长荣国际广场
建设改造项目投资分析报
告
编制：集团房地产管理中心
1
日期：2008 年1 月
第一部分项目说明
一、项目建设思路
二、建设改造初步规划草案
第二部分市场环境分析
一、市场环境
二、项目定位
第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）
一、投资估算
（一）测算依据
（二）投资估算
二、财务效益评价（出售方式）
一）收益测算
二）营销成本分析
（三）损益分析
（四）财务现金流量分析
第四部分可行性评价结论（出售方式）第五部分投资估算与财务效益分析
一、投资估算
（一）测算依据
（二）投资估算
二、财务效益评价（出租方式）
（一）收益测算
（二）营业成本分析
（三）损益分析
（四）贷款回收测算
第六部分可行性评价结论（出租方式）
第一部分项目说明
一、项目建设思路
随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行。
本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规划、重整改造，使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。
充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，重新规划，拆旧建新，扩大商业经营面积，增加配套的住宅、写字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在3 年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕。
建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态管理及统一物业管理。
此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。
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、建设改造初步规划草案
具体见长荣广场规划总平面图
?主要技术经济指标
第二部分 市场环境分析
一、市场环境
一）发达的加工制造业产业背景
东莞是华南制造业的中心城市， 是华南经济带的核心组成部分， 东 莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣， “十大最具魅力城市”，“最 具经济竞争力城市”，无论从
GDP 、进出口总值、实际利用外资、外商
总规划用地 总建筑面积
其中 商场面积 写字楼 住宅面积 建筑占地面积 建筑密度 容积率 最高建筑层数
44396.73 M 2 153374.69 M 2 79277.43 M 2 24483.21 M 2 49614.05 M 2 29076.20 M 2 65.5% 3.455 10F
投资企业等多项指标，均居全国前列，是中国城市综合实力最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。
2007年东莞市主要经济指标
长安镇位于东莞市最南端，总面积83平方公里，总人口130多万人，其中本地居民3.5万人，外来人口120多万。
长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在东莞市前列。
2005年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位，是多年来全国著名的“乡镇之星”、中国“千强镇”的前三名。2005年，长安镇生产总值1337428万元，东莞第一；税收162094万元，东莞第一；出口388215 万元，东莞第一。
长安镇的主要产业是以模具、机械、五金、电子行业的加工制造业组成，在83平方公里的土地上拥有3000余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造业，是东莞工厂密度最高的镇区。以长荣国际机械五金广场为龙头的机械、模具、五金商贸行业非常著名，长安镇被授予“中国五金模具名镇”。
由于长安镇位于广深经济走廊的中线，交通发达，出港便捷，为华南制造业基地
新西湖商业广场开工奠基仪式讲话 新西湖商业广场开工奠基仪式讲话 各位领导、各位来宾、同志们、朋友们，大家好! 八月的**，骄阳似火;八月的**，彩旗飘飘;八月的工地，锣鼓阵阵，热火朝天。今天，深圳世纪新颖创实业公司在此举行隆重的奠基仪式，揭开了新西湖商业广场开工建设的序幕。在此，我代表县委、县政府、县人大、县政协对新西湖商业广场的开工奠基表示热烈的祝贺!对光临奠基仪式的各位领导、各位来宾表示热烈的欢迎!对前期做了大量工作的有关部门和领导表示衷心的感谢!并向各位来宾和朋友们致以夏日的问候和美好的祝愿! 新西湖商业广场项目是县委、县政府立足诚信、双赢进行合作开发、改造旧城的成功典范，既是县城的一件喜事，更是事关全县经济发展的一件大事。新西湖商业广场地处我县县城的黄金地段，市场潜力巨大、商业前景广阔，深圳世纪新颖创实业公司与我县的合作，可以说是独具慧眼，商业广场开发成功也必将为投资方带来丰厚的回报。同时，新西湖商业广场建设项目是我县迄今为止通过市场化运作、成片开发、改造旧城区的最大手笔，也是我县当前招商引资规模的最大项目。它的合作成功，既是县委、县政府顺应市场潮流，审时度势，不断创新的重大举措，也是县委、县政府实施外向带动、城镇拉动战略的重要体现。它的建成，对拓展我县经济发展的空间，完善载体建设，带动全县的商贸繁荣和经济发展，将具有重大的战略意义。为此我提三点希望： 一、希望双方把商业广场建成拉动县域经济的产业城。对商业广场的建设要坚持高标准规划、高起点建设、高质量管理、高效能运作的原则，把商业广场建成我县代表性、标志性建筑群体，建成个性鲜明、功能完善的现代化商贸中心，形成集购物、商住、休闲、娱乐于一体的产业城，带动二、三产业的快速发展，推动县域经济结构的优化和县域经济全面繁荣; 二、希望双方把商业广场建成县域经济发展的先导区。各有关部门要全力搞好配合，大力培育市场潜力，为商业广场的建设与繁荣提供优质服务，创造优越环境，营造良好氛围，推动商业广场的人流、物流、资金流的快速集聚，增强广场的吸纳力、竞争力，为广场创造更多的发展商机和发展潜力，发挥好商业广场的辐射和拉动作用，使商业广场成为全县经济发展的龙头; 三、希望双方把商业广场建成招商引资、以外引外的载体城。深圳公司要把商业广场的开发建设作为双方友好合作的开始，在开发建设商业广场的同时，继续关注**各项事业的发展，宣传**的人文历史、物产资源和招商引资的优惠政策等各个方面，积极为新西湖商业广场的兴旺发展献计献策，把商业广场建设成为自身发展的基地、招商的载体、引荐其他客商投资兴业的桥梁和纽带。 各位来宾、各位朋友、各位同志，我们坚信，在县委、县政府的领导下，在深圳投资方雄厚实力保证下，在工程建设者的努力下，在社会各界的支持下，新西湖商业广场不久将矗立在**人民面前。在新的征程上，**将敞开胸怀，更加开放。我们热诚欢迎有识之士前来投资加盟，这片充满生机和希望的热土，一定能为广大投资者带来丰厚的回报。
城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休
闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
XXX项目设计说明书 一、规划背景 1、项目概况 XXX项目位于洛阳市老城区东南部，由洛阳市XXX公司开发建设。项目总用地面积36544㎡，总建筑面积267610㎡，其中地上总建筑面积为217702㎡，地下总建筑面积为49908㎡，容积率为5.96 ，绿地率31.5％，机动车车位631个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、服装、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。 2、位置与现状 该项目南邻九都东路、北临吕氏街、东临柳林街、西邻校场街，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，坐拥老城区及瀍河回族区的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积36544㎡，场地现状多为二、三层民居，用地平整，并无太大的高差变化。 3、设计依据 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。 （1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 （2）《办公建筑设计规范》JGJ67－89 （3）《商店建筑设计规范》JGJ08－88 （4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） （5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 （6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （7）《居住建筑节能设计标准》DBJ14-037-2006 （8）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 （9）国家有关工程设计规范、规定和技术要求。 二、设计理念 洛阳市作为国家的中部重镇，在城市化进程加速和老城区改造的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。 商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。 该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。 中国城市的发展方向，将是人口越来越多，空间越来越拥挤。那么，在这种情况下，市民对亲近自然的需求将会越来越强烈。生态的、环保节能的绿色建筑空间就会成为城市的主体。本案以此为出发点，塑造了一个绿色生态的建筑综合体。建筑设计以人为本，体现建筑为人民服务的原则。把人纳入到建筑中，人融入自然中，人、自然、建筑融为一体。建筑充分考虑气候、日照、通风以及建筑空间对人的影响。考虑对残疾人及老年人的关怀等等，期望做到以人为本，创造适宜的建筑内部环境。 洛阳自然条件优越。本案取法自然，整个布局，建筑依托地形展开，利用景观绿化带、广场绿化以及屋顶绿化，以形成不同绿地层次，人工自然相得益彰，补充和完善了该地区的城市景观。 三、规划构思 1、总体布局的目标是在有限用地的基础上，最大化的发掘使用价值，同时充分结合地形现状，与周边环境协调一致，相得益彰，形成完整统一的空间形态，强调为城市做贡献。位于老城区的XXX项目建筑综合体，在融于整体环境的同时，应表现自身卓尔不凡的文化特质，因此和环境协调的办法并非简单的吸收和移植。相反，他是从城市场所中吸收若干属性，继而使其转化为具有个性特征的建筑群落形态。 2、道路交通组织 机动车流线分析： （1）静态交通：静态停车交通空间由地下停车库及部分地上临时停车位构成。地下二层停车556辆，地面临时停车75辆， （2）动态交通：动态交通空间依据规划用地可开口位置确定机动车流线从东西两边的校场街和柳林街两条城市次干道引入。从而避免了人车间相互干扰，
浙江家具项目投资分析报告 规划设计/投资方案/产业运营
报告说明— 我国家具行业近十年保持持续增长。2010年之前家具市场成交额和摊 位数增速较快，2011年之后，我国家具市场发展受商品房销售情况影响波 动性较强，近几年家具市场整体增速较前期有所放缓。 该定制家具项目计划总投资3621.60万元，其中：固定资产投资 2898.26万元，占项目总投资的80.03%；流动资金723.34万元，占项目总 投资的19.97%。 达产年营业收入6032.00万元，总成本费用4680.46万元，税金及附 加68.34万元，利润总额1351.54万元，利税总额1606.30万元，税后净 利润1013.65万元，达产年纳税总额592.64万元；达产年投资利润率 37.32%，投资利税率44.35%，投资回报率27.99%，全部投资回收期5.07年，提供就业职位107个。 近年来，省心省力的全屋定制开始在家装市场兴起，并迅速成为市场 主流。尽管家具行业进入调整期，但定制家具市场规模却逆势增长。2018 年中国定制家具市场规模约为2901亿元，较上年同比增长20.2%;近7年来，定制家具市场规模增速始终保持在20%以上。
目录 第一章基本情况 第二章投资单位说明 第三章项目建设背景及必要性分析第四章项目市场分析 第五章投资方案 第六章项目选址研究 第七章土建方案 第八章工艺先进性分析 第九章环境保护分析 第十章安全经营规范 第十一章风险性分析 第十二章项目节能分析 第十三章进度计划 第十四章项目投资可行性分析 第十五章项目经济效益分析 第十六章总结说明 第十七章项目招投标方案
光线传媒战略分析
目录 一、摘要 (3) 二、北京光线传媒股份有限公司简介 (4) 1.公司发展历史 (4) 2.公司愿景与使命 (5) 3.公司业务概述 (6) 4.公司组织结构图 (7) 三、光线传媒PEST分析 (7) 1．政治环境 (8) 2．经济环境 (8) 3. 社会环境 (9) 4. 技术环境 (10) 四、光线传媒SWOT分析 (11) 1光线传媒竞争优势分析 (11) 节目供应联网化 (11) 节目制作规模化 (12) 运营体系工业化 (13) 营销模式整合化 (13) 业务体系品牌化 (14) 电影发行精细化 (15) 2.光线传媒竞争劣势分析 (15) 国有媒体垄断，民营企业受限 (15) 缺少卫视支撑，民间宣传受限 (16) 节目模式不足，形式单一趋同 (16) 3．光线传媒竞争机会分析 (17) 民营传媒业政策放宽 (17) 国内精神文化需求快速增长 (17) 国内数字电视缺口巨大 (19) 4.光线传媒竞争威胁分析 (20) 国有传媒占据垄断地位 (20) 外资传媒抢占国内市场 (20) 受众碎片化和两极化 (21) 五、光线传媒波特五力模型分析 (22) 1.现有企业间的竞争 (22) 2.潜在竞争者的进入 (22) 3.潜在替代品的威胁 (23) 4.供应商的议价能力 (23) 5.顾客议价能力 (24)
一、摘要 随着人们生活水平的提高以及对文化需求的不断增长，我国传媒娱乐业呈现出蓬勃发展态势。国内传媒娱乐业的竞争也愈演愈烈，包括北京光线传媒股份有限公司、华谊兄弟传媒集团、浙江华策影视股份有限公司等众多民营传媒企业发展迅速。我们小组首先通过分析北京光线传媒股份有限公司的发展历程，了解其公司的愿景和使命以及其公司的主营业务等，运用PEST分析法分别分析光线传媒目前所处的政治环境、经济环境、社会环境和技术环境，运用SWOT分析法分析光线传媒在当前竞争环境下的优势、劣势、机会和威胁，运用波特五力模型分析其行业内的竞争、行业进入壁垒、替代品的威胁以及买方和卖方的议价能力，对其公司整体战略进行分析。最后得出：北京光线传媒股份有限公司的发展战略为相关多元化战略和低成本战略。 关键词：光线传媒战略管理相关多元化低成本
光线传媒股票投资分析报告 文化创意产业是目前社会关注度最高的词汇之一，是知识经济时代的支柱产业之一，被称为21世纪的“朝阳产业”、“无烟产业”。国家非常重视文化产业的发展，出台了相关政策和规定，大力支持文化产业发展。影视文化产业作为文化产业重要的组成部分，随着经济的发展，呈现出前景广阔的一面。该板块有很高的投资价值，此报告以光线传媒股票为例，通过宏观经济分析、行业分析、公司分析和技术分析，全面分析次股票的投资价值和未来投资潜力。 一、宏观经济分析 （一）经济指标分析 表1 国内生产总值(2013年1-2季度) 国家统计局最新公布的数据显示，一季度至二季度GDP同期增长7.6%。今年以来，面对复杂严峻的国际环境和国内经济运行出现的新情况新问题，党中央、国务院坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，不断加强和改善宏观调控，经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向稳定发展。 初步测算，今年1-2季度的国内生产总值248009.2亿元，按不变价计算，同期增长7.6%；其中，分产业看，第一产业生产值18622.0亿元，增长3.0%；第二产业生产值117037.3亿元，增长7.6%；第三产业生产值112349.8亿元，增长8.3%。从市场销售方面来看，批发和零售业和金融业增长较为显著，说明银行、文化等服务消费对GDP起到了重要支撑作用。
而住宿和餐饮业和房地产业的增速有所减缓。 由于今年宏观经济推动消费市场平稳运行、外部需求有所好转、居民消费信心持续向好，收入分配制度改革逐步推进、城镇化步伐加快等，都为消费平稳增长提供坚实基础。 （二）货币政策分析 近两年，我国继续实施稳健的货币政策，两次下调存款准备金率，加大信贷支出，降低税率，从而增加市场上流通的货币量，使货币流通更为充足和频繁，一定程度的致使投资过热，从而导致房价虚高，利率的降低也会使股票市场日益繁荣。 但总结2013上半年我国经济运行出现了明显的增速放缓趋势，下半年可能信贷需求偏弱：企业无投资冲动；房地产市场有所降温，个体信贷需求在下半年也可能降低。其次，监管层对于金融系统风险监管趋严，表外融资、平台贷款及票据业务均受到影响，预计未来新增企业债券及信托贷款也将出现下行。目前，央行明显将“协助结构调整，控制金融系统风险”作为主要目标。源于政府对经济增速下行的容忍度提高等种种因素，都表明了下半年货币政策难放松的趋势。 二、行业分析 （一）行业目前状况 影视文化产业作为文化创意产业的重要内容，随着人们物质文化需求的满足而逐步提高，呈现出需求过大与供给不足的现象，特别是高品质的影视作品缺乏。从市场的角度来看，影视文化产业前景广阔、需求旺盛。从就业的角度看，文化产业在GDP中所占比重每增加一个百分点，就能增加就业100万人。目前整个世界市场的增长率约为3％，而文化产业的增长率近6％。 （二）行业特点 从影视文化产业自身发展来看，主要有三个特点： 一是高投入、高产出，但市场风险较大。 二是专业人才要求较高。由于其技术专业，往往人才缺乏；由于人才缺乏，往往又影响产业质量。 三是产业利润的高端在影视产品交易、衍生产品开发、影视文化旅游等方面。必须抓住价值分配的关键环节，真正形成产业的核心竞争力。 从影视产业形成集聚或者形成以影视产业为主导的影视城看，有三个特点： 一是影视基地从发展到成熟一般需要十年左右时间。如美国“好莱坞”，从1908年拍摄第一部影片，以后陆续有20家左右制片公司入驻，到上世纪20年代中后期才初具规模，而后逐步闻名世界；横店影视基地1995年为拍摄影片《鸦片战争》建造了广州街、香港街，此后历经10多年，发展成为今天集影视拍摄、旅游体验于一体的国家级影视基地。 二是企业集聚需要较为宽松的政策环境。无论“横店”还是“好莱坞”，都以低廉甚至无偿的土地、优惠的税收政策、完善的市场投融资机制，作为吸引企业入住的制胜法宝。
光线传媒2020年三季度财务分析综合报告 一、实现利润分析 2020年三季度利润总额为5,303.49万元，与2019年三季度的127,599.69万元相比有较大幅度下降，下降95.84%。利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在营业收入大幅度下降的同时经营利润也大幅度下降，企业经营业务开展得很不理想。 二、成本费用分析 2020年三季度营业成本为14,538.47万元，与2019年三季度的20,293.15万元相比有较大幅度下降，下降28.36%。2020年三季度销售费用为34.93万元，与2019年三季度的52.11万元相比有较大幅度下降，下降32.96%。从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年三季度在销售费用大幅度下降的同时营业收入也出现了较大幅度的下降，企业市场销售形势迅速恶化，并引起盈利能力的下降，应当采取措施，调整销售力量和战略。2020年三季度管理费用为1,595.97万元，与2019年三季度的1,946.34万元相比有较大幅度下降，下降18%。2020年三季度管理费用占营业收入的比例为7.2%，与2019年三季度的1.51%相比有较大幅度的提高，提高5.69个百分点。在营业收入大幅度下降的情况下，管理费用没有得到有效控制，致使经营业务的盈利水平大幅度下降。要严密关注管理费用支出的合理性，努力提高其使用效率。2020年三季度财务费用为310.49万元，与2019年三季度的1,146.72万元相比有较大幅度下降，下降72.92%。 三、资产结构分析 从流动资产与收入变化情况来看，流动资产下降慢于营业收入下降，资产的盈利能力下降，与2019年三季度相比，资产结构偏差。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，光线传媒2020年三季度是有现金支付能力的，其现内部资料，妥善保管第1 页共3 页
普安酒店项目开发方案 一.项目概况 1.1 项目名称 四川生泰房地产产有限公司通过剑阁县政府合法竟得该地块土地使用权后，按剑阁县政府及普安镇城市总体规划要求，拟建一座建筑面积10000㎡的酒店和100000㎡商业住宅楼及配建180米长的市政桥梁和1000㎡开放式休闲广场。打造成普安镇高端商业区，本开发项目定名为“XXXXXX商业广场”。 1.2 项目位置 XXX商业广场位于普安镇河东街南端101号至剑州中学区间，西面临闻溪河与普安新客运中心遥望。 1.3 项目占地面积 XXX商业广场按剑阁县国土资源局批准的宗地图，占地面积48亩。其中邻河边8亩地拟建开放式休闲广场，25亩建宾馆，14亩配建商业住宅. 1.4 土地供给方式 （1）四星级酒店：项目建设用地按评估地价的70%作为起始价公开挂牌出让，在投资人交清全部土地出让金后，县人民政府将全部土地出让金补贴给投资方。 （2）配套的商住项目：县人民政府按评估地价的70%作为
起拍价公开拍卖，土地出让金按国家规定时限缴纳。 （3）公司先期代建桥梁、景观河堤、休闲广场，以此来置换建设住宅用地。 1.5 地形地貌和周边环境 （1）本项目所在地是原三江苗圃用地XXX平方米（其中隆庆缘5400多平方米）和35户居民住宅房（5000多平方米）构成，靠山临河，地势开阔。 （2）本项目东面缓坡靠山，与108国道相联，西面隔闻溪河与新客运中心、三江口区域对望，北与剑州中学接壤，南面顺河东街与普安镇城中心相联。 （3）城市给排水、供气、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以内，联接方便。 二.本方案编制依据 2.1 普安镇城市规划建设纲要 2.2 普安镇招商引资邀请函 2.3 项目立项及经济技术指标 总占地面积48亩，总建筑面积：6.42万㎡共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500㎡.二期四栋建筑面积33700㎡。 三.本项目建设规划及规模 3.1 规划
中国XXXX XX大厦商业广场１－３层室内设计方案 2019.12
项目背景 源启
核心定位CORE POSITIONING 倾力打造富有创新精神的商业标杆，引领百姓生活！广州地处中国南方，千年商都史积累了深邃包容的广府文化体系，如今作为粤港澳湾区的核心城市，更承载中华文明弘扬 与文化自信。这样的地域与历史背景赋予广州天然的文创+商业项目的孵化力，该项目的开发，将开创文商结合趋势之先河 。
目标人群定位CORE POSITIONING 他们是业界精英，社会名流，他们追求高贵奢华，享受私密和文化气息，注重商务洽谈的空间氛围和社交平台。 They are a group of industry elite, celebrities, they pursuit is luxurious, enjoy intimate and culture, pay attention to the business space atmosphere and social platform.
项目定位CORE POSITIONING 本案将打造一座以绿色生态为概念，音乐主题的文商社区，以音乐文化+高端主题餐饮的商业策略性定位设计，构建多元的时尚美学新体验，其中室内以深基黑色调（寓意音乐文化）的加大胆绿植墙（寓意绿色餐饮文化）的绿心创意概念堪称公共商业空间设计创举，为广州乃至中国商业空间带来全新提案。 高端时尚餐饮与文化娱乐生活体验中心
设计说明－因应场地特质，化平庸为优势。 本案基于东西走向，狭长和只有三层不到顶不采光的挑空空间，我们力压挑战，在尽可保证最大空间使用率基础上，通过精妙的空间规划，说服业主把原本挑空中庭空间优势得以保留与发挥，塑造出强烈的空间体验感，设计以逆向思维把原狭长的空间格局特征被强化，并顺势转化为更强烈的主题和仪式感的空间体验。
光线传媒2018年决策水平报告 一、实现利润分析 2018年实现利润为193,194.62万元，与2017年的82,360.97万元相比成倍增长，增长1.35倍。实现利润主要来自于对外投资所取得的收益。2018年营业利润为192,827.23万元，与2017年的67,200.75万元相比成倍增长，增长1.87倍。 二、成本费用分析 2018年光线传媒成本费用总额为183,964.05万元，其中：营业成本为101,031.65万元，占成本总额的54.92%；销售费用为300.17万元，占成本总额的0.16%；管理费用为7,884.85万元，占成本总额的4.29%；财务费用为1,789.28万元，占成本总额的0.97%；营业税金及附加为397.85万元，占成本总额的0.22%。2018年销售费用为300.17万元，与2017年的8,243.82 万元相比有较大幅度下降，下降96.36%。2018年在销售费用下降的同时营业收入也出现了较大幅度的下降，但营业利润却有所增长，企业销售活动的效率有所提高，但要注意营业收入下降所带来的不利影响。2018年管理费用为7,884.85万元，与2017年的17,493.59万元相比有较大幅度下降，下降54.93%。2018年管理费用占营业收入的比例为5.29%，与2017年的9.49%相比有较大幅度的降低，降低4.2个百分点。 三、资产结构分析 光线传媒2018年资产总额为1,084,611.33万元，其中流动资产为483,453.36万元，主要分布在货币资金、存货、预付款项等环节，分别占企业流动资产合计的38.67%、32%和11.5%。非流动资产为601,157.97万元，主要分布在长期投资和递延所得税资产，分别占企业非流动资产的96.72%、1.5%。企业持有的货币性资产数额较大，约占流动资产的38.68%，表明企业的支付能力和应变能力较强。但应当关注货币性资产的投向。企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的32%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。从资产各项目与营业收入的比例关系来看，2018年应
万家商业广场建设项目可行性研究报告
万家商业广场可行性研究报告 XXXX房地产投资有限公司 二O一一年五月
目录 第一章总论1．1项目建设背景 1．2 项目概况 1．3可行性研究报告编制依据 1．4可行性研究报告研究的范围 1．5项目研究的结论 1．6主要经济指标 第二章市场分析与营销战略2．1市场分析 2．2项目定位 2．3项目体格战略 2．4营销策略 第三章项目选址及建设条件3．1项目选址 3．2建设条件 第四章建设规模及基本数据4．1建设规模 4．2 项目规划 4．3主要土建工程 4．4主要规划基本数据
4．5深化设计的建议 第五章建设方案5．1工程地质和水文地质 5．2给排水 5．3电力设施 5．4邮政电信、有线电视 第六章环境保护、消防与安全6．1环境保护 6．2消防 6．3安全 第七章建设进度计划7．1项目的招标 7．2项目的进度 第八章物业管理8．1物业管理公司的选择 8．2物业管理的内容与实施 第九章投资估算与资金筹措9．1 投资估算 9．2资金筹措 9．3资金使用计划 第十章财务测算与经济评价1 0．1财务测算依据与说明
1 0．2财务测算 1 0．3不确定分析 1 0．4主要技术经济指标 第十一章主要风险及对策分析11．1市场风险 11．2项目的资本风险 11．3企业风险 第十二章综合评价12．1主要结论 l2．2 问题与建议
第一章总论 1.1项目建设背景 本项目坐落于京津明珠------XX，傲踞XX街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速XX北出口，南接XX传统商业中心；XX凭借得天独厚的区位优势与完善的交通、整体的市政规划与雄厚的产业支撑以及宜居商业地产的打造，在京津一体化过程中将飞速发展。项目1.5公里半径覆盖运河城、尚清湾、开发区、XX、机场片区、上朱庄等人口密集区域；且为往返大碱厂、曹子里、梅厂、大良、河北屯、下伍旗、上马台、大黄堡、崔黄口等乡镇的必经之路，辐射消费人群上百万。本项目规划定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市、餐饮、休闲酒吧、金融中心等为一体的新型购物场所。家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷、橱柜厨具、家居家纺、家用电器、实木家具、灯饰五金、软装日用、儿童家居、家居体验馆等。硬件配置方面：公共区域采用酒店式装修；配备大型LED展示屏、客货电梯系统、电子导购系统、统一收银系统、智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象；项目主体采用混凝土框架结构，室内高档精装修，外立面采用干挂大理石，风格简约大气；大型高清LED电子显示屏、手扶电梯、垂直货梯、电子导购系统、统一收银系统、
商业地产运营模式 常见模式（温州模式）： 温州模式→该行业温州人控制较多，以资源性招商为主，喜欢运用炒作、假牌的技巧。 由于市场这个领域内，大部分市场都是温州人开的，温州人控制着全国各地大大小小的大部分市场资源，又因各行业商户也以浙江人为多，所以常见的是温州人运作模式。温州一般是民营企业，股东较多，办事效率高，注重政府等人际关系建设，社会游资力量丰富，资金融资能力强。 对于市场一般是几个人合股运作，招商方式中多采用温州传统的老乡资源，进行炒作或出假牌，对于广告投入不甚加强，节点控制观念不强，但其对开业、开盘之类活动重视，对于政府的组织公关能力非常擅长，而且在关键时刻敢于投资。 远洋城模式： 远洋城模式→城市中心建Shopping mall，销售采用虚拟铺位方式。 由河北万昌投资公司修建的唐山远洋城，保定远洋城，石家庄远洋城，这种中国式的shopping mall，虽然超出市场领域的范畴，但其有许多新意之处，与市场有许多借鉴之处。远洋城，在城市中心地带或次中心地带，这与传统的郊区商业不同，而且城市人均收入水平和汽车拥有量低于标准水平，如唐山、保定等为三级城市，建设规模宏大的shopping mall。通过概念营造，招商也是通过主力店（麦当劳、肯德基、超市、娱乐等）组成一个大的集合体。 新颖之处在于其虚拟铺位，产权销售模式，即将商场划分为若干个小小铺位，通过平面图虚拟铺位销售产权，采用统一返点，然后在经营上统一管理、根据对主力店实力和号召力不同定不同租金，租金与售价之间的必然联系不强烈。比例也不正确。但其shoppingmall 中许多设计和运作理念，仿造传统shoppingmall的概念进行，有许多成功之处，尤其在建筑设计中颇有借鉴的成功之处。 其产权销售价奇高，从销价提返点给投资人，其模式在河北几个城市欲连锁，走租金制与流水返扣结合模式，建中国式的shopplng mall。目前唐山远洋城已处半倒闭状态，其营销方式脱离中国国情。 远洋城简介： 远洋城商业广场是由北京万昌投资有限公司投资规划,由远洋城房地产开发公司开发、建设的大型综合性购物中心（SHOPPING MALL）。远洋城商业广场集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种商业业态于一体，使顾客享受一站式购物、娱乐的崭新生活体验。 远洋城商业广场的商业形态定位于——以大型百货、超市商业业态为主，以各类精品专卖店为辅，以特色化、大众化餐饮娱乐及其他业态为补充的复合型商业中心。此项目得到河北省、市各级领导,各相关单位的大量关注和支持，远洋城商业广场建成后将成为河北省内的商业地标，引领消费、娱乐的新时尚，是购物、休闲、娱乐的最佳选择。河北省内目前有两个远洋城商业广场正在进行筹建，分别是石家庄远洋城商业广场、唐山远洋城商业广场。其中： 石家庄远洋城商业广场：总建筑面积约为240000平方米 （开发商：石家庄远洋城房地产开发有限公司） 唐山远洋城商业广场：总建筑面积约为110000平方米 （开发商：唐山远洋城房地产开发有限公司） 保定远洋城商业广场：总建筑面积约为60000平方米 （开发商：保定远洋城房地产开发有限公司） 以上三个远洋城商业广场项目均处在城市的商业黄金地带和市政府规划的商业发展中
商业广场市调及初步设计汇总
高攀项目商业广场市调及初步设计汇总 营销策划部王毅一、市调论证的切入点、方式和计划说明 高攀项目位于成都火车南站临近区域，与机场高速高架出入口无缝接驳，背靠桐梓林、新希望片区，与科华路中央商务区紧邻，考虑规划商业广场作为项目的一个定位方向是公司高层前期既定的考虑。本次市调论证通过对已知成都近40余个不同年代、不同规模、功能规划各异的知名商业广场项目进行筛选，选择6个具有代表性和参考价值的目标进行实地市调，尽量深度挖掘不同地段、不同商圈、不同商业氛围下的商业广场的特性，找到商业广场从设计规划上成功的共通点，再分析商业广场新的发展趋势，结合高攀项目在火车南站所具备的未来发展前景，推断出高攀项目的大致设计要求和规划要点。 1、市调目的 通过市调解决高攀项目商业广场产品设计需求的问题，找到高攀项目从市场定位角度和与自身属性相匹配适合的商业广场模式及招商业态划分。 2、市调思路 对成都区域内各种形态、不同体量的的商业广场作市调，从扩大拓宽商业广场的调查面上对各类型商业广场做分解，获取其建筑构造、设计思路、功能划分、商业要求、业态划分、招商考虑等最具参考价值的信息，为高攀及商贸园项目的产品设计提供有力的支撑。 3、市调要求 对市内各种形态的商业广场展开广泛的市调，收集各市调项目的基础信息、建筑构造、功能设计、商业信息等重要资料，尽量了解项目设计过程中出现的问题和解决的办法，能与对方项目部、管理部门人员面谈了解更多深层次信息，市调的项目需拍照记录。 4、市调计划
从7月21日至7月28日调查成都城区内6个不同类型、不同体量的商业广场，分区域进行市调，大方向分东南西北，小方向分为不同商圈，由市中心至一环、二环、2.5环，合理安排线路节省市调时间，以求达到最高的效率和得到最佳的效果。 5、目标选取 经过搜索查询选出成都40余个知名商业广场：博瑞优品道广场、大地.新光华广场、嘉信茂广场（交大路）、汇龙湾广场、铂金城购物广场、金色夏威夷、新城市广场、千盛百货广场、双楠置信广场、罗马假日广场、大世界商业广场、玉林生活广场、丰德国际广场、百联天府购物中心、蓝色加勒比广场、万达广场、东方新城广场、新视界广场、大陆.玉沙生活广场、SM广场、第五大道、高地中心、财富又一城、仁恒置地广场、中环广场、上普国际中心、EGO潮流广场、时代华章、香槟广场、郁金香花园广场、东方时代商城、时代广场、来福士广场、第一城、银石广场、喜年广场、仁和春天广场、金沙时代生活广场、成都华置广场、群光广场。 通过市调任务需求和市调工作重心的明确，我们选取十个商业广场项目进行市调研究，以下是属性划分和分析说明： 市调项目名称开业 时间 区域归属属性划分分析说明 优品道广场2009 年 新光华商 圈、2.5环 居、购、休、 娱 商业广场 典型项目 新光华广场2006 年 新光华商 圈 购、居、餐、 休、娱、办 有商业街 及商业分 块 汇龙湾2002老会展商购、休、餐、购物广场
光线传媒2019年三季度财务分析综合报告光线传媒2019年三季度财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年三季度实现利润为127,599.69万元，与2018年三季度的18,691.95万元相比成倍增长，增长5.83倍。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2019年三季度营业成本为20,293.15万元，与2018年三季度的37,895.27万元相比有较大幅度下降，下降46.45%。2019年三季度销售费用为52.11万元，与2018年三季度的59.37万元相比有较大幅度下降，下降12.23%。2019年三季度在销售费用下降的情况下营业收入却获得了较大幅度的增长，企业采取了非常成功的销售战略，营销效率显著提高。2019年三季度管理费用为1,946.34万元，与2018年三季度的1,419.72万元相比有较大增长，增长37.09%。2019年三季度管理费用占营业收入的比例为1.51%，与2018年三季度的2.52%相比有所降低，降低1.01个百分点。营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。2019年三季度财务费用为1,146.72万元，与2018年三季度的1,309.33万元相比有较大幅度下降，下降12.42%。 三、资产结构分析 2019年三季度企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。与2018年三季度相比，2019年三季度存货占营业收入的比例明显下降。应收账款占营业收入的比例下降。预付货款占收入的比例下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产下降，收入增长，资产的盈利能力明显提高，与2018年三季度相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，光线传媒2019年三季度是有现金支付能力的。企业内部资料，妥善保管第1 页共3 页
长荣国际广场 建设改造项目投资分析报告 编制：集团房地产管理中心 日期：2008年1月
提要 第一部分项目说明 一、项目建设思路 二、建设改造初步规划草案 第二部分市场环境分析 一、市场环境 二、项目定位 第三部分投资估算与财务效益分析（出售方式）一、投资估算 （一）测算依据 （二）投资估算 二、财务效益评价（出售方式） （一）收益测算
（二）营销成本分析 （三）损益分析 （四）财务现金流量分析 第四部分可行性评价结论（出售方式）第五部分投资估算与财务效益分析 一、投资估算 （一）测算依据 （二）投资估算 二、财务效益评价（出租方式） （一）收益测算 （二）营业成本分析 （三）损益分析 （四）贷款回收测算 第六部分可行性评价结论（出租方式）
第一部分项目说明 一、项目建设思路 随着长荣国际机械五金广场品牌知名度不断提高，经营规模不断扩大，每年一届的中国（长安）机械五金模具交易会对场馆及配套设施的要求亦越来越高，长荣广场的发展也越来越受到原有场地的局限或制约，重新规划建设改造长荣广场势在必行。 本报告旨在上述基础上探讨对长荣国际机械五金广场进行重新规划、重整改造，使其更加适于新形势下对长荣广场的经营与运作，从而产生更高的财务收益。 充分利用现有用地规模，在保留现有长荣商贸大楼建筑的基础上，不改变长荣广场的经营业态，重新规划，拆旧建新，扩大商业经营面积，增加配套的住宅、写字楼及停车场面积，尽量不影响现有商户的正常经营，分期分批改造，在3年内的工期基础上，将长荣国际机械五金广场重新升级改造完毕。 建设改造后的长荣广场，经营方式可采用商场、写字楼、住宅全部出售的方式，也可采用商场、写字楼、住宅部分出售、部分出租的经营方式，对长荣广场实施统一经营业态管理及统一物业管理。 此方案需经过对用地性质进行调整后方可实施。
2012-2015 年度 财务报表分析 班级：14-2财管 姓名：郭永芳 学号：03
目录
、公司概况 光线传媒（ENLIGHT MEDIA ）成立于1998 年，经过10 年发展，已成为中国最大的民营传媒娱乐集团，其日播娱乐资讯节目《娱乐现场》、《音乐风云榜》均已连续播出10 年以上。通过持续的改进和创新，始终领导电视潮流，成为同类节目的榜样，光线引人注目的E 标已经成为电视界着名标志之一，被观众和广告商视为收视率的保证，同时光线传媒也是中国最大的电影和电视剧公司之一。 二、横向分析 一）研究对象 由于本报告的主要研究对象为光线传媒，因此，我们在创业板选取了两只同为影视行业的股票：华谊兄弟（300027 ）和华策影视（300133），将这三只股票进行对比研究，借以观察光线传媒在同行之中做的出色和不足的地方。所用数据均为各公司的2015 年度财务报告数据。 二）行业市场概况 在各种发展文化产业，发展广播影视业的热潮下，广播影视业无可厚非是现在发展最热， 大家投资热情最高的产业。特别是加上政府在各种政策、资金上的扶持，现在的广播影视业 可谓是浩浩荡荡。但是，我国广播影视业改革发展较晚，技术不成熟等问题也是不容忽视的。 1、广播影视发展热潮持续，但存在发展不平衡的问题. 国家广播电影电视总局2011 年 12 月31 日公布统计数据显示，数字电视用户数达到11455 万户，首次突破1 亿户，同 比增长%。但是这些数字电视用户大都是在城镇，农村特别是偏远山区，对于他们来说装上数字电视仍然是一种奢望。 2 、广播影视业不断发展，但仍满足不了人民群众的精神文化需求。近几年，无论是电 影、动漫还是电视都在不断的推陈出新。单调乏味缺乏创新的广播影视已经不能满足人们的文化需求了，观众需要的是能满足他们内心需求的影视作品，像 光线传媒的《人再囧途之
工程管理规划 2012年10月9日 天津**投资发展有限公司 项目管理部
天津****广场项目工程管理规划 鉴于天津**地产公司投资开发的****广场项目即将进入全面实施阶段，根据工程项目管理规律，为使下步项目管理工作更加有序和高效，从而对项目管理各项目标实行有效的控制，对本项目实施进行事前规划。 一、当期项目概况简述： 1、项目名称：天津****广场项目 2、建设地点：拟建场地位于滨海新区汉沽河西规划四纬路以北、三经路以东。 3、拟建工程概况：拟建工程为1栋17层公寓和1栋4~5层商场，整个场地内有1层地 下室，埋深6.00m，公寓拟采用剪力墙结构，商场高度30米，拟采用框架结构。4、结构类型：框架剪力墙结构，公寓为5-17层，层高4.8米，地下室一层，层高5.1米，首层至四层层高5.4米，四层影院部分层高9米至13米。 5、工期总安排 1）计划开工时间：2012年11月1日开工始打桩，2013年3月15日开槽。 2）计划竣工时间: 2014年5月1日开业。 6、工程目前的进展情况 1）地质勘查、场外试桩、试桩检测、现场临时围墙已完成。 2）监理单位已确定，桩基单位确定，总包单位已基本确定。 3）三通一平方案落实中。 4）商场及百货建筑方案已基本确定，准备开始规划报批。 5）临时道路：根据****广场项目A、B地块标段划分的原则，设置3个大门进出口，目前南北各有一个大门，西侧准备再开一个大门作为施工使用，提供给总包单位施工用的大门只有北侧和西侧两处，南侧大门不允许过施工车辆。 6）临建计划在A地块西侧，底商与围墙之间，若A地块底商最后入住，此临建设施可以使用到项目全部结束。 二、项目工程管理的重点、难点工作和应对措施阐述： 1、质量方面： a)本项目地下室面积达到2万平米，属于超大地下车库，地下室的后浇带及施工 缝是将来防水工作的重点，需要有足够的预控措施。 b)地下工程施工时一定要错开雨季进行施工，如果赶上雨季，一定要有足够的雨
[世纪新天地商业广场] 招商手册文案 ●封面 Logo组合 首创酒泉开放式商业步行街群落 6万㎡开放式街区魅力之都 “酒泉商业地产新地标” （备注：logo与“首创酒泉开放式商业步行街群落”进行组合，“酒泉商业地产新地标”在封面上作模糊设计处理） ●P01封二~扉页《形象》 酒泉城市商业典范财富投资潜力无限 Jiuquan city business model and infinite wealth investment potential ●P02～03《logo形象延展》 Logo组合 舞动酒泉商业财富街区魅力 Wealth street area magic power moves Jiuquan business （备注：以此字为核心，与logo紧密结合） 创造无限可能共谱财富荣耀 Create the infinite possibility and wealth honor （备注：参照明发商业广场招商手册） ●P04～05《定位》
首创酒泉开放式商业步行街群落 Found the first open type businesses foot streets fall of Jiuquan 6万㎡开放式综合型购物中心 国际·中国·酒泉·世纪新天地商业广场 魅力新区·财富阵地 休闲时尚魅力体验之城 WORLD·CHINA·JIUQUAN·CENTURY BUSINESS PLAZA ●P06～07《商业形态》 全球顶级商业形态，谱写酒泉财富传奇！ Global top-class business appearance create Jiuquan wealth legend “开放式商业步街群落”，表现形式为一种城市生活休闲购物中心的大型主题广场，以强调休闲娱乐消费为核心，涵盖购物、餐饮、商务、文化、旅游等多功能于一体综合性大型消费中心。较之于当前流行的“SHOPPINGMALL”，它不仅融合了独立店面街区、开放式连廊、走道的商业元素精髓，而且它更加开放、更为多样化，是目前世界上最为顶级的商业形态。有效商圈可以达200-300公里，对整个区域的经济产生了巨大的带动作用！ 在世界——美国、加拿大、德国、英国、法国、意大利……休闲娱乐商业街区群落的平均销售额和回报率是一般购物中心的4~5倍，并开启一阵“开放式商业步行街群落”得开发浪潮，。 在中国——休闲为核心的开放式商业街区经济大潮正开始汹涌澎湃,开发国际商业标准街区群落的商业革命正在掀起,蕴涵巨大商业投资价值的时代开始到来! 开放式商业步行街群落商业魅力 以开放式和独立店面打造商业最高的投资平台 配置大量的自然景观和休闲设施，突出合理的布局、特色的风格，提供更优质、更人性化的休闲、娱乐、购物场所，更符合当今大众逛街消费习惯 以多主题式街区组成的集购物、休闲、娱乐、美食、商务于一体的一站式开放式步行街群落，引集千万消费人潮，爆发无限消费潜力和财富空间 （备注：该段小字处理） 领袖全球的财富传奇，在酒泉无限延续！ ●P08~ 09《城市》 现代酒泉，魅力傲视群伦 中心城市——与时俱进，领跑省域城市经济 The center city is the province area city economy 酒泉，古河西四大名郡之一。位于河西走廊西端，自古就是我国西部的军事、交通重镇，“古丝绸之路”