下载文档原格式
第一节戴德梁行（DTZ） (3)一、企业基本概况 (3)二、企业经营情况 (3)三、业务发展分析 (3)四、区域市场分析 (4)五、在华发展布局 (6)六、最新发展动态 (6)第二节世邦魏理仕（CBRE） (6)一、企业基本概况 (6)二、企业经营情况 (7)三、业务发展分析 (7)四、区域市场分析 (8)五、竞争优势分析 (8)六、在华发展布局 (9)第三节仲量联行（JLL） (9)一、企业基本概况 (9)二、企业经营情况 (10)三、业务发展分析 (10)四、区域市场分析 (11)五、竞争优势分析 (11)六、在华发展布局 (11)第四节高力国际（Colliers） (12)一、企业基本概况 (12)二、企业经营情况 (13)三、业务发展分析 (14)四、区域市场分析 (14)五、竞争优势分析 (15)六、在华发展布局 (16)第五节第一太平洋戴维斯（Savills） (16)一、企业基本概况 (16)二、企业经营情况 (17)三、业务发展分析 (17)四、区域市场分析 (17)五、竞争优势分析 (18)六、在华发展布局 (18)第一节戴德梁行（DTZ）一、企业基本概况戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。
公司遍布全球70多个国家的45,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。
公司在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。
戴德梁行是全球龙头的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。
二、企业经营情况图表- 1：2014-2017年1-9月戴德梁行（DTZ）财务状况分析数据来源：企业上报财务数据三、业务发展分析戴德梁行的服务，涵盖房地产代理、策略发展顾问以至先进完善的设施管理服务，透过综合的服务平台，满足不同客户的房地产需要。
房地产投资的七个成功案例与经验分享在当下社会中，房地产投资一直是一个备受关注的领域。
通过房地产投资，可以实现财务自由，获得可观的回报。
然而，房地产市场的变化多端，充满了风险和挑战。
在本文中，将分享七个成功的房地产投资案例，并总结出的相关经验和教训。
案例一：购房出租王先生是一位投资者，他在市中心购买了一套公寓，并将其出租给年轻职场人士。
通过仔细选择租户，及时维修和保养房屋，王先生成功地实现了持续稳定的租金收入。
经验：购房时要选择地理位置好、租客需求高的区域；定期检查房屋状况并及时处理问题。
案例二：土地开发李女士购买了一块农村闲置土地，并将其改造成商业用地，建造了一座购物中心。
由于周边商业配套较少，她的购物中心迅速成为区域商业中心，带来了丰厚的回报。
经验：研究当地的土地政策和市场需求，寻找有潜力的土地项目。
案例三：房地产投资基金刘先生通过投资房地产投资基金，以分散风险并获得较高回报。
他选择了信誉良好、业绩稳定的基金管理公司，并根据自己的风险承受能力投资不同类型的基金产品。
经验：选择具备专业实力和信誉的基金管理公司，合理分散投资风险。
案例四：商业物业投资张先生购买了一栋商业写字楼，并租给了知名企业作为办公场所。
由于其优越的地理位置和高品质的物业管理，租金稳定且不断增长。
经验：选择高品质的商业物业，重视物业管理和租户选择。
案例五：购买二手房翻新陈先生购买了一间老旧的公寓，并进行了全面翻新。
随后，他将其出售给年轻家庭。
通过提供全新的室内设计和装修，他赢得了买家的高度认可，并获得了丰厚的利润。
经验：仔细评估房屋状况，并进行合理的翻新和装修，以提高房屋价值。
案例六：参与房地产众筹王女士通过参与房地产众筹项目，分散资金风险并获得高回报。
她根据项目的风险和收益情况，选择不同的众筹项目进行投资。
经验：关注项目的可行性研究和背后的开发商背景，评估风险收益比。
案例七：海外房地产投资余先生投资了海外房地产，在外国购买了一套公寓并将其出租给当地居民。
日本房地产周期波动分析及对我国的经验借鉴经济发展的历史表明宏观经济具有显著的周期性,作为国民经济重要组成部分之一的房地产业同样具有明显的周期性特征。
日本房地产业战后经历了数次周期,特别是最近的一次周期,房地产泡沫破裂前与我国的情况极其类似。
本文试图从战后日本房地产周期的发展历史入手,以日本房地产周期的成因作为切入点,寻找历史的经验教训,对于我国房地产经济的宏观调控有所启示,避免房地产泡沫的崩溃对我国的经济发展造成致命的打击。
标签：日本房地产业周期经验借鉴近年来,我国的房地产业发展出现了局部地区过热的现象,已引起广泛的关注。
我国房地产业起步较晚,借鉴别国经验能够避免不必要的损失。
一、房地产周期的定义关于房地产周期的定义如同经济周期的定义一样,很难说有一个得到大多数研究者都认可的定义。
多是用诸如租金变化率, 空置率和建筑活动等现象来描述房地产周期波动的现象。
本文采取的房地产业波动周期的定义是: 房地产周期是所有类型房地产的总体利润率反复出现, 周期性发生的, 但是无规则的波动, 并且这种现象在房地产活动的其他许多指标上也明显具有如此反映, 只不过(这些指标)各自或领先或滞后于整体房地产周期。
二、日本的房地产周期状况从1956年至2008年日本的房地产周期大致可以分为5个周期:周期1(1956年～1966年):二战以后日本宏观经济保持高速增长,尤其是重型、大型产业快速发展,导致对工业用地的需求剧增,由此推动日本房地产业快速发展。
在本周期内,前6年为扩张期,后4年为收缩期,1961年房地产业达到繁荣期。
周期2(1966年～1976年):上世纪60、70年代,日本经济的持续高速增长造就了1973年房地产市场的繁荣,但随后1974年的石油危机使得经济增长率几乎降为0,日本房地产也出现连续3年的回落。
本周期的特点有:以住宅开发为重点,住宅地价涨幅超过平均地价涨幅;全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小,甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。
CHINA REAL ESTATE房地产高企的库存，引起党中央国务院及各界的广泛关注。
2015年中央经济工作会议将“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。
在习近平总书记主持召开的中央财经领导小组第十一次会议上，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。
这是十八大以来习近平总书记首次对于房地产库存表态。
近四年来，各省市因城施策去库存，收到了较好的效果。
从全国商品房待售面积看，去库存的成效十分显著，甚至出现了可以停止去库存之说，但是去库存的效果是以住宅为主显示的，非住宅去库存进展缓慢，成为房地产去库存“最难啃的骨头”。
为此，有必要借鉴一些国外去库存的做法与经验，为我所用。
1 美国2008年，美国发生金融危机，一度出现了严重的房屋库存积压问题。
当时，美国房屋空置率达到2.9%，创历史新高（此前的历史平均值为1.47%，2005年以前的最高值为2.0%）。
但2015年底，美国房屋空置率已经下降至1.9%。
主要原因是：美国政府推出大规模的经济刺激方案。
第一，采取扩张性的财政政策和货币政策。
通过扩大政府在基础设施建设方面的支出，刺激经济，盘活房地产存量，同时解决就业；通过各种税收减免优惠政策，吸引供给侧结构优化型投资，同时鼓励市场释放需求；通过利率杠杆降低融资成本和贷款成本，激发市场活力。
第二，救助房地美和房利美。
国会批准成立负责监管两个公司的联邦住房金融署，政府接管房利美和房地美，通过购买优先股向房利美和房地美各注入资金。
美国救助“两房”，利率降为零，并大量购买MBS （Mortgage-Backed Security，抵押支国外房地产“去库存”之鉴武小艺摘要：自1996年末中央确定住宅建设作为新的经济增长点以来，全国房地产业呈现出迅猛发展且量价齐升之态势。
经过20年的发展，房地产滞销、库存过大的问题与年俱增，严重地影响着国民经济的发展。
党中央国务院将房地产“去库存”列为2016年全国经济工作的五大任务之一。
日本房地产税制概况及经验借鉴日本房地产税可以追溯到江户时代，当时的年贡、地租作为国税的主要收入来源，是对农作物收成征收的一种收益税；继地租之后的固定资产税经过一段时期的演变，1950年根据肖普建议，计税依据改按房地产评估额，成为地方主体税种之一。
目前，日本的房地产税制已形成针对房地产取得、保有、转让的均衡征税体系，对我国房地产税制有一定的借鉴意义。
日本房地产取得课税一印花税印花税针对房地产流转环节课征，买卖双方必须在书立合同上贴足印花，并在其上加盖戳记。
合同的形式有多种，在正式合同之前，还有临时性合同，都需贴印花。
土地买卖的现金收据金额超过3万日元时要缴纳印花税个人出售土地则不在此例，通常由买卖双方折半负担。
未贴印花或未贴足印花的，通常征收3倍的罚款；未加盖戳记的，征收与应贴印花同等金额的罚款。
二注册执照税和不动产取得税日本实行财产登记制度，即取得土地房屋的人为保全其权利而进行登记。
该制度是日本对房地产取得和保有环节征税的基础。
土地和房屋在市町村房地产征税台账上分开登记，并向一般市民公开。
作为一项法定行政服务，自2019年起，除纳税人外，同时允许租地人、租房人和其他相关者公开阅览台账登记的全部内容。
这项政务公开活动使纳税人有机会比较自己与同一市町村内其他人的房地产评估额，如对评估不服，可以向市町村的专门机构提出审查请求或向法院起诉。
在进行登记时，取得房地产的人必须缴纳注册执照税。
其税率根据登记的种类如所有权保存登记、所有权转移登记、地上权或租赁权的设定／转租或转移登记、临时登记、抵押权设定登记、土地房屋分块分期登记以及登记注销等分别设定，如所有权保存登记税率为4‰，对符合一定条件的新建住宅适用15的税率，为促进房地产的流转，对新建住宅和二手房转移登记。
国外房产税制度借鉴和启示【摘要】房产税改革是近来房地产行业谈论的热点话题，争论颇多。
世界上有很多国家都在征收房产税，并且已经积累了丰富的经验，借鉴国外房地产税收制度体系，有着重要的实践意义。
【关键词】国外房产税制度；借鉴；启示房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。
2011年1月28日，上海、重庆作为试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点办法，正式开始对部分个人住房征收房产税。
房产税试点征收已经两年过去，试点效果如何，该不该进行全国推广，如何更有意义的征收房产税还存在很大争议。
纵观世界，很多国家都在征收房地产税，各国在多年的实践过程中积累了丰富的经验，建立了比较完整的房地产税收制度体系，对我国的房产税改革有很大的借鉴意义。
各国房产税制度一览：美国：美国对土地和房屋直接征收房地产税，在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利等。
所以征收税率由各地方政府根据当地所需的财政支出来决定，首先，政府必须对其一个财政年内的支出进行预算，然后，决定出哪部分支出是由房产税来承担的，一般在1-3%，即使在一个城市，不同的街区，由于公共投入不尽相同，税率也不相同。
美国的房地产税对全民征收，对业主来说是笔不太轻松的负担，如，纽约市的房产税在2%-5%，这意味着一套50万美元左右的房子，承担的房产税约2万美元。
而出租房子也要收税，税率是租金的30%左右。
如果房产转让，还要收15%的资本得利税，再按交易价格征收1%～5%的营业税。
如果房子是按揭购买。
还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的无形税。
[1]英国：由于英国是土地私有化国家，居民买了房屋就同时买了土地。
因此，课税对象包括两部分，一部分是土地，另一部分是附着其上的建筑物和构筑物。
计税依据是纳税人拥有的一切居住房屋的评估价值，包括自用住宅和租用住宅。
房地产经典案例引言房地产业是一个与人们的生活息息相关的产业，在国内外都有许多经典的案例。
本文将介绍几个具有代表性的房地产经典案例，旨在通过这些案例的分析，帮助读者深入了解房地产产业的发展、经营模式等方面的知识。
案例一：迪拜棕榈岛迪拜棕榈岛是迪拜的一个高度奢华的人工岛屿项目。
该项目于2001年启动，是世界上最大的人工岛屿，而且被誉为世界第八大奇迹。
项目的主要设计师是来自南非的建筑师及景观规划师Adriaan Geuze。
棕榈岛由3个巨大的人工岛屿组成，每个岛屿的形状都像棕榈树的叶子，总共有17根。
项目的建设采用了先进的工程技术，包括大型人工岛屿的构建、海堤的建设等。
迪拜棕榈岛成为了世界上最独特的旅游度假胜地之一，每年吸引了大量的游客。
对于房地产行业而言，迪拜棕榈岛的建设展示了房地产项目创新和务实的一面。
这个项目不仅仅是一种投资，更是一种旅游目的地的创造。
通过这个案例，房地产开发商可以从中学习到如何结合自然环境和建筑设计，打造独特的房地产项目。
案例二：纽约中央公园纽约中央公园是美国纽约市的一个城市公园，也是全球最著名的城市公园之一。
中央公园位于曼哈顿上东区和上西区之间，占地约843英亩。
中央公园建于1853年，是由来自英国的景观师Frederick Law Olmsted和Calvert Vaux设计的。
公园内有大片的绿地、湖泊、运动场和文化设施等。
中央公园不仅仅是纽约市民休闲娱乐的场所，也是世界各地游客的必访之地。
纽约中央公园的成功案例主要体现在以下几个方面。
首先，公园的规划与设计充分考虑了人们的需求，提供了多样化的休闲活动场所。
其次，公园的地理位置优越，位于纽约市中心，交通便利，吸引了大量的游客。
此外，公园的管理和维护也是成功的因素之一，保持了公园的整洁和安全。
对于房地产开发商和规划师而言，纽约中央公园提供了一个很好的案例，可以从中学习到如何规划和设计一个成功的城市公园。
案例三：中国共享住宿市场共享住宿市场是近年来房地产行业的一个新兴领域。
房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。
可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。
此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。
尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。
因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。
原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。
国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。
第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。
第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。
对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。
但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。
日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本在20世纪80年代经历了一场房地产泡沫，这是一个糟糕的经济事件，对日本经济产生了严重的影响。
对于其他国家来说，日本的房地产泡沫经验是一个宝贵的教训，它提供了许多管理借鉴的经验。
本文将详细讨论日本房地产泡沫的背景、原因以及管理借鉴。
首先，了解日本房地产泡沫的背景是很重要的。
20世纪80年代初，日本的经济增长强劲，特别是房地产行业。
大量的投资涌入房地产市场，导致土地和房屋价格快速上涨。
这种上涨的价格带动了更多的投资，形成了一个恶性循环。
人们开始认为投资房地产是一个安全且利润丰厚的方式。
银行纷纷提供贷款给房地产开发商以满足市场需求。
然而，这个泡沫最终爆破了。
泡沫破裂的关键是市场供应过剩。
由于投资者期望房地产价格持续上涨，开发商纷纷扩大产能，导致供应超过需求。
此外，经济增长放缓和人口老龄化也对房地产市场产生了负面影响。
这些因素导致了房地产价格的下降，投资者开始抛售资产，银行贷款风险大幅增加。
最终，许多房地产开发商破产，并引发了一场严重的金融危机。
那么，我们可以从日本房地产泡沫中学到哪些管理借鉴呢？首先，监管机构应该加强对房地产市场的监管。
日本的监管机构在泡沫形成期间并没有及时采取行动来控制投资过热。
如果监管机构能够更早地意识到泡沫的形成，并采取相应的措施来限制风险投资，就可以避免泡沫的形成和破裂。
其次，银行应采取更加审慎的贷款政策。
在日本房地产泡沫中，银行大量提供贷款给房地产开发商，但并没有进行充分的风险评估。
银行应该更加审慎地评估贷款申请，确保借款人具有偿还贷款的能力，并设立有效的风险管理制度。
第三，政府应制定适当的宏观经济政策。
日本房地产泡沫的形成与经济政策的错误决策有关，如货币政策过于宽松和财政政策过于放松。
政府应该根据经济形势和市场需求来制定合理的政策，以稳定经济增长和房地产市场。
最后，人们应该树立正确的投资观念。
泡沫的形成部分是由于投资者盲目追逐利润而投资房地产。
国外房地产市场税收调控对我国的启示分析随着国内经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济的重要组成部分。
然而，随着房价的不断上涨和市场的波动，各地政府开始采取各种税收政策来控制房地产市场，并在某种程度上成功地稳定了市场，对此我们可以学习一些国外的调控经验，对我国的税收调控提出一些建议和启示。
一、完善房产税制度，加强对房地产税的重视。
房产税作为国外调控房地产市场的重要手段之一，已经被多个国家采用。
对此，我国应该加快房产税立法，并建立完善的房产税体系，对高端房产和投机房产实行差别税率，加大对炒房企业的税收惩罚力度，让税收成为房产市场调控的有效工具。
二、建立房地产市场信息公开制度。
国外的房地产市场对信息的公开合法性、有效性、公正性等方面具有严格规定，各级政府、相关企业和媒体等也有义务对房地产市场进行信息公开。
我国应该加强对房地产市场信息公开的制度建设，完善行业标准、流程等，进一步规范房地产市场。
三、推行多项税收措施，夯实税收大的基础。
通过税收政策来规范房地产市场的发展已经成为国外调控房地产市场的重要手段，比如印度在房产转手过程中对房屋转手金额实行20%的交易税，这种方式可以有效地遏制投机炒作行为。
我们可以借鉴国外经验，对过高的房产交易税率进行调整，增加房产交易的财务负担。
国外的调控方式一般是长期实施，包括完善市场基础设施、政策配套和紧缩货币政策等措施。
从长期调控的角度出发，我们可以采用多种措施，比如对房地产政策进行前瞻性研究，争取出台长效税收政策，实行动态监管等手段，着力构建起完善的房地产长效调控机制。
综上所述，国外的房地产市场税收调控政策具有很好的经验借鉴价值，同时由于各国的国情、市场环境等各略有不同，我国应该根据自身情况进行有计划的引进和吸收。
通过建立完备的税收政策，搭建房地产市场信息公开和监管体系，在政策规范加强的同时对房地产市场进行持续的长期调控，才能促进我国房地产市场健康稳定的发展，避免出现严重的房地产泡沫化问题。
房地产管理制度的国际比较与借鉴在当今全球化的背景下，房地产管理制度在各个国家和地区发挥着重要的作用。
不同国家和地区的房地产管理制度相互影响并且存在差异，因此对于这些制度的国际比较与借鉴具有重要的意义。
本文将通过比较不同国家和地区的房地产管理制度，探讨其中的异同，并进一步讨论其对我国房地产管理制度的借鉴意义。
一、美国的房地产管理制度美国的房地产管理制度以市场为导向，充分发挥市场的作用。
其核心原则是产权保护和市场竞争。
美国房地产管理制度注重保护产权，确保所有权人的权益获得有效保障。
同时，美国政府通过建立健全的法律法规和机构体系，维护市场竞争的公平性和透明度，促进市场的有效运行。
美国的房地产管理制度还注重公共利益的平衡和社会责任的履行。
例如，美国通过制定相关法律法规，要求房地产开发商在开发过程中考虑环境保护和社会责任，确保社会资源的合理利用和可持续发展。
二、日本的房地产管理制度日本的房地产管理制度以维护市场秩序和保障公共利益为主要目标。
与美国相比，日本的房地产管理制度更加注重行政管理和监管的角色。
日本政府通过建立完善的法律法规和机构体系，对房地产市场进行严格监管，保障市场的健康发展。
日本的房地产管理制度还强调社会公共利益的保护和公平分配原则的实施。
日本政府在土地利用规划和房地产开发过程中，重视城市规划的综合性和整体性，注重保护自然环境和历史文化遗产，确保公共利益的最大化。
三、中国的房地产管理制度中国的房地产管理制度在改革开放以来发生了巨大的变化和进步。
中国政府通过制定相关法律法规和政策，建立健全的机构体系，推动房地产市场的健康发展。
中国的房地产管理制度兼顾市场机制和行政管理的特点。
中国的房地产管理制度注重土地利用规划和产权保护。
中国政府通过土地使用权的统一管理，确保土地资源的合理配置和利用。
同时，政府还加大对房地产市场的监管力度，严格执法，打击市场不正当行为和违法违规行为。
此外，中国的房地产管理制度还关注住房保障和公共利益。
国外解决住房问题的经验借鉴研究姓名：赵桐班级：金融6班学号：2013485062摘要近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重。
普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，不但是经济问题，还是民生问题，所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。
本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析，探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。
目前，我国住房市场正处于重要的转折期，我们不妨吸取其经验，“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。
关键词：住房问题；中低收入群体；开源节流；政策工具近些年，中国房地产处于一个极速膨胀的阶段，房价陡升，住房问题日益严重，普通老百姓的生活压力越来越大，住房问题，它不但是经济问题，还是民生问题。
新中国成立到改革开放30年间，由于人口增长过快以及众所共知的原因，我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善，反而出现恶化，城镇居民的人均居住面积从1949年底的4.5平方米下降到1978年底的3.6平方米，住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。
1我国房地产发展的现状在市场经济的今天，由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用，在金融业和房地产业相继出现泡沫，房地产业尤其是其典型。
房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题，大量的中低收入者将会束手无策。
而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十，他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题，为了社会和谐稳定，中国特色社会主义的顺利实现，这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助，这种帮助不仅是经济方面的，更重要的是政策方面的。
所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题，在中国特色社会主义的规划蓝图中，住房权利是人民群众的最根本权利，也是为人民服务的人民政府的首要责任。
党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策，国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施，但是比起制定政策，执行政策更为重要，实践是检验真理的唯一标准，要实现“住有所居”这一目标，切实有力地解决好人民群众的住房问题，更需要行之有效的经验，正所谓“他山之石，可以攻玉。
”，国外解决住房问题方面，有许多已经经过了实践检验的经验。
2主要经济体住房政策出台的背景、目标和演变历程从典型经济体住房相关政策的变化历程看，住房政策具有鲜明的阶段性特征，在不同发展阶段，住房政策的目标也存在一定差异。
总体来看，典型经济体在住房市场发展初期的住房政策目标主要是解决总量不足问题，而在住房供求矛盾基本缓解后，则更加重视住房的质量和功能的提升问题。
比如，二战后，美国、日本、英国等典型经济体都出现了较为严重的城市住房短缺问题，为解决住房不足问题，这些经济体都经历过大规模的公共住房建设阶段。
1945年7月上台的工党政府将提高公共住房的建造量及出租作为政策目标，1945—1951年间地方政府投资兴建的住房占新增住房总量的80%。
政府大量投资兴建住宅大大缓解了住房矛盾，但也造成公共支出大幅上升，加重了财政负担。
进入20世纪70年代后，随着英国住房供需状况趋于平衡，为解决政府经济负担重等问题，政府开始从对公共住房计划的投资转向以住房补助和对自有住房的支持为主，推动居民买房。
20世纪70年代后半期，日本、德国等典型经济体在经过战后大规模的住房建设后，也基本实现了住房的供需平衡，政策重点也都从增加住房数量转向提高住房质量，在政策和相关法律、规范中日益重视提升住房的能源与资源消耗、环境质量、功能性、健康和舒适等方面的标准要求。
3解决住房问题的关键：开源节流说到底，解决住房问题，主要是要处理好两方面之间的矛盾，一是住房资源，一是人口，我们国家的人口基数过于庞大，解决我国的人口问题需要一个漫长的周期，所以，“住房问题”亟待解决，从人口方面解决显然是不现实的，所以，现在的关键在于，如何解决“住房资源”问题，请容我在这里说一句老生长谈的词语，四个字“开源节流”。
3.1日本运用“开源”解决住房问题和我们一衣带水的邻邦日本，地狭人稠的日本同样也面临着和我国一样的住房问题。
通常情况下，住房是基本消费品中价格最高，中低收入者在住房保障方面遇到困难的时候，往往就需要政府的帮助。
二战后，满目疮痍的日本积极地治疗战争留下的创伤，其中的一个方面，就是解决本国国民住房困难的问题。
日本政府其实也曾统划统筹，大包大揽，对地价以及房价进行行政干预，严格限制其涨幅，但众所周知，这样做是陆地上行船，费力不讨好。
1950年后，日本迎来第一次民工潮，城市化进入高速发展阶段，住房问题“理所当然”地变得严重，为此日本于1955年制定颁布《日本住宅公团法》，由国家出资成立特殊法人――日本住房公团，在住房严重不足的大城市及其周边修建公寓式住房，面向大城市工薪阶层提供住房租赁、商品房、住房土地。
公团的性质为政府全额出资的特殊法人，其中中央政府出资约占75%，大城市地区的地方政府出资约占25%。
住房公团可以姑且类比于我们国家的住建部，两者的区别在于，住建部是个国家部级行政单位，而住房公团是一个政府出资的企业法人，这种区别是中国两国的政治体制和基本国情不同造成的，在这里不予赘述，金融支持自建房、提供优惠的商品房、出租房。
如果从住房结构来看，则日本人大体居住的都是出租房，一九五六年到一九七四经济腾飞期间出租房所占国民住房结构比重一直在70%以上。
日本住房政策给我们的启示是，应正确处理好客观经济规律和政府宏观调控的关系。
政策调节的作用在解决住房问题的过程中必不可少，但是要有耐心，简单粗暴地单纯使用政府调控往往会适得其反。
日本住房政策的目的简单明确，就是力争每个国民都有片瓦遮头，。
特别在20世纪70年代中期前，经济发展与收入水平有限情况下，确保住房量供应，保障国民基本的居住成为首要目标。
先保证数量上的足够，才能进一步实现住房条件的提高。
即使遇到土地价格上涨的情况，政府也必须为居民住房特别是公共住房提供土地。
公平公正和民众利益是政府处理民生问题的第一准则，也是悬在处理群众住房问题的决策者头上的达摩克利斯之剑。
以上日本处理居民住房问题的办法，我们可以简单地理解为我们上文所提到的“开源节流”当中的“开源”。
相较于相当于国土与我国四川省土地面积基本持平的日本，“城市国家”新加坡地狭人稠的特点更加突出，居民住房难的问题也更加地严重。
3.2“节流”在新加坡解决住房问题的运用新加坡是世界少有成功解决居民住宅问题的国家之一。
从20世纪60年代起，新加坡效法西方，并因地制宜，创新出一套四位一体的住建体制。
新加坡住宅分两种类型：组屋和私宅。
其中，在新加坡住房结构中占最主要地位的是组物。
组屋也叫组合房屋，简单说是一种建筑风格相似的建筑群，在这里可以姑且类比于我国的居民小区。
组屋属于公共住宅，在国民经济中的作用，类似于我国的经济使用房，由政府的建屋发展局（HDB）统划统建，由国家给居民提供住房津贴。
组屋的价格在普通中低收入人群的经济承受能力范围之内，换句话说就是价格较低，但在建筑质量方面处在中上乘水平，这全归功于HDB的精打细算的花销和独具匠心的设计。
目前，80%以上的新加坡居民居住在组屋区内。
“居者有其屋”，是新加坡住房政策的核心思想，也得到了很好的实现。
新加坡的组屋已然存在四十余年，但是从外观看起来，仿佛昨天刚刚竣工。
这要归功于新加坡政府对这些组屋的出色维护工作，基本上是五年一小修，十年一大修。
大到整栋居民楼，小到下水道，楼梯台阶，在进行维修工作之前都会做详细的计划，其宗旨就是杜绝出现浪费。
此外，新加坡民众在住房维护方面的意识非常强，基本上做到自觉自发，这就使新加坡的房屋的使用寿命大大延长，居民住房问题得到极大缓解。
上述新加坡政府的做法，正好符合了我上文所说的：“开源节流”当中的“节流”，由于新加坡本身是个“城市国家”，国土资源紧张导致住房资源紧张，从根本上说，是其先天不足的问题，所以，“开源”对于新加坡建屋发展局来说，几乎是不可能完成的任务，但是，新加坡HDB在“节流”方面可谓做足文章。
日本和新加坡，曾经也和现在中国一样面对严重的住房问题，如今他们已经给我们做出了很好的榜样，特别是新加坡，当年面对的问题比我们中国现在的问题还要严重，中国现今的国土资源储备岌岌可危，想要在住房问题上“开源”难于登天，所以，要解决当今中国的住房问题，更重要的是“节流”。
4主要政策工具的作用机理住房市场受政策影响较大，政府也经常通过对金融政策、土地政策、税收政策和住房保障政策等的调整来影响住房市场。
因此，厘清主要政策工具的作用机理，将有助于更好地认识相关政策对住房市场影响的机制，也将有利于更好地借鉴和运用相关政策工具。
4.1房地产与金融政策金融政策既是各个国家进行宏观调控的主要工具之一，也是对房地产市场短期波动影响最为显著的政策。
住房的开发和购买都高度依赖银行信贷的支持，而金融政策的调整通常会影响到市场的流动性和利率水平，必然会对市场的需求和供给产生较大影响。
美国、日本等典型经济体住房市场波动历程表明，在每一次住房市场大的波动出现之前，都可以发现金融政策已经先行调整。
如，流动性的宽松、利率的下降会提高购房人的住房支付能力并推高房价，美国次贷危机和日本房地产泡沫的出现都与当时极度宽松的金融政策密切相关。
而流动性的收紧、利率的提高则会抑制住房的消费，典型经济体在每一次住房市场调整之前，基本都可以发现金融政策已先行收紧。
因此，要实现住房市场的稳定运行，必须要重视金融政策变化对住房市场需求和供给的影响。
土地供应量的多少是形成住房市场供应量的基础，对市场的供求平衡和平稳运行具有重要影响。
如果出现短期内土地供应过多（或过少），极易造成住房供给过剩带来的供求失衡（或供应不足造成的房价过快上涨），因此，保障市场供求平衡，要特别重视土地供给对住房供需平衡的“预调节”作用。
4.2房产税的应用美国、英国等典型经济体普遍征收房产税。
需要指出的是，这些经济体征收房产税的主要目的是为地方筹集税源，而并不是将其作为房地产调控的政策工具。
从国际经验看，房产税既未起到稳定市场运行的作用，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。
美国各州从19世纪中期开始就普遍征收房产税，但房产税的征收并没有改变美国房地产价格的波动，也没有避免次贷危机的爆发。
1977—1979年，美国连续12个季度房屋价格同比涨幅超过10%，2000年至2006年美国房价再次出现明显上涨，而2007年美国则出现了次贷危机，2008年和2009年连续两年房价大幅下降。
英国政府从1993年8月1日开始执行新的住房财产税，由英格兰、苏格兰、威尔士地方政府负责征收。
从1993年至今，英国的房价仍然出现大幅上涨。
