06第二章第1节 房地产所有权(二)(2012新版).
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房地产法-第二章-PPT精选文档
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二、物权的类型
• 1 、所有权 • 2 、用益物权 • （1）地役权 • （2）地上权 • （3）永佃权 • 3 、担保物权 • （1）质押权 • （2）抵押权 • 举例说明
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地役权
•
地役权人是利用他人的土地而方便自己土地使用 的权利。这是相毗连的土地所形成的便利，其包括通 行、截水、排水，也指精神、美观、感情等方面的利 益，如噪音、通风、采光、眺望等。 • 地役权设定的基本原则是：需役地或供役地所有 人变动时，不影响地役权的存在；供役地所供的便利， 应为需役地可以直接利用的便利；地役权有“永久 权”，临时存在的权利不得视为地役权；地役权与所 有权发生冲突时，所有权让位于地役权。
BACK
谁拥有黑பைடு நூலகம்地？
约翰的遗嘱中把一半土地 留给其妻子，然后转给儿子亨利 土地的1/4由 D和E共同享有
政府将约翰的土地规划为 居住区而征用
约翰是土地的所有权人
BACK
土地的1/4留给母校 并信托给C管理
约翰去世时把一半 土地价值抵押给A
相邻的F一直取道约翰的 土地上高速公路
在抵押之前约翰把 一部分土地租赁给B 租期5年
BACK
一、物权的概念及其特征
•
物权是特定社会人与人之间对物的支配关系在法律上 的表现。一般认为，“物权是直接支配特定物、享受 其利益并排除他人干涉的权利”。与物权对应的另一 种财产权就是债权，即债权人要求债务人为一定行为 或者不为一定行为的权利。享有权利的人是债权人， 负有义务的人是债务人。传统的民法理论认为，物权 和债权是民事法律关系中两项基本的财产权利。
BACK
地上权
•
地上权人是在他人土地上有建筑物，或其他定着物 而使用其土地的权利。这种权利不仅是指土地上，也 包括上空，如建高架道路，或地下，如建地下街。在 他人土地上的植林的，也是地上权之列。土地所有权 人除有权要求地上权人按期交付租金外，在地上权存 续期间已基本丧失所有权的大部分权能。
二、物权的类型
• 1 、所有权 • 2 、用益物权 • （1）地役权 • （2）地上权 • （3）永佃权 • 3 、担保物权 • （1）质押权 • （2）抵押权 • 举例说明
BACK
地役权
•
地役权人是利用他人的土地而方便自己土地使用 的权利。这是相毗连的土地所形成的便利，其包括通 行、截水、排水，也指精神、美观、感情等方面的利 益，如噪音、通风、采光、眺望等。 • 地役权设定的基本原则是：需役地或供役地所有 人变动时，不影响地役权的存在；供役地所供的便利， 应为需役地可以直接利用的便利；地役权有“永久 权”，临时存在的权利不得视为地役权；地役权与所 有权发生冲突时，所有权让位于地役权。
BACK
谁拥有黑பைடு நூலகம்地？
约翰的遗嘱中把一半土地 留给其妻子，然后转给儿子亨利 土地的1/4由 D和E共同享有
政府将约翰的土地规划为 居住区而征用
约翰是土地的所有权人
BACK
土地的1/4留给母校 并信托给C管理
约翰去世时把一半 土地价值抵押给A
相邻的F一直取道约翰的 土地上高速公路
在抵押之前约翰把 一部分土地租赁给B 租期5年
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一、物权的概念及其特征
•
物权是特定社会人与人之间对物的支配关系在法律上 的表现。一般认为，“物权是直接支配特定物、享受 其利益并排除他人干涉的权利”。与物权对应的另一 种财产权就是债权，即债权人要求债务人为一定行为 或者不为一定行为的权利。享有权利的人是债权人， 负有义务的人是债务人。传统的民法理论认为，物权 和债权是民事法律关系中两项基本的财产权利。
BACK
地上权
•
地上权人是在他人土地上有建筑物，或其他定着物 而使用其土地的权利。这种权利不仅是指土地上，也 包括上空，如建高架道路，或地下，如建地下街。在 他人土地上的植林的，也是地上权之列。土地所有权 人除有权要求地上权人按期交付租金外，在地上权存 续期间已基本丧失所有权的大部分权能。
《房地产经济学》房地产产权 ppt课件
绝对性，是指只有产权人才具有对房地产的充分、完整的控制、支配权，以及从 而享有的利益；
排他性，是指产权人排除他人占有、干涉的权利。这种权利包括直接的物权，也 包括由此派生的典权、抵押权等他项权利；
最完全的物权，所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配，内容最 全面、最充分的物权，它不仅包括对于物的占有、适用、收益，还包括了对于物 的最终处分权；
PPT课件 12
抵押物权
抵押物权是指在抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房地
产所有权或使用权及附属物所享有的以处分权和优先受偿为
中心的一系列权利。抵押物权是担保物权，是他物权的一种。
例如：某人用房产证向银行抵押贷款，房产局就发一个他项 权利证给银行，证明某人在还清贷款之前银行保留对抵押物 的处置权，如果一直按时还贷，那么银行就不能行使该权力。
转让、出租等。
有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和 继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地 使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。
PPT课件
21
划拨
划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准，在土
地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用
权，
或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地 使用权。
PPT课件
6 6
一、房地产产权概念
所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有 , 使用 , 收益 和处分的权利。所有权是最重要的一种物权。
他物权是对不属于自己所有物的某些权利。是在他人所有
之物上依据法律规定或合同约定设定或享有的权利。包括 地役权、典权、抵押物权等。
房地产法学第二章房地产物权与房地产物权体系.
2012年2月21日 星期二 第二章 房地产物权与房地产物权体系 11
制作：湖北大学商学院 姜虹
• 二、房地产所有权的内容(所有权的权能)
第二节 房地产所有权、建筑物所有权
– 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有 占有、使用、收益和处分的权利。 – ㈠房地产所有权的积极权能 ——占有、使用、 收益、处份(最终处份权) – ㈡房地产所有权的消极权能——排除他人干涉 – ㈢房地产所有权的限制
2
第一节 房地产物权及其体系
• 一、物权的词源
制作：湖北大学商学院 姜虹
• 二、房地产物权体系：
– 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他 的权利，包括所有权、房地产用益物权和房地产担保 物权。 (《物权法》第二条第3款) – ㈠动产物权 – ㈡不动产物权(主要指房地产物权) – 房地产物权P23：权利人依照国家法律对其所享有的 房地产享有直接管理支配，并享受其利益以及排除他 人干涉的权利。 – ㈠房地产所有权 – ㈡房地产他物权
制作：湖北大学商学院 姜虹
第二章 房地产物权与房地产物权体系
内容提要：(本章
课时)
通过本章的学习，了解我国房地产物权及 其体系，建筑物区分所有权，房地产所有 权、房地产用益物权和房地产担保物权等 内容。
本章学习重点与难点：
房地产物权的概念及体系；房地产物权优 先效力的表现及其例外；房地产所有权与 权能的分离的意义；房地产用益物权的特 征与内容；房地产抵押物权的特征与效力。
• 1.对特定房地产房地产所有权主体的限制：个人不 能取得土地所有权 • 2.因公共利益，可以征收集体土地和单位个人的房 地产 • 3.因保护耕地，集体土地所有权在用途上受到限制 • 4.因抢险、救灾，可征用单位和个人的房产
制作：湖北大学商学院 姜虹
• 二、房地产所有权的内容(所有权的权能)
第二节 房地产所有权、建筑物所有权
– 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有 占有、使用、收益和处分的权利。 – ㈠房地产所有权的积极权能 ——占有、使用、 收益、处份(最终处份权) – ㈡房地产所有权的消极权能——排除他人干涉 – ㈢房地产所有权的限制
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第一节 房地产物权及其体系
• 一、物权的词源
制作：湖北大学商学院 姜虹
• 二、房地产物权体系：
– 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他 的权利，包括所有权、房地产用益物权和房地产担保 物权。 (《物权法》第二条第3款) – ㈠动产物权 – ㈡不动产物权(主要指房地产物权) – 房地产物权P23：权利人依照国家法律对其所享有的 房地产享有直接管理支配，并享受其利益以及排除他 人干涉的权利。 – ㈠房地产所有权 – ㈡房地产他物权
制作：湖北大学商学院 姜虹
第二章 房地产物权与房地产物权体系
内容提要：(本章
课时)
通过本章的学习，了解我国房地产物权及 其体系，建筑物区分所有权，房地产所有 权、房地产用益物权和房地产担保物权等 内容。
本章学习重点与难点：
房地产物权的概念及体系；房地产物权优 先效力的表现及其例外；房地产所有权与 权能的分离的意义；房地产用益物权的特 征与内容；房地产抵押物权的特征与效力。
• 1.对特定房地产房地产所有权主体的限制：个人不 能取得土地所有权 • 2.因公共利益，可以征收集体土地和单位个人的房 地产 • 3.因保护耕地，集体土地所有权在用途上受到限制 • 4.因抢险、救灾，可征用单位和个人的房产
第二章房地产所有权
第二章房地产所有权目的要求房地产所有权是房地产法律制度的基础，该概念与民法中的物权概念有着密切的联系，为了进一步揭示所有权的特征，以及所有权权能的内涵，本章对物权的概念及其特征、物权的分类都作了简要的介绍。
我国在法律上对于房地产所有权的分类，尤其是土地所有权的制度更是具有其特殊性，正确地把握本章这些基本概念是理解房地产法律制度的重要前提。
教学重点第一节物权和所有权的基本概念一、物权的概念及其特征物权是特定社会人与人之间对物的支配关系在法律上的表现。
一般认为，“物权是直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利”。
和债权相比较，物权的特点主要表现为：第一，物权是绝对的归属权，或者是直接支配物的权利，而债权是一种请求权。
所谓直接支配，指物权人依自己的意思享有物的利益。
与此不同的是债权人一般不直接支配一定的物，而是有权请求债务人依照债的规定作为或不作为。
第二，物权是享受物的利益的权利，是一种排他性的“对世权”，即物权人可以排斥任何第三人的干涉。
债权的权利主体和义务主体却都是特定的民事主体，债权的权利人只能对抗相对的债务人。
第三，物权具有优先性，而债权具有平等性。
优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。
第四，物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。
第五，物权和债权的保护方法不同。
针对物权的保护，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。
而依合同产生的债权主要受合同法的保护，对违约责任救济方法主要是继续履行、赔偿损失等。
二、物权的类型自物权所有权物权用益物权（包括地上权、地役权、永佃权等）他物权担保物权（包括抵押权、质押权等）三、所有权的概念及其特征所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
换句话说，所有权是所有人在法律限制的范围内对物的全面的支配权。
其自身的一些特征：1．所有权的完整性2．所有权的永久性3．所有权的社会性四、所有权的权能1．占有。
第二章_房地产权属法律制度
3、农村集体土地建设用地使用权制度 （1）农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建 设用地兴办企业 或者与其他单位，个人以土地使用权入股， 联营等形式共同举办企业 （2）乡镇村公共设施，公益事业建设，需要使用土地，要求 向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、 自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。
（3）依据取得土地使用权的方式不同，分为 划拔地和出让地。
房地产法 第一章 房地产法概述 8
2、土地所有权和土地使用权
土地所有权：指所有人依法对其土地享有占有、使 用、收益和处分的权利。 土地使用权：公民、法人及其他组织依法使用土地 、获取收益且排除他人妨害的权利
土地所有权是完全充分的物权，而土地使用权则是 限制物权，一般使用权中不包含对土地的处分权 能，土地所有权决定使用权。
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（二）集体土地使用权 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非 农业建设。 1、宅基地使用权制度 目前只适用于农村居民住宅建设，是指宅基地使用权人依法对 集体所有的土地享有占有、使用的权利，即依法在集体土地 上建造住宅及附属设施并获得收益的权利。 A,农村村民一户只能拥有一处宅基地； B，农村村民建住宅用地，需经乡（镇）人民政府审核，由县 级人民政府批准； C，农村村民出场、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；
6
我国房地产权属体系： （1）土地所有权 （2）土地使用权（出让地、划拔地的土地使用权，土地承包 经营权，地役权） （3）房屋所有权 （4）房屋抵押权
房地产法
第一章 房地产法概述
7
第二节 土地权属制度 一、概述 1、土地的分类
（1）依据土地的所有者不同，分为国家所有 和集体所有。 （2）依据土地用途不同，分为建设用地，农 用地和未利用地。
03第一章第2节 房地产法律体系(2012新版)
2012年房地产纪经人考前辅导（精讲班）学习（房地产基本制度与政策）房地产法律法规概述（二）一、内容提要：2．房地产法律体系3．城市房地产管理法相关规定二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产法律体系、城市房地产管理法相关规定等内容的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求：熟悉房地产法律体系；掌握城市房地产管理法相关规定。
三、内容辅导本章涉及有关的法律、法规包括：①《中华人民共和国城市房地产管理法》。
②《中华人民共和国土地管理法》。
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》。
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。
第二节房地产法律体系房地产涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法律法规的规范，以建立正常的市场秩序，规范市场行为，维护房地产权利人的正当权益。
房地产法律制度，是指由房地产法律、法规所规定的，用于调整和规范人们从事房地产开发、交易、物业管理、房地产管理等的行为准则。
一、房地产法律的调整对象房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法律的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、房地产行政管理关系及物业管理关系等。
(1)房地产开发关系，是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：第一，获得建设用地使用权；第二，在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。
(2)房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系、开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。
(3)物业管理关系，是指物业所有者(业主)委托特定的物业服务企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。
05第二章第1节 房地产所有权(一)(2012新版)
第二章房地产权利一、内容提要：1．房地产所有权二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产所有权等内容的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求：1．掌握我国现行土地所有权制度2．掌握我国现行房屋所有权制度三、内容辅导1．本章涉及有关的法律、法规包括：本章涉及有关的法律、法规包括：①《土地管理法》。
②《物权法》。
③城市房地产管理法》。
④《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
⑤《土地管理法实施条例》。
⑥《基本农田条例》。
⑦《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。
⑧《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）。
⑨《闲置土地处置办法》。
2．关于本章内容的变化：①新增：我国现行房屋所有权制度、集体建设用地使用权；②将“房地产所有权、建设用地使用权和国有土地上房屋征收”内容编排到“第二章房地产权利”中。
③“国有土地上房屋征收”政策，替代“城市房屋拆迁”政策，并将其列为第二章“房地产权利”第三节标题；第一节房地产所有权一、我国现行土地所有权制度（一）土地实行社会主义公有制《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”1.国有土地全民所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国务院代表国家行使。
《土地管理法》规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”例题：国有土地所有权由( )代表国家行使。
（2008年房地产估价师制度试题）A．国务院B．国务院土地行政主管部门C．市、县人民政府D．市、县人民政府土地行政主管部门答案：A解析：《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
”关于国有土地的法律、法规规定包括：（1）《宪法》规定。
城市市区的土地属于国家所有。
《宪法》、《物权法》都明确规定，城市的土地属于国家所有。
《宪法》第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
《房地产法第二章》PPT课件
务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十 五公顷的；其他土地超过七十公顷的。 B.征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖 市人民政府批准，并报国务院备案。
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精选ppt
3、征收土地的补偿安置
（1）补偿原则：使被征用土地单位的农民生活水 平不降低，进一步提高土地补偿费和安置补助费。 在费用计算标准上，照顾到各地存在差异的实际， 采取区别对待、公平合理的原则，规定一个标准 幅度，留给各地灵活的掌握。
9
精选ppt
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用 地可以由市、县人民政府批准。
C.省、自治区、直辖市人民政府
上述第2点规定以外的建设项目占用土地，涉及农 用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人 民政府批准。
(2)土地利用总体规划分级审批
除国务院、省、自治区、直辖市享有审批权外， 乡镇土地利用总体规划可以由省级人民政府授权 的设区的市、自治州人民政府批准。
10
精选ppt
（3）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围 内，为实施城市规划占用土地需要办理农用地转用手 续的程序：
A.市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地 转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、分批次逐 级上报有批准权的人民政府。
B.有批准权的人民政府土地主管部门对农用地转用方 案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审 查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地 方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地 转用方案时一并批准。
4
精选ppt
d.区分共有人不得请求标的物的分割，一般共有 人通常可请求其应有部分的分割。
3、成员权 （1）概念 基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关
系而形成的，区分所有人作为建筑管理团体之成 员所享有的权利和承担的义务。
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精选ppt
3、征收土地的补偿安置
（1）补偿原则：使被征用土地单位的农民生活水 平不降低，进一步提高土地补偿费和安置补助费。 在费用计算标准上，照顾到各地存在差异的实际， 采取区别对待、公平合理的原则，规定一个标准 幅度，留给各地灵活的掌握。
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精选ppt
在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用 地可以由市、县人民政府批准。
C.省、自治区、直辖市人民政府
上述第2点规定以外的建设项目占用土地，涉及农 用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人 民政府批准。
(2)土地利用总体规划分级审批
除国务院、省、自治区、直辖市享有审批权外， 乡镇土地利用总体规划可以由省级人民政府授权 的设区的市、自治州人民政府批准。
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（3）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围 内，为实施城市规划占用土地需要办理农用地转用手 续的程序：
A.市、县人民政府按照土地利用年度计划拟订农用地 转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、分批次逐 级上报有批准权的人民政府。
B.有批准权的人民政府土地主管部门对农用地转用方 案、补充耕地方案、征用土地方案进行审查，提出审 查意见，报有批准权的人民政府批准；其中补充耕地 方案由批准农用地转用方案的人民政府在批准农用地 转用方案时一并批准。
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d.区分共有人不得请求标的物的分割，一般共有 人通常可请求其应有部分的分割。
3、成员权 （1）概念 基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关
系而形成的，区分所有人作为建筑管理团体之成 员所享有的权利和承担的义务。
房地产相关知识2012版
。一合地房、物筑建、 地土即�态形在存种三有 以可 。产动不为称被又上学济经在 �性动移可不和性定固的置位即点特的己自其于由产地房 。益权种各的带附其及分部的离分可不上物筑建 、地土在着固及物筑建 、地土指是产地房
�产地房是么什
识 知 础 基ห้องสมุดไป่ตู้产 地 房
-2-
体房住在来以期长国中于由 。售出价场市按均 �宅住的营经后权用使地土得取式方让出过通 )业企资投商外括包(司公发开产地房的格资营经有具�下件条济经场市在指是房品商
期 周 济 经 、8 约 合 房 期 、7 质 品 屋 房 、6 施 设 套 配 、5 景 背 区 社 、4
-5-
用 使地土让出式方议协以 。 价低最的定确 所定规家国于低得不金让出的 权用使地土让 出 式 方 此 取 采� 目 项 的 惠 优、 持 扶 予 给 要 需 而 策 政 业 产 施 实、 构 结 济 经 整 调 为 府 政 及 目 项 利 盈 非、 目 项 业 事 益 公 政 市、 目 项 业 工 于 用 适 要 主 它。 式 方 让 出 种 一 的 宜 事 关 有 的 用 使 地 土 让 出 商 协� 磋 切 和 判 谈 行 进 人 让 受 意 有 与 表 代 的 地 土 有 国 由� 望 愿 的 地 土 用使偿有出提表 代的地土有国向接 直人让受意有的权用使地土指 是�让出议协 让 出 议 协 �3 。 目项资投与划计展 发的性键关或型大些一于用适 要主式方的让 出 标 招。 证 公 关 机 证 公 经 须 标 决、 标 评、 标 开� 案 方 计 设 划 规 个 一 出 提 又� 价 标 出 定 规 既 可 也� 价 标 出 定 规 仅 可� 定 确 组 小 标 招 由 容 内 标 投。 者 标 中 定 确 优 择 后 最� 标 评 、 标开过经组小标招由 �权用使的块地某 报竞式形标投面书封密以�件 条的出提方让 出 据 根� 方 让 受 �人 个 者 或 位 单 的 件 条 让 受 合 符 由 内 限 期 的 定 规 在 指 是� 出 标 招 让 出 标 招 �2 。段地金黄的市城 中大是别特�地用业乐娱和业 游旅、业融金 、业商的强 性争竞 、大利盈 、 好境环资投于用适要 主式方种这 。入收政财 加增的度幅大 较� 益 收 高 最 得 获 可 也 府 政� 扰 干 为 人 了 除 排� 制 机 争 竞 了 进 引 式 方 让 出 卖 拍。 式 方 种 一 的 人 让 受 权 用 使 地 土 定 确 则 原 的 ” 得 者 高 价 “ 按� 报 竞 价 叫 开 公 地 土� 权 用 使 地 土 卖 拍 持 主 者 表 代 的 府 政 由� 合 场 开 公 用 利 点 地、 间 时 的 定 指 在 指 是� 让 出 卖 拍 让 出 卖 拍 �1 。议协和标招 、卖拍�种三有式方让出的权 用使地土国我 。 年 05 地 用 他 其 者 或 合 综 �5 � � 年 04 用 乐 娱 、 游 旅 、 业 商 �4 � � 年 0 5 地 用 育 体 、 生 卫 、 化 文 、 技 科 、 育 教 �3 � � 年 0 5 地 用 业 工 �2 � � 年 0 7 地 用 住 居 �1 � 。限年高最的 定规律法于高能不但�定确时 同合订签在方 让 受 和 方 让 出 由 体 具� 期 续 请 申 以 可 者 用 使 地 土� 时 满 届 限 年 权 用 使 地 土。 限 年 高 最 的权用使地土让 出约签次一的定规 律法是就�限年用使高最的权 用使地土让出 。年 05 地用他其�年 04 地用乐娱、旅商�年 07 地用住居是限年高最的让出权用使地 土定规律法国我 。款价地的内限年定一取收性次一指是”让出“谓所 。为行的金让出权用使 地土付支家国向者用使地土由 �者用使地土给让出内限年定一在权用使地土有国将家国
第二章房地产权利
⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其 成员集体所有的土地；
⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体 迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
取得国有建设用地使用权的途径：
①通过国家出让方式取得； ②通过行政划拨方式取得； ③通过房地产转让方式取得； ④通过土地或房地产租赁方式取得。
2.依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农 用地转用和征收的农民集体所有的农用地。
3.依法办理农用地转用的国有农用地。
本章典型题目分析与解答
（2010）下列土地中属于国有土地的有（ ）
A 城市市区的土地
√
B 已被国家依法征收的土地 √
C 依法不属于集体所有的林地 √
D 宅基地
E 经济适用住房用地 √
1.农村和城郊土地，除规定国家所有外，属于农民集体所
有；
2.宅基地和自留地、自留山属于集体所有；
3.由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、 滩涂。
第一种出题角度
考土地制度说法辨析（单选、多选） （1）所有制问题 （2）流转问题 （3）土地管理制度问题
题源与出题点
第二种出题角度 考城乡土地差别（单选、多选） （1）土地所有 （2）土地使用 （3）土地流转
• 业主的建筑物区分所有权包括三个方面基本内容： • 1.对专有部分的所有权； • 2.对建筑区划内的共有部分享有共有权 • 走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等
； • 小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房及其他公共
场所； • 对建筑区划内停放汽车的车位、车库有优先购买的权利 • 3.对共有部分享有共同管理的权利。 • 专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共
⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体 迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
取得国有建设用地使用权的途径：
①通过国家出让方式取得； ②通过行政划拨方式取得； ③通过房地产转让方式取得； ④通过土地或房地产租赁方式取得。
2.依法征收的原属于农民集体所有的建设用地和办理了农 用地转用和征收的农民集体所有的农用地。
3.依法办理农用地转用的国有农用地。
本章典型题目分析与解答
（2010）下列土地中属于国有土地的有（ ）
A 城市市区的土地
√
B 已被国家依法征收的土地 √
C 依法不属于集体所有的林地 √
D 宅基地
E 经济适用住房用地 √
1.农村和城郊土地，除规定国家所有外，属于农民集体所
有；
2.宅基地和自留地、自留山属于集体所有；
3.由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、 滩涂。
第一种出题角度
考土地制度说法辨析（单选、多选） （1）所有制问题 （2）流转问题 （3）土地管理制度问题
题源与出题点
第二种出题角度 考城乡土地差别（单选、多选） （1）土地所有 （2）土地使用 （3）土地流转
• 业主的建筑物区分所有权包括三个方面基本内容： • 1.对专有部分的所有权； • 2.对建筑区划内的共有部分享有共有权 • 走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等
； • 小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房及其他公共
场所； • 对建筑区划内停放汽车的车位、车库有优先购买的权利 • 3.对共有部分享有共同管理的权利。 • 专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共
第二章房地产所有权
第二章房地产所有权目的要求房地产所有权是房地产法律制度的基础，该概念与民法中的物权概念有着密切的联系，为了进一步揭示所有权的特征，以及所有权权能的内涵，本章对物权的概念及其特征、物权的分类都作了简要的介绍。
我国在法律上对于房地产所有权的分类，尤其是土地所有权的制度更是具有其特殊性，正确地把握本章这些基本概念是理解房地产法律制度的重要前提。
教学重点第一节物权和所有权的基本概念―J物权的概念及其特征'物权是特'定社会人与人之间对物的支配关系在法律上的表现。
一般认为，“物权是直接支配特定物、享受其利益并排除他人干涉的权利二和债权相比较, 物权的特点主要表现为：笫一，物权是绝对的归属权，或者是直接支配物的权利，而债权是一种请求权。
所谓直接支配，指物权人依自己的意思享有物的利益。
与此不同的是债权人一般不直接支配一定的物，而是有权请求债务人依照债的规定作为或不作为。
第二，物权是李受物的利益的权利，是一种排他性的“对世权S即物权人可以排斥任何笫三人的干涉。
债权的权利主体和义务主体却都是特定的民事主体，债权的权利人只能对抗相对的债务人。
第三，物权具有优先性，而债权具有平等性。
优先权是物权的享有者排除在物上设定的债权或后设定的物权的权利。
第四，物权具有追及权，即对第三人的对抗效力，债权原则上不得对抗第三人。
第五，物权和债权的保护方法不同。
针对物权的保护，赋予物权人具有请求他人返还原物、排除妨碍、恢复原状的权利，以保障物权人对其物的支配权。
而依合同产生的债权主要受合同法的保护，对违约责任救济方法主要是继续履行、赔偿损失等。
二.物权的类型物权＜r用益物权（包括地上权、地役权、永佃权等）他物权VI担保物权（包括抵押权、质押权等）三、所有权的概念及其特征所有权是所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
换句话说，所有权是所有人在法律限制的范围内对物的全面的支配权。
其自身的一些特征：1. 所有权的完整性2. 所有权的永久性3. 所有权的社会性四、所有权的权能1. 占有。
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（三）集体土地征收制度1．土地征收的概念和前提法律保障公民和法人的财产权不受侵犯，非经权利人同意不得强制转让其财产权，这是现代法治的基本原则。
征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。
征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度。
其共同点在于强制性：依法实施的征收和征用，均仅依政府单方面的意思表示（征收命令、征用命令）而发生效力，无须征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必须服从、不得抗拒。
土地征收和征用的不同点是：土地征收的实质是强制收买——主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变为了国有土地，不存在返还的问题；土地征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行为。
鉴于征收是国家强制取得公民和法人财产权的行为，稍有不慎即可造成对公民和法人合法财产的严重侵害，因此必须由法律严格规定征收的法定条件。
各国法律所规定的征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的：二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。
《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
”可见，中国土地征收的前提也是公共利益的需要。
注：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的公共利益的范围包括：（1）国防和外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
例题1：《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行( )并给予补偿。
(2005年房地产经纪人制度试题)A．没收B．没收或者征收C．没收或者征用D．征收或者征用答案：D解析：2004年3月，全国人大对《宪法》作了修改，将《宪法》原第十条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。
”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。
例题2：以下不属于土地征用特点的是 ( )。
A．强制使用B．为了公共利益的目的C．强制收买D．必须严格依照法律规定的程序答案：C解析：土地征收和征用的不同点是：土地征收的实质是强制收买——主要是土地所有权的改变，集体土地被征收后就变为了国有土地，不存在返还的问题；土地征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，即是一种临时使用土地的行为。
例题3：我国土地所有权发生转移的唯一方式是( )。
(2006年房地产经纪人制度试题)A．划拨B．出让C．转让D．征收答案：D解析：我国土地所有权发生转移的唯一方式是征收。
2．征收集体土地应遵守的原则(1)珍惜耕地，合理利用土地的原则土地是人类赖以生存和生活的基础，具有有限性和不可再生性的特点，因此，它是最珍贵的自然资源，最宝贵的物质财富，有人说“土地是财富之母”。
中国是13亿人口的大国，占世界人口的22%，但土地面积只是世界的7%，人均占有的土地面积只是世界人均占有量的1／3左右，特别是人均耕地只有一亩多，大大低于世界人均水平，而且宜农可垦的耕地后备资源不足，即使全部是耕地，也改变不了人均耕地紧缺的状况。
中国耕地具有四个明显的特点：①人均占有耕地少；②耕地总体质量差；③生产水平低；④退化严重，后备资源不足。
但是，随着城市建设的发展和建立社会主义市场经济的需要，以及人民生活水平的不断提高，必然还要占用一部分耕地。
中国近年来每年大约要征收350万至750万亩耕地，这将使土地的供求矛盾日益加剧。
因此，在征地时，必须坚持“一要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地，坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。
(2)保证国家建设用地原则征地特别是占用耕地，必然会给被征地单位和农民带来一定的困难，但为了国家的整体和长远利益•就要求被征地单位和农民从全局出发，克服暂时的局部困难，保证国家建设用地。
在征地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。
因此，既要贯彻节约用地的原则，又要保证国家建设项目所必需的土地。
(3)妥善安置被征地单位和农民的原则征地会给被征地单位和农民个人的生产、生活带来困难和不便，用地单位应根据国家和当地政府的规定，妥善安排被征地范围内的单位和农民的生产、生活，这是必须坚持的原则。
没有这个原则就不能保证征地工作的顺利进行。
妥善安置主要包括五个方面：①要给被征地单位妥善安排生产用地；②要妥善安置征地范围内的被征收人；③对征地要适当补偿；④对因征地给农民造成的损失要适当补助；⑤对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排。
(4)有偿使用土地的原则有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段。
有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。
由于种种原因，目前对土地还没有全部实行有偿使用。
在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存，对此，《城市房地产管理法》已有明确规定。
注：《城市房地产管理法》第八条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
《城市房地产管理法》第二十三条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
例题：国有土地有偿使用的方式有( )。
（2006年房地产经纪人制度试题）A．土地使用权出让B．国有土地租赁C．国有土地使用权作价出资D．国有土地使用权作价入股E．国有土地划拨答案：ABCD解析：在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有下列4种：①通过行政划拨方式取得；②通过国家出让方式取得；③通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；④通过土地或房地产租赁方式取得。
有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。
(5)依法征地的原则征地必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征地程序和法定的审批权限，依法办理了征地手续后，才能合法用地。
凡无征地手续，或无权批准使用土地的单位批准使用的土地，或超权限批准使用的土地，均属非法征地，不受法律保护。
例题：下列不属于征收土地必须严格遵守的原则是( )。
（2006年房地产经纪人制度试题）A．珍惜土地，合理利用土地B．满足建设用地需要C．依法征地D．有偿使用土地答案：B解析：在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守下列原则：①珍惜耕地，合理利用土地的原则；②保证国家建设用地的原则；③妥善安置被征地单位和农民的原则；④有偿使用土地的原则；⑤依法征地的原则。
3．征收集体土地的政箫规定《土地管理法》对征地的有关问题作了明确规定。
(1)征地的范围国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。
(2)征收土地批准权限的规定征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。
征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。
征收农地的，应先办理农用地转用手续。
经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续；经省级人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，超过征地批准权限的，应另行办理征地审批。
为实施土地利用总体规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准农用地转用。
例题1：征收基本农田，须经( )批准。
（2011年房地产估价师制度试题）A．国务院B．省级人民政府C．市级人民政府D．县级人民政府答案：A解析：征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。
例题2：征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。
在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。
（2009年《土地管理基础与法规》试题）A．征收基本农田5亩B．征收基本农田以外的耕地45公顷C．征收园地600亩D．征收集体建设用地45公顷E．征收未利用土地50公顷答案：AB解析：应由国务院批准的为：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35h㎡；(3)其他土地超过70h㎡的。
１亩=0．0667公顷。
例题3：依据有关规定，征收( )，须经国务院批准。
（2008年《土地管理基础与法规》试题）A．基本农田B．园地30公顷C．草地40公顷D．非耕地75公顷E．基本农田以外的耕地35公顷答案：AD解析：应由国务院批准的为：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35h㎡；(3)其他土地超过70h㎡的。
(3)建设单位申请征地不得化整为零一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。
分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。
铁路、公路和输油输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。
注：化整为零就是把一个整体分成许多零散部分。
(4)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征地由用地单位依法支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。
例题：应由用地单位支付的征收耕地补偿费用，不包括（）。
（2011年房地产经纪人制度试题）A．土地补偿费B．安置补助费C．征地管理费D．青苗补偿费答案：C解析：国家建设征收土地，由用地单位支付土地补偿费。
根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。
(5)临时用地必须办理报批手续工程项目施工，需要材料堆放场地、运输道路和其他临时设施的用地，应尽可能在征用的土地范围内安排，确实需要另行增加临时用地，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同土地所有权单位签订临时用地协议后方可用地。