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房地产估价报告范本房地产估价报告范本第一章概述本文档是一份房地产估价报告，用于评估一处房地产的价值。
该报告包括了对房地产的详细描述、市场分析、估价方法、估价结果等内容。
通过该报告可以为客户提供准确的房地产估价信息，帮助他们做出决策。
第二章房地产描述1.地理位置：描述房地产的具体地理位置，包括城市、区域、街道等。
2.建筑物概况：描述房地产的建筑物情况，包括建筑面积、楼层数、建筑年代等。
3.房间布局：描述房地产的房间分布情况，包括卧室数量、浴室数量、客厅、厨房等情况。
4.建筑结构：描述房地产的建筑结构，包括钢筋混凝土、砖木结构等。
5.设备设施：描述房地产的设备设施情况，包括电梯、空调、暖气等。
6.周边环境：描述房地产周边的环境情况，包括交通便利性、商业设施、教育资源等。
第三章市场分析1.房地产市场概况：分析当前所在地区的房地产市场状况，包括供求关系、价格走势等。
2.周边房地产情况：分析周边地区的房地产情况，包括同类型房地产的售价、租金等。
3.交通设施：分析周边交通设施情况，包括公共交通、道路状况等对房地产价值的影响。
4.商业设施：分析周边商业设施情况，包括购物中心、超市等对房地产价值的影响。
5.教育资源：分析周边教育资源情况，包括学校、幼儿园等对房地产价值的影响。
第四章估价方法1.市场比较法：通过比较相似房地产的市场价格，推导出估价对象的市场价格。
2.收益法：通过分析估价对象的租金收益，计算出其价值。
3.成本法：通过计算重建成本和折旧等因素，确定估价对象的价值。
第五章估价结果根据上述估价方法，得出以下估价结果：1.市场比较法估价结果：估价对象的市场价格为元。
2.收益法估价结果：估价对象的价值为元。
3.成本法估价结果：估价对象的价值为元。
第六章附件本文档涉及的附件包括：1.照片：提供房地产的照片，展示外观和内部装修情况。
2.法律文件：提供相关的法律文件，包括产权证书、土地使用证等。
第七章法律名词及注释1.产权证书：房地产的所有权证明文件，证明房地产的所有人拥有合法的所有权。
房地产基本状况描述公司内部档案编码：[OPPTR-OPPT28-OPPTL98-OPPNN08]房地产基本状况描述房地产基本状况描述：对以房地产为主的估价对象基本状况的描述，应简要说明下列方面：（1）名称：说明估价对象的名字。
例如，估价对象为××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅；××商场；××大厦；××酒店；××项目用地。
（2）坐落：说明估价对象的具体地点。
例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。
（3）范围：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。
例如，估价对象仅为土地，不含地上房屋、树木等其他不动产；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地、围墙、树木、室内配备的家具、电器以及债权债务、特许经营权等财产。
（4）规模：对于土地，说明土地面积。
例如，估价对象土地面积××平方米（公顷）。
对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。
例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。
旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。
仓库一般是说明体积。
（5）用途：说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途和实际用途。
（6）权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。
第二章房地产交易信息搜集、管理与运用第01讲房地产交易信息搜集、管理与运用第一节房源信息的搜集、管理与运用一、房源（一）房源的含义1.房源的含义房源是指提供出租或者出售的住房等房屋，亦即不动产权利人有意愿出售或出租的房地产，在房地产经纪服务中一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条件：（1）依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。
不得出租、转让和抵押的房屋不能成为房源。
（2）房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。
若房屋权利人所持有的房屋仅用于自助，并无交易意愿，则该房屋就不能称为房源；若房屋权利人有交易意愿，但未采取委托行动，则房地产经纪机构和房地产经纪人员无从知悉该房屋的所在，这样的房屋也不能成为房源。
2.房源的属性房源具有三大属性物理属性：房屋自身及周边环境的物理状态法律属性：主要包括房源的合法用途及其权属状况心理属性：委托人在委托过程中的心理状态，这种心理状态往往会随着时间的推移而变化，从而对房源的一些要素如挂牌价格产生影响3.房源的分类房源类型分类依据特征A类房源 1.地理位置较好或处于热销地段2.卖方心理价位合理3.卖方主动积极配合4.具备合法上市产权 1.市场需求旺2.销售难度小3.销售周期较短4.有房源钥匙B类房源 1.地理位置较差2.价格较高或没有竞争力3.业主配合不积极4.产权不清或有其他阻碍成交的问题 1.市场需求小2.销售难度大3.销售周期较长4.无房源钥匙房源类型分类依据特征A类房源1.地理位置较好或处于热销地段2.卖方心理价位合理3.卖方主动积极配合4.具备合法上市产权1.市场需求旺2.销售难度小3.销售周期较短4.有房源钥匙B类房源1.地理位置较差2.价格较高或没有竞争力3.业主配合不积极4.产权不清或有其他阻碍成交的问题1.市场需求小2.销售难度大3.销售周期较长4.无房源钥匙（二）房源信息1.房源信息的含义和内容房源信息通常是指与委托出售（或出租）房屋相关的信息，包括房地产权利人的信息、房地产状况、挂牌要求等基本要素房地产权利人的信息主要包括委托人的姓名、联系电话等。
【重点掌握】·掌握房地产投资的种类、房地产直接投资和间接投资的概念。
·熟悉房地产投资的形式及利弊。
·了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
第一节房地产投资的种类一、按房地产开发程度划分·土地、在建工程、建成后的物业·【房地产开发】指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房以及进行物业管理的行为。
二、按建筑物用途划分·居住物业、商用物业、工业物业、酒店和休闲娱乐设施、特殊物业三、按投资主体划分·政府、非盈利机构投资和企业、个人投资四、按经济活动类型划分·土地开发投资、房地产开发活动、房地产经营（出租）活动第二节房地产投资的特性一、位置的固定性或不可移动性·投资者应重视对房地产所处宏观区位的研究二、寿命周期长·【经济寿命】指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。
·公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行和商业零售用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，农村建筑的经济寿命是25年。
·【自然寿命】指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
三、适应性·置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益，还能保持甚至提升所投资房地产的价值。
四、异质性·市场上不可能有两宗完全相同的房地产，导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致，而这种差异往往最终反映在租金水平和出租率方面。
五、政策影响性·房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。
第二章房地产开发经营管理相关理论第一节相关理论一、基础理论1、房地产实物学：了解土地、建筑物分类特点。
2、房地产经济学：土地产权理论、地租地价理论、区位理论、房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格、房地产评估、房地产周期外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学、制度经济学3、房地产营销学：如何运用产品策略、定价策略、销售策略、促销策略4、房地产技术学：城市规划、土木工程、施工技术、建设项目招投标5、房地产政策学：土地政策、税收政策、金融政策（政府可以管制、征税、征用、充公）6、房地产法学：（土地法、城市管理条例、拆迁管理条例、商品房销售管理办法，预售管理办法、抵押管理办法、中介服务管理规定、权属登记管理规定）二、市场环境分析市场环境：影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。
1、宏观环境：间接影响企业营销活动的社会因素。
包括：经济因素：宏观经济条件（进行预测和分析，把握房地产市场的动向）、经济收入水平（实际购买力）政治因素：涉及政党、政权、政治活动（安定、稳定的国际国内环境才能保证预期收益）人口因素：人口状况（数量增加住房需求增加、区域内商业的繁荣和工业的发展引起对房地产的需求）、人口结构（影响住宅的设计指标）政策法规：2、微观因素：指企业具体经营业务活动中的直接影响因素供应者：向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人（保证供货渠道）生产者：从事各种房地产开发的企业（相关生产企业，合作）顾客：产品的直接购买者和使用者竞争对手：（分析对手的长处和短处）公众：（融资公众、媒介公众、政府公众、公民团体公众、当地公众、内部公众）三、市场需求预测1、有关概念市场需求：一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的营销方案下的购买力。
市场预测：在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。
（长期5年以上、中期1－5年、短期1年以内）。
可分为定性预测、定量预测2、市场需求影响因素分析竞争状况：租金水平、售价、定位、空房率（江北房源多，空置率高）人口特征：（消费者偏好、收入、年龄、职业）趋势分析：预测未来需求动向3、预测方法购买者意向调查销售人员综合意见时间序列（历史资料分析）四、价格确定理论1、完全竞争市场结构2、垄断竞争市场结构3、寡头垄断市场结构4、纯粹垄断市场结构五、收益最大原理六、消费行为理论1、购买动机（投资：炒房、出租、保值自住）2、购买决策过程（引起需求、搜集信息、分析比较、）3、购买行为分析（何时购买、何处购买、如何购买）第二节分析基础一、现金流量1、房地产经营活动的考察形态：物质形态：使用各种工具、设备、消耗一定的能源，通过对土地进行开发，使用建筑材料和建筑部件生产出房地产商品。
第一章概论1、专业估价与非专业估价的本质区别①是专业估价机构和专业估价人员完成的；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤要承担法律责任。
2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。
四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？2、什么是专业的房地产估价？3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？5、了解中国房地产估价行业发展概况。
第二章房地产及其描述1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。
4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？2、如何界定一宗土地的空间范围？3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值属于自然增值？第三章房地产价格和价值1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。
房地产业开发概述第一章房地产业开发概述第一节房地产业的概念房地产是土地、房屋财产的总称。
在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
而房屋是指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房〔写字楼〕等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。
房地产业是指进行房地产投资、开发、经营、治理、效劳的行业，属于第三产业，是具有先导性、根底性、带动性和风险性的产业。
房地产业的细分行业要紧包括房地产开发、房地产中介效劳和物业治理。
其中，房地产中介效劳又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪。
房地产开发具有资金大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产开发按业务侧重的不同可分为两类：第一类是从事都市房地产开发和交易的，即所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行根底设施、房屋建设；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第二类是从事开发经营成片土地的，即简称成片开发。
它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其它建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。
房地产开发按工程的运作方式的不同可分为三类：第一类，也是通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
第二类，是把土地由生地变为建设熟地之后再转让的方式。
第三类，其他方式。
如购置房屋后出租；购置房屋后出租一段时刻再转让；或者购置房地产后等待一段时刻再转让；或者接手在建工程后接着开发等。
在本课题中，仅对房地产开发中最常见的依法取得国有土地使用权的土地上进行根底设施、房屋建设，而后出售新建房屋的开发模式及开发程序进行探讨。
第二节房地产业的地位和作用房地产是国民经济开展的一个全然的生产要素，任何行业的开展都离不开房地产业。
反过来讲，任何行业都拥有一定的房地产，根基上房地产经济活动的参与者。
因此讲，房地产业是开展国民经济和改善人民生活物质条件的根底产业之一。
中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。
本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。
但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。
房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第六条为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
第七条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
