温州房地产泡沫案例分析

对比日本房地产泡沫个人浅谈日本地产泡沫经济是日本在上世纪八十年代后期到九十年代初期出现的一种经济现象。

根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但通常是指1986年底到1991年初的这个时期。

这是日本自二战后经济上的第二次高速发展时期。

这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，因此随着九十年代初泡沫破裂，日本经济开始出现大倒退，从此进入了“失去的二十年”。

上世纪八十年代，日本地产一路上行，房价疯涨的时候，与当今的中国惊人相似。

日本人相信，他们只有一个东京。

东京掌握着全国最优良的教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价只会涨不会跌！但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市几乎同时从1992年陷入跌势。

从跌幅来看，东京圈、大半圈、名古屋圈组成的三大都市圈，在楼市暴跌的一二十年里，跌得最惨！唯一的区别或许就是跌到后来，一线城市可以止血，而二、三线城市根本就没有这个功能，只能继续跌。

上世纪六十年代开始，日本经济保持高速的双位数增长，迅速的从二战后恢复过来，并转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。

1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。

为了展示全新的国家形象，日本进行了大量的基础设施建设。

在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。

以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一大批交通基础设施。

其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。

1964年东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。

从事后投资的数据比例来看，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。

大规模的建设带动了建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济进入了一个长期的全面腾飞阶段。

进入八十年代，日本的经济进入了鼎盛时期，日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购，同一时期日本银行开始推行银行资本金管理改革。

龙源期刊网 中国70个大中城市的平均房价首次出现下滑作者：杜林来源：《时代金融》2012年第01期最新统计数据表明，自2009年以来，中国70个大中城市的新建商品住宅平均价格首次出现下滑，有的城市的跌幅甚至接近5%。

专家纷纷表示，房地产已经迎来了拐点，房价会因此继续下滑。

根据国家统计局公布的10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅的环比平均价格出现下降。

这是国家统计局2009年3月发布房地产价格统计数据以来的首次下滑。

在70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。

综合分析全国房价的数据，一个最具转折性意义的变化在于，长期持续上涨的全国房价平均环比指数开始下降0.14个百分点，在年内首次出现负增长。

而温州地产跌幅更是高达4.6%，是全国平均跌幅的10倍以上。

另有20个城市的价格持平，其余城市房价的上涨幅度都没有超过0.2%。

值得关注的是，北京、上海、广州、深圳这四个一线城市的房价在连续3个月停涨以后，出现集体下跌。

一线城市房价下跌显著，是因为地产价格的上涨幅度最高，但这的确是全国性地产降价趋势的一部分。

并不仅仅是一线城市价格回落，只是一线城市的状况比较明显，因为地产开发商在那里的投入相当大。

其实二线城市的住宅价格也开始下滑，但由于二线城市的地产利润较低，降价的空间因此有限。

房价下跌的不仅仅是大城市的新建住宅，二线城市和现有住房市场的价格也有下滑。

中国房价的拐点已经来临。

美国穆迪信用评级机构经济与消费信用分析部资深经济学家成旭甚至用泡沫提前破灭来形容中国地产市场的滑坡。

中国地产泡沫早已成形，破灭只是时间问题。

他说：“我们一年多前预测中国房地产泡沫是要爆的时候，曾经计算过一个北京正常100平方米居室的房价和穆迪计算的一个白领家庭收入的比率，在四环以内是40倍以上，四环、五环之间是25倍。

在美国，房地产泡沫爆炸之前比率最高的旧金山和纽约市也不过才10倍左右。

”2011年以来，中国商品房的投资、销售等指标的增长速度持续放缓，在北京、上海等调控严厉的城市，商品房销售出现下降。

2014年中国房地产市场低迷的分析报告二〇一四年七月十日目录一、背景分析............................................................................... - 1 -二、房地产泡沫形成的原因和条件 .......................................... - 2 -（一）什么是房地产泡沫？...................................................... - 2 - （二）房地产为什么会有泡沫？.............................................. - 2 -1、房地产的区域性强 ..............................................................- 2 -2、房地产生产周期较长 ..........................................................- 2 -3、房地产的价值不易判断 ......................................................- 3 -（三）房地产泡沫形成的条件.................................................. - 3 - 三、房地产泡沫生成和破灭的案例 .......................................... - 5 -（一）日本房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 5 -1、泡沫的形成...........................................................................- 5 -2、催生超级泡沫的因素 ..........................................................- 6 -3、泡沫的破灭...........................................................................- 7 -（二）美国房地产泡沫的生成与破灭...................................... - 8 -1、泡沫的出现...........................................................................- 8 -2、催生房价泡沫的因素 ..........................................................- 9 -四、总结国外楼市泡沫的形成条件，对比我国近几年状况 - 11 -五、目前我国楼市低迷的原因 ................................................ - 16 -六、未来楼市走向预测 ............................................................ - 22 -一、背景分析在我国近20年的楼市发展历程中，房地产市场经历过两次调整，第一次是2008年至2009年的调整，第二次是2011年至2012年的调整，在这两次调整中，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。

房价上涨的原因分析及调控建议摘要从1998年房地产市场化改革开始伊始，房价便一直呈上升趋势。

尤其在2005年以后，房价开始飙升，个别一线城市的房价高达数万元每平方米。

本文对我国房价上涨的原因进行了初步分析，并提出了控制房价的相关对策措施。

关键词房价上涨土地财政宏观调控中图分类号：f123 文献标识码：a当前，房价总体稍稍有所回落，一线城市房价上升程度有所缓解。

但是，随着应对宏观经济下降过大的微调政策已波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，中小城市房价泡沫开始产生。

在这样的情况下，各地政府需重新调整政策方针，对房价的宏观调控丝毫不可放松。

一、房价上涨的原因（一）人口聚集结构不均匀，土地制度的不断推升。

我国人口聚集结构不均匀是造成房价上涨的原因之一。

由于城市的基础设施完善、福利待遇优越，许多农村人口趋于向城市迁移，城市区域的人口占全国人口的比例远大于城市面积占全国面积的比例。

在这种情况下，城市住房需求增多，拉升了房产的价格。

可以预见，若城市和农村的人口比例能进行协调，必然会缓解城市住房压力。

我国的土地制度规定了城市土地归国家所有，地方政府对土地财政的依赖性很强。

政府不断出台抑制房价的措施，甚至用行政的限购手段和约谈手段来打压，却始终不肯调整土地出让制度，这导致了政府对土地的垄断，从而土地出现高价格。

而土地成本是商品房建造最主要的成本，地价的上升必然造成房价的上升。

（二）对房市的投资需求过大，开发商过度追求利润。

一直以来，国内的投资渠道狭窄、投资品种过于单一、相关的制度不甚健全，而房价的上升似乎是一个机遇，导致大量的资本涌向房市。

“山西煤老板”、“温州炒房团”等对房市的炒作早已声名显赫。

而从目前政府出台的政策来看，针对投机性购房效果并不明显。

房产被投资者作为主要投资方向的现状，导致了房价的非理性上涨。

与此同时，许多不法开发商违背社会道德，过分追求高利润，实行抬高房价的营销策略。

如日提一价、捂盘囤房等恶行屡禁不止。

住建部副部长：楼市十年内不会出现大危机仇保兴身份：住建部副部长三线城市房价只有三五千(元)，还能崩到哪去？———仇保兴“中国房地产在未来十年内不可能出现大的危机。

”在“楼市崩盘论”被热传之际，全国政协委员、住房和城乡建设部副部长仇保兴昨日作出如此论断。

他在昨日参加全国政协小组讨论之后接受南都记者采访时说，目前国内大多数城市房价在下跌，“三线城市的房价只有三五千(元)，还能崩到哪去”。

在昨日上午的全国政协经济界别小组讨论中，仇保兴对媒体上关于他的一篇报道进行了澄清。

他说：“有媒体报道称，仇保兴说…中国房地产泡沫在今明两年内要破‟。

实际上，我当时说的是，中国不大可能出现日本式的房地产危机，也就是当时日本城镇化率达到了70%以上，进城的人口突然减少，此前急剧膨胀的房地产失去支撑，最终导致房地产危机。

而中国还有很长的距离，还有些时候。

”仇保兴解释说：“目前国内大概有十多个城市的房价收入比(即住房价格与城市居民家庭年收入之比)在10以上，而绝大多数的城市房价在下跌。

所以说，中国的房地产在未来十年内不可能出现大的危机。

但个别城市如果不注意调控，则会出现像鄂尔多斯、温州、海南那样的情况。

也是因为这种分化，总理在报告中提出了要在不同城市进行分类调控，不能一刀切。

”当谈及政府工作报告中提到的“要遏制投机投资性的需求”时，仇保兴说：“房价的冲高和难以控制，主要是投资和投机者的作用。

如果说大家都是靠买房来致富，而不是创新致富，也不是勤劳致富，我觉得这是没有希望的。

”调控误伤改善型购房者问题会解决南都：三线城市的楼市是否会崩盘？仇保兴：你想想，三线城市的房价只有三五千(元)，这是成本价，还能崩到哪里去啊？南都：现在很多人认为，国家的调控政策误伤了一些改善型住房的购房者，而且有些城市首套房的首付比例都有所增加。

仇保兴：是的，但在这个问题上，银行方面可能一时还没有考虑得那么细，但接下来，妥善解决这一问题的政策肯定是要出台的。

17562010INDUSTRIAL ECONOMY 海南“再次疯狂”的背后——论2010年年初海南房地产热潮■ 王琦 东北财经大学中图分类号：F293.3文献标识：A 文章编号：1006-7833(2010) 06-175-02摘 要 本文以2010年年初海南房地产热潮为素材，在描述了海南房地产的两次热潮之后，从多个角度阐述了热潮产生的原因，接着分析了民众关注的焦点问题，最后结合研究成果得出了结论。

关键词 海南 国际旅游岛 房地产 泡沫一、疯狂始末 （一）海南的过去1988年，海南建省，又是经济特区。

数万人到海南淘金，随之而来还有大量资本，全国数百个地级市基本上都在海南有房地产公司。

先到的人圈地炒地、低买高卖、招商引资，海南到处都是开发区。

后到的人炒项目，炒楼花，很多仅仅还停留在图纸上、模型上。

1993年下半年，国家实施宏观调控，收紧银根，冻结了大量资金，导致许多工程未能建成。

海南房地产真正衰退是在1995年，此后4年，海南房地产基本失火。

原来的5000多家开发商，1998年末还活跃的不足200家。

人走茶凉，海南留下空置房455万平方米，半拉子工程1631万平方米，闲置土地多达23800公顷。

当时海南人口不过六七百万，烂尾楼却占到全国的十分之一。

1998年底，四大国有商业银行积压在海南的空置房、半拉子工程和闲置土地上的资金有430多亿元（再加上社会资金积压总量达800多亿元），房地产不良贷款率高达80%以上。

（二）海南再次疯狂2010年1月4日，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）正式出台。

在海南国际旅游岛建设上升为国家战略的同时，房地产热迅速升温，甚至出现房价一天一涨、购房者跟风抢购等“狂热”现象。

不断飙升的海南房价，引起社会各界强烈关注，成为2010年开年后百姓焦点话题。

以海口市为例，如图1所示，海口市商品住宅成交价（以下简称成交价）在2009年11月之前一直稳定在5000元左右，到了12月，成交价迅速窜升至6000元高位，环比增长15%。