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第一节戴德梁行（DTZ） (3)一、企业基本概况 (3)二、企业经营情况 (3)三、业务发展分析 (3)四、区域市场分析 (4)五、在华发展布局 (6)六、最新发展动态 (6)第二节世邦魏理仕（CBRE） (6)一、企业基本概况 (6)二、企业经营情况 (7)三、业务发展分析 (7)四、区域市场分析 (8)五、竞争优势分析 (8)六、在华发展布局 (9)第三节仲量联行（JLL） (9)一、企业基本概况 (9)二、企业经营情况 (10)三、业务发展分析 (10)四、区域市场分析 (11)五、竞争优势分析 (11)六、在华发展布局 (11)第四节高力国际（Colliers） (12)一、企业基本概况 (12)二、企业经营情况 (13)三、业务发展分析 (14)四、区域市场分析 (14)五、竞争优势分析 (15)六、在华发展布局 (16)第五节第一太平洋戴维斯（Savills） (16)一、企业基本概况 (16)二、企业经营情况 (17)三、业务发展分析 (17)四、区域市场分析 (17)五、竞争优势分析 (18)六、在华发展布局 (18)第一节戴德梁行（DTZ）一、企业基本概况戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。
公司遍布全球70多个国家的45,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。
公司在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。
戴德梁行是全球龙头的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。
二、企业经营情况图表- 1：2014-2017年1-9月戴德梁行（DTZ）财务状况分析数据来源：企业上报财务数据三、业务发展分析戴德梁行的服务，涵盖房地产代理、策略发展顾问以至先进完善的设施管理服务，透过综合的服务平台，满足不同客户的房地产需要。
房地产投资的七个成功案例与经验分享在当下社会中，房地产投资一直是一个备受关注的领域。
通过房地产投资，可以实现财务自由，获得可观的回报。
然而，房地产市场的变化多端，充满了风险和挑战。
在本文中，将分享七个成功的房地产投资案例，并总结出的相关经验和教训。
案例一：购房出租王先生是一位投资者，他在市中心购买了一套公寓，并将其出租给年轻职场人士。
通过仔细选择租户，及时维修和保养房屋，王先生成功地实现了持续稳定的租金收入。
经验：购房时要选择地理位置好、租客需求高的区域；定期检查房屋状况并及时处理问题。
案例二：土地开发李女士购买了一块农村闲置土地，并将其改造成商业用地，建造了一座购物中心。
由于周边商业配套较少，她的购物中心迅速成为区域商业中心，带来了丰厚的回报。
经验：研究当地的土地政策和市场需求，寻找有潜力的土地项目。
案例三：房地产投资基金刘先生通过投资房地产投资基金，以分散风险并获得较高回报。
他选择了信誉良好、业绩稳定的基金管理公司，并根据自己的风险承受能力投资不同类型的基金产品。
经验：选择具备专业实力和信誉的基金管理公司，合理分散投资风险。
案例四：商业物业投资张先生购买了一栋商业写字楼，并租给了知名企业作为办公场所。
由于其优越的地理位置和高品质的物业管理，租金稳定且不断增长。
经验：选择高品质的商业物业，重视物业管理和租户选择。
案例五：购买二手房翻新陈先生购买了一间老旧的公寓，并进行了全面翻新。
随后，他将其出售给年轻家庭。
通过提供全新的室内设计和装修，他赢得了买家的高度认可，并获得了丰厚的利润。
经验：仔细评估房屋状况，并进行合理的翻新和装修，以提高房屋价值。
案例六：参与房地产众筹王女士通过参与房地产众筹项目，分散资金风险并获得高回报。
她根据项目的风险和收益情况，选择不同的众筹项目进行投资。
经验：关注项目的可行性研究和背后的开发商背景，评估风险收益比。
案例七：海外房地产投资余先生投资了海外房地产，在外国购买了一套公寓并将其出租给当地居民。
日本房地产周期波动分析及对我国的经验借鉴经济发展的历史表明宏观经济具有显著的周期性,作为国民经济重要组成部分之一的房地产业同样具有明显的周期性特征。
日本房地产业战后经历了数次周期,特别是最近的一次周期,房地产泡沫破裂前与我国的情况极其类似。
本文试图从战后日本房地产周期的发展历史入手,以日本房地产周期的成因作为切入点,寻找历史的经验教训,对于我国房地产经济的宏观调控有所启示,避免房地产泡沫的崩溃对我国的经济发展造成致命的打击。
标签：日本房地产业周期经验借鉴近年来,我国的房地产业发展出现了局部地区过热的现象,已引起广泛的关注。
我国房地产业起步较晚,借鉴别国经验能够避免不必要的损失。
一、房地产周期的定义关于房地产周期的定义如同经济周期的定义一样,很难说有一个得到大多数研究者都认可的定义。
多是用诸如租金变化率, 空置率和建筑活动等现象来描述房地产周期波动的现象。
本文采取的房地产业波动周期的定义是: 房地产周期是所有类型房地产的总体利润率反复出现, 周期性发生的, 但是无规则的波动, 并且这种现象在房地产活动的其他许多指标上也明显具有如此反映, 只不过(这些指标)各自或领先或滞后于整体房地产周期。
二、日本的房地产周期状况从1956年至2008年日本的房地产周期大致可以分为5个周期:周期1(1956年～1966年):二战以后日本宏观经济保持高速增长,尤其是重型、大型产业快速发展,导致对工业用地的需求剧增,由此推动日本房地产业快速发展。
在本周期内,前6年为扩张期,后4年为收缩期,1961年房地产业达到繁荣期。
周期2(1966年～1976年):上世纪60、70年代,日本经济的持续高速增长造就了1973年房地产市场的繁荣,但随后1974年的石油危机使得经济增长率几乎降为0,日本房地产也出现连续3年的回落。
本周期的特点有:以住宅开发为重点,住宅地价涨幅超过平均地价涨幅;全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小,甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。
CHINA REAL ESTATE房地产高企的库存，引起党中央国务院及各界的广泛关注。
2015年中央经济工作会议将“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。
在习近平总书记主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。
这是十八大以来习近平总书记首次对于房地产库存表态。
近四年来，各省市因城施策去库存，收到了较好的效果。
从全国商品房待售面积看，去库存的成效十分显著，甚至出现了可以停止去库存之说，但是去库存的效果是以住宅为主显示的，非住宅去库存进展缓慢，成为房地产去库存“最难啃的骨头”。
为此，有必要借鉴一些国外去库存的做法与经验，为我所用。
1 美国2008年，美国发生金融危机，一度出现了严重的房屋库存积压问题。
当时，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高（此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%）。
但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。
主要原因是：美国政府推出大规模的经济刺激方案。
第一，采取扩张性的财政政策和货币政策。
通过扩大政府在基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，同时解决就业；通过各种税收减免优惠政策，吸引供给侧结构优化型投资，同时鼓励市场释放需求；通过利率杠杆降低融资成本和贷款成本，激发市场活力。
第二，救助房地美和房利美。
国会批准成立负责监管两个公司的联邦住房金融署，政府接管房利美和房地美，通过购买优先股向房利美和房地美各注入资金。
美国救助“两房”，利率降为零，并大量购买MBS （Mortgage-Backed Security，抵押支国外房地产“去库存”之鉴武小艺摘要：自1996年末中央确定住宅建设作为新的经济增长点以来，全国房地产业呈现出迅猛发展且量价齐升之态势。
经过20年的发展，房地产滞销、库存过大的问题与年俱增，严重地影响着国民经济的发展。
党中央国务院将房地产“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。
日本房地产税制概况及经验借鉴日本房地产税可以追溯到江户时代，当时的年贡、地租作为国税的主要收入来源，是对农作物收成征收的一种收益税；继地租之后的固定资产税经过一段时期的演变，1950年根据肖普建议，计税依据改按房地产评估额，成为地方主体税种之一。
目前，日本的房地产税制已形成针对房地产取得、保有、转让的均衡征税体系，对我国房地产税制有一定的借鉴意义。
日本房地产取得课税一印花税印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。
合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。
土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税个人出售土地则不在此例，通常由买卖双方折半负担。
未贴印花或未贴足印花的，通常征收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。
二注册执照税和不动产取得税日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。
该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。
土地和房屋在市町村房地产征税台账上分开登记，并向一般市民公开。
作为一项法定行政服务，自2019年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。
这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院起诉。
在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。
其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用15的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记。
国外房产税制度借鉴和启示【摘要】房产税改革是近来房地产行业谈论的热点话题，争论颇多。
世界上有很多国家都在征收房产税，并且已经积累了丰富的经验，借鉴国外房地产税收制度体系，有着重要的实践意义。
【关键词】国外房产税制度；借鉴；启示房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。
2011年1月28日，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税。
房产税试点征收已经两年过去，试点效果如何，该不该进行全国推广，如何更有意义的征收房产税还存在很大争议。
纵观世界，很多国家都在征收房地产税，各国在多年的实践过程中积累了丰富的经验，建立了比较完整的房地产税收制度体系，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。
各国房产税制度一览：美国：美国对土地和房屋直接征收房地产税，在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利等。
所以征收税率由各地方政府根据当地所需的财政支出来决定，首先，政府必须对其一个财政年内的支出进行预算，然后，决定出哪部分支出是由房产税来承担的，一般在1-3%，即使在一个城市，不同的街区，由于公共投入不尽相同，税率也不相同。
美国的房地产税对全民征收，对业主来说是笔不太轻松的负担，如，纽约市的房产税在2%-5%，这意味着一套50万美元左右的房子，承担的房产税约2万美元。
而出租房子也要收税，税率是租金的30%左右。
如果房产转让，还要收15%的资本得利税，再按交易价格征收1%～5%的营业税。
如果房子是按揭购买。
还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的无形税。
[1]英国：由于英国是土地私有化国家，居民买了房屋就同时买了土地。
因此，课税对象包括两部分，一部分是土地，另一部分是附着其上的建筑物和构筑物。
计税依据是纳税人拥有的一切居住房屋的评估价值，包括自用住宅和租用住宅。
国外解决住房问题的经验借鉴研究姓名：赵桐班级：金融6班学号：2013485062摘要近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重。
普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，不但是经济问题，还是民生问题，所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。
本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析，探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。
目前，我国住房市场正处于重要的转折期，我们不妨吸取其经验，“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。
关键词：住房问题；中低收入群体；开源节流；政策工具近些年，中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重，普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，它不但是经济问题，还是民生问题。
新中国成立到改革开放30年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从1949年底的4.5平方米下降到1978年底的3.6平方米，住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。
1我国房地产发展的现状在市场经济的今天，由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用，在金融业和房地产业相继出现泡沫，房地产业尤其是其典型。
房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题，大量的中低收入者将会束手无策。
而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，为了社会和谐稳定，中国特色社会主义的顺利实现，这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助，这种帮助不仅是经济方面的，更重要的是政策方面的。
所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在中国特色社会主义的规划蓝图中，住房权利是人民群众的最根本权利，也是为人民服务的人民政府的首要责任。
党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但是比起制定政策，执行政策更为重要，实践是检验真理的唯一标准，要实现“住有所居”这一目标，切实有力地解决好人民群众的住房问题，更需要行之有效的经验，正所谓“他山之石，可以攻玉。
”，国外解决住房问题方面，有许多已经经过了实践检验的经验。
2主要经济体住房政策出台的背景、目标和演变历程从典型经济体住房相关政策的变化历程看，住房政策具有鲜明的阶段性特征，在不同发展阶段，住房政策的目标也存在一定差异。
总体来看，典型经济体在住房市场发展初期的住房政策目标主要是解决总量不足问题，而在住房供求矛盾基本缓解后，则更加重视住房的质量和功能的提升问题。
比如，二战后，美国、日本、英国等典型经济体都出现了较为严重的城市住房短缺问题，为解决住房不足问题，这些经济体都经历过大规模的公共住房建设阶段。
1945年7月上台的工党政府将提高公共住房的建造量及出租作为政策目标，1945—1951年间地方政府投资兴建的住房占新增住房总量的80%。
政府大量投资兴建住宅大大缓解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了财政负担。
进入20世纪70年代后，随着英国住房供需状况趋于平衡，为解决政府经济负担重等问题，政府开始从对公共住房计划的投资转向以住房补助和对自有住房的支持为主，推动居民买房。
20世纪70年代后半期，日本、德国等典型经济体在经过战后大规模的住房建设后，也基本实现了住房的供需平衡，政策重点也都从增加住房数量转向提高住房质量，在政策和相关法律、规范中日益重视提升住房的能源与资源消耗、环境质量、功能性、健康和舒适等方面的标准要求。
3解决住房问题的关键：开源节流说到底，解决住房问题，主要是要处理好两方面之间的矛盾，一是住房资源，一是人口，我们国家的人口基数过于庞大，解决我国的人口问题需要一个漫长的周期，所以，“住房问题”亟待解决，从人口方面解决显然是不现实的，所以，现在的关键在于，如何解决“住房资源”问题，请容我在这里说一句老生长谈的词语，四个字“开源节流”。
3.1日本运用“开源”解决住房问题和我们一衣带水的邻邦日本，地狭人稠的日本同样也面临着和我国一样的住房问题。
通常情况下，住房是基本消费品中价格最高，中低收入者在住房保障方面遇到困难的时候，往往就需要政府的帮助。
二战后，满目疮痍的日本积极地治疗战争留下的创伤，其中的一个方面，就是解决本国国民住房困难的问题。
日本政府其实也曾统划统筹，大包大揽，对地价以及房价进行行政干预，严格限制其涨幅，但众所周知，这样做是陆地上行船，费力不讨好。
1950年后，日本迎来第一次民工潮，城市化进入高速发展阶段，住房问题“理所当然”地变得严重，为此日本于1955年制定颁布《日本住宅公团法》，由国家出资成立特殊法人――日本住房公团，在住房严重不足的大城市及其周边修建公寓式住房，面向大城市工薪阶层提供住房租赁、商品房、住房土地。
公团的性质为政府全额出资的特殊法人，其中中央政府出资约占75%，大城市地区的地方政府出资约占25%。
住房公团可以姑且类比于我们国家的住建部，两者的区别在于，住建部是个国家部级行政单位，而住房公团是一个政府出资的企业法人，这种区别是中国两国的政治体制和基本国情不同造成的，在这里不予赘述，金融支持自建房、提供优惠的商品房、出租房。
如果从住房结构来看，则日本人大体居住的都是出租房，一九五六年到一九七四经济腾飞期间出租房所占国民住房结构比重一直在70%以上。
日本住房政策给我们的启示是，应正确处理好客观经济规律和政府宏观调控的关系。
政策调节的作用在解决住房问题的过程中必不可少，但是要有耐心，简单粗暴地单纯使用政府调控往往会适得其反。
日本住房政策的目的简单明确，就是力争每个国民都有片瓦遮头，。
特别在20世纪70年代中期前，经济发展与收入水平有限情况下，确保住房量供应，保障国民基本的居住成为首要目标。
先保证数量上的足够，才能进一步实现住房条件的提高。
即使遇到土地价格上涨的情况，政府也必须为居民住房特别是公共住房提供土地。
公平公正和民众利益是政府处理民生问题的第一准则，也是悬在处理群众住房问题的决策者头上的达摩克利斯之剑。
以上日本处理居民住房问题的办法，我们可以简单地理解为我们上文所提到的“开源节流”当中的“开源”。
相较于相当于国土与我国四川省土地面积基本持平的日本，“城市国家”新加坡地狭人稠的特点更加突出，居民住房难的问题也更加地严重。
3.2“节流”在新加坡解决住房问题的运用新加坡是世界少有成功解决居民住宅问题的国家之一。
从20世纪60年代起，新加坡效法西方，并因地制宜，创新出一套四位一体的住建体制。
新加坡住宅分两种类型：组屋和私宅。
其中，在新加坡住房结构中占最主要地位的是组物。
组屋也叫组合房屋，简单说是一种建筑风格相似的建筑群，在这里可以姑且类比于我国的居民小区。
组屋属于公共住宅，在国民经济中的作用，类似于我国的经济使用房，由政府的建屋发展局（HDB）统划统建，由国家给居民提供住房津贴。
组屋的价格在普通中低收入人群的经济承受能力范围之内，换句话说就是价格较低，但在建筑质量方面处在中上乘水平，这全归功于HDB的精打细算的花销和独具匠心的设计。
目前，80%以上的新加坡居民居住在组屋区内。
“居者有其屋”，是新加坡住房政策的核心思想，也得到了很好的实现。
新加坡的组屋已然存在四十余年，但是从外观看起来，仿佛昨天刚刚竣工。
这要归功于新加坡政府对这些组屋的出色维护工作，基本上是五年一小修，十年一大修。
大到整栋居民楼，小到下水道，楼梯台阶，在进行维修工作之前都会做详细的计划，其宗旨就是杜绝出现浪费。
此外，新加坡民众在住房维护方面的意识非常强，基本上做到自觉自发，这就使新加坡的房屋的使用寿命大大延长，居民住房问题得到极大缓解。
上述新加坡政府的做法，正好符合了我上文所说的：“开源节流”当中的“节流”，由于新加坡本身是个“城市国家”，国土资源紧张导致住房资源紧张，从根本上说，是其先天不足的问题，所以，“开源”对于新加坡建屋发展局来说，几乎是不可能完成的任务，但是，新加坡HDB在“节流”方面可谓做足文章。
日本和新加坡，曾经也和现在中国一样面对严重的住房问题，如今他们已经给我们做出了很好的榜样，特别是新加坡，当年面对的问题比我们中国现在的问题还要严重，中国现今的国土资源储备岌岌可危，想要在住房问题上“开源”难于登天，所以，要解决当今中国的住房问题，更重要的是“节流”。
4主要政策工具的作用机理住房市场受政策影响较大，政府也经常通过对金融政策、土地政策、税收政策和住房保障政策等的调整来影响住房市场。
因此，厘清主要政策工具的作用机理，将有助于更好地认识相关政策对住房市场影响的机制，也将有利于更好地借鉴和运用相关政策工具。
4.1房地产与金融政策金融政策既是各个国家进行宏观调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。
住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，而金融政策的调整通常会影响到市场的流动性和利率水平，必然会对市场的需求和供给产生较大影响。
美国、日本等典型经济体住房市场波动历程表明，在每一次住房市场大的波动出现之前，都可以发现金融政策已经先行调整。
如，流动性的宽松、利率的下降会提高购房人的住房支付能力并推高房价，美国次贷危机和日本房地产泡沫的出现都与当时极度宽松的金融政策密切相关。
而流动性的收紧、利率的提高则会抑制住房的消费，典型经济体在每一次住房市场调整之前，基本都可以发现金融政策已先行收紧。
因此，要实现住房市场的稳定运行，必须要重视金融政策变化对住房市场需求和供给的影响。
土地供应量的多少是形成住房市场供应量的基础，对市场的供求平衡和平稳运行具有重要影响。
如果出现短期内土地供应过多（或过少），极易造成住房供给过剩带来的供求失衡（或供应不足造成的房价过快上涨），因此，保障市场供求平衡，要特别重视土地供给对住房供需平衡的“预调节”作用。
4.2房产税的应用美国、英国等典型经济体普遍征收房产税。
需要指出的是，这些经济体征收房产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具。
从国际经验看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。
美国各州从19世纪中期开始就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的波动，也没有避免次贷危机的爆发。
1977—1979年，美国连续12个季度房屋价格同比涨幅超过10%，2000年至2006年美国房价再次出现明显上涨，而2007年美国则出现了次贷危机，2008年和2009年连续两年房价大幅下降。
英国政府从1993年8月1日开始执行新的住房财产税，由英格兰、苏格兰、威尔士地方政府负责征收。
从1993年至今，英国的房价仍然出现大幅上涨。
