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1.不动产：土地及其附着于土地上的建筑物和构筑物（不能移动位置或移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产）。
2.不动产权益：是指由法律设定的不动产各种权力以及享有这些权利所能获得的利益或收益3.不动产价格：在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
4.不动产估价：专业人员遵循估价原则利用估价程序运用科学估价方法，充分掌握资料综合评定出某不动产在某一权利状况下的某一时点的价格。
5.市场比较法：将估价对象与在估价日期的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当的修正，以此作为估价对象在估价时点的客观合理价格的估价方法。
6.收益法：将待估不动产未来每年的预期客观净收益以一定的资本化率统一折算到估价时点现值的一种估价方法。
7.实际收益：待估不动产在现状的经营管理水平条件下，实际取得的收益。
8.资本化率：不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。
9.成本法：求取估价对象在估价时点时的重置或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
10.重置：采用估价时点的建筑材料、工艺、方法等，重新建设一栋与原建筑物功能相同的建筑物。
11.重建：采用与原建筑物完全相同的建筑材料、工艺、方法等重新建造一幢与原建筑物完全相同的建筑物。
12.假设开发法：在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除未来不动产正常的开发成本、利息、利润、税费等后，以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一种方法。
13.基准地价：是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格14.估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。
由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。
第一章不动产与不动产价格（1）不动产实物：土地、建筑物、其他附着物（2）不动产的特性：自然特性：不可移动性、耐久性、个别性、数量有限性。
《不动产估价》课程教学大纲Appraisal of Real Estate一、课程基本信息（一）知识目标不动产估价的基本理论和方法。
（二）能力目标假设开发法、路线价法、基准地价系数修正法、长期趋势法等估价方法的基本原理和运作。
（三）素质目标学会独立撰写不动产估价报告，善于运用各种估价方法对不同的估价对象进行估价，并能正确处理不同估价目的的估价任务。
三、基本要求（一）了解了解不动产估价的必要性、估价报告的总体要求和不动产估价技术体系；了解路线价法、长期趋势法等几种常见的派生方法。
（二）理解理解不动产估价原则的含义和重要性；理解市场比较法的适用对象、条件及操作步骤；理解影响不动产价格的一般因素、区域因素和个别因素。
理解我国房地产估价业务的基本操作流程和房地产估价领域的相关法律法规并能在估价业务中灵活运用。
（三）掌握掌握房地产估价的基本概念、特性，理解进行房地产估价活动的必要性；掌握房地产估价的基本理论、原则和三大基本的估价方法；掌握初步的房地产市场调查方法，培养对房地产市场信息的收集、整理和判断的能力；掌握简单的房地产估价报告的写作方法和技巧。
四、教学内容与学时分配第一章不动产概述4学时第一节不动产的内涵2学时知识点：动产与不动产概念及不动产实物与权益第二节不动产的特性1学时知识点：不动产的自然特性和社会经济特性第三节不动产类型的划分1学时知识点：不动产的土地利用现状分类和不动产分类本章小结：本章首先对动产与不动产的界定进行了详细说明，明确了动产和不动产的含义、区别与联系：其次对不动产的实物构成与所涉及的权益进行了系统的说明；再次详细介绍了不动产自身所具有的一系列特性；最后根据土地现状分类标准和不动产用途分类标准对不动产分类进行了说明，便于读者对不动产有初步的认识和了解。
重点：动产与不动产的基本概念、不动产实物的存在形态、不动产的特性。
难点：动产与不动产的区别、不动产分类等内容。
思考题：不动产的类型主要有哪些?作业：1. 如何界定动产与不动产?2. 不动产与动产的区别是什么?3. 不动产实物部分包括哪些?4. 不动产权益的含义是什么?我国对土地使用权有哪些规定?5. 不动产的自然特性有哪些?6. 不动产的社会经济特性有哪些?7. 不动产权益为何易受到限制?8. 土地利用现状分类标准分为哪几个一级类?建议教学方法：借用多媒体课件将理论与实践结合讲授，通过课后阅读与作业加深理解。
不动产估价Real estate appraising is a combination of the use of scientific methods and the application of an art.第一章不动产与不动产价格第一节不动产一．不动产的概念（一）不动产的定义：不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。
美国不动产术语词典（J.P.Friedman etc.，2000）对不动产（real estate）的定义为：在法律上，不动产是指土地（land）以及或多或少依附于土地的一切物体，不动产所有权从地球中心直到无垠天际。
（二）不动产实物与权益1.不动产实物（1）土地（2）建筑物（3）其他附着物(fixture)2.不动产权益：不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利（包括各自权能及范围界定）以及享有这些权利所能获得的利益或收益。
许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法，即在所有权（自物权）上设定他物权，包括用益物权和担保物权，如使用权，居住权，地上权，地役权，抵押权，质权，留置权，典权等。
有的还设置了具有债权性质的租赁权。
我国实行的是社会主义公有制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。
在城市中，能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系，目前主要有土地使用权、抵押权、租赁权、以及民法中以“相邻关系”表现的地役权等。
土地使用权的形成包括“出让”和“划拨”两种方式。
其中，以有偿出让方式形成的土地使用权，同时承担履行出让合同所规定的义务。
二．不动产的特性（一）自然特性1．不可移动性2．耐久性3．个别性4．数量有限性（二）社会经济特性1．用途多样性2．涉及广泛性3．权益受限性（1）征用权（eminent domain）（2）警察权（police power）（3）征税权（taxation）（4）无继承人财产充公权（escheat）4．难以变现性5．保值增值性三．不动产的分类第二节不动产价格一．不动产价格的概念不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。
不动产估价第二章不动产估价重点提示：本章分三节对不动产估价的概念、意义、范围、原则以及一般程序等内容进行了介绍。
在全面掌握本章内容的基础上，应着重掌握不动产估价的概念、原则与程序，对不动产估价原则与程序的理解有助于对不动产估价进行理性的分析与思考。
第一节不动产估价概述一、不动产估价概念台湾学者林英彦认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值之各种资料，划定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之”。
我们认为，不动产估价可表述为，是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。
对不动产估价概念的理解可以着重从以下几个方面进行：1．不动产估价人员必须具备相应的基本素质。
具体来讲包括：（1）执业素质不动产估价人员应具备不动产估价的专门知识，要具有较强的调查研究才能；有严密的判断推理能力；具备较为熟练的不动产估价的经验和较为广泛的背景知识。
（2）伦理素质除具备上述的执业素质外，不动产估价人员更应具备如下伦理素质：一是责任心强，二是诚实守信；三是廉洁自津；四是公开公正。
2．不动产估价的目的必须明确不同的估价目的源于对估价的不同需要。
估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。
在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或作进一步的说明。
3．不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法不动产有别于一般的商品，具有特殊性，它既非劳动产品又可取得商品的形式，具有价格，且价格的决定机理十分复杂，受自然、经济与社会诸多因素的综合影响。
引言一拓宽了不动产估价的服务领域:无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式）,还是不动产转让（包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿）、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为（包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。
二不动产估价的需要现实活动中的需要（1）土地使用权出让的需要(招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；（2）不动产转让、租赁的需要；（3)不动产抵押、典当的需要；（4）不动产保险的需要；(5）不动产税收的需要；（6)不动产征收和征用补偿的需要；（7）不动产损害赔偿的需要；(8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；（9）企业有关经济行为的需要；（10)不动产管理的需要；(11)其他方面的需要理论上的需要：房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性.第一章不动产与不动产估价一不动产中的概念（1) 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体. （2）不动产存在形态：土地、建筑物、房地不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分（3)不动产区位：是指不动产的空间位置，可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。
（具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系,除了其地理坐标位置,还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。
）（4)建筑密度：又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；（5）容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标,是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
