房地产估价师讲义学习资料

全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。

1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。

准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。

1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。

第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。

2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。

根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。

2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。

根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。

2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。

通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。

第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。

合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。

3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。

准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。

3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。

土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。

第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。

房地产评估专题讲义(doc 8页)2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。

1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。

2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。

注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。

3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。

3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。

教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。

第三节、收益法在房地产评估中的应用1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率2、适用范围：有收益的房地产价值评估。

3、净收益=总收益-总费用。

注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。

也就是要剔除评估对象的个别因素。

确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。

4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。

同风险呈正比例关系。

5、求取资本化率的方法：①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。

②安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。

③各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。

教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。

土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。

房地产估价师《理论与方法》讲义2016年房地产估价师《理论与方法》讲义第三节房地产估价的要素一、估价当事人：估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。

其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。

(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的：估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。

它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。

例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。

三、估价时点：估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。

由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。

这个时间就是估价时点。

估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。

有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。

四、估价对象：估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。

估价对象由委托人和估价目的双重决定。

五、价值类型：价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。

估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。

《房地产评估》课程复习提纲第一篇1、房地产评估的含义？2、房地产估价师的定义？3、房地产评估的对象是。

4、在人类社会发展短暂的一瞬间，地球的空间和物质总量没有什么变化，这决定了土地数量和面积的。

5、在现有的经济技术条件下，人类尚无能力创造取代土地功能的其他物质要素，这决定了土地资源的。

6、土地的自然属性包括、、、。

7、土地的社会经济属性包括、、。

8、市场需求、税收、地租等均对土地利用产生影响，这些因素属于影响土地利用的。

9、土地使用制度、权益、政策等在不同程度上影响土地的用途和使用方式，这些方面属于影响土地利用的。

10、影响土地利用的主要因素有、、、。

11、建筑物包括和两大类。

12、道路、桥梁、烟囱等属于建筑物中的13、在房屋建筑的各种结构中，多用于住宅建筑的是。

14、下列因素决定了房屋的位置，并直接影响到房地产价格的是。

15、根据我国的法律，我国土地使用权出让、转让的最高年限：住宅用地年，工业用地年，商业用地。

16、决定房地产价格的三要素是、、。

17、房地产价格特征与一般物品价格差异性的表现？18、简述市场价和评估价的区别。

19、楼面地价的高低取决于和两个因素。

20、当容积率不变时，楼面地价与土地价格成；地价不变，楼面地价与容积率成。

21、按交易方式的不同土地价格可分为、、。

22、按权属土地价格可分为和。

23、房地产评估的特点、和。

24、在房地产评估的特点中，和是基础，是灵魂。

25、论述房地产评估的必要性。

26、地租产生的前提是。

27、西方地租地价理论学派包括、、。

28、地租的两种基本形式和。

29、级差地租的两种形式以及两种级差地租之间的区别和联系。

30、土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租为。

31、建筑地段地租的基础是由真正的规定的。

32、简述地租理论的应用。

33、区位包括、和。

34、区位理论发展过程中形成的学派及每种学派的代表人物及理论。

35、工业区位理论的核心。

36、韦勃区位理论对于具有参考价值。

第八章成本法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应试人员对成本法，包含含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的详细内容等的认识、熟习和掌握程度。

考情解析■考题所占分值大■理论性特别强，技术含量高■计算题多，难度大题5117数分511016 2007 值成本法求考自然增值、在建工程价值、成本法下建筑物重置价格正常市场点的价格、功能折旧、折旧率价格题5117数分5218 2008 值建筑物重考成本法利息的求取、成新率、功能折新购建价成本价格点旧 2、估价公式格题312数分2009322613值考销售收益率、土地开发成本计算、功投资利息成本法的看法、投资成本法的点能缺点造成的功能折旧计算的计算收益率的计算估价2010题41218数分4221220值装修赔偿款评估的价值种类、开发成成本法运建筑物有效年龄和考成本法、折本项目中的基础设施费、成本收益用的注意本质年龄、成本法适点旧率、折旧额的计算事项用范围题426数分2011448值考土地获得门路、成本法的积算价值、重新成立价格、建重新成立价格、物质点筑物成新率折旧第一节成本法归纳本节论述成本法的含义（熟习），理论依据（熟习），适用的估价对象（掌握），成本法估价需要具备的条件（掌握）以及成本法估价的操作步骤（熟习）。

1.成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

先把房地产价格分成各个构成部分，分别求拿出各个构成部分的价值，再将其相加。

本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。

长处：价值易于差别项目构成，测算有依据成本法是先分别求取估价对象时点的重新购建价格和折旧，今后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

（）【 2009 年真题】[答疑编号505561080101]『正确答案』正确『答案解析』拜见教材P269。

2.成本法的理论依据（熟习）——生产开销价值论，即商品的价格是依据其生产所必需的开销而决定的。

第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。

【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。

（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。

1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。

通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。

投资期限在一年以上的投资属于长期投资。

短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。

长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。

在一定条件下，两者之间可以转化。

例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。

A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。

直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。

直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。

投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。

间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。

间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。

3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。

《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。

它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。

房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。

包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。

二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。

例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。

2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。

这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。

3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。

通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。

4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。

5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。

三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。

通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。

在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。

2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。

其基本原理是将未来的收益折算为现值。

需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。

3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。

主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。

4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。

先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。

一、房地产估价师应当具备一定的法律意识和法律知识。

二、怎样了解和理解房地产估价有关的法律法规？上网查相关法律三、房地产估价师应着重了解学习掌握以下几部相关法律：《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《物权法》1、楼盘中赠送或卖给一家的外台应当评估。

四、《合同法》是我们房地产估价师在估价活动中最为重要的法律1.市场经济就是法制经济2.《合同法》是市场经济活动中最重要、最基本的法律3.《合同法》贯穿房地产估价活动的始终1、合同是平等主体之间的协议，土地出让协议是合同，出让时，土地局和开发商地位平等，没收时不平等。

签合同时主体要是法人，当事人，不是要有法人委托合同。

2、案例，偷出房证伪造父母省份证办贷款，委托合同中要注明评估目的、委托人非产权人（当事人没出现），否则要付一定责任。

3、格式合同要在最后加一句话：（必须手写，使其不是格式合同）以上条款双方均已逐条分析、协商、谈判，无异议。

4、新房不允许买卖（国务院规定，地方无权），新房再买卖，合同是否有效？附条件生效合同：甲乙双方均知道坐落在xx地xx好的房子还没有办出商证，双方协商一致，等办出商证后的三四天后15天之内，双方进行交易。

五、如何签订房地产估价委托合同1.签订合同的主体资格怎样才能合格2.签订合同的内容必须明确具体（1）评估的内容、评估的作用（2）评估收费的方式3.签订合同的形式应尽量完整六、房地产估价独立、客观、公正的法律意义七、如何回避房地产估价活动中的法律风险？签订好合同并遵守如下职业道德：1.估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。

2.估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。

3.估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。

4.估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

第一章房地产估价概论考试目旳本部分旳考试目旳是测试应考人员对房地产估价旳含义、本质和必要性，房地产估价旳要素，房地产估价旳多种现实需要，房地产估价师旳职业道德，中国房地产估价行业发展状况等旳理解、熟悉和掌握程度。

考情分析：（6-7题左右，8-9分）都是小题，总分值不算低。

难度不大，考点比较集中，重在概念旳理解和把握。

对本章出现旳考题，必须抢分。

第一节对房地产估价旳基本认识一、房地产估价旳含义（熟悉）1.专业估价与非专业估价旳区别提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担有关法律责任旳专业房地产估价已经成为一种职业和行业。

专业估价与非专业估价旳不一样（五大不一样点）：由专业机构和人员完毕；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。

某注册房地产估价师拟购置A市C区旳一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等旳勘查、分析，运用合适措施对该套住房进行了估价，并最终以靠近于该估价对象价值旳价格成交。

该估价师对该住房旳估价是专业房地产估价。

（）【真题】[答疑编号]『对旳答案』×『答案解析』必须是专业人员旳职业行为而非个人行为，不是由专业机构完毕，无公信力，不承担法律责任。

参见教材P2。

与非专业估价相比，专业估价旳特点有（）。

【真题】A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长[答疑编号]『对旳答案』ACD『答案解析』专业估价与非专业估价旳五大不一样。

参见教材P2。

2.房地产估价旳概念房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目旳，遵守估价原则，运用估价措施，按照估价程序，对估价对象在估价时点旳特定价值进行分析、测算和判断,并提供有关专业意见旳活动。

估价旳主体是估价师和估价机构估价旳客体是估价对象旳价值估价时间是估价时点估价要根据估价目旳，遵守估价原则，运用估价措施，按照估价程序估价中采用旳手段（三手段）价值分析手段，对影响估价旳原因进行分析价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值价值判断手段，根据测算成果，对价值进行最终鉴定估价旳最终目旳，对价值进行分析、测算、判断，提供有关专业意见3.估价与评估旳异同估价是指价值评估（范围窄）评估旳范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价有关业务和征询顾问业务。