2019年整理年苏州金辉·我的日子营销传播策略94p资料

绍兴金地天玺2019年营销策略报告-
120页
121页PPT文档 51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊
52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通
54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一Байду номын сангаас砖 石上。 ——高 尔斯华 绥
55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非

与消费者而言是
在不断上升的事业场中享受 小户空间的大户生活
与竞争而言是
成熟大社区的不可比拟性 及现房销售的感召力
产品（ COOPER洋房） 成熟大社区中的小户型
在有限的空间 创享生活无限可能
消费者在不断上升的事业来自中 享受小户空间的大户生活竞争（品牌）
成熟大社区的不可比拟性及 现房销售的感召力
2019－“人居欧III”
2019－宝马级社区/居住的乐趣
推广总结
以片区及品牌线锁定大盘形象，迅速完成市场占位，建立话语权 以类比的概念嫁接产品，建立客户可感知的产品价值体系 以创新的现房实景营销模式建立成熟社区的不可比拟性
假日风景的推广是成功的！假日风景 的推广过程其实也是万科建立天津西 部居住标准的过程，万科始终走在市 场前面！
第一阶段（第二节）
推广主题
COOPER洋房 乘法建筑
从成熟社区的角度具体阐述cooper洋房，乘法建筑的实际利益点以切 合“在有限的空间，创享生活无限可能”的主张 传播渠道：户外、报纸、网络、短信、现场活动 时间安排：２００７.１２－２００８.１
报纸广告
硬广－大社区篇
硬广－新邻里关系篇
硬广－园林景观篇
推广节奏安排
重要时间节点
2019.12月-2019.1月
2019年2-3月
2019年4-5月
产品线
品牌线
推广主题：COOPER洋房 乘法建筑
传播渠道：户外、报纸、网络、短信、TVC、广播、 海报、折页、DM（明信片）、现场活动
传播渠道：报纸、现场活动、网络、短信、广播(户外、 TVC延续第一阶段）
所以对于三期小户的 完整定义是
COOPER洋房 乘法建筑
COOPER洋房 乘法建筑

推广目的
重新引起市场 关注,价格与品 质引爆市场
品质拉升期 价格引爆期
品质与价格 再次引爆 市场
品质拉升期 价格再次引爆 价格延续期 市场
专属上等阶层的
推广核心 名宅,样板段开放
起价7888
五星级皇家名宅， 专属阁下 建材展示
结合会所开放 信息,以及价格 攻略,刺激消费
英伦庄园生活 典范
完美呈现
高峰论坛
以如下表格为例:
客户跟踪采访:
价格实惠，但是可以“讨价还价”的方式令人担忧，对 于实际品质有些怀疑，现场景观与氛围一般，但是对于 285平米大独栋的样板房非常满意。
08 御湖熙岸整体回顾篇
第一阶段 (1-3月)
献给全球收藏家——中国·金鸡湖·湾岛奢藏
第二阶段 (4-6月)
仰望之巅的苏州奢藏
第三阶段 (7-9月)
问题三：上郡哪部分特征，最打动你的心理？ 儿子在英国留学，喜欢英式建筑、喜欢会所的英式生活 本人脚有点跛，看了周边户型结构后，发觉仅有上郡在适当的位置可装家用电梯
问题四：购买上郡后，您在产品上，会有什么担忧？ 质量方面，总价方面虽然是自住的，但还是不希望价格下跌太多，高档次的形象 一直竖立
问题五：您期望上郡能达到怎样的要求？ 体现纯正的英伦风格
较有内涵，对人文有一定认识，甚至比较传统。 看中性价比
对居住品质和生活品味有要求。 注重心灵上的归属感。
认为住宅要符合自身的身份和地位，不愿和普通人住在一起。
取具有代表性的个别客户特征
姓名：程晓轩
年龄： 48
职业：高级工程师
问题一：在选择产品时，首要标准是什么？ 周边环境、质量、户型
问题二：别墅在你的心目中代表什么？ 生活、档次

蓝城·昭阳桃李 袁家村 昭陵旁
盛唐文明轴线上的全栖旅居目的地
逗 片土地的姓氏
被唤作 “贞观之治 ”
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Ol、防咭才也孝修 矗詹文明怂坟上的全沾拈居目的地
重逢坞了的盛世
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桃李春风。观云小镇。春风长乐。桃花源。春风江南…… 造 生 活 ，卖 生 活 。
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在地化文化挖掘与融合。
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几乎每一个蓝城小镇，都秉持同一个企业核心理念。 几乎每一个蓝城小镇，都拥有独立不同的文化概念。
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蓝城 · 昭阳桃李哀家村昭陵旁 盛唐文明轴线上的全栖旅居目的地
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山的年检
一世世 褪出九皎的图腾
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重逢坞了的盛世
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Two . 小 镇 逻 辑
SmrItI of pastoral lIfe
不仅仅是社群的“社群”。
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共 生 。自 生 。理 想 国 。
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九 篇 。主 视 觉 。微 信 端 。从 地 脉 的 文 化 切 入 。
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1、指标达成情况 2、5月策略回顾
Futu指re L标and达成情况 签约回笼指标
二季度销售指标分解表
房源类别
套数
4月份 签约
回笼 套数
指标分解
40
4200 4300
30
达成情况
40
目前指标达成 率
100.00%
3874 92.23%
4193
28
97.52% 93.33%
5月份 签约 3500 2687 76.77%
Futu竞re L争and环境分析 金地开盘专项
开盘直击
客户进入等候区，凭《金地明悦意向登记 书》、诚意金收据、身份证明原件参加摇号选 房。
由主持人按照电子摇号摇出第一批次客户， 每一批次10组客户由上一批次的其中一组中签客户进行下一批次客户的摇号，依次类推， 每10组客户为一批次进行选房。
周末两天售足16套， 当周售足19套
第二次计 划调整
5.21开始认筹，效果 不理想，开盘地点改
为现场
1、周末现场抓取意向客户，价格可特殊报备 2、区域内巡展派单，开盘现场抄车牌
当周售足17套，5月 25-27日，三天售足 15套
Future L策and略回顾
销售部分
销售策略总结：
1、销售节奏控制，销售策略运用及达成效果。 5月主要采用一收一放的销售策略，以规定时段特殊优惠的方式进行集中性 销售节点制造。
2、销售奖励的运用及达成效果
3、销售培训相关工作（专项说辞、接待流程）
Future Lan反d 思
存货结构
实际去化与计划偏差分析：客户需求、策略调整 后期如何调整？
均价目标
二季度均价目标仍有差距，引起关注（退房、底楼 去化）； 如何达成？

第四步 全城拓客，深度预热
3000水手围城事件
在示范区开放一天，请销售人员 打扮成水手，在全城范围内派发单张
第五步 企业拜访海报，把广告做到企业内部
1、华邦·玥珑湾 @湛江港盛投资有限公司
2、华邦·玥珑湾 @湛江电力有限公司
3、华邦·玥珑湾 @中国人民财产保险股份 有限公司湛江市分公司
第二块-东京湾区
第三块-悉尼湾区
资本在此对接 世界在此对话
日本的东京湾区聚集了日本1/3的人口，2/3的经济 总量，3/4的工业产值,成为日本最大的工业城市群和 国际金融中心、交通中心、商贸中心和消费中心。
东京湾沿岸有6个港口首尾相连，吞吐量超5亿吨。 在庞大港口群的带动下，东京湾区逐步形成了京滨、 京叶两大工业地带，钢铁、石油化工、现代物流、 装备制造和游戏动漫、高新技术等产业十分发达。 同时该区域也是三菱、丰田、索尼等一大批世界五 百强企业的总部所在地。
华邦品牌馆
2
4
3 6
外广场打造区
湾居体验馆
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湾居视野馆
1、华邦品牌馆
品牌馆展示引入全新的表现形式，生动立体的展示品牌华邦控股集团的强大实力，让客户重新认识 华邦，认可华邦。
华邦品牌馆展板
华邦集团介绍
子公司介绍
养老度假领域介绍
华邦幸福家园介绍
以创新领未来 与时代共生长
华邦控股集团有限公司创立于2000年，总 部位于广州市琶洲互联网创新集聚区，是 一家集基础设施投资与建设、健康与养老、 保险金融、生态人居、工程设计为一体的 多元化大型企业集团。
华邦控股集团坚持创新驱动发展战略，荣 获国家科学技术进步一等奖，拥有国家级 工法、国家专利数十项,是国家级高新技术 企业。公司以“中庸和谐，与时俱进；慎 以虑始，毅以图臻”的企业精神不断转型 升级、持续开拓创新，形成了多元化经营、 专业化管理、产融结合的企业发展新格局。

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【目标下的思考】
8.8万方，冰封期下的大任务
8.8万方，冰封期下的大任务！
【一次大思考】
巨人也怕冷?
【仁恒.双湖湾】
园区实力开发商 / 双湖焦点生活 / 国际精装品质
已在园区开发七年，开 发数个高端项目，积累 良好客户口碑
城市滨湖生态绝佳地 静享金鸡湖醇熟配套 私人会所/精英教育
品质精工 3A住宅标准 国际品质生活
看看市场领先者在干什么！
尚玲珑销售量价解析
【共同点：降价带来的爆量】
万科尚玲珑在2019年末之前的成交均 价达到28000元/m²以上，10年末的降价 促销促成了百余套的签约；
进入2019年，项目不断的下调价格， 以价换量，最终取得较好的销售成绩；
万科尚玲珑从年初的2.3万的销售均价持续降价到年 末的1.5万元的价格水平！
200平米以上
小户型易遭到竞争对手 同总价段的大面积产品 的客户拦截； 户型面积在180-200m² ，总价在400-450万的 市场竞争相对空白； 本项目195m²户型竞争 力相对较强。
竞争项目对比分析
4、物业服务对比
本案导入国际“金钥匙”物业联盟服务体系，升级服务品质，对项目整体形 象档次提升拉动极大
公寓市场观点
完全竞争市场阶段下，项目的综合实力比拼仅为基础动作； 纵使前期热销，若不配合对市场的快速反应，仍难跑量； 作为第二梯队领军项目，本案缺乏观望期下让客户冲动的力量！
别墅产品市场分析
2019年全年成交 1187套 月均成交99套
2019年全年成交 1494套 月均成交125套
别墅成交：苏州市2019年全年成交1494套，同比 涨幅26%，但均未超过1500套的年均去化，月均去 化125套