房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考点(最新版).doc

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素知识点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

l 交通时间距离是指通过道路等来连接的距离，有时受路况、交通管制等的影响。

这种距离虽然不远，但可及性、便捷性可能并不好。

（ ） 本题答案： 5、判断题 对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。

（ ） 本题答案： 6、判断题 某一地带有铁路，则铁路一定是增值因素。

（ ） 本题答案： 7、判断题 GDP 增长，会引起房地产价格上涨。

（ ） 本题答案： 8、判断题 随着家庭人口规模小型化，房地产价格有上涨的趋势。

（ ） 本题答案： 9、多项选择题 影响房地产价格的环境景观因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素，主要有（ ）等。

A.大气环境 B.治安环境 C.声觉环境姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.水文环境E.卫生环境本题答案：10、多项选择题下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。

A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施本题答案：11、单项选择题土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的（）。

A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制本题答案：12、判断题一般来说，政治不安定会造成房地产价格低落。

（）本题答案：13、判断题人口密度增加必将提高房地产价格。

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．掌握对房地产价格影响因素的总认识；2．熟悉房地产价格影响因素的分类；3．掌握房地产自身因素；4．熟悉人口因素；5．熟悉制度政策因素；6．熟悉经济发展状况因素；7．掌握居民收入水平因素；8．掌握利率因素；9．熟悉汇率因素；10．熟悉物价水平因素；11．了解政治安定状况因素；12．了解社会治安状况因素；13．熟悉城市化因素；14．了解房地产投机因素；15．了解国际因素；16．了解心理因素；17．了解其他因素。

二、内容讲解第四章房地产价格影响因素房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。

这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。

因此，做好房地产估价还需知晓各来源：建设工程教育网房地产价格影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。

为此，本章首先综合说明各种因素对房地产价格的影响，然后把它们分为房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素，分别分析它们对房地产价格的影响。

第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们的影响。

要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：（1）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。

并且，对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。

例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；该地带如果是仓储或工业区，铁路可能是其增值因素。

房地产估价理论与方法：房地产估价理论与方法考点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 下列属于强度相对指标的是( )。

A.绿地率 B.容积率 C.房屋空置率 D.人口净密度 E.建筑密度 本题答案： 2、单项选择题 不是影响房地产价格的区位因素是( )。

A.位置 B.交通 C.人文 D.环境 本题答案： 3、多项选择题 合法权益包括（ ）。

A.合法产权 B.合法使用 C.合法处分 D.合法利用 E.合法拍卖 本题答案： 4、单项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（）。

A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格本题答案：5、多项选择题房地产估价业务来源主要有（）。

A.被动接受B.主动争取C.自有自估D.垄断E.政府分派本题答案：6、单项选择题在影响房地产价格的行政因素中，低价格政策属于（）。

A.行政隶属变更B.房地产制度C.特殊政策D.房地产价格政策本题答案：7、判断题资本化率等于房地产价格与其年收益的比值。

( )本题答案：8、判断题在市场法估价中，可比实例的房地产状况，应该是可比实例房地产在待估房地产的估价时点下的房地产状况。

( )本题答案：9、单项选择题作为一名合格的房地产估价师，应当具有房地产估价方面的( )。

A.扎实的理论知识B.较好的与人沟通交往的能力C.丰富的实践经验D.长期的估价经历E.良好的职业道德本题答案：10、单项选择题从事房地产估价首先要有房地产( )。

第四讲房地产价格的影响因素（兼：土地使用权的权益状况对房地产估价的影响）一、我国房地产估价师考试教材《房地产估价理论与方法》规定的房地产价格影响因素1.自身因素。

权利、位置、地质条件、地形、地势、面积、日照、通风、建筑物状况2.环境因素。

视觉环境、声觉环境、大气环境、水文环境、卫生环境3.人口因素。

人口数量、人口素质、家庭人口规模4.经济因素。

经济发展、物价、居民收入5.社会因素。

政治安定、社会治安、房地产投机、城市化6.行政因素。

房地产制度、政策、发展战略、规划、交通管制7.心理因素。

心态、偏好、时尚风气、风水、吉祥数字8.国际因素。

世界经济、军事冲突、政治对立、国际竞争9.供求因素。

★10.其他因素。

二、房地产价格影响因素的其他观点（一）三因素法1.个别因素。

包括自身因素2.区域因素。

包括人口因素、社会因素、环境因素、行政因素、心理因素、经济因素3.一般因素。

包括国际因素、社会因素、行政因素、心理因素、经济因素（二）四因素法1.自然因素。

2.经济因素。

3.社会因素。

包括人口因素、社会因素、环境因素、心理因素、国际因素4.行政因素。

包括国际因素、行政因素三、有关房地产价格影响因素的新观点：构成因素与影响因素或决定因素与影响因素（一）从房地产价格的形成与运动来看,应将与房地产价格有关的诸因素区分为房地产价格的构成因素与影响因素两大类：1.房地产价格的构成因素：是指形成房地产价格所不能缺少的自身条件。

2.房地产价格的影响因素：是指存在于房地产本身之外而对房地产价格产生影响的因素。

（二）区分房地产价格构成因素与影响因素的意义：1.有利于房地产价格构成项目的研究，揭示房地产价格的自身运动规律；2.有利于房地产价格影响因素的研究，揭示房地产价格影响因素的干扰特性；3.有利于房地产价格的相对研究；4.有助于利用计算机进行信息处理,减少估价人员对影响因素评价的主观随意性。

四、土地使用权的权益状况对房地产估价的影响（一）关于土地使用权年限届满的问题1.《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十九条规定:“土地使用权期满,土地使用权及地上建筑物、其他附着物所用权由国家无偿取得。

2023年房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》复习要点合辑1.2023年房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》复习要点合辑篇一农地征用费的构成：根据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的规定，在征用农地中发生的有关税费如下：1.土地补偿费。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。

征用其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费的标准规定。

2.安置补助费。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。

但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

征用其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费的标准规定。

3.地上附着物和青苗的补偿费。

地上附着物和青苗的补偿费包括房屋、农田基础设施、树木、青苗等的补偿费，其标准由省、自治区、直辖市规定。

4.新菜地开发建设基金(征用城市郊区菜地的)。

5.耕地开垦费(占用耕地的)。

6.耕地占用税(占用耕地的)。

7.征地管理费。

是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。

8.政府规定的其他有关税费。

2.2023年房地产估价师考试《房地产估价原理与方法》复习要点合辑篇二房地产区位因素：区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。

地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。

因此，房地产的区位不同，例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。

尤其是城市土地，其价格高低几乎为区位优劣所左右。

房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。

第四章房地产价格影响(yǐngxiǎng)因素考试(kǎoshì)目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握(zhǎngwò)程度。

第一节房地产价格影响因素(yīn sù)概述1.房地产价格影响因素(yīn sù)的总认识各种因素引起价格变动方向，变动程度不同影响因素与价格变动之间的关系不尽相同有些因素对价格的影响与时间有关，有些无关各种影响因素对同一类型房地产价格影响方向和影响程度不是一成不变的同一因素在不同地区对价格的影响可能不相同各种影响因素在不同水平上的变化对价格影响是不相同的某些影响因素可以用数学模型量化，某些不可以2.房地产价格影响因素的分类□第一种分类体系■自身因素□区位因素□实物因素□权益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□经济因素□社会因素□国际因素□心理因素□其他因素□第二种分类体系■一般因素，对大范围的房地产普遍产生共同影响■区域因素，只对一定区域内的房地产产生影响■个别因素，仅对估价对象房地产产生影响第二节房地产自身因素1.区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。

房地产的区位，不仅指地球上某一特定的自然地理位置，还指与其相联系的社会经济位置，是与该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。

不同性质的房地产对于区位的要求不一样。

房地产区位是可变的。

在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布区位因素可以分解为位置：房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。

方位——“山之阳，水之北”距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。

房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。

接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。

一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。

1. 地理环境因素。

地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。

2. 市场供需因素。

当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。

3. 科技因素。

现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。

4. 法律政策因素。

国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。

二、房地产估价的常用方法1. 成本法。

成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。

主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。

2. 市场比较法。

市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。

其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。

3. 收益法。

收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。

主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。

三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。

2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。

3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。

总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。

可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。

2022年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(最新)1、[试题]下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有( )。

A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地开发程度。

E,房屋完损程度【答案】ADE【解析】本题考查的是房地产区位因素。

建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体因素;土地开发程度属于土地实体因素。

只有选项BC属于区位因素。

参见教材P129。

2、[试题]某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为( )。

A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【答案】B【解析】本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。

从某特定的投资者角度考虑评估的是投资价值。

例如，政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。

这就是一种投资价值评估。

参见教材P91。

3、[试题]在采用假设开发法中的静态方法中，一般不计息的项目是( )。

A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本和管理费用【答案】C【解析】本题考查的是后续开发的必要支出。

投资利息的应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续开发的建设成本、管理费用和销售费用。

销售税费一般不计算利息。

参见教材P348。

4、[试题]决定某类房地产供给量的主要因素有( )。

A.该类房地产的价格水平B.消费者的收入水平C.该类房地产的开发成本D.该类房地产的开发技术水平。

E,房地产开发企业对未来的预期【答案】ACDE【解析】本题考查的是房地产宫格。

某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平;(2)该种房地产的开发成本;(3)该种房地产的开发技术水平;(4)房地产开发企业和拥有者对未来的预期。

房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 我国《担保法》规定，下列不得抵押的财产有（ ）。

A.自留山 B.自留地 C.被依法查封的财产 D.被依法监管的财产 E.乡镇企业的土地使用权 本题答案： 2、判断题 城市规划不影响房地产价值。

（ ） 本题答案： 3、判断题 法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，但当委托人要求评估其抵押价值，评估人员应按其市场价值予以评估。

（ ） 本题答案： 4、判断题 均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。

（ ） 本题答案： 5、单项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------（）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。

它可以帮助我们确定最佳用途。

A.适合原理B.均衡原理C.收益递减原理D.最佳使用原则本题答案：6、判断题估价时点原则优先于其他估价原则。

（）本题答案：7、判断题类似房地产是指其实物、区位状况均与估价对象的实物、权益、区位状况相同或相当的房地产。

（）本题答案：8、判断题合法原则是最高最佳利用原则的必要条件。

（）本题答案：9、判断题在同一个市场上的类似房地产，价格相互牵制，相互接近。

（）本题答案：10、判断题再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》考前一页纸◆掌握估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人之间的关系（以抵押估价、征收评估、房地产司法拍卖为例）（P30）◆房地产权利的分类：物权和债权（租赁权），物权包括自物权和他物权，他物权包括用益物权和担保物权（抵押权）。

（P53）◆投资价值与市场价值的评估方法相同，区别在参数取值：市场价值和投资价值对应的折现率分别为社会一般报酬率、特定投资者要求的最低收益率；对未来净收益的估计，市场价值是客观水平，投资价值可能乐观也可能悲观。

（P91～92）◆快速变现价值一般低于市场价值；谨慎价值（抵押价值）通常低于市场价值。

在非继续使用条件下的残余价值（不同于残值），一般低于市场价值。

（P93）◆火灾险的评估价值包含遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失。

不含土地价值。

（P96）◆期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。

（P108）◆拍卖评估价。

第一次拍卖的保留价＝评估价＝市场价值。

（P110）◆合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定评估对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产估价。

（P156）◆比较法适用的估价对象（P176）◆选取可比实例的数量要求：3～5 个，不得少于 3 个。

（P182）◆统一税费负担（P186～187）正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）◆净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝有效毛收入－运营费用（P252）◆重置提拨款扣除方式：利用偿债基金系数（终值转换为年金）进行计算。

（P260）◆建筑物重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本，土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。

（P303）◆重建成本――复制；重置成本――替代。

为了备考2013年房地产估价师考试，编辑根据最新的特别整理了《》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习师考试要点，以备迎接2013年考试。

影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。

政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。

一般来说，政治不安定则意味着社会可能动荡，这会影响人们投资、置业的信心，从而会造成房地产价格低落。

社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。

房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成房地产价格低落。

房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。

房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。

关于房地产投机对房地产价格的影响，普遍认为它会引起房地产价格上涨。

显然房地产投机有许多危害，但这种认识是不够全面的。

一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况：①引起房地产价格上涨;②弓I起房地产价格下跌;③起着稳定房地产价格的作用。

至于房地产投机具体会导致怎样的结果，要看当时的多种条件，包括投机者的素质和心理等。

当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。

而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。

另外，当投机者判断失误，或者被过度的热烈(乐观)或恐慌(悲观)的气氛或心理所驱使时，也可能造成房地产价格的剧烈波动。

但在某些情况下，房地产投机行为可能起着稳定房地产价格的作用：当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格，上涨时抛出，这样就会出现：当房地产需求较小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨时，投机者抛售房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。

房地产估价理论与方法：房地产价格影响因素考考试（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 衣食都较困难的低收入居民的收入增加，因其边际消费倾向较大，所以对房地产价格的影响也会较大。

（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 能够增加房地产市场对中小户型房屋需求的是（ ）。

A.增加中小户型的供给量 B.增加居民收入 C.降低利率 D.开征物业税 本题答案：D 本题解析：暂无解析 3、判断题 在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅小。

（ ） 本题答案：错 本题解析：在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。

姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、多项选择题影响房地产价格的金融政策中的房地产信贷政策，其内容包括（）等。

A.放松或收紧房地产贷款B.上调或下调金融机构同业拆借利率C.提高或降低最低购房最低首付款比例D.提高或降低房地产抵押贷款成数上限E.延长或缩短购房最长贷款期限本题答案：A, C, D, E本题解析：房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向（例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷款），提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。

5、单项选择题下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

房地产制度政策：房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的，特别是房地产的所有制、使用制、交易管理制度及价格政策。

例如，在传统城镇国有土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地价、地租根本不存在;在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然使住房价格和租金极低。

而改革城镇国有土地使用制度和住房制度，允许土地使用权出让、转让、出租，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使得房地产价格显现出来，并反映房地产市场供求状况，同时也受房地产市场供求的影响。

目前，中国房地产所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分为私人所有，并且可以买卖;但土地所有权属于国家或农民集体，不能买卖，仅能通过征收方式由农民集体所有变为国家所有这种单向流动。

因此，土地仍然没有所有权价格，所谓的土地价格均是指某种土地使用权价格。

如果土地所有权价格和土地使用权价格同时存在，则土地使用权价格一般会低于土地所有权价格。

另外，土地使用权一般是有使用期限的，因此土地及房地产价格的高低又与土地使用期限的长短有关。

一般情况下，土地使用期限越长，土地及房地产的价格就会越高;反之，就会越低。

国有建设用地还是政府独家垄断供应的，供地政策(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。

金融制度政策：房地产由于价值较大，其开发、投资、消费都需要大量资金支持，从而与金融密切相关。

因此，金融制度政策的变化对房地产价格有很大的影响，特别是货币政策和房地产信贷政策。

货币政策有从紧、适度从紧、稳健、适度宽松、宽松五个档次，其中"稳健"是中间值。

例如，采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨;相反，会导致房地产价格下降。

房地产信贷政策包括增加或缩小房地产信贷规模，放松或收紧房地产贷款，调整房地产信贷投向(例如是投向土地储备贷款、房地产开发贷款，还是投向购房贷款)，提高或降低购房最低首付款比例，上调或下调贷款利率，提高或降低房地产抵押贷款成数上限，延长或缩短购房最长贷款期限等。

房地产估价理论与方法：房地产估价原则考试卷及答案（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 （ ）是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。

它可以帮助我们确定最佳用途。

A.适合原理 B.均衡原理 C.收益递减原理 D.最佳使用原则 本题答案： 2、多项选择题 根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（ ）。

A.土地所有权 B.国有工业用地土地使用权 C.宅基地土地使用权 D.大型游乐场 E.乡镇企业用房 本题答案： 3、单项选择题 在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与（ ）进行比较。

A.居住房地产 B.商业性房地产姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.收益性房地产D.类似房地产本题答案：4、判断题最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最大收益为前提进行。

（）本题答案：5、单项选择题某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。

因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为（）。

A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日本题答案：6、判断题在不同的时间，同一宗房地产往往会有不同的价格。

（）本题答案：7、单项选择题在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。

房地产估价理论与方法：房地产估价概论考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（ ）种以上估价方法。

A.一 B.两 C.三 D.多 本题答案： 2、单项选择题 对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（ ）。

A.产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值 B.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值 C.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本 D.产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值 lB.57647 C.65548 D.65920 本题答案： 5、单项选择题 下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（ ）。

A.初次抵押贷款 B.再次抵押估价姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.续贷抵押估价D.处置抵押房地产本题答案：6、多项选择题一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。

A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果本题答案：7、多项选择题估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险本题答案：8、判断题房地产估价机构的资质分为”一级、二级、三级、四级”这四个等级。

（）本题答案：9、单项选择题采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于（）。

为了备考2013年房地产估价师考试，编辑根据最新的特别整理了《》历年考试的重点，帮助大家提前掌握和复习师考试要点，以备迎接2013年考试。

心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。

影响房地产价格的心理因素主要有下列几个：①购买或出售心态;②个人欣赏趣味(偏好);③时尚风气;④接近名家住宅心理;⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。

房地产需求者遍寻适当的房地产，当选定了合意的房地产后，如该房地产的拥有者无出售之意，则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。

有时房地产购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到房地产，从而会抬高价格。

深圳市1988年11月16日公开拍卖一块土地的情况，可以看成是这方面的例子。

这是一块面积为4 241m2的土地，规定只准建7层住宅，建筑面积不超过7 700m2，底价为200万元。

拍卖一开始，27家国内外企业反应热烈，.最后由深圳现代企业有限公司以2 000万元夺得。

按照楼面地价计算，地价高达2 597元/m2。

根据当时的市场行情，如果建住宅出售，肯定亏本无疑。

拍卖结束时，全场哗然。

深圳市政府某副秘书长表示，绝没想到成交价格高得如此惊人，他原估计只有700万元左右。

深圳市国土局负责人在签订合同后向现代企业有限公司代表连声说价钱太高了，但现代企业有限公司负责人却称价钱比他们预料的还低25%。

原因是：这家公司为了生产录像机，将聘请一批外国专家来指导生产，与其长期租用宾馆接待这批专家，倒不如兴建宿舍更为合算。

因此，对于这家公司来说，出价的多少基本上取决于与租用宾馆的比较，而不取决于未来正常的住宅销售价格。

房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产变现，这时的成交价格多会低于正常价格。

有债务纠纷的房地产，债务人为达到快速脱身的目的，会故意贱售房地产。

信风水的人认为，风水的好坏可以影响自己、家族、子孙后代的盛衰吉凶。

房地产估价理论与方法：房地产价格和价值考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、单项选择题 房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求 B.供给、需求、利用状况 C.权利、租金、利率 D.价值、使用价值、供求 本题答案：A 本题解析：暂无解析 2、单项选择题 一种房地产的互补品的价格（ ）时，对该种房地产的需求会增加。

A.高 B.低 C.不变 D.无法确定 本题答案：B 本题解析：暂无解析 3、判断题 房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。

（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------4、判断题抛开主观因素，同一宗房地产，不同的估价人员评估出的价格可能不同。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析5、判断题在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性一般相应较高。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析6、判断题现实估价中所需评估的房地产价值不一定是公开市场价值。

（）本题答案：对本题解析：根据不同的估价目的，估价结果可能是在一定限制条件下的评估值。

7、判断题房屋重置价格是房屋所处不同区域、不同用途、不同建筑结构的房屋平均价格。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析8、判断题期房价格通常高于现房价格。

（）本题答案：错本题解析：暂无解析9、多项选择题（）是一组按照所交易或评估的房地产的权益来划分的价格。

A.所有权价格B.使用权价格C.标定地价D.基准地价E.拍卖价格本题答案：A, B, D本题解析：暂无解析10、判断题互补品之间，对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费就会多起来。

房地产估价理论与方法：房地产价格和价值考点 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 下列关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价值说法正确的是（ ）。

A.成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格 B.一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动 C.市场价格是某种房地产在市场上的平均水平价格 D.理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 E.评估价值接近市场价格或理论价格 本题答案： 2、判断题 炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。

（ ） 本题答案： 3、判断题 在某一价值时点，市场价值是唯一的，投资价值也是唯一的。

（ ） 本题答案： 4、多项选择题 决定房地产供给量的因素有（ ）。

A.该种房地产的价格水平 B.该种房地产的开发成本 C.该种房地产的开发技术水平 D.房地产开发商对未来的预期 E.相关物品的价格水平姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、判断题不同地域的同一类房地产市场价格可能差距较大。

（）本题答案：6、单项选择题当拍卖出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（）。

A.10％B.20％C.30％D.50％本题答案：7、单项选择题收益法求得的价值倾向于（），成本法求得的价值倾向于（），比较法求得的价值倾向于（）。

A.最低卖价，成交价格，最高买价B.最高买价，成交价格，最低卖价C.最高买价，最低卖价，成交价格D.最低卖价，最高买价，成交价格本题答案：8、判断题交换价值，是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。