峨眉山市房地产市场综合分析

2008峨眉山市区域房地产市场调查研究报告第一部分：市场环境调研 3一、区域宏观环境调研 3（一）峨眉的基本概况 3（二）峨眉山市宏观经济环境 5（三）城乡建设及城市规划 7二、区域房地产市场环境调查研究 9（一）区域基本情况 9（二）区域房地产市场调查 12三、在售项目调查研究 15（一）峨眉市在售楼盘的研究分析 15（二）楼盘调查表 16（三）楼盘营销调查 17(四)二手房调查研究 18第二部分：项目分析 19一、项目基本情况 19二、项目SWOT分析： 20三、市场切入点 21第四部分:研究结论摘要 21一、宏观环境研究 21二、区域房地产市场研究 22三、消费市场研究 23【本次调查说明】调查背景及目的峨眉山“乐哈斯国际社区”项目，是由四川申阳投资有限公司开发的大型房地产项目。

项目位于峨眉山市佛光东路，项目总占地121亩（08-10#-1号地块），拟建大型高品质住宅小区。

目前项目的前期策划工作即将全面开展，因此将针对峨眉山市房地产发展现状及购房需求进行大规模深入调研，以全面收集市场数据，为项目策划提供依据。

1、本次调研的主要目的在于：1）掌握峨眉山市关于城市规划以及房地产开发的相关政策、规定，为项目寻找市场机会。

2）全面了解峨眉山市房地产开发现状、分布情况、产品结构状况、价格水平与销售状况，为项目产品研发及市场前景预测提供依据。

3）通过对目前在售和待售的楼盘的调查,了解其销售手段及主力客户构成；掌握峨眉山市目前房地产项目的营销方式,其营销效果和主要消费群体分布，为项目目标消费群定位提供依据。

4）通过调查分析,及时掌握市场动态,以便控制项目运作过程中潜在的市场风险。

5）通过对竞争对手的调查了解,发现其中的优缺点,供项目借鉴。

2、调查时间：（历时一个月）前期准备时间：8月18日-8月19日调查时间：8月20日-9月5日分析研究时间：9月5日-9月15日3、调查方法和程序直接调查法：对政府职能部门、行业管理机构采用；实地调查：针对项目地块现状及周边配套调查；调查程序：一、项目组织：从宏观政策环境、区域竞争环境、房地产发展现状、个案调查、从而保证调查的全面和质量。

近年，成都的旅游地产发展异常迅猛，不但旅游地产巨头华侨城、大连海昌在成都做得风生水起，中铁二局以及其他一些开发商也在逐渐加大文化旅游地产的介入力度，蓝光、置信这些本土开发商已开始涉足这一块蛋糕。

在“大旅游时代”到来之际，距离成都不远的青城山、峨眉山当然成了旅游地产的绝佳发展区域，小院青城、芙蓉青城、七里坪、峨眉象城……各具特色的项目纷纷呈现，青城山对决峨眉山的旅游地产大战拉开了帷幕。

▲青城山在环境上下功夫特点：业态丰富，风格多变，适合“5＋2”生活方式逸岭锦江、龙湖小院青城、置信芙蓉青城、上善栖……几乎所有青城山的地产项目都与旅游有或多或少的关系。

因为距离成都比较近，加上交通非常便利，青城山的旅游开发在近10年间得到了长足发展，“5＋2”式生活方式已被现代都市人认可并广为接受，许多人开始把对第二居所的向往变成了置业的行动。

青城山作为世界双遗产旅游胜地，其气韵天成的自然生态、盛夏季节足以让成都成为“空城”的旅游环境、不可复制的地理位置等为房产开发创造了得天独厚、不可替代的绝佳条件。

一批又一批旅游地产项目由此应运而生，从200多万元一套的别墅到8万元左右的酒店式公寓，从40多平方米的小户型到占地5亩的单体别墅，它们理智而冷静地各自寻找在高、中、低端三大市场中的定位。

在此之后，是置信芙蓉青城、上善栖、逸岭锦江、小院青城、青城山房等新一代的旅游地产开发产品，精装、小户型、低总价……它们的业态更加丰富，风格更加多变，完全已经跳出了以往别墅和高总价的模式，创造了新兴的旅游地产产品。

“这里的所有地产项目都利用原有的自然景观，在环境上下功夫，让项目与旅游挂钩，使人们在居住的时候体会到与城市住宅不一样的感觉和体验。

”四川明泽房地产副总经理杨军认为，青城山的旅游地产是成都旅游地产的先驱，所以发展得非常良好，产品丰富，氛围浓厚。

成都置信芙蓉青城的负责人郑雪梅也认为，青城山的旅游地产已经相当成熟，项目都与旅游相关，青城山已经迎来了大旅游时代。

峨眉山市房地产市场综合分析一、 峨眉山房地产市场宏观分析1、 峨眉城市场功能定位2、 峨眉市政府对城市规划的思路向东，主要为大规模住宅区，满足城市功能升级的需要；向西，无扩展，仅考虑优 化；向北，无空间，仅考虑基本完整；向南，则可形成与东部城区截然不同的发展 机会。

3、峨眉市场近几年销售情况对比分析峨眉山市场是一个起步比较晚的区域市场，2007 年在以滨湖国际社区为代表的项目背景下开始集中放量，当年实现了 127 万平米的良好成绩；在 08 年地震后市场整体低迷情况下，同比呈现 42%的下滑；在 09 年三四线城市快速发展时期，创造出230 万平米的历史最好成绩。

值得注意的是，2010 年由于政策调控等因素影响，出现急速下降，仅为 60 万平米，呈现出四年以来的历史新低。

是否调控完全主导了峨眉市场的发展，还是峨眉市场购买力已被稀释？从目前了解到的情况来看，实际上 2010 年供应量较低本身也是原因之一。

而在 2011 年，再次呈现出供量集中放大的趋势。

二、根据市场调查分析结果如下：分析：通过对峨眉市场进行调查了解，我们对购房年龄阶段进行了分析，大部分人年龄保持在 20 到 30 岁之间，这个年龄的人群基本属于事业刚起步的年轻人士，最具有购房的想法。

分析：针对被调查对象目前住房情况分析可得，自由住房、安置房、房改房人群比例大，但仍然有 35%的人群处于租房阶段，由此可知，房地产市场还有很大的提升空间，大部分人群仍需购买房屋。

原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

分析：国内近年来大部分城市房价持续攀高，而人群对房屋的需求不降反长，这种情况的发生使得大部分收入相对较低的人民生活压力增大，根据调查有 60%的受访者觉得房价太高难以接受，可见房价的高低，是人们重点关注的问题。

我市今年固定资产投资运行分析报告今年以来，我市紧紧围绕“规划引领发展年”工作主题，强化投资项目工作措施，挖掘投资增长潜力，努力保持全市投资稳定增长，确保了投资任务按时间节点完成，为实现全年完成96.9亿元的投资目标奠定了良好基础。

一、1-9月全市投资运行总体情况（一）投资总量与速度。

投资总量在乐山排位保持在第4，增速第9。

1-9月，累计新开工项目51个，在建项目67个，竣工项目42个，累计完成固定资产投资71.37亿元，同比增长17.1%。

完成投资占乐山下达目标的73.7%，比去年同期进度高15.7个百分点。

9月份，全市完成投资3.47亿元，同比增长19.2%。

（二）投资结构。

第一、二产业投资增速加快，第三产业投资增长有所放缓，民间投资保持较快增长态势。

从三次产业投资来看：第一产业投资7.9亿元（含农户投资），同比增长36.21%；第二产业投资完成12.27亿元，同比增长25.98%，高于全省增速n个百分点；第三产业投资完成51.2亿元，同比增长12.73%，低于全省第三产业投资增速n个百分点。

其中交通运输投资5.18亿元，同比增长-41.8%。

从行业投资来看：基础设施、产业发展、民生及社会事业三大重点领域完成投资65.91亿元，同比增长17.5%，占全市投资的92.3%。

——民生及社会事业完成投资24.14亿元，同比增长-9.8%。

其中：教育、卫生、文化投资4.37亿元，同比增长4.8倍；住宿餐饮业和批发零售业投资9.18亿元，同比增长79.3%；房地产投资17.35亿元，同比增长0.05%。

（三）重点建设。

全市2013年确定的78个重点建设项目建设进度缓慢，新开工重点项目少。

5个省重点项目，农夫山泉饮料生产基地建设、35万吨高精铝板带箔、川桃公路工程、污水处理厂新建、峨胜石膏产业，1-9月完成投资1.74亿元，只完成年计划投资18亿元的9.7%。

16个乐山市重点项目，1-9月完成投资16.82亿元，只完成年计划投资32亿元的52.6%，目前还有35万吨高精铝板带箔项目、天下名山站区配套商业服务区建设、人民医院迁建、污水处理厂新建等6个项目未开工。

乐山房产市场报告汇总引言本报告旨在综合分析乐山市房产市场的最新数据和趋势，为房地产行业从业者、投资者和普通购房者提供参考和决策依据。

通过对市场供需、房价走势、政策影响等方面的深入研究，希望为读者提供一份全面而准确的乐山房产市场情况概览。

1. 市场供求状况乐山市房产市场供求状况是评估市场活跃程度、价格涨跌趋势的重要指标之一。

根据最新数据显示，乐山市房屋供应量呈逐年增长趋势，但增幅逐渐放缓。

与此同时，房屋销售量同样呈上升趋势，但增速较为稳定。

房屋供需比例保持在一个相对平衡的状态，没有出现明显的过剩或供需不足的情况。

2. 房价走势分析乐山市房价走势是市场参与者最为关注的指标之一。

根据市场数据显示，乐山市房价在过去两年持续上涨，并且涨幅逐年放缓。

其中，城市核心区域的房价上涨幅度较大，而郊区的房价上涨幅度相对较小。

这与城市发展规划、交通、教育等因素有密切关系。

需要注意的是，由于政策调控和市场风险等因素的影响，房价上涨的速度可能会逐渐减缓。

3. 政策影响分析政策影响是决定房产市场发展趋势的重要因素之一。

近年来，乐山市政府出台了一系列调控政策，旨在稳定市场价格、规范市场秩序、促进市场健康发展。

这些政策包括限购政策、差别化住房信贷政策、土地供应政策等。

这些政策的实施对于购房者、房地产开发商、中介机构等市场参与者都产生了重要影响，进一步推动了市场的平稳发展。

4. 未来趋势展望基于对市场数据和政策影响的分析，可以预见乐山房产市场未来的发展趋势。

首先，市场供需关系将继续保持平衡，房屋供应量和销售量都将保持稳定增长。

其次，由于政策调控的影响，房价上涨速度将逐渐减缓，市场将逐渐进入相对稳定的阶段。

此外，未来乐山市将继续加大对房地产市场的监管和规范力度，进一步提升市场的透明度和公平竞争环境。

结论通过对乐山房产市场的供求状况、房价走势、政策影响和未来趋势的综合分析，可以得出以下结论：•乐山市房屋供求状况保持平衡，市场供应量和销售量稳定增长。

四川蓝光峨眉山峨秀湖项目市场研究报告市场研究报告：四川蓝光峨眉山峨秀湖项目一、项目概述四川蓝光峨眉山峨秀湖项目位于四川省峨眉山市，是一座大型综合性房地产项目。

该项目占地面积广，环境优美，拥有得天独厚的自然资源和独特的文化底蕴。

项目旨在打造成为集住宅、商业、旅游、养生于一体的综合性社区。

二、市场概况1.峨眉山旅游资源丰富，每年吸引数百万游客来此观光。

在峨眉山旅游热的带动下，周边房地产市场也会受益。

2.周边地区有良好的交通网络，便于前往主要城市，吸引了许多居民和投资者。

3.当地政策支持房地产开发，有利于项目的推进和销售。

三、目标市场1.首次置业者：由于项目地处风景优美的峨眉山脚下，拥有得天独厚的自然环境和休闲度假的条件，适合作为首次置业者购买的理想住宅。

2.旅游地产投资者：峨眉山作为著名的旅游胜地，吸引了大量的游客。

项目可供投资者选择，将房屋出租给游客，获得稳定的租金收入。

3.养老人群：由于项目环境优美，气候宜人，适合养老人群享受晚年生活。

4.办公人员：由于项目周边交通便捷，对周边城市的人员有吸引力，特别是那些需要经常往返峨眉山和周边城市的办公人员。

四、竞争对手分析1.周边房地产开发商：周边地区有一些已有的房地产项目，它们提供了类似的产品，并且享有地理位置的优势。

2.同类度假项目：在周边地区，有一些类似的度假项目，竞争对手之一是他们。

五、市场推广策略1.品牌建设：通过加大宣传力度，提升项目的知名度，增强品牌形象。

2.定位明确：针对不同的目标市场，分别制定相应的营销策略，以满足不同消费者的需求。

3.优惠政策：推出一些购房优惠政策，如首付分期付款、增值税免费政策等，吸引消费者。

4.加强产品创新：根据市场需求，不断改进产品，提升产品的竞争力。

六、市场前景展望随着旅游业的发展和投资环境的改善，预计四川蓝光峨眉山峨秀湖项目将会取得良好的市场表现。

峨眉山的旅游资源将进一步增加项目的吸引力，定位明确和优质的产品将进一步提高项目在竞争中的竞争力。