房地产法考试重点

1、房地产的法学含义：
房地产----即具有明确的权属关系，可在不同主体间让渡的
在空间上作为统一体的房屋与土地。作为整体，土地和房屋在空间形态上，价格
形成上，权属关系上，市场交易上又可分。但是房产和地产作为两个不同的法律
概念，二者具有一定的差异：①从空间形态上，地产可以单独存在，房产则不行。
②从价格形态上，地产无折旧，房产则有折旧。③从交易市场上，土地可以独立
成为交易对象，房产则不可。
2、房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称
3、房地产关系：人们在房地产开发、建设、经营、使用过程中以及经济活动过
程中形成的人与人的关系。
4、房地产的特点：多个主体具有多元性，规范内容具有综合性，调整范围具有
广泛性
5、基本原则：①公有制原则 ②两权分离原则 ③市场调节与宏观管理相结合原
则 ④合理利用土地的原则 ⑤保障房地产人合法权益的原则
6、房地产权利概念、特点、分类：房地产权利：既房地产权利人在房地产财产
所能享有的利益。特点：第一，房地产权利属于财产权 第二，房地产权利是众
多权利的集合 第三，房地产权利的客体包括物和行为
7、土地所有权概述、内容：概念土地所有权属于财产所有权的一种，具有所有
权的一般属性。《物权法》39条规定 “所有权是所有权人对自己的不动产或动产
依法享有的占有、使用、收益和处分的权利”。2特点由于土地所有权指向对象
的特殊性，决定了土地所有权具有以下特点：客体具有稳定性；交易具有禁止性；
权能具有分离性。3内容--a占有权能。指土地所有权人对于土地的实际控制。b
使用权能。指土地所有权人按照土地的性质和用途加以利用，从而实现其利益的
权利c收益权能。指土地所有权人在土地之上获得经济利益的权利。d处分权能。
指土地所有权人对土地的权利状态做出改变如土地的出让、抵押等。4类型 国
家土地所有权概念：指国家队全民的土地享有占用使用、收益和处分的权利。①
所有权主体的唯一性，国家是土地所以权主体 ②所有权客体的广泛性 ③ 所有
权与使用权的分离性国家土地所有权取得方式：①继承②没收 ③国有化④征用
8、房屋所有权：概念是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占
有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的权利主体是拥有房屋所有权的国家、
企业、事业单位、社会团体和个人，其客体是附着于土地之上的不动产房屋特点
--①房屋所有权与其所依附的土地所有权主体的不一致性。②房屋所有权与土地
使用权流转的一致性。③房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变
更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或
移转房屋所有权的效力。9、建筑物区分所有权：概念是由建筑物的业主对建筑
物内的住宅，商业用房等专有部分所享有的所有权，以及对专有部分以外的共有
部分享有的共有和共同管理的权利所组成的复合性物权。它包括如下几个方面的
内容：建筑物区分所有权人对专有部分的所有权；建筑物区分所有权人对共有部
分的共有权；建筑物区分所有权人因共同关系形成的团体关系特点①具有集合
性。即建筑物区分所有权由专有权、共有权和团体关系（成员权）复合而成。②
具有整体性和不可分割性。即各项权利是一个整体，权利人不能对其进行分割行
使，不得分别转让、抵押、继承和抛弃。③具有主体身份的多样性和内容的复杂
性16、国有土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一
定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行
为。特征：①民事行为的特征；②限制性的特征
10.房地产共有：概念是指两个以上的民事主体对同一宗房地产共同享有所有权。
把握房地产共有，是理解共有房地产抵押的前提。特点—①主体具有多数性：共
有的主体是两个或两个以上的公民或法人，即由各个民事主体对同一项财产共同
拥有所有权。②客体具有同一性：共有的客体即共有财产在性质上是统一的。在
共有关系存续期间，共有人的所有权及于整个共有财产，而不是把共有财产分割
为不同的部分由各个共有人分别行使所有权。③内容具有双重性：共有的内容即
共有人对共有财产享有的权利和承担的义务，受到全体共有人利益的制约和影
响。④共有的产生原因具有共同性：共有是权利主体根据自身的生产或生活需要
设定（家庭成员），或者法律为满足权利主体的共同需要规定的（夫妻共有）。（3）
房地产按份共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自在共有财产中所占的份
额，分别享有权利和分别承担义务的一种共有关系。我国(民法通则)第78条对
按份共有关系作了明确规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权
利，分担义务”。特点：①权利义务的份额性②所有权权利的等同性③权利义务
指向的全部性；房地产共同共有的概念：房地产共同共有，是指两个或两个以上
的房地产共有人对共有房地产不分主辅地共同享有权利，共同承担义务的一种共
有关系。房地产共同共有的特点①共同共有是不分份额的共有②以共有人之间存
在共同关系为前提③共有人平等地享有权利和承担义务
11、房地产相邻关系：是指两个以上相互毗邻的房地产的所有人或占有、使用人，
在行使对房地产的占有、使用、收益、处分权时，相互提供便利或接受限制而形
成的权利义务关系特点：①房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有
人或使用人；②房地产在地理位置上必须是相邻的；③相邻关系的客体是相邻房
地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身；④房地产相
邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。
12.地役权：是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他
人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地
役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设
立的用益物权。特征：①地役权以存在两项不动产为前提。②地役权具有很强的
意定性。③地役权具有从属性：1地役权不得与需役地分离而为让与2地役权不
得由需役地分离而为其他权利的标的3地役权随需役地所有权或使用权的消灭
而消灭。④地役权具有不可分性：1分生上的不可分性2消灭上的不可分性3享
有与负担上的不可分性。
13、地役权与相邻关系的区别：从民法理论和制度的角度来说，相邻关系和地役
权有着不同的法律特质，存在较大差异，表现在以下几方面：第一，两者法律性
质不同。相邻关系的规定旨在界定所有权的范围，虽对原土地所有权进行了扩张
或限制，但仍然是所有权制度的一部分，而并不构成新的、独立的物权；而地役
权则是一种用益物权，是一种典型的物权类型。第二，两者产生的原因不同。相
邻关系是所有权内容的延伸或限制，这种延伸或限制是由法律直接规定的；地役
权则可由不动产所有人、使用人之间基于契约产生，地役权作为财产权，亦可因
继承取得，另外在“兼具继续及表见的要件”下，地役权还可依时效而取得。第三，
相邻关系与地役权在法律制度中的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关
系的一种最小限度的调节，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；
而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的调节，主要依当事人间
的意思表示而成立，对于相邻关系具有弥补其不足的作用。第四，相邻关系与地
役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除
非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿
或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。另外，地役权的存续期
间，也可任由当事人约定，并得设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定
的。第五，因相邻关系系由法定，所以其成立与对抗第三人，无需登记便可当然
发生；而地役权作为物权之一种，应以登记为必要，否则仅具债权效力。第六，
相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当“相互毗邻”。一般
认为在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系
15、房地产权属登记:概念是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和
使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确
认房地产权归属关系的行为。特点①由专门的登记机关负责。在我国，房地产权
属登记是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为，房地产管理部门与登记申
请人之间的关系是管理与被管理的关系。②房地产权属登记采取实质审查主义。
办理房地产权属登记时，登记机关不仅要审查形式要件，还要对申请登记权利的
来源等进行认真核实，只有两个要件同时具备，登记机关才会予以登记。功能：
房地产登记的 产权确认功能：是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，
赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。
经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，可以对抗权利人以
外的任何主体的侵害，从而取得社会公认的权威。②公示功能：房地产权属登记
的公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。这
是为维护房地产交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配权或者不再具在支
配权的人进行欺诈；另一方面公示房地产已经设立的相关权利，如抵押权，也可
以防止以隐瞒权利的瑕疵进行交易③管理功能：房地产权属登记的管理功能，是
指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。主要体现在两个方面：一是产
籍管理功能，即通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供
依据。二是审查监督功能，即通过房地产权属登记的审查程序，对房地产的方位、
面积等自然状况及其权属的真实情况进行调查，核实房地产及其权属；同时，依
据实体法的规定，对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查，取缔违
反法律、政策和社会公共利益的行为。