下载文档原格式
我国农村土地信托流转机制研究我国农村土地信托流转机制研究近年来，中国农村面临着快速城市化和农村人口的流动等一系列挑战。
土地问题一直是我国农村发展的重要议题。
为了促进农村土地的流转和增加农民收入，我国开始探索土地信托流转机制，并且取得了一定的成果。
一、土地信托流转机制的定义和特点土地信托流转机制是指农村土地的所有权人将其土地通过信托公司转让给信托受益人，实现土地的安全有序流转的一种制度安排。
其特点主要体现在以下几个方面：1. 权益分离：土地所有权人通过信托公司将土地的使用权和收益权转让给信托受益人，实现土地权益的分离。
2. 资金融通：农民可以通过信托流转机制将农村土地变现，获得一定的资金，用于其他产业经营或个人消费。
3. 提高土地利用效率：信托流转机制可以促进土地的集约利用和产业结构的优化升级，进一步提高土地利用效率。
二、我国土地信托流转机制的发展历程我国土地信托流转机制的研究和实践经历了以下几个阶段： 1. 探索阶段：在2000年初，由于农村土地整治需求的增加，开始出现了一些以政府为主导的土地信托试点。
比如，在江苏、浙江、广东等地，政府通过设立土地信托公司，实施农村土地的集中整治和流转。
2. 法律制度建设阶段：2010年，我国颁布了《土地管理法》和《农村土地承包法》等法规，明确了土地信托的法律地位和相关规定，为土地信托机制的推广提供了法律保障。
3. 发展壮大阶段：自2015年起，土地信托流转机制在全国范围内得到了迅速推广。
政府陆续出台一系列政策，鼓励农村土地信托流转。
短短几年时间，信托公司涌现出大量，并与土地所有权人和土地经营者建立紧密的合作关系。
三、我国土地信托流转机制的运作模式我国土地信托流转机制的运作模式有以下几种：1. 信托型流转：由土地使用权人通过设立土地信托公司，将土地信托给相关利益相关方，让其依法使用和经营农村土地。
并且，信托公司负责土地管理、发展和分红等工作。
2. 合作社型流转：农村土地使用权人将土地流转给农民专业合作社，由该合作社负责经营和管理土地。
三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
土地信托模式国际借鉴论文土地信托模式是一种新型的土地管理方式，旨在解决土地短缺和土地使用权的流转问题。
土地信托模式已逐渐在国内得到推广和应用，但仍面临诸多问题。
本文将就土地信托模式进行国际借鉴，以期为其发展提供新的思路和方法。
一、土地信托模式的定义土地信托是指由土地信托公司或其他机构从土地所有权人手中购买土地使用权并通过信托形式统一管理，将土地使用权转移给具体的使用者或投资者，获得相应的经济利益。
土地信托公司作为土地使用权的管理人，既可以统一规划土地的使用，又可以监督土地的管理情况，使土地得到更加合理的利用。
二、国际土地信托模式的发展历程1、美国美国是最早实行土地信托模式的国家。
在美国，土地信托是指由土地信托公司或其他机构成立信托基金，通过询问、征集等方式将投资人对土地使用权的需求进行集中，然后进行购买、管理、担保和销售等活动。
土地信托公司在购买土地使用权时可以通过多种方式获取资金，如向各级政府申请贷款、发行债券、筹集募资等方式。
目前，美国各州均已成立了土地信托公司，其中以加州、德克萨斯州、俄勒冈州、纽约州的土地信托公司最为著名。
2、加拿大加拿大土地信托模式相较于美国更加灵活，土地信托公司可以依照客户的不同需求开发出更加适合需求的产品。
加拿大的土地信托模式早在20世纪90年代就开始发展，采用的方式主要是由政府来购买土地使用权并转给农民，整个过程需要依靠银行贷款，银行经过审核之后，贷款会进行担保。
3、英国英国在20世纪80年代开始实行土地信托模式。
英国的土地信托模式主要是将土地使用权转移给种植园主，用作种植水果等高价值作物，同时土地信托公司也会对这些种植园主进行培训，以保障种植的质量和数量。
英国的土地信托模式也推广到了住房地产领域，通过土地信托公司来购买、管理和出售住房，实现市场与政府资源的有机结合。
三、国际土地信托模式的特点及优势1、提供了更加便利的土地使用权管理途径土地信托模式中，土地使用者只需向土地信托公司购买土地使用权即可获得该土地的所有权，从而避免了使用者在使用土地时可能遇到的土地所有权纠纷。
房地产信托融资的典型模式及案例本文介绍了房地产信托融资的典型模式及案例。
其中，贷款模式是最为基础的，也是最行之有效的融资方式。
不过，相对于银行贷款而言，信托贷款在规模、资金成本和贷款期限等方面都不占有优势。
对于房地产企业的限制，两者的限制也非常接近。
此外，根据《265号文》的规定，信托公司严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。
而且，申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。
贷款型信托的融资方式包括资产抵押、股权质押、第三方担保等，期限较短，成本相对较低。
案例中介绍了Y项目贷款集合资金信托计划，其中A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
C集团正在重点开发Y项目，该项目位于XXX区域。
根据《H市战略发展规划》，该区域将成为未来H市发展规划的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。
Y项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分为甲、乙、丙三个区域进行开发。
甲区主要是连排别墅，乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼，丙区则包括7幢18-27层的高层住宅和一个幼儿园。
随着H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，为了更好地指导城市建设与发展，H市政府委托XXX编制了《H市空间发展战略规划》。
该规划文件表明，项目所在区域将成为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心，打造城市综合体，成为H市发展的新亮点。
同时，该区域中心区外围的建设也将全面推进，以引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
信托受益模式abc类-回复信托受益模式ABC类是一种常见的信托公司产品分类，它为投资者提供了多样化的受益方式。
本文将从定义、特点、运作流程和优势等方面一步一步地回答。
第一部分：定义信托是一种由信托公司作为独立第三方受托人，代表委托人管理和运营其财产的一种财产安排。
在信托合同中，委托人将其财产（如现金、股票、房产等）转让给信托公司，并按约定规则享有信托公司所提供的受益。
信托受益模式ABC类指的是依据不同的受益方式划分的信托产品。
在这种分类中，A代表增值类受益模式，B代表保本类受益模式，C代表固定利率类受益模式。
不同的受益模式满足了不同的投资需求。
第二部分：特点1. 增值类受益模式（A类）：这种模式下，委托人的财产将投资于具有增值潜力的资产，如股票、基金等。
投资收益由资产的增值所带来，风险较高。
投资者有机会获得较高的回报，但也需要承担相应的风险。
2. 保本类受益模式（B类）：这种模式下，信托公司承诺在合同到期时返还委托人投入的本金，无论投资风险如何。
收益主要来自于低风险的投资组合，如债券、银行存款等。
相比增值类模式，风险较低，适合保本需求较高的投资者。
3. 固定利率类受益模式（C类）：这种模式下，委托人的财产将按照合同规定的固定利率计算收益，例如5、6等。
投资风险较低，收益相对稳定。
适合风险偏好低的投资者。
第三部分：运作流程1. 委托人选择信托公司和受益模式：委托人根据自己的投资需求和风险承受能力，选择合适的信托公司和受益模式。
2. 签订信托合同：委托人与信托公司签订信托合同，明确双方的权益和义务，包括投资期限、受益模式、受益方式等。
3. 资金划拨：委托人将财产划拨给信托公司，信托公司根据受益模式进行投资运作。
4. 收益分配：根据合同规定，信托公司按照受益模式计算投资收益，并将收益分配给委托人。
5. 退出机制：在投资期满或合同解除时，委托人可以选择继续投资或退出，信托公司将根据合同规定返还本金和收益。
详解土地信托：三类模式与两大案例。
2013-11-25刘卓哲房地产投资融资俱乐部感谢您关注房地产投资俱乐部：fdctz888，点击标题下方“房地产投资俱乐部”后，点右上角标识，就能将帐户添加到桌面啦，方便您及时阅读！农村土地成为新的信托标的，信托将成为农民增加土地财产权利的金融工具之一，梦想已经照进现实。
中信信托和北京国际信托（下称北京信托）分别于10月11日和11月7日，在安徽宿州和江苏无锡两地成立各自首单土地流转信托。
“土地流转信托与十八届三中全会公告中‘赋予农民更多财产权利’正好契合。
”中信信托董事长蒲坚对财新记者表示。
11月12日，中共十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（下称《决定》）。
农村土地改革是其中颇受瞩目的一条，在会前便有所透露，备受关注，引遐想无限。
《决定》提出了健全城乡发展一体化体制机制的改革举措，赋予农民更多财产权利，主要是依法维护农民土地承包经营权，保障农民集体经济组织成员权利，保障农户宅基地用益物权，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。
“这一表述让很多信托公司此前关于土地流转的观望态度，可能转为实际行动，”有信托公司人士向财新记者表示，“就目前已成型的案例，信托公司在农民土地承包经营权上下工夫，成功概率会大些。
”“信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离，做到权属清晰、权责明确。
信托公司以土地流转，推动土地资源合理再配置，促进土地的集约化和现代化经营，提高土地的生产能力和内在价值，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。
”中信信托董秘张继胜说。
北京信托首席研究员刘向东表示，土地信托是促进农村土地使用权规范有序流转和农村土地所有权权能有效实现的重要选择，“在农村土地流转中引入信托制度，利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能，加快农村土地收益。
土地流转和利用，可以让产权充分市场化，实现土地流转的公平与效率。
”土地信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托，在坚持土地所有权和承包权不变的前提下，按照土地使用权市场化要求，通过运用一定的方法，实施必要的程序，将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。
土地流转信托形式早已有之。
浙江绍兴、湖南益阳和福建沙县等地在信托公司正式涉水土地流转之前，已经初步探索了土地流转信托模式。
“绍兴模式”，即政府出资成立县、镇、村三级土地信托服务机构，起到信息汇总中间商作用。
具体操作上，农户将无力或者不愿耕种的土地使用权委托给村经济合作社；村经济合作社将诸如土地类型、坐落位置、流转面积、承包权证等土地信息汇总到镇信托服务站并由其登记造册建立土地信托档案；而镇信托服务站向社会公开发布土地信息招揽经营者；种养植大户通过招投标的方式取得土地使用权。
“益阳模式”，即政府出资在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同；农业企业或大户再从信托公司手中连片租赁土地，从事农业开发经营活动。
“沙县模式”，2011年5月沙县源丰农村土地承包经营权信托有限公司挂牌成立，公司由县农业局负责组建，由县财政拨付200万元作为信托基金，拨付35万元作为公司工作经费。
公司在11个乡（镇、街道）成立土地信托分公司，通过支付土地使用权转让费从委托方手中获得土地，并将集中后的土地调整成片，进行整理开发，通过招标、竞拍、租赁等形式向外发包土地或实施项目，获得的收益用于返还土地流转信托基金、委托方分红及信托公司增资扩股。
“这些模式只能称为土地流转信托的初级阶段，是政府主导与信托公司设计的产品，农民无议价能力，对农民不具备融资属性，更像是合作社经营的另一种形式。
”一位信托行业分析师表示。
此外，中粮信托在2010年也曾尝试土地信托。
黑龙江肇东市五里明镇政府将其下属的三个玉米种植合作社土地承包经营权和农户姜晓波的鱼塘承包经营权，委托给中粮信托设立自益型财产权信托。
信托受益权质押给龙江银行肇东支行，为先锋、东风和胜平三个玉米种植合作社在肇东支行的1000万元农业贷款提供还款担保。
这一模式在当时看来有诸多创新：一是用土地承包经营权和鱼塘承包权作为信托财产，设立财产权信托；二是将信托收益权质押给龙江银行，用于银行贷款的担保。
中粮集团为中粮信托控股方，持股比例72%；中粮集团同时为2009年正式重组挂牌的龙江银行第二大股东，持股20%。
中粮信托和龙江银行同属中粮集团金融业务部门组成部分，“这一特殊股东关系，才使得中粮信托信托受益权凭证，在尚未完全确权的情况之下，可以为农业贷款做质押担保。
”有信托业分析师表示。
只有土地真正为农民所有，农民才有议价能力，前提是土地确权。
连续两年国务院颁布的“一号文件”，部署尽快完成农村土地承包经营权的确权登记，这让信托公司嗅到政策信号。
今年年初的“一号文件”即《关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》中提到，用五年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、土地边界“四至不清”等问题。
“完成了土地确权，经营承包权才可能做成金融产品，实现流转。
不然没法定量。
”有信托公司人士表示。
十八届三中全会召开前夕，土地流转信托破题。
10月10日，中信信托与安徽宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划——“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”。
此项目期限为12年，信托受益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。
“远期看，总流转面积将达25000亩。
”中信信托项目负责人吴超杰说。
据张继胜介绍，安徽宿州埇桥区是目前惟一“两区”地区。
所谓“两区”，即安徽宿州埇桥区2010年8月被农业部批准为第一批国家现代农业示范区；2011年11月被农业部批准为第一批全国农村改革试验区。
“相比于其他地区，这里土地相对集中，信托介入土地流转阻力相对小。
”张继胜说。
据该信托项目负责人吴超杰介绍，流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司（下称安徽帝元）作为服务商提供服务。
园区规划为五大板块，涉及20多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。
“五大板块将形成完整的农业循环产业链。
”吴超杰介绍说。
参与到信托计划的农民，在获得基准地租的常规收益外（相当于每年每亩1000斤国标三等小麦的价钱），还可获得每年地租增值部分70%的利润分成。
“除增加农民的财产性收入，更重要的是使农民身份得以转为产业工人身份。
”张继胜说，在保证农业用地性质不变的基础上，农业产业园的建成可为出让土地承包经营权的农民获得一份产业工人的工作，多获得一份收入。
据张继胜介绍，成立土地承包经营权集合信托计划，只是完成了土地流转信托的第一步。
后续还会发起融资型信托计划用以解决土地改造、产业园开发、支付农民地租等流动资金问题，真正使得金融资本入驻土地流转。
“预计发行3个月至24个月不等周期的信托计划融资，这部分收益率的确定还有待进一步研究。
”张继胜说。
安徽帝元与中信信托为平行合作关系，提供技术层面的支持；采取订单导向的生产模式以及做到对农民未来收益的业绩补偿承诺。
“这相当于为此信托计划做了风险控制的准备。
”吴超杰说。
同时，安徽帝元还将与安徽农学院、中国农业科学院建立科研合作关系。
另据中信信托内部人士介绍，参与土地流转信托计划的农民均已签署信托合同。
“第一年的常规收入，即地租，已由安徽帝元一次性付款完毕。
安徽帝元相当于用自有资金垫付租金的形式入股了与中信信托的这期合作。
”上述人士告诉财新记者，由于目前安徽宿州地区处于休耕时期，因此融资类信托计划并没有进入发行阶段。
“我们会根据项目资金的实际需要状况，发行传统意义的信托计划，由于目前尚处于前期改善农地状况阶段，因此具体的信托期限和收益率尚不能确定。
”中信信托破题之后，11月7日，北京信托在江苏无锡推出第一单土地流转信托——“北京信托-无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划”。
该信托期限为不少于15年，收益由“固定收益+浮动收益”两部分组成桃园村项目中，北京信托引入了土地股份合作社，使土地经营权股份化桃园村项目。
据北京信托提供的内部资料显示，桃园村土地信托采取了“土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计，即首先将拟进行信托的集体土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，“土地合作社”作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。
同时，桃园村的水蜜桃种植能手成立“水蜜桃专业合作社”，北京信托代表桃园村土地信托将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”。
北京信托从“水密桃专业合作社”获得收益后再依据信托合同分配给受益人。
将来，北京信托可根据需要为专业合作社提供资金支持。
该项目的总负责人，北京信托房地产金融业务总部总经理何晓峰向财新记者表示，以桃园村王前组村民王荣发为例，以1.237亩承包地折算成49.45股出资额，今后15年，王荣发和其他232户村民股东，将凭证分享158.893亩承包地的信托收益。
“信托存续期内，农户可获得每年每亩1700元土地租金的固定信托利益，从第七年开始享受浮动信托利益，即参与20%的盈利分红，还可进合作社打工取得工资收入。
”接近该项目的人士说。
据阳山镇党委书记吴立刚介绍，有五户村民的21.107亩土地暂不愿流转信托，这一选择得到了尊重。
“在中信信托第一单出来前，大家还在观望，以为在十八届三中全会后才能有实质性成果，结果接连两家同行推出。
我们加班加点，研究部的PPT已交上去了，等着项目部门反馈。
”华南某信托公司研究部研究员向财新记者透露。
根据财新记者获得的一份内部资料，西南一信托公司已就土地信托做了初步规划。
该公司内部人士认为，信托公司开展土地流转信托的主要障碍和着力点包括：农民对于土地信托流转模式的接受程度、登记制度的完善、利益分配落实以及规避农业生产风险。
安信信托董秘武国建向财新记者表示，安信信托一直积极审慎地对待“土地流转信托”等金融创新业务，也一直在探索城镇化机遇，但新的机会或业务领域与政策、地域、客户等诸多因素有关，一种模式也未必适用所有信托公司。
“公司关于相关创新业务的研究工作是持续的，地域也是比较宽泛的，鉴于诸多因素限制，目前尚未推出相关产品，故具体区域暂不能披露。
”武国建表示。
张继胜向财新记者透露，除已成立的土地流转信托计划，中信信托专门组织了四五个业务团队在全国范围内考察。
“我们一个业务团队刚从西南某地考察归来。
至于能否复制安徽宿州的模式，还有待进一步定夺。
”张继胜说。
一位中信信托人士向财新记者表示，在洽谈项目过程中，有的农民不愿参与土地流转。
