2020海外房产行业分析报告

【北美购房网】中国外汇管制下美国房产界如何应付？金融风暴后，美国某些区域的房地产几乎靠来自中国的资金当救星，但是在新的资金外流管制下，中国人在美国的房地产收购和投资，已经开始“淡出”了吗？房地产商、房产中介、贷款银行、房产律师和海外资产配置专家，对于近期内中国人在美国房市的活动力是否变缓有不同的看法。

然而我们可以从最新的业内数据略见端倪。

基本上美国房产市场透过几种方式向中国筹资：直接把房产卖给中国买方；透过投资移民EB-5方案向中国投资者融资以交换申请绿卡的权利；还有中国人提供了不少美国房地产的借贷。

据彭博社报道，一反自2009年以来的爬升趋势，中国对外投资（包括房产和其他产业）在2017年头四个月首度下降了71%。

中国对外投资整体在2016年创下新高，中国企业购买了价值2460亿美元的外国资产，但是自从去年底今年初，监管机构为了防止人民币下滑和促进国内投资，以严格的外汇管制来打压海外炒房、炒股和其他投机性投资。

而EB-5方案，最近更因为特朗普女婿库什纳的家族房产企业在中国招商的时候，中国合作方北京侨外出国咨询服务有限公司攀引了特朗普的关系，而在美国引起轩然大波。

在库什纳的妹妹出发到中国路演前一天，特朗普将EB-5方案的有效期延迟到今年9月30日。

目前参议院司法委员会主席查克·格拉斯利参议员，要求联邦移民和投资监管机构审查侨外和库什纳家族企业，是否向中国投资者“保证”零风险以项目投资的名义换取绿卡。

2017年第一季度数据《居外IQ》根据在它的官网搜索数据指出，在二月间中国买家搜索在加拿大、美国和英国的房产，呈现较去年同比的增加，达到47.2%、42.7%和32.5%。

《居外IQ》也指出，中国人对海外置产兴趣的持续增长，呼应了微信指数所呈现的搜索数据趋势，比方说搜索关键词如“美国房产”，在2017年3月23日的指数是33584。

我在5月30日用微信指数搜索“美国房产”关键词所得到的指数是18982，但是从三月初到五月底每日指数的波动很大，比方说在5月21日达到113996，不能确定是否因为新闻事件如库什纳家族在华招揽EB-5投资移民的发酵有关。

第1篇一、前言绿地集团作为中国领先的房地产企业之一，自成立以来，始终秉承“创造美好生活”的企业使命，致力于为城市居民提供高品质的住宅和商业地产产品。

本报告通过对绿地集团近年来的财务报表进行分析，评估其财务状况和经营效率，为投资者和决策者提供参考。

二、绿地集团简介绿地集团成立于1992年，总部位于上海，是一家以房地产开发为核心业务，集基础设施建设、商业运营、金融服务等多元化产业于一体的跨国企业集团。

集团业务遍布全国及海外多个国家和地区，是中国房地产企业的领军企业之一。

三、财务比率分析以下是对绿地集团财务比率的分析，包括偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力四个方面。

（一）偿债能力分析1. 流动比率：流动比率是衡量企业短期偿债能力的指标。

绿地集团近三年的流动比率分别为1.86、1.75和1.81，表明企业短期偿债能力较强。

2. 速动比率：速动比率是衡量企业短期偿债能力更为严格的指标，它剔除了存货等不易变现的资产。

绿地集团近三年的速动比率分别为1.48、1.37和1.34，虽然略有下降，但仍然保持在合理水平。

3. 资产负债率：资产负债率是企业负债总额与资产总额的比率，反映了企业的负债水平。

绿地集团近三年的资产负债率分别为72.6%、71.2%和70.8%，表明企业负债水平适中。

（二）营运能力分析1. 应收账款周转率：应收账款周转率是衡量企业应收账款管理效率的指标。

绿地集团近三年的应收账款周转率分别为12.5次、10.8次和11.2次，表明企业应收账款回收速度较快。

2. 存货周转率：存货周转率是衡量企业存货管理效率的指标。

绿地集团近三年的存货周转率分别为1.6次、1.4次和1.2次，表明企业存货管理效率有所下降，需要关注存货积压问题。

3. 总资产周转率：总资产周转率是衡量企业资产利用效率的指标。

绿地集团近三年的总资产周转率分别为0.35次、0.33次和0.31次，表明企业资产利用效率有所下降。

（三）盈利能力分析1. 毛利率：毛利率是衡量企业产品或服务利润水平的指标。

地产行业月报楼市延续改善，地产配置价值凸显平安证券研究所地产团队2020年8月18日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）核心摘要⏹本月观点：7月楼市表现延续改善，50城新房月日均成交同比增7.8%，部分热点城市调控陆续加码；同时下半年债务到期高峰与融资端传闻或将收紧背景下，7月房企境内债发行环比增长126%。

尽管多地调控加码、融资端可能收紧，近期地产板块尤其优质房企表现依然抢眼，一方面反映当前估值已充分消化政策与融资端预期，另一方面在前期上涨较快板块出现调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

⏹政策：热点城市调控加码，“房住不炒”基调延续。

7月涉房类政策（含中央及地方）共59项，环比增长119%，其中偏紧类政策占比46%；深圳等热点城市调控密集出台，主要包括提高限购要求、延长限售期、支持无房家庭优先购房、整治楼市秩序、公积金贷款收紧等。

往后看，“房住不炒”基调下，个别热点城市不排除进一步收紧可能性，但整体调控节奏或趋平稳。

⏹资金：稳健偏宽松，关注融资端可能的边际收紧。

7月全国房贷利率延续下行趋势；房企境内债、境外债、信托发行552亿元、74亿美元、605亿元，环比升125.7%、升32.4%、降50.3%，融资成本环比升0.52pct、降0.30pct、升0.05pct。

考虑下半年债券到期规模较大，预计房企债券融资仍将积极，但行业或难现上半年宽松局面，同时关注融资端可能的边际收紧。

⏹楼市：销售延续改善，后续或逐步放缓。

7月50城新房月日均成交同比增7.8%，增速较6月下降3.9个百分点。

随着基数逐步抬升、热点城市调控收紧，预计后续全国单月销售增速将缓慢下降，全年销售面积同比降0%-5%。

（12篇）房地产财务分析报告第一篇房地产企业财务分析报告本文对某房地产企业的财务状况进行分析。

通过对该企业的利润表、资产负债表和现金流量表进行综合分析，得出以下结论：该企业在近三年的营业收入及利润水平基本持续增长，但是在最近一年由于市场增速下滑，利润增速明显下降。

需要关注的是该企业的营业成本明显增长，压缩了其利润率。

资产结构上，该企业的存货不断增加，近三年增长了30%，表明其未能有效地预测市场需求和及时消化存货。

此外，应收账款周转天数比同行业水平远高，可能存在收款难的问题。

负债结构上，该企业的应付账款周转天数较同行业水平低，说明其付款效率较高。

但是长期负债比率在上升，需要注意该企业未来的债务压力。

最后，该企业保持了较高的经营现金流入，但是经营现金流出不断攀升，可能存在经营现金流不足的风险。

同时，该企业的投资活动现金流量呈负数，需要关注其投资项目的盈利能力。

本报告建议该企业应加强市场调研，控制存货增长，提高应收账款的回收效率。

同时，需谨慎管理债务，合理安排投资活动，确保经营现金流的充裕。

第二篇房地产开发项目财务分析报告本文为一房地产开发项目的财务分析报告，对营业收入、成本、利润、资产及现金流量进行了分析。

该项目总成本为1.5亿，其中房屋建筑成本约为1.2亿，与业界平均水平相当。

预计该项目总销售额将达到1.8亿，预计利得6000万，利润率约为40%，预计完成了该项目后将为企业带来可观的收益。

该项目资产结构集中于土地和房屋，在开发完毕后，将通过销售房屋获得现金流。

此外，预付款和应收款项目也占一定比例。

负债结构仅存在短期负债，需要注意避免产生债务风险。

该项目现金流量分析表明，在完成该项目的整个开发过程中，该企业保持了良好的经营现金流入和现金流出。

考虑到该项目的周期比较短，存在较高的投资现金流出和较高的销售现金流入。

本报告建议该企业在确保该开发项目顺利完成的前提下，注意管理现金流出，提高资产周转的效率和对潜在风险的预测能力。

第1篇一、前言保利地产作为中国房地产企业的领军品牌，自成立以来，始终秉持“以人为本、诚信经营、创新驱动、和谐发展”的经营理念，致力于为客户提供高品质的住宅产品和服务。

本报告将从保利地产的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力以及发展能力等方面进行全面分析，旨在为投资者、管理层及相关部门提供决策参考。

二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析截至2023年，保利地产总资产达到XX亿元，其中流动资产占比XX%，非流动资产占比XX%。

流动资产中，货币资金占比XX%，存货占比XX%，应收账款占比XX%。

非流动资产中，长期投资占比XX%，固定资产占比XX%，无形资产占比XX%。

（2）负债结构分析截至2023年，保利地产总负债达到XX亿元，其中流动负债占比XX%，非流动负债占比XX%。

流动负债中，短期借款占比XX%，应付账款占比XX%，预收账款占比XX%。

非流动负债中，长期借款占比XX%，应付债券占比XX%。

2. 利润表分析（1）营业收入分析2023年，保利地产实现营业收入XX亿元，同比增长XX%。

其中，房地产开发业务收入XX亿元，物业管理业务收入XX亿元，其他业务收入XX亿元。

（2）营业成本分析2023年，保利地产营业成本为XX亿元，同比增长XX%。

其中，房地产开发成本XX亿元，物业管理成本XX亿元。

（3）毛利率分析2023年，保利地产毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点。

主要原因是公司优化产品结构，提高产品附加值。

三、盈利能力分析1. 盈利能力指标分析（1）毛利率2023年，保利地产毛利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点，表明公司盈利能力有所增强。

（2）净利率2023年，保利地产净利率为XX%，较上年同期提高XX个百分点，说明公司盈利能力得到提升。

2. 盈利能力趋势分析从近五年数据来看，保利地产的毛利率和净利率均呈现逐年上升趋势，表明公司盈利能力持续增强。

四、偿债能力分析1. 偿债能力指标分析（1）流动比率2023年，保利地产流动比率为XX，较上年同期提高XX%，说明公司短期偿债能力有所增强。

2020年08月16日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报贝壳成功在美上市，绩优地产配置正当时核心摘要⏹本周观点：本周贝壳在纽交所上市，最新市值2585亿，约为万科市值的80%，作为国内居住服务平台第一股，贝壳借助其ACN（经纪人合作网络），重新定义服务者之间的关系，大幅提升了行业效率及线下互动质量。

2020H1实现营收273亿元，同比增长39%；业务交易总额（GTV）1.3万亿元，同比增长49.4%。

针对本周房地产税传闻，我们梳理重庆及上海个人住房征收房产税试点情况，由于免征范围较大、税率较低等原因，试点对地方财政收入、房地产市场整体影响有限；针对房地产税立法问题，由于当前仍处拟定草案阶段，后续还面临提请审议、征求意见等环节，预计短期内仍难以出台。

在融资端可能收紧传闻下，本周地产板块依旧上涨2.87%，位居行业首位，我们认为这反映当前板块估值已充分消化政策及融资端可能收紧的预期，而在大盘波动加剧、房企销售持续超预期背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。

⏹政策环境监测：1）大湾区城际铁路规划获批，站点沿线土地开发价值显现；2）7月金融及社融数据：居民中长贷增量维持高位，企业债融资同比少增。

⏹市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望维持高位。

本周（8.9-8.15）新房成交6万套、二手房成交2.2万套，环比升2.2%、3.8%；8月新房月日均成交同比升20.7%，较7月升12.9pct。

考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期有望维持较高水平。

2）改善型需求占比略降。

7月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.1pct至81%。

课题研究报告第一篇：开发项目市场分析一、背景介绍随着经济的发展和市场的扩大，人们对生活质量的要求越来越高，对于房地产的需求也在不断增长。

作为一个产业链条较为齐全、市场广阔的领域，房地产开发行业在中国也得到了缓慢但稳定的发展。

但是，随着各种政策的出台和市场竞争的加剧，房地产开发行业的市场需求和市场格局也在不断变化。

开发项目市场分析是企业经营中必备的环节，它可以对市场、竞争、消费者等多个方面进行全面而深入的分析，为企业产品设计、营销和服务提供依据，从而优化企业的市场策略、促进企业的可持续发展。

本文将针对房地产开发企业的开发项目市场进行分析。

二、市场规模及增长趋势截至2021年，我国房地产开发企业已形成取代工业制造成为国民经济支柱产业之一的局面。

根据国家统计局数据，2020年我国全年房地产开发企业完成固定资产投资4.9万亿元，同比增长7.7%。

预计未来，随着城镇化进程的推进，以及人口数量和生活水平的不断提高，房地产行业的市场需求将持续保持增长趋势。

三、市场主体分析目前，我国房地产开发行业主要由国有企业、私营企业和外商企业三类主体构成。

其中，国有企业受政策支持和资源优势，拥有一定的市场优势；私营企业处于快速成长期，具有灵活性和创新性；外商企业则借助海外资源和技术优势，拓展市场。

在未来的市场格局中，国有企业将继续占据主导地位，而私营企业和外商企业也将保持稳定增长。

四、市场特点和趋势1.政策导向趋严：房地产开发行业受监管政策的高度影响，随着政府调控政策的加强，行业的发展也将受到一定程度的压制。

2.品质与服务是关键竞争要素：随着消费者对品质和服务的关注度不断提高，品质和服务成为开发项目竞争的核心要素。

3.多元化发展成为行业趋势：房地产开发企业将逐渐发展为综合性地产运营企业，通过资产管理、物业管理、旅游地产等业务的拓展，实现业务多元化发展。

五、市场机遇和挑战1.政策机遇：国家将逐步增加对实体经济的支持力度，在保障房源供应的基础上，对新型城镇化和乡村振兴等重点领域提供了发展机遇。

海外房地产投资现状、置业国家投资情况及海外房地产投资发展趋势分析一、现状不同于国内房地产市场，海外房产投资展示了更强的区域特征。

从海外置业市场数量看，近年来海外置业意识逐渐深入人心，兴趣发展迅猛。

据调查数据显示，2018-2019年增长率为52.9%;海外咨询量增长了近10倍。

目前，美国和泰国是最受海外买家关注的两个国家，占海外频道关注人数的44.7%;其次是英国和澳洲两国。

另外，德国的关注度近几年开始上涨，在欧洲国家中首当其冲。

二、置业投资国家从置业国家投资热度来看，发达国家为置业主流，新兴国家热潮高涨。

五年前，美国、英国为主要海外置业标的国;而今，传统置业标的国日美英澳因其稳定的市场和投资回报，仍占海外置业主流，占比超过70%;其他如泰国等新兴置业国家，因标的小、增值强等特点，在市场上掀起置业热潮，更受二三线城市置业者欢迎。

1、美国2020年1月最新数据显示，全美房产交易套均价中位数为26.6万美元(约折合人民币185.4万元)，比2019年同期增长6.8%。

热门置业城市中，波士顿地区套均价中位数为50万美元(约折合人民币348.6万元)，每平方英尺房价比去年同比增长5.5%;西雅图套均价中位数为57.2万美元(约折合人民币398.8万元)，每平方英尺房价比去年同比增长5.0%;洛杉矶套均价中位数为65万美元(约折合人民币453.05万元)，每平方英尺房价比去年同比增长4.0%。

在美国置业国际买家中，中国买家的交易额超过第三、四、五名交易额的综合，排名首位，占整体国际买家置业总金额17.2%。

中国买家最热衷于加州置业，占比达到34%;新泽西州位列第二名，占比8%;伊利诺伊、麻州、印第安纳州并列三至五位，分别占比5%;佛州、佐治亚州占比4%;其余各州占比在4%之下。

2、泰国曼谷是泰国置业海外买家的首选城市，其均价每平方米价格是11.4万泰铢(约折合人民币2.53万元)，单套公寓成交均价为340万泰铢(约折合人民币75.5万元)，市区过去五年累计涨幅为55%，2019年涨幅为8%-12%。

编纂前 言房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。

房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。

从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。

2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。

其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。

其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。

2015年，房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。

其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。

从竣工率来看，中国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率呈不断下滑趋势。

其中，2015年，竣工率仅为13.6%，为近年来历史最低。

2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。

其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。

从商品房销售比例结构来看，住宅市场一直占据绝对主力，2010-2015年，其所占市场份额一直保持在87%以上。

其中，2015年，中国房地产开发企业住宅、办公楼、商业营业用房销售比例分别为87.48%、2.27%和7.20%。

2015年，商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。

其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。

（行业分析）我国房地产行业发展形势分析我国房地产行业发展形势分析第壹部分：我国房地产行业总体发展趋势壹、我国房地产行业总体保持平稳增长态势，且受众多利好因素推动1、市场运行平稳我国房地产行业的增长速度近年来虽然壹直较高但尚属平稳，和93、94年有着根本性的区别。

93、94年居民收入普遍处于极低的水平，而且资金来源极少，此时用于房地产的炒作资金也几乎都来源于金融系统。

可是目前房地产市场的兴起在很大程度上是有着真实需求作支持的，尽管大部分居民的消费能力依然比较薄弱，但由于改制过程中的不规范以及90年代部分行业的繁荣导致社会呈现了明显的收入分化，其中形成的高收入水平者带动了大中型城市房地产市场的发展，且在地方政府过度扶持下被过分放大的民间资金和海外资金也在其中扮演了重要的角色。

所以目前房地产行业在宏观紧缩的背景下，国房景气指数出现了回落，而商品房销售面积继续保持快速增长，商品房平均销售价格继续攀升，这表明房地产市场需求保持旺盛，行业前景依然见好。

2、消费结构升级继续支持房地产行业发展消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。

从国家统计局2000年公布的城镇居民家庭住房现状调查的数字分析，全国平均使用面积为52平方米（图2），和人们期望的住房水平，仍有较大的差距。

所以，中国的房地产市场发展空间非常大。

从住房消费结构来见,居民个人购房需求快速增长是房地产市场约成为图2：全国城镇居民家庭住房现状调查房地产业发展的根本动力。

1992年、1993年个人购房在整个房屋销售总面积中的比例分别为34%和44%，而近年来，个人购房面积占比直线上升，从1998年的58%上升到2002年的80%之上，已经成为推动房地产需求的决定性力量。

3、大规模城镇化进程将支持房地产行业发展1998年以来，我国城镇化进程明显加快，城镇每年增加的非农业人口大都在800万-1000万人。

城镇人口比重增幅较快。

按照发展规划，预测到2020年，我国城市化水平将达到52%左右（表1），每年将增0.8%-1.0%。

2020年是不同寻常的一年，世界正经历着百年未有之大变局，我国既面临着严峻复杂的国际形势，又得应对新冠疫情的不断冲击，还需力争实现经济社会发展既定目标任务。

在中国共产党和全国人民的共同努力下，中国经济韧性十足，各项指标恢复迅速，成为2020年全球唯一实现正增长的主要经济体。

房地产作为经济发展的“稳定器”和居民“住有所居”的主要载体，其发展备受关注。

2020年在“房住不炒”的定位下，中央和各部门发布了诸多政策和条例，房地产市场总体表现平稳，但个别城市房价非理性上涨现象依然突出，资金“脱实向虚”问题依然存在。

本文通过梳理和分析2020年房地产领域重大政策，解读政策的特点和行业变化，为房企、金融机构和个人决策提供参考。

2020年房地产领域重大政策及其影响分析李嘉珣摘要：2020年是不同寻常的一年，我国在年初开始遭遇新冠疫情的冲击，同时面临着复杂的国内外局势。

作为中国经济的压舱石和稳定器，房地产市场在2020年整体表现稳定，但也出现了个别城市房价非理性上涨的现象。

纵观全年房地产领域各项重大政策，其主基调依然坚持“房住不炒”的定位，同时压实城市主体责任，坚持“因城施策”，着力住房租赁和老旧小区改造。

通过梳理2020年房地产领域重大政策，解读政策的特点和行业变化，为房企、金融机构和个人决策提供参考。

关键词：房地产；融资；住房租赁；城市更新中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：1001-9138-（2021）02-0038-41收稿日期：2021-01-12作者简介：李嘉珣，住房和城乡建设部政策研究中心。

1 积极引导复产复工，保持政策定力2020年初，新冠疫情突然爆发，全国经济和社会活动迅速“冰封”，伴随而来的是房地产项目开工受阻、销售停滞和行业资金链持续紧张。

2020年春节期间，全国30大中城市商品房成交面积仅为2.7万平方米，同比下滑86%。

但随着各地疫情相继控制和复工复产的推动，各项助力政策纷至沓来，到3月末，全国房地产市场已逐步恢复，2020年全年房地产市场销售额突破17万亿元，创造历史新高。

2020年11月29日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报板块估值持续修复，定量探讨“三条红线”对地市影响核心摘要⏹本周观点：本周我们进一步探讨“三条红线”下土地市场可能的演进方向，以AH上市50强房企为样本进行定量测算，预计“三条红线”将对2021年可供拿地资金产生一定负面影响。

历史经验显示，全国土地出让收入、土地成交价款同比下降的2012年、2015年，成交地价涨幅回落但并未下跌，地价韧性较强。

往后看，房企可供拿地资金承压下地市大概率以稳为主，地价预计保持稳定。

受前期地价抬升而限价严格影响，2020年前三季度A股上市房企毛利率、净利率同比降4.2个、1.9个百分点，考虑地价维持稳定，预计后续盈利能力或逐步企稳。

市场风格趋于均衡背景下，低涨幅、低估值、低持仓的主流地产股11月明显跑赢大盘，当前主流房企估值、股息率仍具吸引力，同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力亦有望企稳，看好主流房企估值持续修复，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。

⏹政策环境监测：1）2020年三季度货币政策执行报告点评；2）珠海：进一步放宽人才引进及落户条件。

⏹市场运行监测：1）成交环比回升，后续以稳为主。

本周（11.22-11.28）新房成交5.8万套、二手房成交2万套，环比升15.3%、升4.1%；11月新房月日均成交同比升21.9%，较10月升5.2pct。

供应放量支撑及需求弱化双重作用下，单周成交或以稳为主。

2）改善型需求占比上升。

10月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.6pct至78.4%。

3）推盘力度加大，后续或将加快。

11.16-11.22重点城市新推房源8717套，环比升54.3%；去化率73.1%，环比15.7pct。

房地产行业融资现状及对策分析房地产是一个资金密集型行业，融资是其重要的发展方式之一。

目前，中国房地产行业面临着多方面的融资压力和发展挑战，其中包括楼市调控政策的加强、金融监管的收紧、企业负债率的上升等问题。

本文将从现状和对策两个方面，对当前中国房地产行业的融资情况进行分析。

一、融资现状总体看来，房地产行业的融资环境不断趋紧。

截至2021年上半年，全国房地产企业负债率已达到59.6%，处于相对高位。

此外，房地产开发资金成本也在不断上升。

随着市场竞争加剧和政策收紧，房企的融资成本逐步上升。

1、银行贷款收紧今年年初，银行对房地产企业的贷款额度和融资门槛均有所收紧。

国家对房地产市场进行了调控，银行对房地产市场的投资也越来越谨慎，出现了多家银行调整房地产融资规模以及抬高融资要求的现象。

2、信托融资难度加大信托融资是房地产企业的主要资金来源之一，但是目前信托融资难度明显加大。

房地产开发项目的特点是高风险和长周期，而信托机构具有较高的风险忌避特性，对此类项目的融资需求越来越谨慎，追求稳定的投资回报。

此外，近年来，信托机构的监管限制也加强了，出现了不少信托公司被接管或处罚的情况，这也使得房地产企业在信托方面的融资面临一定的困难。

3、债券融资回潮随着社会融资规模的逐步扩大，债券融资对房地产企业来说逐渐变成了一个可靠的融资方式。

伴随着2020年的PPI上涨和宏观经济恢复的势头，债券市场进一步回暖。

截至2021年6月，房地产融资债券（其中包括地方政府融资债）规模超过5.5万亿元，占到债券市场的1/3左右。

二、对策分析房地产行业的融资需要转变思路，减少传统的高杠杆融资方式，提高企业的融资质量和效率。

在此背景下，企业应采取以下对策：1、转型升级，降低融资压力房地产企业应该更多地关注核心业务，提高产品品质和附加值，通过产能升级、销售管控、风险管理等方式降低企业负债率和融资压力。

2、多元化融资渠道针对当前房地产市场的融资市场多元化特点，房地产企业应在不断扩大信托融资、债券获得的融资比重的同时，增加其他金融机构的合作，扩大资金来源渠道。

房地产行业分析报告一、背景：房地产行业的发展房地产是各国经济的重要组成部分，在整个社会经济活动中具有特殊的地位。

随着我国改革开放的逐步深入，房地产行业也得到了快速发展，成为推动中国经济增长的重要力量之一。

在过去的20年中，我国房地产行业经历了快速发展的时期。

这主要得益于政府的支持政策，如推出的长期租赁政策和多项支持开发商的举措。

同时，就业率和人口增长也为房地产行业带来了巨大的机遇。

然而，在行业持续发展的同时，也产生了一些问题，如房价过高、投资过度等。

二、市场分析：房价趋势和销售情况1.房价趋势在过去的5年中，我国房价呈现出上涨趋势。

根据国家统计局数据，自2015年以来，全国房价整体呈现出显著增长，涨幅一度达到15%。

而受到疫情影响，2020年上半年房价增长趋缓，8月份全国房价进一步回落，但是在9月份已经实现同比上涨。

2.销售情况房地产市场在2020年因受到疫情影响而普遍疲软，销售额较去年同期下降了10.2%。

然而，在下层城市，销售量却呈现出增长趋势。

数据显示，在2020年上半年，全国三线城市房地产市场销售量实现了同比16.6%的增长，吸引了更多的投资者。

三、行业现状：成本和周期1.成本房地产开发成本主要由土地费用、建筑材料、劳动力成本等因素构成。

在2019年，我国商品房开发成本呈现增长趋势，尤其是建筑材料和装饰材料的价格上涨比较明显。

因此，开发商受到了一定影响。

2.周期房地产开发的周期也受到多种因素的影响，如市场需求、政策变化、自然灾害等。

在一线城市，由于土地供应和政策的限制，房地产开发周期较长，需要5到10年甚至更长时间。

而在二三线城市，由于政策对房地产开发支持力度的增强，开发周期相对较短，一般为3到5年。

四、未来展望：政策走向和市场前景1.政策走向未来，政府对房地产行业的政策支持将继续加强。

根据《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》等文件，未来对于房地产行业，政府将鼓励房企更加注重长效租赁，支持共有产权住房建设和交易，优先补齐建筑设施和公共服务短板，推动住房租赁市场的逐步完善。

美国房价涨势惊人，欧洲楼市趋于平缓（海外房地产月度观察2021年1月刊）植信投资研究院马泓海外篇：全球房价部分地区分布图美国：房价涨幅创新高，建筑商心态积极美国房价涨幅创新高，12月FHFA房价增速同比为11.4%，超过2005年9月10.7%的最高值，新英格兰、山区、太平洋、大西洋和东部地区房价涨幅均超过两位数。

疫情冲击后，为了减轻房贷压力，更多人选择小城市作为置业的首选。

全美建筑商协会NAHB指数停留在相对高位，12月为86。

建筑商表示当前建筑材料价格已经升至历史高位，新冠疫情的冲击正在消退，并对美国新政府上任后的对环境保护、税收政策表示关注态度。

美国：住房销售持续改善，购买力强劲美国新房市场非常火爆，并带动成屋购置改善。

2020年12月，新屋销售同比增长20.6%，成屋销售同比增长6.2%。

疫情对美国房地产销售的冲击主要集中在2020年二季度，进入三季度后销售状况延续了2019年四季度的升势。

美国：利率处于历史低位，抵押贷款增速放缓房贷利率处于历史低位，主因美联储维持超宽松货币政策。

预计抵押贷款利率在年内维持在2.5%-3.0%区间内。

商业银行住房抵押贷款增速持续放缓，对房价持续上涨的前景存疑。

美国：新屋开工增速走低，营建支出尚未扩张新屋开工增速自2020年3月起逐步回落，资本支出尚未走出低迷阶段。

建筑工程进程缓慢，与疫情冲击有关，当前美国住房供给较为紧张，建筑工人尤其是高级技工相对缺乏，导致整体供需不平衡。

美国房地产信托基金REITs：稳步回升2021年以来，美国最大的REITs指数Wilshire US REIT 稳步回升。

截止2021年2月中旬，指数已经回升至11500点附近，预计年内有望冲击2019年最高点12100点。

指数回升主要得益于居民住宅市场强劲回升。

2021年美商业地产展望：疫情缓和有助收益回升2020年以来，写字楼、零售及工业地产空置率上升，但住宅在2020年三季度开始趋平。

40Research on Risk Prevention and Control of Capital Chain of Real Estate Companies ——Take Longhu Group as An Example房地产公司资金链风险防控——以龙湖集团为例文/钟璐瑶 李建忠在我国，房地产企业是几大支柱型企业之一，一直受到国家政府的密切关注。

国家的一系列紧缩性政策影响房地产市场的整体环境，导致其呈现不容乐观的局势，但地方政府过度投资房地产的行为得到了有效的抑制，也减缓了地方政府对土地和房屋投资开发的增速。

另外，房地产行业作为资金导向型企业，具有资金要求巨大、现金流波动程度高、强周期性、盈利滞后于现金流等特征，一般企业的自有资金无法满足其日常经营发展所需，所以房地产企业需要从银行或其他信托机构等多种渠道进行融资，易受多个不可控因素的影响，从而造成资金链的损坏。

2014年3月至2021年4月，浙江、江苏、安徽、湖北、陕西等多个地区的十多家中小型房地产企业因资金链断裂而面临破产的危险。

究其原因，一是新一轮宏观调控，信贷收缩、降价潮等市场环境变化加剧了融资困难，二是房地产企业内部战术及决策方面的失误和管理的混乱。

表1为2020年部分地区房地产调控政策。

房地产企业的资金链房地产企业资金链是从项目融资开始，经过项目开发及交付使用，再到销售回款，最后支付外部融资成本的一个反复循环的过程。

房地产企业资金链的重要性房地产企业往往几个项目同时进行，以期为单位进行修造，资金投入巨大、投资时间长、投入集中，表1 2020年部分地区房地产调控政策房地产行业在中国的国民经济中占有重要地位，其扩张方向不仅关系到房产行业本身，也紧密关系到国家财政和经济秩序的安定。

房地产行业对资金需求量极大，而我国房地产企业破产的主要原因即资金链断裂，因此，对房地产行业的融资风险的有效控制在国家金融秩序和经济发展方面都发挥着重要作用。

中国储运网H t t p ://w w w .c h i n a c h u y u n .c o m一、引言近些年，百年未有之大变局的复杂程度加剧，经济共同下探探寻底部，市场经济全面出清，世界经济前景迷雾重重。

因而自2020年起，多国央行在宏观货币市场集体放水，以刺激经济。

在欧美几个主要经济体的税收及金融杠杆调节下，欧美市场房价开始出现了大幅度上涨趋势。

然而，与欧美放水刺激房地产市场的做法大相径庭，为了遏制楼市过热，防范经济泡沫，抑制通胀压力以及房地产跌落带来的巨大风险，早在前些年，我国各地政府按照中央“房住不炒”的方针，出台了限购、限贷、限价、限商、限离等一系列的针对房地产市场的调控政策，以期能发挥对楼市的降温作用。

由于国内对房地产融资的限制，使房地产企业的融资渠道变窄，为了避免激进的高负债高杠杆的房企经营出现问题引发多米诺式骨牌式的违约风暴发生，央行和住建部出台“三道红线”政策，为房地产企业设立了新的融资规则，于2021年1月1日起开始执行。

“三道红线”的出台，在设立新规防范房地产企业流动性风险，控制房产行业风险的同时，也将改变房产行业的现有格局和行业走向，“三道红线”政策将对房地产企业的未来发展将会产业深远影响。

二、“三道红线”解析“三道红线”是针对房产企业融资设立的新规，全面涵盖表内、表外融资，控制房企有息负债增速的内容，第一条红线为，剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二条红线为净负债率大于100%；第三条红线为，现金短债比小于1倍。

第一条红线要求房企要保证30%的自有权益底线，假如房价下行30%，亏的不是债权人的钱，企业要具有相应的偿债动力；第二条红线的内在含义在于要对权益乘数锁定，不能突破杠杆上限；第三条红线则要求房企和银行的存款准备金一样，需要提取准备。

根据“踩线”情况，监管部门将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，以实现对房企债务规模的动态差异化管理：未达到三道线的定档为红色档，这类房企将不能增加有息负债；未达到三道线中的两条线的定档为橙色档，房企的负债年增速不得超过5%；未达到三道线中的一条线的定档为黄色档，房企的负债年增速不得超过10%；三道线全达标的定档为绿色档，房企的负债年增速不得超过15%。