决定房价有六个主要因素
经济金融类 2009-11-12 11:19 阅读5 评论0
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(1)购买力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。
房价的地域性很强，呈现出的一般规律是：
房价的上限是购买力；房价的下限是开发成本；房价随着商品供求关系、货币供求关系的变化，并受到政策导向和市场预期的影响，而在上限与下限之间浮动。
如果房价高于购买力，自然是有价无市，如果低于下限，同样有悖市场规律，进而会影响经济发展。
一、购买力
1. 购买力决定于个人收入。
消费者收入愈高，对一定价格下的某种商品的需求量就越大。
而个
人收入取决于国内生产总值。
国民经济的周期性波动会影响个人收入，从而影响到购买力。
2. 本地购买力是房价的相对稳定的因素。
本地购买力决定中、长期楼市的走向。
3. 游资和炒作是房价的冲击性的不稳定因素。
游资和炒作影响房价的短期走向。
游资和炒作
刺激房价上涨；游资和炒作的冲击达到一定程度时，本地购买力被挤出市场，楼市就会发生波动。
4. 过度投机和本地需求不足：需求量最终要受消费者购买力的制约。
当价格上涨到接近购买力水平时，炒家就会停止活动。
当价格上涨超过了购买力水平时，就会出现“有价无市”的现象。
过度投机和本地需求不足的表征是，价格和空置房同时上升，二手房交易超常增长，一手房交易萎缩。
过度投机和本地需求不足的后果，先是二手房价格下跌，殃及新房价格预期，导致新房价格下跌。
二、开发成本
1. 开发成本：土地、劳动者、资本(劳动资料、劳动对象)。
2. 商品房作为不动产，其成本具有很强的“时、空不可比性”。
成本的“时空不可比性”相应造成房
价的不可比性。
不同地点的房价，不能盲目攀比。
3. 要千方百计降低成本，从而既有合理的价格，又有合理的利润空间。
这里讲的是合理的利润空间。
三、商品供求关系
经济学理论告诉我们：商品价格虽然以价值为基础，但影响价格变化的因素多种多样，其中主要的是市场商品的供求关系。
在成本稳定的前提下，商品供求关系决定价格。
供大于求，导致价格下降；供
小于求，导致价格上升。
四、货币供求关系层面
价格变化有三种情况：由于市场上商品的供给和需求的变动造成；由于市场上货币的供给和需求的变动造成；或同时变动造成。
货币主义学派认为：货币供给的过快增长是导致通货膨胀的罪魁祸首。
“太多的货币在追逐着太少的商品”。
货币对价格的影响，仍是由货币供求关系的变化，传导为商品供求关系
变化，从而引起价格变化。
五、政策
1. 政策对房价的调控有两种形式：
1) 直接调控。
易操作，见效快。
多用于保障性的房价。
如经适房、廉租房、由政策直接定价。
限价房也属于政策直接调控。
2) 间接调控。
多方面政策的协同和协调，较难操作，且有滞后效应。
多用于市场性的房价。
如调整土地供应规模和结构、住房供应规模和结构，引导住房需求，调整货币、金融、税收政策，会引起
供求关系的变化，从而导致价格变化。
2. 宏观货币政策的调节作用
1) 调节方式：通过增加或减少货币供应量，以促使利率变动，从而影响投资，最后达到增加
或缩小有效需求，使总需求与总供给趋于均衡，物价趋于稳定。
2) 调节货币供应量的措施：加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，抑制流动性过剩。
第一，调整法定准备率。
如去年以来接连上调银行等存款类金融机构的存款准备金率。
第二，调整中央银行对商业银行的贴现率，即调整利率。
第三，公开市场业务。
即央行在公开市场上买进或卖出政府债券，以调节货币供应量。
第四，规定抵押贷款上限或下限。
第五，规定消费信贷的条件。
第六，调
整利息税。
3. 税收的调节作用：—是可以调节供需；二是可以实现社会再分配（二次分配）。
加大对不动产、特别是高价值不动产的税收力度，如高额的地皮税、住房税、空房税、遗产税等多种税费。
使拥有多处房地产的家庭每年支付高额的不动产税。
高税收加重了购房者的负担，尤其是提高了“炒房”的成本，从
而抑制投机需求。
六、市场预期
人们在分析了以上各个因素以后，就会对房价变动趋势产生一种预期。
看涨，需求量会增加；看跌，需求量会减少。
需求变化又会使价格发生变化。
在一定供给总量下，需求增加会导致价格上升，需求减少会导致价格下降。
“预期”对房价的影响有时候非常强烈。
“抢购风”会在短期内导致房价急剧上涨。
持币观望则会导致有价无市，甚至价格下跌。
但“预期”只是促使价格变化的因素之一，而且不是决定性因素。
决定价格的最根本的因素仍是消费者的支付能力——购买力。
七、几点讨论
1. 国外对通货膨胀原因有三种理论：“需求拉上”型理论；“成本推进”型理论；“供求混合”型理论(需求拉上和成本推进共同作用)。
我国当前部分城市房价上涨过快，似应属于第三种类型。
市场不成熟、经
营不规范、法制不健全，也是重要原因。
2. 当前特别要重视供应结构的合理性，使之与需求结构相匹配。
结构性的供应过剩或供应不足，
将会影响住房问题的有效解决，也会影响房价的稳定。
3. 不同质的商品房无法比较价格的涨落。
经济学上所谓的一个商品的价格走势，必须是针对一个“同质可比较”、“包含内容一致”的商品，必须是反映这个商品在包含内容不变的前提下，纯粹由于供需关系变化而带来的在标准单位的价格变动。
因此，用不同时期的“平均销售价格”计算出来的价格指数，比较适用于像粮食、石油这样在不同时期不同地点的情况下，品质和内容都基本没有变化的普通商品。
4. 土地溢价：暴利之源
“土地溢价带来的红利，是房地产暴利的真正来源。
”所谓房地产的暴利并非来自盖房和卖房；此外，预售融资是开发商的主要财务杠杆，加上银行贷款，开发商得以成倍放大投资回报。
在房价持续上涨的过程中，地产商无需考虑商业盈利模式，仅靠土地升值和房价自然上涨就能获利。
“反映到证券市场，出于对中国内地城市化和房地产市场长期看好，不管内地还是海外，各大分析机构及投资者均将企业拥有的土地储备量作为估值的关键指标。
”多位地产分析师对记者表示，为此开发商会
不惜代价去拿地，做大上市题材。
真正赚钱是地赚钱，而不是房子赚钱。
八、要理性对待房价对国民经济的影响
过去一年多时间里，美国住房市场持续降温已经导致美国整体经济增长速度放慢。
首先，受到冲击的是众多收入不高的购房者。
由于无力偿还贷款，他们将面临住房被银行收回的困难局面。
如果国内房价出现大面积暴跌，以至于已经贷款购买住房的这部分人群所持的物业价格低于其欠款额，必然会导致银行收不回贷款的局面，从而影响金融行业进而引起经济的连锁反应。
因此房价的回归必须理性，以给予市场和政府足够的反应时间。
毕竟经济持续稳定的发展才是老百姓最需要的。
九、抑制地产投机应该有持续性，以帮助房价回归理性
上面已经说过，影响房地产成本的主要因素之一为土地，城市的土地是强大资本，历史上日本地价飞速上涨，当然现在已经落回去了。
这就是说，城市土地与整个社会经济发展的关系是很密切的。
如果脱离了整个经济增长的背景，就会引发很多城市问题。
近数十年来，在东亚各国和地区的经济起飞过程中伴随着较为严重的土地房产投机。
这也是触发“金融危机”的一个内在的直接导因。
房地产投机的成因，与其自身不完全竞争的市场特性和不动且有自然增值趋势的资产特性有关，比其他类型的投机成因更为复杂。
一般投机中存在的“价格发现”、“风险转移”、“增加效率”的三项经济功能，在房地产投机中很难存在。
鉴于特殊的政治经济人文背景，东亚地区房地产投机中以财团对成片土地的投机和建筑(房产)公司对预售房的投机最为盛行，而且影响危害也最大。
这些投机话动特别是大规模存在的投机活动，总是和不健全的金融体制及官商之间的权钱交易结合在一起．对整个经济社会的发展造成极大的负面影响。
消除这种负面影响包括鼓励房地产投机的错误理论，是一件充满风险又很花时日的难事。
但是，如果不痛下决心彻底解决这方面的遗留问题，经济持续稳定的发展也将会落空。
