房地产法案例习题

案情： 甲公司从某银行贷款 1200 万元，以自有房产设定抵押，并办理了抵押登记。经书面 协议，乙公司以其价值 200 万元的现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、 产品为甲 公司的贷款设定抵押， 没有办理抵押登记。 后甲公司届期无力清偿贷款， 某银行欲行使抵押 权。法院拟拍卖甲公司的房产。甲公司为了留住房产，与丙公司达成备忘录，约定： “由丙 公司参与竞买，价款由甲公司支付，房产产权归甲公司。”丙公司依法参加竞买，以 1000 万元竞买成功。 甲公司将从子公司筹得的 1000 万元交给丙公司， 丙公司将这 1000 万元交给 了法院。法院依据竞拍结果制作民事裁定书，甲公司据此将房产过户给丙公司。

法院裁定书下达次日，甲公司、丙公司与丁公司签约：“甲公司把房产出卖给丁公司， 丁公司向

甲公司支付 1400 万元。合同签订后 10 日，丁公司应先付给甲公司 400万元，尾款 待房产过户到丁公司名下之后支付。 甲公司如果在合同签订之日起半年之不能将房产过户到 丁公司名下， 则丁公司有权解除合同， 并请求甲公司支付违约金 700 万元， 甲公司和丙公司 对合同的履行承担连带责任。”

在甲公司、 丙公司与丁公司签订房产买卖合同的次日， 丙公司与戊公司签订了房产买卖 合同。

丙公司以 1500 万元的价格将该房产卖给戊公司，尚未办理过户手续。丁公司见状， 拒绝履行支付 400 万元首付款的义务， 并请求甲公司先办理房产过户手续， 将房产过户到丁 公司名下。甲公司则要求丁公司按约定支付 400 万元房产购置首付款。鉴于各方僵持不下，

半年后， 丙公司索性把房产过户给戊公司， 并拒绝向丁公司承担连带责任。 经查， 在甲公司、 丙公司和丁公司签订合同后，当地房地产市场价格变化不大。

问题：

1. 乙公司以其现有的及将有的生产设备等动产为甲公司的贷款设立的抵押是否成立？ 为什么？ 成立。因为根据《物权法》规定，经当事人书面协议，乙公司可以现有的以及将有的生 产设备、

原材料、半成品、产品设定抵押，无须以登记为设立要件。

2.

某银行是否必须先实现甲公司的房产的抵押权，

后实现乙公司的现有的及将有的生产

设备等动产的抵押权？为什么？

不是。因为甲公司房产抵押与乙公司现有的及将有的生产设备等动产的抵押没有明确约 定抵押份

额，属于连带抵押。抵押权人（即银行）可以选择就任一财产实现抵押权。

3. 甲公司与丙公司达成的备忘录效力如何？为什么？ 具有法律效力。因为在法院依据竞买结果

制作裁决书后，甲公司将房产过户给了丙公 司，丙公司是房产所有人。当事人对房产权属作的特别约定， 不具有物权效力。但是该备忘 录没有违背法律的强制性规定， 具有债权效力， 丙公司对甲公司负有合同义务， 即依约履行 将房产过户给甲公司的义务。

4. 丙公司与戊公司签订房产买卖合同效力如何？为什么？

有效。 因为丙公司是房产所有权人， 有权对房产进行处分， 且就同一房产签订多份买卖 合

同，合同效力既不会仅因为房产没有过户而受影响，也不会仅因为是一物多卖而受影响。

5. 丁公司是否有权拒绝履行支付 400 万元的义务？为什么？

有权。 因为丁公司可以行使不安抗辩权。 虽然在甲公司、 卖合同中约定， 丁公司应先交首付， 甲公司后办理房产过户。 约次日就和戊公司签订房产买卖合同。 该行为已经明确表明， 可能。作为先交首付款义务的丁方，有权行使不安抗辩权。

6.

丁公司是否有权请求甲公司在自己未支付 400 万

首付款的情况下先办理房产过户手

续？为什么？ 无权。 因为甲公司可以行使先履行抗辩权。 甲公司办理房产过户手续的义务在后。 丁公 司享

有不安抗辩权， 可以拒绝履行自己的先给付义务， 但是不能以不安抗辩权要求甲公司履

行在后的义务。

丙公司与丁公司签订的房产买 但是，房产产权人丙公司在签 甲公司有无法履行交房义务的

7. 丁公司能否解除房产买卖合同？为什么？能。因为甲公司在合同订立半年没有履行办理房产过户手续的义务，丁公司行使约定解除权的条件已经成就。

8. 丙公司能否以自己不是合同的真正当事人为由拒绝向丁公司承担连带责任？为什么？

不能。因为甲公司、丙公司与丁公司签订房产买卖合同中约定丙公司和甲公司对合同的履行承担连带责任。该约定属于当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，具有法律约束力。

9. 甲公司可否请求法院减少违约金数额？为什么？

可以。因为根据《合同法》和相关司法解释，合同约定的违约金超过造成损失的百分之三十，数额过分高于损失，当事人可以请求法院予以适当减少。

案例分析商品房买卖中惩罚性赔偿与双倍返还云梧诉海开房地产集团公司商品房买卖合同纠纷案

【案情介绍】云梧系白颐路北延市政工程项目建设的被拆迁户。1999 年7 月19 日，云梧与市海淀区房地产经营开发总公司（以下简称海淀房地产公司）签订了《商品房购销合同》。合同约定：云梧购买位于市海淀区上地南路 6 号院2#一 4 一603 室商品房一套，房

屋单价每平方米4350 元。合同签订后，云梧按约履行了付款义务，并人住上述房屋。海淀房地产公司于2000年6月28日变更为海开公司。2000年6月28日海开公司取得海淀区上地南路 6 号院房屋所有权证，2002 年 1 月7 日海开公司与市国土资源和房屋管理局签订市国有土地使用权转让合同，2002 年 4 月海开公司取得国有土地使用权证。2002 年10 月25 日，海淀区国土资源和房屋管理局作出关于对上地 6 号院购房产权性质的答复，答复中确认：“海开公司已经取得国有土地使用权证和房屋所有权证，属于现售商品房” 。2001年9月 3 日，海开公司与云梧签订了补充协议，该协议约定海开公司在2002 年 6 月30 日日前为云梧办理房屋产权证，海开公司于2002 年 5 月22 日开始在海淀区上地南路6 号院贴办理房屋产权证的通知。云梧未办理房屋产权证。海开公司将海淀区上地南路六号院的房屋产权中一幢一层及地下室、二幢一层等部分房屋进行了抵押，但云梧购买房屋未在抵押围之。

【原告诉称】云梧诉称：海开公司在房屋买卖前后，采用了隐瞒事实真相、欺骗的手段，即把市计划委员会批复其建造的职工住宅当作商品房卖给我。当我发现海开公司的欺诈行为后，多次找其协商，海开公司又于2001 年9 月 3 日与我签订了补充协议，该协议约定

海开公司在2002 年 6 月30 日前为我办理房屋产权证，但时至今日海天公司未办理产权证。海开公司于2000年6月28日把海淀区上地南路6号院的房屋产权整体抵押给中国银行市昌平分行，抵押期限为2001年4月至2002年4月14日，海开公司无证据说明该抵押已解除。因海开公司的欺诈及抵押行为，已经严重地侵犯了我的合法权益，现根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求解除《商品房购销合同》，海开公司双倍返还我购房款763680 元及银行利息170606 元。【被告辩称】海开公司辩称：1997年7 月我公司开始在上路甲1号进行海开公司职工住宅建设，虽然我公司没有销售许可证，但有房地局的文件，我公司销售的房屋作为商品房出售不需要许可证，我们交了土地出让金。我公司通知购房人办理房产证，但他们不配合，有的人已经办理房产证。我公司房屋是进行过抵押，但不是整体抵押，抵押房屋不包括销售的房屋。我公司没有欺诈行为，根据规定我公司的房子有产权证及土地使用证就可以不再办理销售许可，现不同意云梧的诉讼请求。

【问题】一、原告的诉求涉及到商品房买卖合同纠纷案件处理中的什么问题：

参考答案：惩罚性赔偿。本案中，原告主被告因在商品房销售中存在欺诈行为而要求法院判决双倍返还购房款，亦即适用惩罚性赔偿规则。惩罚性损害赔偿具有补偿受害人遭受的损失、惩罚和遏制不法行为等多重功能。