开发按开发的地域旧城区改造土地权购买按开发的阶段房屋建设（七通一平）1、前期市场调查和分析评估2、房地产项目场地选择与勘察（四）房地产开发任务 3、土地改造和房屋建设的规划设计4、资金的融资安排5、建设中的施工组织与监督6、出售和出租经营、管理一、参与者：发地产开发商及其合伙人1、提出目标、设想（五）房地产开发程序 2、可行性研究3、土地征用二、程序 4、工程建设、规划、设计5、资金筹集6、市场营销7、物业管理七．房地产市场：房地产交易场所及活动过程。

《房地产开发经营与管理》复习提纲第一章房地产投资与投资风险1、作为房地产估价师的专业顾问服务能力应掌握房地产市场调查与分析和房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术与方法。

2、投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。

投资分为固定资产投资和流动资产投资。

固定资产投资分为基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。

投资的特性：投资是一种经济行为；投资具有时间性，过程越长，未来报酬的获得就越不稳定，风险就越大；投资的目的是在于得到报酬；投资具有风险性。

投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力；投资与企业的发展密切相关；投资可以促进人民生活水平的提高；投资有利于国家的社会稳定和国际交往。

3、房地产投资的对象是房地产，包括房地产实物资产和基于房地产实物资产的证券。

房地产实物投资又分为房地产开发投资和房地产置业投资两种类型。

房地产开发投资是指从事商品房和土地开发投资。

房地产投资的目的是财富价值的最大化，获得经常性收益和资本增值，同时可以降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

房地产投资物业类型：居住物业；商业物业(经营性物业、收益性物业或投资性物业)，位置对于此类型物业有特殊重要性；工业物业，重工业厂房有其特殊性；特殊物业。

4、房地产的特性：不可移动性，房地产的价值就在于其位置，投资者进行投资时要关注对未来地区环境的可能变化的分析与预测；寿命周期长，房地产具有经济寿命和自然寿命；适应性；异质性；弱流动性(变现能力差)；政策影响性；专业管理依赖性；相互影响性。

5、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。

直接投资分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资通常属于短期投资但建成后用于出租或经营则变成了长期置业投资。

房地产置业投资的目的有：自用和出租给使用者获取较为稳定的经常性收入，同时可以不需要时可以转售获取转售收益。

间接投资有：投资房地产企业股票或债券；投资房地产投资信托资金，其优点收益相对稳定、流动性好，类型有权益性、抵押型、混合型；购买住房抵押支持证券。

房地产经营与管理1房地产属性（特性）：房地产位置的固定性、房地产使用的耐久性、房地产的异质性（独特性）、土地供给的稀缺性、房地产投资与消费的双重性、房地产的相互影响性、房地产的易受限制性、房地产的难以变现性2企业资质要求：房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。

有关资质等级企业的条件。

3房地产开发的内容：（8个步骤）提出投资的设想、投资设想细化、可行性研究、合同谈判、签署正式委托协议、工程建设、竣工投入使用、房地产资产管理4规划部门审批（两证一书）《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》5包含13项成本费用、分别包含什么及比例（6%、7%、3%、营业税5.5%）开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等6可行性研究14项内容1、项目概况2、可行性分析概况说明3、项目用地的现状调查及动迁安置4、市场分析和建设规模的确定5、规划设计方案选择6、资源供给7、环境影响和环境保护8、项目开发组织机构、管理费用的研究9、开发建设计划10、项目财务分析11、项目经济分析及综合效果分析评价12、关于引进技术和进口设备的说明13、结论及建议14、可行性研究报告的各类附件7盈利能力、偿债能力指标（1）动态盈利能力指标：财务净现值、净现值率、净年值、费用现值、费用年值、财务内部收益率、动态投资回收期（2）静态盈利能力指标：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态回收期、现金回报率、投资回报率（3）偿债能力指标：借款偿还期、资产负债率、利息备付率、偿债备付率、流动比率、速动比率8项目风险：有哪些风险（1）系统风险：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

第一章绪论房地产• 房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

• 特点：固定性、耐久性、异质性房地产业• 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。

• 属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。

房地产开发与经营• 房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。

• 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。

• 比较：角度不同（产品、管理）；内容不同（生产环节，流通环节）房地产开发与经营的特点难度大风险大政策性强房地产开发形式和内容按开发的时间不同初次开发：对未利用土地的开发利用过程再次开发：对已开发土地追加投资或转变用途按开发的内容不同外延式开发：增加城市用地面积内涵式开发：提高容积率或土地利用率按开发的规模不同单项开发：规模小，项目功能单一综合开发：规模大，项目功能齐全按经营对象的相对差异划分地产经营：土地的出让、转让、出租、抵押　①出让：经营者是国家　一级开发　②转让、出租、抵押：经营者是土地使用人二级开发按活动发生的不同过程划分房地产开发经营房地产流通经营案例：海南房地产泡沫分析（3）• 主要问题– 土地管理失控，供应量过大，失去了应起调节杠杆的作用；– 金融秩序混乱，违规违法严重，资金投机性过强；– 当地政府管理水平低，规划失控，短期行为多；– 住房双轨制导致市场狭小，缺乏有效需求做支撑；– 政府产业战略的失误；– 大量的投机性人群。

• 最终结局：泡沫破灭– 大量工程停工；半拉子工程和大量烂尾楼1600多万平方米– 大面积土地撂荒；闲置土地2万多公顷– 大量资金流失；– 大量房屋闲置；闲置房屋450多万平方米– 产生大量房地纠纷和官司；• 泡沫破灭的根本原因国家强有力的宏观调控政策；土地供应失控；城市规划和管理失控；金融领域失控；产业发展战略失控；市场有效的最终需求不足；市场处于发展初期，市场参与者都不成熟。

房地产开发与经营复习重点第一部分1、房地产是房产和地产的总称，本质上主要是指土地及其地上的建筑物和构筑物及其各种权益。

由于房产和地产的不可分割性，合称房地产。

房地产包括土地和建筑物。

特征：1位置固定性：不可移动性2寿命长久性：经济寿命的可延续性3用途多样性：适应性4独一无二性：不一致性5数量有限性6易受限制性：需要管理7相互影响性：能从周围社区环境的发送中获得收益8价值高大性9 难以变现性10保值增值性2、房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。

特点1）房地产业投资大、周期长、效益高2）房产、地产交易的不可分割性3）房地产业的产品保值性、增值性和地域性4）房地产业的发展要受到城镇综合因素的制约3、房地产业的分类：一、房地产开发经营业。

二、房地产服务业一）物业管理业。

二）房地产中介服务业1）房地产咨询业2）房地产估价业3）房地产经纪业4、简述我国房地产业的发展过程1.建国（1949）前，私有制，有房地产市场，居住条件差。

2.改革开放前30年，国家建设，限制个人建房、买房，无房产市场，只有房屋管理，居者忧其屋。

3.开放后－1999年，企业建房，个人建房、买房，主要是卖方市场，居者有其屋。

4.1999年－今，集团购房、个人购房，主要是买方市场，居者优其屋。

发展现状：1、1992年－1993年6月：房地产热2、1993年6月－1995年：治理整顿、宏观调控3、1996年－1998年：市场难以消化，寻求救市对策4、1999年－2003年5月：房地产业快速发展5、2003年6月－2008年8月：国家宏观调控6、2008年9月－2009年5月：房地产市场萧凋，寻求救市7、2009年6月－2010年4月：房地产价格快速上涨8、2010年4月－今：房地产价格调控5、房地产咨询业：为有关房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。