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龙湖总图研发

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重庆龙湖_春森彼岸一期工程结构总图设计

重庆龙湖_春森彼岸一期工程结构总图设计

重庆龙湖 春森彼岸一期工程结构总图设计唐兰云(重庆市设计院,重庆400015)摘 要! 工程地处山城重庆嘉陵江边,占地面积大,地形地貌复杂,结构总图设计在建筑边坡支护的方案选择、边坡支护设计、地下洞室的治理、建筑吊层处理等多方面均存在一定的难度,通过综合考虑多方面的因素后,采用了分段多种支护形式的边坡支护,特殊的地下室洞室及建筑吊层处理方式等措施,保证了工程的安全,经济,可靠。

工程实践表明,在复杂的地质地貌环境下此设计具有一定的实用性,对类似边坡工程的设计有一定的参考价值。

关键词! 边坡支护; 地下洞室; 锚杆挡墙; 建筑吊层 中图分类号! TU 476+.4文献标识码! B1 工程概况龙湖 春森彼岸一期工程建筑面积约18∀104m 2,占地面积约3 5∀104m 2。

场地地处江北水厂南西侧,位于江北织布厂厂区及职工住宅区。

场地南侧紧靠江北滨江路,交通图1 结构总平面布置[收稿日期]2009-07-02[作者简介]唐兰云(1964~),女,四川岳池人,学士,国家一级注册结构工程师,高级工程师,从事结构设计工作。

方便,地形地貌复杂。

一期工程由三幢高层住宅(33层)、四幢板楼住宅(9+1层或11+1层)以及地下车库组成,建筑结构总图见图1。

现工程已施工完毕,交付使用,并获重庆市#三峡杯∃优质结构工程奖。

岩土工程与地下工程本工程环境挡墙按6度抗震设防,设计使用年限为50年。

根据地勘资料,岩质边坡类别为%类,安全等级为一级。

2 工程地质及水文地质条件2 1 地形地貌根据重庆川东南地质工程勘察院提供的工程勘察报告,拟建场地位于嘉陵江北岸,场地属于岸边斜坡地貌,场地南侧为江北滨江路,路面高程191 79~192 27m,江北滨江路与场地之间的砂岩陡坎高约10~15m,场地内最高点高程为249 26m,最低点高程为198 23m,相对高差51 03m。

地形坡度在20%~30%之间。

2 2 地质构造拟建场区位于龙王洞背斜(两路口背斜)轴部稍偏西翼,岩层呈单斜产出,倾向220&,倾角10&。

龙湖集团BIM正向设计通用任务书

龙湖集团BIM正向设计通用任务书

BIM设计任务书委托单位：（以下简称“甲方”）受托单位：（以下简称“乙方”）甲方委托乙方承担龙湖项目（以下简称“本项目”）BIM正向设计工作，经双方协商一致，签订本任务书。

一、BIM正向设计项目信息本项目采用BIM正向设计进行模型出图，在满足原有设计要求的同时，BIM模型部分应满足本任务书要求。

采用BIM模型进行直接设计，要求模型与其所出的图纸一致，模型质量及所出图纸质量满足甲方要求。

本项目详细信息如下：1. 归纳项目的参考信息并确定项目的时间进度表，项目参考信息应包含：2. 项目业主3. 项目名称4. 项目地点和具体地址5. 简单的项目描述（规模大小、项目类型等）6. 更多项目信息二、BIM正向设计模型出图范围表（根据不同设计院、不同业态可相应调整）政府报批要求，设计过程中不应受外部报批因素影响。

三、BIM正向设计的目标和项目中的应用在BIM 项目和团队的基础上制定BIM正向设计的目标及项目应用阶段及应用点。

完成施工图模型设计后与施工总包及机电分包应组织专项BIM模型交底会，双方对模型质量达成共识，确保设计模型能顺利延续到施工阶段应用，设计单位最终应完成竣工模型及竣工图制作。

在BIM正向设计过程中，乙方必须使用甲方模型规划标准/元件库/样板文件/空间名称/材料做法/龙湖专版插件等标准化工具完成BIM设计，确保完成的设计模型符合甲方出图及其它应用要求。

四、项目正向设计流程五、项目进度控制为控制项目进度，在项目进程中应保持对进度的及时控制和跟踪，BIM经理应根据甲方节点要求，完成设计阶段实际BIM工作计划，计划中必须包含下列内容。

由BIM经理制定模型标准及模型地图（模型拆分原则），各专业参照基准模型进行制作，所有项目参与成员需对项目文件进行同步操作，同步周期以“周”计算，建议每周五下午将本地文件设计内容同步至中心文件供其他专业参考。

最终按模型地图要求上传龙湖BIM协同平台。

七、质量控制项目小组应确定和记录其质量控制的整体战略。

龙湖系+龙湖特色营销培训第4期

龙湖系+龙湖特色营销培训第4期

11
•如下图所示 ——楼盘的价格和其本身质素是存在一定关系的。通过线型回归的方法可以发现：房价（Y）和
自身质素（X）间有Y＝a+BX的关系。 ——为了量化楼盘质素，需要对系列关键指标可进行评分。通过个楼盘质素得分和其楼价Y，运用 最小二乘法建立一元线型回归方程。 ——然后带入项目的质素分Xf，得出项目售价Yf。
价格浮动值 150 100
50 500 300 100
事件概率 30％ 60％
10％ 40％ 50％ 10％
该概率下事件对房价影响
45
＝100*60％（60） ＝50*10％（5） 绿色*蓝色（200） 绿色*蓝色（150） 绿色*蓝色（10） 470
中Y(V2)
低Y(V3) 高Y（S1）
重大市 政配套 Y （S ）
运用该模型必须要求有：
•可比楼盘。 —必须能找到和本案有可比性的楼盘 •模型建立、评分客观。 —楼盘质素的评价指标和权重及评价
须谨慎客观。否则将极大影响模型准确 性。需要实时修正模型中一些评价指 标、权重和未来事件。
缺陷：
•受主观打分影响较大，因主观认识 偏差可能变成数字游戏。 •不能完全覆盖市场方面的影响。
r——一元线型回归的回 归系数，r越接近1，则 回归方程式越接近。 a－截距
y b x a n
n xy x y b n x 2 ( x) 2
B－回归系数
y a bx
Y－楼价， X－楼盘质素评分
13
如何做楼盘质素考量评分？

• 每项指标的含义 和评价依据是？
–
关键事件 高Y(V1)
房价上 涨幅度 Y(V)
状态说明 商品房价格以每季度150元上涨（平均最大涨幅） 商品房价格以每季度100元的速度上涨（中等涨幅）

龙湖地产景观施工图图纸细目及内容说明

龙湖地产景观施工图图纸细目及内容说明

软景部分
水部分
电部分
注：含以上内容的光盘，如用外部参照，需绑定。

硬景部分
各构筑详图 大样图：细部尺寸、各种材料之间的相互处理关系及各种材料的相关信息，比例≥1：25； 如有水景必须交代清楚泵坑定位、详细做法及泵坑盖处理形式 如有喷泉必须交代清楚喷泉形态、高度 如含架空层、空中花园、屋顶花园等需把所有相关图纸分开装订（包含土建、水、电、植物） 封面 项目名称、图纸类别、项目地址、发行日期、发行方式、设计单位名称、地点及联系方式； 图纸目录 图纸编号、图纸内容、图别、幅面及备注 除常规说明外，需增加乔木、灌木等在相关总图上标注形式的说明和规格图解；针对土球较大，对种植要求较严的情况，需 种植施工说明 增加对其相关工种之间的需求 除常规说明外，需增加乔木的分枝情况和和第一级分枝高度，每平方的种植密度；苗木表中种植高度必须为栽种后的最终高 苗木表 度；苗木表中不同规格的相同品种不能分开放置 不同属性的苗木标准种植图 种植具体要求、固定形态及要求 植物总平图 含：乔木、灌木、地被和草坪 乔木平面图 必须用中文在图中注明高度、冠幅、胸径及相邻部位同种规格、品种的数量 灌木和地被平面图 必须用中文在图中注明面积、高度、冠幅及每平方种植密度 乔木、灌木、地被各阶段放线图 放线点以绝对坐标点为放线依据，网格放线≤5000，对位置要求较严的树（如：点景树、大乔木）可用绝对坐标标注 各节点放大图 含乔木、灌木、地被的名称、规格、数量或面积及放线，网格放线≤1000 封面 项目名称、图纸类别、项目地址、发行日期、发行方式、设计单位名称、地点及联系方式； 图纸目录 图纸编号、图纸内容、图别、幅面及备注 设计说明 除常规说明外，需增加主要材料表，排水系统图说明图解，给排水图例、名称、规格、数量及注意事项和要求 总平给水布置图 除常规标注外，需增加管径大小、长度 总平排水布置图（根据项目具 总平图 体情况，增加车库顶板排水平 除常规标注外，需增加管径大小、长度，各排水点的管底标高，各排水点之间的排水坡度，各排水点的编号 面图） 需特殊处理的形式必须有详图交代（例：管线交叉的处理形式、管线的安装处理形式、泵坑中各种管线的安装处理形式、预留预埋处的各种处理形式等） 灯具、设备等部分需提供相应的图片、型号、颜色等相关资料 本专业、各专业之间的交叉点大样详图 封面 项目名称、图纸类别、项目地址、发行日期、发行方式、设计单位名称、地点及联系方式； 图纸目录 图纸编号、图纸内容、图别、幅面及备注 设计说明 除常规说明外，需增加电器图例、名称、功率数量、高度及灯泡或灯带的具体要求 配电系统图及水泵控制原理图 除配电系统图外，需增加水泵控制原理图及主要设备材料表（包含：符号、名称、型号及规格、单位、数量） 电器安装详图 总平面灯具布置图 强电平面图 弱电平面图 总平图 总平面导视系统布置图 总平面背景音响布置图

龙湖地产集团项目阶段性成果定义及审批流程表(2010版)

龙湖地产集团项目阶段性成果定义及审批流程表(2010版)

项目投资分析
模型（方案版）》设计成果》同步提交
计阶段
项目景观概念设计任务书及研
项目目标成本（方案版）》后15个工作日
内
计阶段
计阶段景观方案设计
任务书》合同签订前
计阶段
项目初步设计
成果》
后15个工作日
内
备阶段标准》
段项目精装修初步设计任务书》计合同签订前
房阶段
商业移交方案
》
据租赁合同定的交房范
围、标准及时间，商运公
司在向承租方移交前，形
成《商业移交方案》。

投诉报事以及作内容包含：直接反映
到集团公司或区域地产公
司的投诉报事以及媒体负
域公司投资分析专员
域公司研发
司成本管理专员
域公
司研发专员总
总
域公
司研发
专员
司营销专员
域公
司研发
总
运公司
域公司营销。

龙湖前期产品容积率研发案例

龙湖前期产品容积率研发案例
案例：七合院模块复制
七合院模块的多种组合模式
|典型项目市场研究|
29
3、会所幼儿园等配套设施复制成熟模块
单位 ㎡ ㎡
个 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 z 首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝
不能浪费掉。 z 好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
2、用足规划法规的边界 如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后 修成房间，有效增加实际容积率；利用 2.2 米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫 高至 2.2 米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
联排大院案例 类联排洋房案例——成都：郫县新城（弗莱明戈）
效果图 类联排别墅洋房案例----富阳受降项目
|典型项目市场研究|
22
|典型项目市场研究|
23
3、资源利用最大化，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围
|典型项目市场研究|
24
案例 1. 优质的外部资源 基地形态界面 z 基地位于独墅湖西岸，受苏州
墅、洋房，最后剩余的容积率换为高层。
小 户 型 高 洋房高层商
产品类别 大院别墅 花园洋房
商铺
层
业区车位
地 下 超经 济 型 酒
市
店
套数
176 其中： 联排 88 叠拼 88
240 其中： 平层 120 1008 跃层 120
551 其中： 洋房 314 高层 159 ---------商区 78
---------- ----------
案例 B---重庆睿城项目
地块经济技术指标

重庆龙湖·春森彼岸一期工程结构总图设计


（） ２ 挖方边坡的支护结构方案 ： 区大部份为挖方 区， 场 存
在的主要挖 方边坡 即为建 筑与建筑 问 、 建筑 与环境道路 间形 对高度大于 ８ｍ的岩质边坡尽量采 用锚杆挡墙支 护 ， 可 减少 岩石开挖量 。同时当边坡顶标 高高于建筑底层标 高时 ，
（；砂、 Ｊ） 泥岩地层组成。场地为低山斜坡地貌 ， 地表水排泄 成的边坡。
［ 收稿 日期］ ０９— ７— ２ ２０ ０ ０
［ 作者简介 ］ 唐兰云 （ ９４～） 女 ， １６ ， 四川岳 池人， 学士， 国
家一级 注册结构工程 师， 高级工程 师， 从事结构设计工作 。
７ ６
四川 建筑
第３ ０卷 ３期
２ １ ．６ ０００
本工程 环 境 挡 墙 按 ６度 抗 震 设 防 ， 计 使 用 年 限 为 设
【 中图分类号 】 Ｔ ４６ ４ Ｕ ７ ． 【 文献标识码 】 Ｂ
面积约 ３ ５×１ １ 。场地地处 江北水厂 南西 侧 ， 于江北 ． ０ １ １ 位
１ 工 程概 况
龙湖 ・ 春森彼岸一期工程建筑 面积 约 １ ０ ｎ ， ８×１ ｒ 占地
织布厂厂区及职工住宅区。场地南侧紧靠江北滨江路， 交通
重 庆 龙 湖 ・ 森 彼 岸 一期 工程 结 构 总 图设 计 ， 春
唐 兰云
（ 重庆市设计院， 重庆 ４０ １） ００ ５
【 摘 要】 工程地处 山城重庆嘉陵江边， 占地面积 大， 地形地貌复杂 ， 结构 总图设 计在建筑边坡 支护的
方案 选择 、 边坡支护设 计、 地下洞室的声理 、 建筑 吊层处理等 多方面均存在一 定的难度 ， 通过综合考虑 多方面
的因素后 ， 采用 了分段 多种 支护 形式 的边坡 支护 ， 特殊 的地下 室洞室及建 筑吊层处理 方式等措施 ， 保证 了工

龙湖商业框架设计导则(总图、建筑)


北京常营
过街天桥
龙湖商业框架设计导则 19
1.3 竖向
竖向
a、 商场室内与室外场地之间平进平出，避免上下楼梯或台阶，室内外高差用找坡解决；如标高差异大， 实际操作中，可采用多首层方式。 b、 c、 商场内部需满足无障碍要求，不得出现台阶； 建筑形态有B1、B2等地下商业楼层设计的，应在街角、轨道交通衔接点、主入口附近设计下沉式广
c、
总图布局尽量避免出现商场进深在70~90m的情况；
66m
60m 北京常营
单动线
龙湖商业框架设计导则 3
1.1 总体布局
商场进深与动线选择
a、 b、 尽量选择单动线，商场厚度控制在55~70m（20米商铺+15米内街+20米商铺） 进深大的商场，可做内外动线，商场厚度控制在90~100m（20m商铺+15m内街+25~30m商铺+15m 外街+20m外街店铺）；外街设玻璃顶棚，两端不封闭；外街店铺可做5~8层，高楼层部分业态以餐 饮、娱乐为主，营业时间与内街商铺分开；
地铁连接
龙湖商业框架设计导则 18
1.2 外部交通动线
轻轨
a、 设置天桥直接连通轻轨出站口与商场二层或三层；
过街天桥
a、 商场跨市政道路或内部道路的情况，需设置封闭的天桥将道路两侧二层或三层以上的部分连通（视
城市管理规定）；
b、 过街天桥的宽度不小于12m（除通道外，两侧或单侧设商铺）；
80m 16m
c、
总图布局尽量避免出现商场进深在70~90m的情况；
55m
75m
成都五块石
单动线 & 内外动线
龙湖商业框架设计导则 5
1.1 总体布局

龙湖集团销售型项目研发客研定位评审模板2019

2 规划布局篇
2.1 总图装户与级差关系☆
3 单体设计篇
3.1 住宅单体
3.1.1 产品模块使用情况：调整项梳理☆
如无调整，本页灰显
3.1.2 产品模块使用情况：赠送逻辑与风险☆ 3.1.3 住宅单体平面与剖面 3.1.4 住宅立面意向
3.2 销售商业商铺划分方案☆ 3.3 地库设计总述☆ 3.4 批量精装级别及装标☆ 3.5 体验区设计
设计分供方：选择逻辑
规划方案单位：xxx 景观方案单位：xxx 精装方案单位：xxx 施工图单位：xxx
1 设计条件分析 2 规划布局篇 3 单体设计篇 4 BIM应用与PC方案 5 项目风险
2.1 总图装户与级差关系
表现内容： 业态装户总平面图，关键指标；说明装户逻辑及产品排布级 差关系。
户型集中度
XX公司XX项目研发客研定位评审
2019.3
1 设计条件分析
1.1 经营要求
1.1.1 股权结构与经营指标 1.1.2 投委会指标对比☆
1.2 产品模块选用☆ 1.3 土地条件分析
1.3.1 城市区位分析 1.3.2 项目四至与场地不利因素 1.3.3 规划条件与特殊要求
1.4 项目团队及设计主要分供方
插入场地周边控规图
建设用地面积
㎡
容积率
总计容面积
㎡
基本规划条件 密度
%
绿化率
%
限高
m
限低
m
代建项
装配率
%
预制率
%
工业化要求 实施装配业态
实施装配的建 筑面积
㎡
绿建星级
绿建信息 评星业态
特殊政府要求
绿建面积 ㎡
其他要求
1.4 项目团队及设计主要分供方

龙湖第一阶段启动会汇报模板(2017)


请插入项目总图 用不同色块标注不同业态
用地面积(㎡) 用地面积占比(%) 建筑面积(㎡) 建筑面积占比(%) 货值(万元) 货值占比(%) 利润（万元） 利润占比(%)
洋房 36718 59% 57021 29% 62,189 39.6% 15,940 40.9%
高层 14791 24% 83037 43% 58,957 37.5% 13,713 35.2%
三期 三期
一期 业态及方量：别墅6.0万方,洋房13.1万
二期 二期
二期 业态及方量：别墅5.1万方,洋房6.0
方,高层19.4.万方,小高层3.7万方，精 装SOHO8.2万方，商业3.4万方,地下 车库14.4万方
供货节奏：总货值53.4亿,2013年1-6 月供货2.7亿, 2013年7-12月供货
集团运营部—集团启动会资料编制模板
8
1.1 总图及总指标
一 1 2 3 总体指标 项目建设用地面积 容积率 建筑密度 绿化率 设计 规划要求 设计 规划要求 设计 规划要求 合计 5 总建筑面积（报 规） 赠送面积 实际建设面积( 5 报规+ 6 赠送) 规划 8 车位数 实际 地上 地下 地上 地下 地上 地下（报 规） 合计 82892.3 3.03 3.03 30% 30% 30% 30% 306466 251920.1 54545.9 20999.4 327465.4 150 1400 60 1490 6-1 61230.5 2.62 2.62 29.50% 30% 30% 30% 195181.99 160510.09 34671.9 12999.4 208181.39 90 900 40 950 6-2 21661.8 4.22 4.22 30% 30% 30% 30% 111284 91410 19874 8000 119284 60 500 20 540
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2、用足地方法规案例一
双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率
双层高可变 空间的利用
优点：零面积变 2房，3房户型成 5房 功能：可以做为 家庭娱乐、书房、 保姆间、空中花 园等多种用途， 上下层不等高分 隔，灵活多变。 实景展示建议做 儿童房：下层为 卧室，阁楼为学 习、游戏
阁楼平面
剖面图
建筑密度
67~100%
普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 高层 22层
0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 2.5~3.5
25~30% 32% 23% 10~15%
重庆睿城项目案例
7层 7层 7层 7层 洋房 洋房 洋房 洋房
20.5层
2.5层 2.5层 2.5层 间距
别墅 别墅 别墅
160035㎡
容积率
1.5
建筑密度
≤30％
绿地率
≥30%
虎 溪 河 建设用地 市政停车场
建设用地
总图— 配比研究
以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有：
1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
各业态对应的容积率及密度：
业态 社区商业 3层
容积率
2~3
功能分区
多层返迁房 景尚景（高层）
成都郫县新城案例
社区商业 34层高层 电梯花园洋房
规划未建小区
•不平衡使用容积率后的总货值为40亿元左右 ， 大于单一产品的总货值，比如只做高层的货值为36.5亿左右
成都郫县新城案例
•本方案占地比：花园洋房区/高层区=6.3/3.7 •本方案可售住宅面积比（含下跃赠送）：花园洋房/高层=3.1/6.9
1.1 用足容积率
• 损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一 块利润
1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此 地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容 积率的总图应该是可以操作的。
2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退 红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、 不利地块的利用度、单体楼型选择等。
2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
二、货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （分析两个案例）
成都郫县新城案例
不平衡容积率的规律： 1、高层占地要最小
补足容积率就好 布置在北面和西面
2、洋房占地要最大 面积越多越好 7+1电梯洋房居中布置
3、洋房组团要均好 向外借景要用好 小区中部形成系列组团 向40米绿带借景
规划布局分析
成都郫县新城案例
花园洋房集中、规模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房规模视觉 2、形成点、线、面丰富城市空间
集中绿地：6000 ㎡
建筑限高：80m
用地内另含公交场站一座，占地 2500平方米，廉租房建筑面积：6000 平米，不含在以上总建筑面积指标内
规划条件
北京唐宁ONE -雕刻空间
设计前将不影响地块以外楼房日照 的立体空间切割出来，之后按规范 填充建筑物，得出最大容积率。
端头转角户型设计部 分90平米以下小户型
端头转角户型设计部分90 平米以下小户型
精品公寓：挡光 住宅作为商业指
标
在阴影区部分的 作为商业指标
北京唐宁ONE • 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 •多元化产品，混合分布
楼型的选择大大提高了容积率 一栋住宅占到住宅总面积的36%
边角地块的有效利用
北京唐宁ONE
规划少量的东西朝 向建筑
高层
重庆睿城项目案例
含金量高 容积率面积收益 地价外成本
＝容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
业态
预计建面价格 预计地价外成本
社区商铺 200~250㎡ 10000/ ㎡
2700 / ㎡
经济型酒店 200~250㎡ 5000/ ㎡
一、用足指标
1、用足容积率和建筑密度
1.1用足容积பைடு நூலகம்（北京唐宁ONE案例）
1.2用足建筑密度（图示说明）
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
6800/ ㎡（精装） 2505 / ㎡
容积率面积收益 8113元 11000元 10040元 9040元 4750元 4295元
这里可以看到联排、亲地底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是多建电梯洋房，最后 剩余的容积率为高层。
总体规划业态配比
成都郫县新城案例
规划要求：
商业占足4%的覆盖率，在适当的位置底商
总图设计七剑
• 用足指标
---青干剑
• 货值最大化
---由龙剑
• 复制模块
---天瀑剑
• 配套用房最小化
---舍神剑
• 赠绿规划和底层挖掘 ---竞星剑
• 控制地库
---莫问剑
• 减少入口
---日月剑
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营
“掏干吃净”
126139.64㎡ 净用地面积
40728.70㎡ 15米和40米代 征绿地
地上可建设面 520300.00㎡ 积
容积率 建筑密度 绿地率
4.1
≤30％其中住 宅26% ≥30%
各业态市场分析
成都郫县新城案例
含金量高
＝容积率面积收益
容积率面积收益 ＝预计建面价格－预计地价外成本
地价外成本
＝前期工程费＋基础设施及配套费 各业态的容积率面积收益表
1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 --首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的
户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。
相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝 不能放过。
1.2用足建筑密度
--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。
一、用足指标
1.容积率:4.1 2.覆盖率:30%其中住宅26%
高层提高覆盖率≥20%，少占地，容积率≥8
各业态指标比对：
业态
合理容积率 覆盖率
社区商业 3层 2~3
55~100%
普通联排2.5层 0.6~0.75 30~35%
底跃1~3层
电梯顶跃
无电梯顶跃
电梯花园洋房≥7 1.5~2.0 25~30%
无电梯花园洋房 1.3~1.5 高层（12~33层） 2.5~6
2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态 的价格，提升溢价空间。
3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型 比例 ，扩大溢价范围
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变 为可销售面积
1.1 不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
建设用地 111.32亩
建设用地 77.88亩
地块经济技术指 标
2、用足规划法规的边界（三个案例）
如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢 价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率； 利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至 2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层 清除，改为房间。
1.2 用足建筑密度
• 损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间
重庆睿城项目案例
产品类别 套数
单套面积 总面积
大院别墅
176 其中： 联排88 叠拼 88 180-240 38187
花园洋房 小户型高 层
240 其中： 平层120 跃层120
28~32% 15~20%
1、联排别墅占地较大，但不易出面积
2、一般底跃虽然可类别墅，但只有1~2层的 面积可溢价
3、电梯7+1比多层在相同覆盖率下更易出面 积，且能激活4、5、6和顶跃溢价
2+1 2 1
联排
替代
5+1 5 4 3 2 1
无电梯洋房
替代
7+1 7 6 5 4 3 2 1
电梯洋房
规划布局分析
A区容积率 B区容积率 住宅可售面积 商业可售面积
4.2 4
512045 8250
效果图
成都郫县新城案例
1.2 不平衡使用容积率案例B---重庆睿城项目
地块经济技术指标
总用地面积（算容积率 106690㎡ 的基数）
虎溪河及周边绿地（不 8395㎡ 计入绿地率）
可建设用地面积
98295㎡
可建设地上面积
用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间
案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高 至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。
“肚里有货”
---货值最大化
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法， 做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 （可利用总图预案指标求解模型）
案例：北京唐宁ONE项目
1.1案例：北京唐宁ONE
规划难点： 建筑限高从80米突破到90米； 日照；
总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800
建设用地：约49077 ㎡