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房地产金融第十章国外房地产金融概览第十章国外房地产金融概览第一节国外房地产金融制度第二节国外房地产金融机构第三节国外房地产金融市场第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度广义的金融制度泛指约束金融市场主体的一系列行为规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。
规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。
具体包括构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构);构成这一系统的各个重要组成部分(包括个人及机构);各类金融机构在这一系统中的地位、作用、各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们彼此间的关系；彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通以及各资金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融监管机制。
监管机制。
狭义的金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融机构的运行机制及金融监管，机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并行的概念。
行的概念。
第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度房地产金融制度，房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸收资金，收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的金融运行机制。
金融运行机制。
其实质是房地产资金融通模式。
其实质是房地产资金融通模式。
房地产金融制度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与分配资金。
因此，分配资金。
因此，房地产金融制度的发展与一国的房地产业发展和金融业的发展相适应的。
的房地产业发展和金融业的发展相适应的。
第一节国外房地产金融制度一、金融制度与房地产金融制度房地产金融制度的发展经历了三个阶段：房地产金融制度的发展经历了三个阶段：第一阶段是银行本位时期，在此阶段，第一阶段是银行本位时期，在此阶段，银行占据房地产金融体系的主要位置，金融体系的主要位置，由于通过银行等中介机构进行间接融资的效率高于直接融资，融资的效率高于直接融资，房地产业的资金需求者获得的大量外部资金依赖于银行贷款。
大量外部资金依赖于银行贷款。
第二阶段是市场本位时期，此时，资本市场成为资金融第二阶段是市场本位时期，此时，通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、基金等有价证券的房地产直接融资比例大幅上升。
国外四大房地产金融模式分析国外房地产金融的四种模式不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。
(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。
20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。
到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。
美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。
在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。
总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。
一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。
储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。
其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。
二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。
在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会(FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。
这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。
二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。
世界各国不同的住房消费信贷模式在世界各国不同的住房消费信贷模式中，最成功的莫过于美国、德国和新加坡的模式。
一、美国抵押贷款模式美国的住房消费贷款模式归纳起来有以下几个特点：一是多种多样的抵押贷款模式。
包括可变利率抵押贷款、分期偿还抵押贷款、循环住宅贷款、标准固定利率抵押贷款、最后巨额付清抵押贷款、分享增值抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款等。
二是高度完备的住房抵押市场，包括初级抵押市场和二级抵押市场。
初级抵押市场的主体是商业银行等私人金融机构。
二级抵押市场的主体是联邦住宅抵押贷款协会等。
美国的住房消费信贷活动的基本形式是住房抵押信贷。
三是政府在住房抵押市场上发挥重要调节作用。
政府对初级市场的参与，主要是对个人的住房抵押贷款提供政府担保和保险。
二级抵押市场是美国政府干预最深的领域。
美国政府先后创设了联邦国民贷款抵押协会、政府国民抵押贷款协会和联邦住宅贷款抵押公司三家机构从事二级抵押市场的操作。
二、德国合同储蓄模式德国住房消费信贷的储蓄体系是以居民为中心，按互助合作、合同约束、先存后贷、封闭运行的原理构筑的。
储户与国家住房储蓄银行签订《建购房储蓄契约》后，每月要按契约总额的5‰存入银行。
7年左右存款本息达到合同的50%，即取得契约总额的贷款权。
合同储蓄模式的特点体现在以下几个方面：一是先存后贷，资金有保证，银行风险小，并为住房发展提供长期、稳定的资金保障。
二是存贷款利率低于市场利率且固定不变，有利于减轻购房户的经济负担，免除其后顾之忧。
三是政府对居民个人进行住房投资给予奖励。
国家对首次签订住房储蓄的储户实行奖励，凡家庭年储蓄在1600德国马克的，财政给予10%的奖金。
四是封闭运行的融资体系。
德国的住宅金融机构从事专门的住宅储蓄融资，不得经营其他金融业务。
三、新加坡强制储蓄模式新加坡解决国民住房问题的核心政策是推行住房公积金制度，将国家建房后的低价出租转变为居民分期付款购买。
公积金由雇员和雇主各按雇员工资的一定比例按月解缴中央公积金局。
文/吴雪晴 住房金融模式值得借鉴的美国加拿大美国、加拿大房地产金融体系的特点,反映了房地产市场和金融市场的内在要求,促成了美国、加拿大房地产抵押贷款市场的迅速发展和高效运作。
这些特点已成为成熟的房地产金融市场的标志,引起包括发达资本主义国家在内的众多国家的关注和效仿。
美国、加拿大房地产金融体系的一个显著特点就是在一级抵押市场上充分发挥私人金融机构的作用,通过市场机制的作用,培育出充满活力、具有较高效率的市场竞争主体,从而为整个房地产金融体系的有效运作,奠定了微观基础。
在一级市场上,政府没有专门的经营机构,其干预手段是间接的,金融体系设计中的市场化取向显而易见。
一级抵押市场上的金融机构,美国主要有四类:一是储蓄贷款协会(Sav ings and Loan Associa -tion s),它是美国最大的专业性住房金融机构,以吸收储蓄存款、发放抵押贷款为主要业务,在美国住宅抵押市场上占有非常重要的地位。
1985年,全美有5400家储贷协会,抵押债权高达5760亿美元,占全美抵押债权总额的26.4%。
由于储贷协会80%以上的债权为住宅抵押贷款,因此它所拥有的住宅抵押债权占全美住宅抵押债权总额的40%以上。
1986年美国修改税法,储贷协会不再享有税收上的优惠待遇。
目前,储贷协会与商业银行在业务发展上呈现趋同趋势,储贷协会的作用有所减弱。
即使如此,储贷协会在住宅抵押市场上仍占有40%左右的份额,是美国最重要的长期抵押贷款的提供者。
二是商业银行(Banks),它是美国房地产金融市场上数量最多、实力最强的金融机构。
战后以来,美国往宅需求十分旺盛,发放住宅抵押贷款成为富有吸引力的贷款业务,商业银行加快了住宅抵押业务的发展,到90年代初,商业银行抵押贷款业务约占全美抵押贷款业务的20%,占商业银行国内贷款总额的40%以上,在房地产金融市场上其作用仅次于储贷协会,居于第二位。
三是互助储蓄银行(Mutual Savings Banks),它属于互助储蓄性质的机构,目前,互助储蓄银行抵押债权占其金融资产50%以上,其中80%以上属于住房抵押贷款。
房地产金融制度国际比较与借鉴一、主要房地产金融制度比较1.房地产金融机构设置(1)以商业银行为主的金融机构：这种金融机构是与商业性住房抵押贷款制度相对应的，下面以美国为例来具体说明。
在美国的房地产金融体系中，私人和民间机构占主体地位，而多种政府机构也发挥了重要的调节、扶持作用。
商业银行与储蓄信贷协会、互助储蓄银行、抵押联营机构等多种私人金融机构构成了发放抵押信贷的主体。
美国是目前世界上商业银行开展住宅金融业务最发达的国家。
据统计，美国大约有1500家商业银行机构，这些银行机构大多是通过抵押的方式发放住房贷款，并且这种贷款在各家商业银行的抵押贷款业务中都占有相当的份额。
从美国各金融机构在住房抵押贷款的业务份额来看，商业银行的市场占有率基本上处于上升的趋势，而政府通过其所属或资助的机构如联邦国民抵押协会、政府国民抵押协会、联邦住房抵押贷款公司等直接参与和调控抵押信贷二级市场的运行。
此外，联邦住房管理局和退伍军人管理局等政府机构通过对抵押信贷提供担保也发挥了积极的作用。
(2)互助合作专业房地产金融机构：这种金融机构是互助储蓄式的房地产金融制度下的一种组织形式。
以较典型的德国为例，德国的房地产金融体系是以中央银行为核心，国营、私营、合作银行并存的多渠道融资体系。
参与房地产金融业务的有住房储蓄机构（住房储蓄银行）、抵押银行、商业银行、保险公司等，其中主要的有住房储蓄银行、抵押银行和建房互助储金信贷社，它们占全国房地产金融业务的60%以上。
建房互助储蓄信贷社在政府奖励基金的帮助下，依靠契约储蓄，融通了大量的资金，并在住宅产业的发展中发挥了相当重要的作用。
(3)政府公营的专业政策性房地产金融机构：这种房地产金融机构是强制性储蓄的房地产金融制度下的一种典型机构，以新加坡最为典型。
中央公积金局是新加坡最主要的房地产融资机构。
新加坡居民购房住房资金主要来自中央公积金，目前70%的人住在政府建造的组屋里。
其次是邮政储蓄银行，它负责两项业务：一是面向中上层收人者发放贷款购买高级住房，另一项是对公务员和法定机构雇员发放住房贷款。
探讨国际房地产金融体制对比随着全球化进程的不断深入，国际房地产市场也成为了一个全球性的市场。
在这个市场中，金融体制扮演着不可或缺的角色。
在不同的国家和地区，房地产金融体制的设计和实施存在着巨大的差异。
本文将从比较的角度，探讨不同国家房地产金融体制的异同，以及各自的特点。
一、美国美国的房地产金融体制可以说是全球最为成熟和完善的体制之一。
其核心在于各种信贷机构的高度发达。
美国的商品房抵押贷款市场极为活跃，远远超过了其它国家。
在美国这个市场中，普通的消费者可以很容易地获取到住房抵押贷款。
此外，美国的住房信托基金市场也非常发达，这为大型投资机构购买住房提供了足够的流动性。
总体来说，美国的房地产金融体制秉持的是市场导向的理念，注重自由市场的竞争并且通常不太涉及政府的干预。
二、中国与美国相比，中国的房地产金融体制则更多地依赖于政府的干预。
在中国的房地产市场中，国有银行、发展性银行和房屋公积金机构等都具有相应的房地产金融服务。
为了限制住房价格的飙升，中国政府通过严格的住房限购和住房贷款政策进行调控。
在此过程中，国有银行和发展性银行的作用非常明显。
在中国的住房贷款政策中，第一套住房的贷款利率相对较低，而第二套住房则难以符合贷款条件。
可见，中国的房地产金融体制在政策控制方面具有一定的特点。
三、欧洲欧洲各国的房地产金融体制也具有很大的差异。
在英国，房地产市场非常自由，政府基本上不涉足这个市场。
与此相同的是，英国的抵押市场也非常发达。
相比之下，德国的房地产市场是相对较为稳定的。
在这个市场中，房地产金融主要由提供贷款的商业银行控制。
与此同时，德国政府也对房地产市场实行了一定的控制政策，通过租赁市场等方式让普通市民更好地享受住房。
四、日本日本是另一个非常值得研究的国家。
在上个世纪，日本曾经在房地产市场上取得了巨大的胜利。
然而在1980年代末期，由于资产泡沫的破裂，日本房地产市场崩溃了。
在经历了二十多年的痛苦之后，日本的房地产市场现在已经逐渐恢复。
国外大型房企业务发展模式探讨国外大型房企通常以多元化的业务发展模式为主，包括地产开发、物业管理、房地产经纪、建筑设计和施工等。
这些模式在各个国家和地区发展具有一定差异，但大体上可以总结为以下几种模式。
首先，地产开发是国外大型房企主要的业务之一。
在这个模式下，房企通过购买土地，进行开发和建设，最终销售或出租房屋。
这种模式主要依靠企业自身的资金和资源来进行，并且通常需要与当地政府合作。
房企需要了解当地的土地政策、规划、市场需求等情况，才能做出明智的投资决策。
同时，房企还需要关注当地的市场竞争环境，制定出有竞争力的产品和推广策略。
其次，物业管理是房企另一个重要的业务板块。
在这个模式下，房企会购买自己开发的项目并进行物业管理。
物业管理包括租赁、保洁、维修、安全等多个方面，房企通过提供优质的物业管理服务来获得租金或管理费用。
这种模式主要依靠房企自身的运营能力和服务质量来吸引租户和业主。
房企需要拥有专业的物业管理团队，并且与租户和业主建立良好的合作关系，才能提供优质的物业管理服务。
此外，房地产经纪也是国外大型房企的一项重要业务。
在这个模式下，房企充当中介机构，协助买方和卖方进行房产的买卖或出租。
房企通过收取佣金来获取盈利。
这种模式主要依靠房企的市场分析能力和销售推广能力来吸引客户并促成交易。
房企需要了解当地的房地产市场，跟踪市场动态，了解客户需求，并提供专业的房地产经纪服务。
另外，建筑设计和施工也是国外大型房企的一项重要业务。
在这个模式下，房企提供建筑设计和施工服务，包括设计方案、施工图纸、施工管理等。
这种模式主要依靠房企的设计和施工能力来吸引客户，并通过收取设计费和施工款来获取利润。
房企需要拥有一支专业的设计和施工团队，并且了解当地的建筑规范和工艺，才能提供高质量的设计和施工服务。
总的来说，国外大型房企业务发展模式多样化，包括地产开发、物业管理、房地产经纪、建筑设计和施工等多个方面。
这些模式综合运用，通过整合资源和提供综合解决方案，可以更好地满足客户需求，并在竞争激烈的市场中取得成功。
融资方式按其主要特点可分为三种类型，一是以美国为代表的房地产抵押贷款二级市场筹资方式;二是以德国、日本为代表的抵押市场与住房储蓄互为补充的方式;三是以新加坡为代表的政府强制储蓄建立住房基金的筹资方式。
美国的房地产融资模式 (1)德国的房地产融资模式 (8)新加坡的房地产融资模式 (11)日本的房地产融资模式 (15)美国的房地产融资模式资本市场的融资方式美国是世界各国中房地产金融发展市场最发达、体系最健全、产品最丰富的国家。
美国实行的是资本市场的融资方式，这种方式一般可在短期内迅速筹集住房资金并能够满足住房生产和消费对资金的长期性要求。
1、美国的一级抵押市场美国经过长期的发展，住房抵押贷款的一级市场已经相当完善，由住房抵押贷款的供需双方及各种交易工具构成。
需求方主要是欲购房者；供给方是提供住房抵押贷款等融资工具的各类融资机构，拥有多元化的抵押贷款供给主体是房地产金融市场不断发展完善的重要原因。
住房抵押贷款一级市场的不断发展与完善得益于该市场拥有完善的风险规避机制。
对于参与发放住房抵押贷款的众多金融机构而言，其资金的来源与运用均面临着诸多风险。
金融机构主要通过采用两个方面的措施来规避风险的发生：1、统一的贷款评估程序，美国的金融机构在长期的实践中形成了一套统一的贷款评估程序来抵御风险的发生；2、完善的抵押担保机制，美国政府和私人机构共同为两级市场提供信用担保，增强抵押贷款的流动性，提高金融机构防范风险的能力。
2、美国的二级抵押市场一级市场是住房抵押资金的初始交易市场，由金融机构向借款人发放初始的住房抵押贷款，贷款除了可以纳入自己的投资结构中，直到最后清偿，还可以被出售或进行投资组合发行抵押贷款债券来进一步筹集资金，这样就形成了住房抵押贷款的二级市场。
具体包括两种运作形式：(1)抵押贷款债权的买卖。
金融机构在发放住房抵押贷款后可以将合约票据转卖给退休养老基金和联邦国民抵押协会等机构投资者，从中取得一笔代理费用；二级市场上的投资者可以直接购买抵押贷款的债权以获得高收益，但同时也要承担高于证券化的市场信贷风险。
国外四大房地产金融模式分析国外四大房地产金融模式分析国外房地产金融的四种模式不同国家由于不同的历史特点和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，形成了不同的房地产金融模式，归纳起来，国际上具有代表性的主要有四种模式：证券型、基金型、储蓄型和混合型。
(一)以美国为代表的证券融资型房地产金融模式美国是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最健全、品种最丰富的国家。
20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于美国。
到目前房地产金融在美国金融业务中所占份额越来越高。
美国房地产金融模式概括起来，主要有以下四方面特征：1、美国房地产金融架构体系完善，专业分工度高美国的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。
在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字楼房地产金融业务。
总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以政策性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系实施了有力的间接干预。
一级市场：由储蓄机构、商业银行、抵押银行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押贷款业务。
储蓄机构包括储蓄与贷款协会、储蓄银行和信用合作社，它们是美国金融体系的创立者。
其中抵押银行是美国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业银行短期抵押，银行将发起的抵押贷款处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上出售，一般情况下，只保留贷款运作权，而不持有自己发起的贷款。
二级市场：美国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押贷款的市场。
在抵押贷款发起后，部分储蓄机构和全部抵押银行将贷款出售给联邦国民抵押协会 (FNMA，即房利美)、联邦住宅贷款抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。
这些机构通过发行债券或其他类型的债务工具筹集其购买贷款所需资金。
二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，此外还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资银行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。
到20世纪90年代，抵押银行发起的贷款己远远超过商业银行和贷款协会贷款的总额。
美国房地产金融一级和二级市场的参与者及主要业务流程如下图所示。
2、房地产金融市场的竞争性与开放性美国国会通过的一系列房地产金融法案，目的就是保证消费者能够获得房地产销售过程中的所有信息。
从1968年开始，联邦政府先后制定了《跨州土地销售信息完全披露法》、《消费者信贷保护法》(即z条例)、《房地产交割程序法》等一系列法规，以保证市场的充分竞争性。
这些法规规定开发商、提供贷款的金融机构必须向购房者书面提供有关地块、总融资费用、年利率、还款周期、每周期的还款额、到期日及其他可能发生的费用等信息，并必须在政府相关的管理机构备案。
此外，美国各类金融机构均可以参与房地产金融业务，不存在一个由行政指派的、垄断某些住房信贷业务的金融机构。
但是在长期的充分竞争中逐步形成了从事不同种类金融业务的分工。
譬如从事商业房地产金融业务的机构逐步形成了专业从事写字楼、医院、学校、大型超市等金融业务的机构。
3、房地产融资工具多样化美国是全球房地产金融市场最发达的国家。
尤其是二战以来，随着美国宏观经济环境的变化，金融创新工具在美国的房地产金融市场上层出不穷，各种不同的房地产金融工具在不同的经济环境中应运而生，也为不同时期美国的房地产业发展起到了重要的支撑作用。
20世纪50年代以来，由于储蓄和贷款协会享有税收优惠，抵押贷款业务增长迅速，在房地产金融业务中占领先地位。
到80年代，储蓄和贷款协会在房地产金融业务余额占全部抵押贷款余额的35%。
20世纪70末，除固定利率抵押贷款(FRM)外，还出现了渐进还款抵押贷款(GPM)和供享升值型住房抵押贷款(SAM)、可调整利率抵押贷款(ARM)、价格水平调整抵押贷款(PLAM)、逆向年金抵押贷款(RRAM)和附担保账户抵押贷款等多种房地产金融创新产品。
4、抵押贷款证券化程度很高20世纪80年代以来，随着直接融资方式运作的抵押银行逐步占据主导地位，房地产抵押贷款证券化种类越来越多，在美国房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。
目前，美国共有住房抵押贷款转手证券、多档抵押贷款转手证券、非机构担保多档抵押贷款转手证券、商业房地产抵押贷款支持证券、资产支持证券和债务抵押债券等六大类。
此外，2003年以来，随着美国房地产市场的复苏，商业房地产抵押贷款证券化发展速度异常迅猛。
1992-2006年，美国商业房地产抵押贷款证券化以年均43.6%的速度增长，到2006年抵押贷款达2100亿美元。
(二)以德国为代表的储贷结合的房地产金融模式德国房地产金融系统是世界上最引人关注的一个系统，它把三种类型金融系统，即存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统综合在一起。
1、德国房地产金融体系的三大特点(1)广泛运用存款系统和抵押银行。
存款抵押银行是德国最大购房贷款人。
存款抵押银行一般金融机构子公司，面向各个经济部门贷款，其中住房贷款占贷款总额45%。
抵押银行提供长期抵押贷款，按固定利率发行抵押债券筹措资金。
抵押银行发放的长期住房贷款占各种银行机构发放长期贷款总额近30%。
另外，德国存款系统业务也比较广泛，其中德国储蓄银行占个人储蓄存款总额50%。
(2)运用配贷储蓄系统吸收存款。
所谓配贷储蓄系统，是参加者按照合同储存一定数量金额以后，就得到了取得贷款的权利，贷款金额相当于存款金额。
存款和贷款利率都低于市场利率水平。
也就是用潜在购房者储蓄，对购房者提供贷款。
配贷储蓄系统在德国占优势的主要原因：一是有足够供私人租赁使用的住房，因此大多数住户可通过租房住很长时间，这种时间上的充裕为吸收合同储蓄提供了必要条件；二是政府与互助储金信用社和其他金融机构联系密切，德国三分之一的社团活动由公共机构担保，而大部分私营社团归其他金融机构所有。
因此，由住房互助储金信贷社经营的配贷储蓄系统，得到了公众认可。
(3) 德国商业银行一般采用出售抵押契约、发行地方债券等方式来作为抵押贷款的资金来源，而通过储蓄筹集的资金所占比例很小。
其住宅抵押贷款业务主要通过下属抵押银行进行。
它不仅为住宅建筑商、代理商和个人购建房发放贷款，而且对其他经营住宅的金融机构发放融资贷款。
其中住房贷款占德国抵押银行贷款总额的份额最大。
2、储贷结合的住房金融模式储贷结合的住房金融模式德国住房制度的一大特色，是自成体系、利率隔离、专款专用封闭式运营的。
主要有五方面特点：一是专款专用。
德国住房储蓄银行的资金来源于居民住房储蓄、银行间融资、国家资金等，而资金用途仅能用于为参加住房储蓄居民发放购、建房贷款。
二是存贷挂钩。
德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项。
按规定居民要先与银行签定住房储蓄合同，按月在银行存款，当存款额达到储蓄合同金额50%之后，住房储蓄银行把合同金额付给储户，其中存款额和贷款额各占50%，德国银行将此称为“配贷”。
贷款是每月按固定金额偿付，一般为合同金额的0.6%。
配贷发放是银行根据对各储蓄合同评估值确定的顺序核定的，存款越多，评估值就越高，贷款的发放就越快。
配贷机制的推行，有效地降低了借款人的信用风险。
三是利率固定。
德国住房融资体系中存、贷款利率都是固定不变的。
一般情况下，存款利率为3%，贷款利率为5%，存、贷款利差为2%，同时贷款利率低于其他同期贷款利率水平。
四是实行奖励。
为了鼓励存款，德国政府针对收入状况及住房储蓄合同中的存款额对居民实行不同奖励政策，包括住房奖励储蓄金、雇员储蓄奖金和职工资产积累奖励等，使更多中低收入者从中受益。
五是政府与市场紧密结合。
德国参与合同储蓄的金融机构既有公营的，也有私营的。
住房储蓄银行是国家为解决居民住宅问题于1924年创立的。
信用合作社是典型民间合作互助组织，而建房储蓄信贷社、住房贷款协会和建筑协会则既有公营的也有私营的。
3、抵押贷款证券化抵押债券是以抵押贷款作为担保的债券，它不通过交易所而直接与发行银行进行买卖，流动性很高。
抵押债券利息固定，抵押银行买进抵押贷款的同时，必须对等发行抵押债券，债券通常采取不记名方式。
德国的抵押证券是一种由登记所发行用来证明抵押权登记内容的证券。
设定抵押权的协议和登记是抵押证券的必要条件。
房地产所有者在不指定贷款单位阶段，能预先为自己设定抵押权，这样设定的抵押权称为所有者抵押。
所有者抵押证券虽然尚未确定贷款单位(债权人)，但能预先借款作为迅速集资的准备，同时还能保守秘密(如果所有者抵押，登记单上不出现抵押权者名字)。
由于这两个特点，该抵押证券己被广泛地用作资金融通担保，类似证券还有土地债务证书等。
4、健全的法律制度德国储蓄银行的发展主要是受国内相关法律保护。
德国《住房储蓄银行法》规定，只有住房储蓄银行才能够办理住房储蓄，国家对于居民储蓄的唯一奖励即住房储蓄奖金也只能通过参加住房储蓄才能享受得到，充分调动了居民参加住房储蓄的主动性。
同时，也支持了住房储蓄银行的发展。
在资金运用上，《住房储蓄银行法》规定住房储蓄资金只能用于与住房建设有关的项目，如以居住为目的的房屋建设和改造，为居住区建设的水、暖、电等配套设施等。
法律还规定了银行把储户存款存到其他银行的限额，限制银行将储户存款用于风险交易，从而保障了住房储蓄资金被全部用于居民住房建设。
(三)以新加坡为代表的社会福利基金主导的房地产金融模式作为新兴市场经济国家，新加坡房地产业与房地产金融和世界各国相比颇具特色，其最核心的就是中央公积金制度。
该制度从单纯的为退休人员提供生活保障的强制性储蓄计划，逐步发展演变成为一个包括养老、住房、医疗在内的综合性保障制度。
公积金由雇员和雇主按雇员工资的一定比例缴纳，由中央公积金局负责管理，一部分用于缴交者的提取和包括住房在内的消费贷款支取，另一部分则由新加坡政府投资公司负责运营，以增值保值。
公积金制度为新加坡住房发展提供了大量资金来源。
这种房地产金融模式的主要特点是：1、建立以强制储蓄为特征的社会福利基金在新加坡，雇主和雇员必须同时按雇员工资总额适当比例缴纳公积金，按月存入雇员个人账户。
公积金受新加坡公积金法保护，公积金存款利息按月结算，并入公积金本金，免交所得税。
同时，公积金既不能用来偿债，也不构成遗产。
新加坡公积金缴交率是由公积金局根据经济和居民收入水平变化进行相应的调整。
如1955年公积金成立之初，雇主和职工缴交的公积金比例分别为5%，最高年份的1985年缴交比例则分别为25%。
2、社会福利基金与住房信贷相结合建立之初，中央公积金制度的基本宗旨是为退休雇员或提前非自愿脱离劳动的雇员设立一项强制性储蓄计划，即55岁以下雇员及其雇主必须按薪水的一定比例缴纳公积金作为养老储蓄，只能到退休年龄方可提取作为养老费用。
