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工业低效用地盘活情况汇报近年来，我国工业用地资源的利用效率一直是一个备受关注的问题。
在城市化进程加快的同时，工业用地的低效利用已成为制约我国工业发展的重要因素之一。
为了更好地推动工业用地的盘活，我对我国工业低效用地盘活情况进行了调研和汇报。
首先，我对工业低效用地的现状进行了全面的调查和分析。
在调研过程中，我发现许多工业用地存在着规划不合理、利用效率低下、资源浪费等问题。
一些工业用地被长期闲置或者被低效利用，严重影响了土地资源的可持续利用和城市空间的合理布局。
这些问题不仅导致了土地资源的浪费，也制约了工业发展的空间和动力。
其次，我对工业低效用地的盘活进行了深入的研究和探讨。
针对不同地区和不同类型的工业用地，我提出了一系列盘活措施和建议。
例如，对于长期闲置的工业用地，可以通过政府引导、市场化运作等方式，推动其进行产业转型或者进行土地整合，实现资源的再利用；对于低效利用的工业用地，可以通过政策扶持、技术创新等手段，提高其利用效率，实现资源的最大化利用。
此外，我还对工业低效用地盘活的成效进行了评估和总结。
通过一系列实地考察和案例分析，我发现一些地区和企业在工业低效用地盘活方面取得了一定的成效。
一些地方政府通过出台相关政策，积极引导企业进行工业用地的盘活和再利用；一些企业通过技术创新和资源整合，提高了工业用地的利用效率，实现了资源的可持续利用。
综上所述，工业低效用地的盘活是一个复杂而又紧迫的问题。
只有通过政府、企业和社会各方的共同努力，才能实现工业用地资源的最大化利用和城市空间的合理布局。
未来，我将继续关注工业低效用地盘活的情况，不断深化研究，为推动工业用地资源的有效利用和城市可持续发展做出更大的贡献。
感谢各位领导和同事对我的支持和帮助，也希望能够得到更多的指导和建议，共同致力于工业用地资源的盘活和可持续利用。
基金课题1…工业元素在景观中的功能与意义工业元素是工业发展过程中遗留的产物，也是城市发展的印记。
1.1…延续历史文脉，传承历史文化工业元素是人类一段时期内生产生活的产物，它见证了工业发展的历程和人类的生产生活，是宝贵的城市生活印记。
把遗留的工业元素融入景观中能够较好地保留历史文化，使其得以流传［1］。
1.2…提高经济效益在城市景观中，对大量的遗留工业元素进行改造和再利用，如废弃工业遗址场地，可以创造旅游资源，促进经济发展，获得更高的经济效益。
1.3…创造美学价值在景观文化发展过程中，人们容易对传统景观元素产生视觉审美疲劳，在景观中注入工业元素可以给人们带来一种全新的体验。
2…国内外工业元素在城市公园景观中的应用发展概述2.1…国内发展状况我国对于工业元素在城市公园景观中的应用研究起步较晚，但近几年该研究不断发展并取得了显著成果。
20世纪90年代，老的工业园区由城郊变为城市中心，人们逐渐意识到了工业元素的景观意义和文化价值。
中山岐江公园就是典型的工业元素再利用性质的公园，它的前身是在20世纪90年代末停止使用的广东中山市粤中造船厂，粤中造船厂是中山市20世纪具有代表性的建筑之一。
中山岐江公园保留了废弃的工业元素建筑物，包括破旧厂房、机器、铁轨、两个水塔等，在对中山美术馆的设计建造中，设计师采用了大量富有工业特色的材料，如柠檬黄的水泥立柱、铁青色的钢架，整个美术馆如同一个工厂车间。
在公园的整个设计中，统一了新加入的建筑与保留的工业元素的风格，使得整个公园都充满着工业气息。
2.2…国外发展状况近年来，欧美发达国家对于工业元素的再利用有很深的见解，大量的工业废弃地被改造成城市公园的成功案例，说明了旧工业元素的再利用的意义和可能性［2］。
工业的发展带来了环境污染等一系列问题［3］。
自18世纪60年代以来，一些艺术家对闲置废弃的工业基地进行改造，使原本浪费的空间和资源得到了重新利用，赋予了工业元素新的生命。
城乡结合部土地合理利用的思考——以南京市六合区为例赵艺彤兰州交通大学摘要：城乡结合部是位于城市中心建成的区域和城市外围农业腹地之间所形成的过渡地带,与城市中心有着密切联系。
城乡结合部土地利用出现了越来越多的问题。
本文以南京市六合区为例，对南京市六合区用地矛盾进行分析,深入问题根源，最后提出城乡结合部未来土地可持续利用发展的新思考和具体措施。
关键词：土地利用;南京市;城乡结合部1引言随着城市化进程的加快，城市建设得到了快速发展，随之而来的问题也越来越多。
城乡结合部是城市化进程中不可避免的问题。
在新型城镇化的大背景下，重新思考和审视城乡结合部的土地可持续利用显得非常迫切和必要。
2城乡结合部的概念及规划发展2.1城乡结合部的涵义西方国家对城乡结合部的研究比较早，认为城乡结合部是“介于乡村和城市之间的区域”，我国的学者将城乡结合部称为“城乡交错地带”，认为城乡结合部是城市内缘区的一个组成部分，在其外围地区依然受核心区城市的影响。
2.2国外城乡结合部土地利用现状城乡结合部土地利用现状。
西方国家对城乡结合部土地利用的研究比较早。
以美国为例，1996年时美国克里夫兰城乡结合部农业用地面积达到77%。
在20世纪后30年间，城乡结合部土地利用中居住用地竟占到了开发用地的85%以上，并且过于分散，割裂了农业用地。
2.3南京市六合区土地利用现状与特征六合土地利用现状。
2005年底，六合区土地总面积为146712.3公顷，其中农业用地为103760.9公顷，建设用地面积为33355.4公顷，其他土地面积为9596.0公顷，其他土地中，水域面积为4628.5公顷、自然保留地面积为4967.5公顷。
分别占土地总面积的70.72%、22.74%、6.54%。
3六合区土地利用中存在的问题3.1土地利用不充分，耕地浪费严重在城市中，由于市区租金昂贵，一些企业会在城乡结合部区域租地建房，占多补少、占优补劣、占水田补旱田等情况经常出现。
工业园区土地利用中的问题及对策分析作者：廖喜生来源：《人民论坛·学术前沿》2017年第17期【摘要】工业园区建设适应并推进了我国的城市化建设和产业结构调整升级，为区域发展带来了客观的经济效益和社会效益，但由于诸多原因，工业园区的发展给我国现有的土地资源带来了巨大压力。
因此，应当高度重视工业园区用地问题，通过科学规划和有力措施来进一步促进我国工业园区和城市化建设的健康发展。
【关键词】工业园区土地编制集约用地【中图分类号】 F301 【文献标识码】A【DOI】 10.16619/ki.rmltxsqy.2017.17.011我国工业园区建设的兴起与发展20世纪初，工业园区在国外作为一种新的规划思路被提出，其最初设想是把工业企业集中到一起发展。
到了20世纪50年代，为了实现战后工业重建，一些发达国家将建设工业园区作为战后经济发展战略，旨在通过进一步发展经济、改善城市布局结构，实现战后经济复苏。
随着第三次科技革命的日趋深入，世界上许多国家进入了高新工业园区的建设阶段。
1979年，我国第一个工业园区在深圳蛇口建立。
随着改革开放的发展，到了20世纪末期，我国在世界新技术革命的影响下也开始了对高新技术产业园区开发建设的探索与实践，以电子、信息技术为主要标志的高新技术工业园蓬勃兴起，并成为促进区域经济发展的重要“增长极”。
总体来讲，我国工业园区的发展经历了创建与探索、高速推进和新发展时期三个历史阶段。
目前，我国在工业园区建设方面积累的经验相对丰富，工业园区的发展也相对完善。
当前，工业园区仍然没有一个完全统一的概念。
总体来讲，工业园区具有独立性、密集型和综合性等特征。
工业园区作为政府制定的区域经济边界通常具有相对独立的地域单元组织，并且占据较大土地面积。
此外，工业园区还具有产业集群的特质，基于政策上的优惠，工业园区在产业项目的招商选择上会为进入园区的项目、企业提供良好的基础设施和投资、发展环境。
除此之外，工业园区还具有生产和生活功能的综合性，园区内既包括各种工业建筑、设备，也包括与之相配套的服务设施，除工业生产区、生产服务区，还有广大的生产生活综合区域。
工业园区土地利用现状分析随着我国工业化进程的不断推进，工业园区作为产业集聚的重要载体，在促进经济发展方面发挥着关键作用。
然而，在工业园区的发展过程中，土地利用问题日益凸显，对其进行深入分析具有重要的现实意义。
一、工业园区土地利用的基本情况工业园区通常具有明确的规划边界和功能分区，包括生产区、仓储区、研发区、办公区等。
在土地利用类型上，以工业用地为主，同时配套一定比例的商业服务用地、居住用地和公共设施用地。
就规模而言，工业园区的面积大小不一，有的规模庞大，涵盖多个产业门类；有的则相对较小，专注于特定的产业领域。
在地理分布上，工业园区多集中在经济发达地区和交通便利的区域，以便更好地吸引投资和实现产业协同发展。
二、工业园区土地利用存在的问题1、土地闲置与低效利用部分工业园区存在土地闲置的现象，一些企业取得土地后未能按时开工建设，或者建设进度缓慢。
同时，一些企业的土地利用效率低下，厂房容积率低，土地产出效益不高。
2、产业布局不合理部分工业园区在规划时缺乏科学论证，导致产业布局混乱。
不同类型的企业混杂在一起，无法形成有效的产业集聚效应，也不利于土地的集约利用。
3、土地供应与需求不匹配有些工业园区在土地供应上缺乏前瞻性，未能根据产业发展的实际需求合理供应土地。
导致在产业发展高峰期，土地供应不足，限制了企业的发展；而在产业低谷期，又出现土地过剩的情况。
4、公共设施用地不足一些工业园区在建设过程中，过于注重工业用地的开发，而忽视了公共设施用地的配套。
如道路交通、绿化、污水处理等设施不完善，影响了园区的整体发展环境。
三、造成工业园区土地利用问题的原因1、规划不完善部分工业园区在规划阶段未能充分考虑产业发展趋势、市场需求和土地资源的合理配置，导致规划缺乏科学性和前瞻性。
2、招商引资质量不高一些地方为了追求招商引资的数量，对项目的质量把关不严。
部分企业实力不足，项目可行性差，导致土地闲置和低效利用。
3、监管机制不健全在工业园区的建设和运营过程中，缺乏有效的监管机制，对土地利用情况的监测和评估不到位，无法及时发现和解决土地利用问题。
㊀２０２０年６月J o u r n a l o fG r e e nS c i e n c e a n dT e c h n o l o g y第１１期收稿日期:２０２０Ｇ０５Ｇ１４作者简介:熊若竹(１９９６－)女,硕士研究生,研究方向为环境艺术与景观建筑设计.固体废弃物在城市园林中的再利用以南京市为例熊若竹(西南科技大学,四川绵阳６２１０１０)摘要:指出了固体废弃物的再利用是节约型园林的发展要求和必然趋势,通过研究不同类别固体废弃物的特点,结合作者自身学习环境,着重对固体废弃物在城市园林中的再利用的主要形式进行了详细地探讨,并总结和展望了固体废弃物在园林中再利用的价值.关键词:固体废弃物;城市园林;再利用中图分类号:T U ９８６㊀㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀文章编号:１６７４Ｇ９９４４(２０２０)１２Ｇ００３０Ｇ０３１㊀引言我国工业化和城市现代化进程快速进行的同时也伴随着废弃物的产生.随着现在生活水平的提高,人们对生活环境的要求也越来越高.打造节约型园林是推动我国园林可持续发展的重要方式,合理地使用园林材料对节约型园林建设意义重大.而确保设计手法的合理性可以最大限度的节约资源,将原材料的消耗降到最低.使用废弃物进行建造的方法实现了资源再利用,产生了巨大的经济效益.本文以节约型园林为背景,在调查研究了南京市几个主要园林对于固体废弃物的利用情况后,总结得出了固体废弃物在园林中的主要形式,使废弃物与艺术㊁文化和自然相结合,使物质的生命价值得以延续并赋予设计作品以生态效益,进而实现节约型园林的美好景愿.２㊀固体废弃物种类２．１㊀生活垃圾生活垃圾中很大一部分都可以用于园林建设,其中餐厨和包装所产生的垃圾可用于绿化的基质,另外粪便㊁动物尸体㊁燃烧物中包含大量有机质,则可用于绿化的肥料.２．２㊀生产垃圾生产垃圾主要包括农业和工业生产中产生的固体废弃物.其中农业固体废弃物如农作物废弃部分㊁动物产生的粪便和尸骸都可以用于园林植物的肥料来源,废弃农具通过加工也可以作为景观小品的原材料.工业固体废弃物中像废弃砂石㊁塑料㊁石料等可直接作为园林景观小品建筑的主要原材料.３㊀固体废弃物在园林中的主要利用形式固体废弃物的利用形式对设计人员提出了很高的要求,怎样的形式才可以体现出固体废弃物的历史价值和美学意义.笔者在调研了南京市部分公园中的园林景观中对于固体废弃物应用的实际情况展开调查,并通过对大量的相关文献的阅读,将固体废弃物在园林中的主要利用形式总结如下.３．１㊀园林道路园路将园林的各个景区连成整体,能够组织交通㊁引导游览并能提供散步休息场所.园林建设成本中的很大一部分是花费在园路上的,所以用廉价的固体废弃物,将成为园林景观建设的主要手段.通过实地调研,发现碎拼是现在园林道路景观中最常见的一种利用形式.它是将一些废弃的石材等以简单的拼接方式应用于园路的铺装中(图１).除此以外,废弃的枕木㊁玻璃㊁钢材等也能够运用到园路的铺装中.例如在南京宝船厂遗址公园中,就有多条由废弃枕木铺设而成的道路,它们自身具有丰富的地方文化历史气息,这样的利用形式使整条园路都体现着南京沧桑的历史韵味(图２).图１㊀石材碎拼园路３．２㊀园林绿化种植固体废弃物也可作为园林绿化的材料,营造独特的园林景观.例如:废弃轮胎㊁玻璃㊁竹筐等,都可以利用其盛放功能,将其应用为植物的种植容器应用在园林绿化景观中(图３),给人耳目一新的感受.还可以回收植物废物,例如植物的死干㊁枯枝落叶㊁树皮等,再将其作为园林绿化的生物肥料.南京市按照 变废为宝 ㊁ 循０３㊀熊若竹:固体废弃物在城市园林中的再利用园林与景观环利用 的节约型园林绿化的发展思路,试点开展了园林植物的废物进行资源化利用,将其转化为生物肥料.还有一种思路则是将树皮或小块木料铺设到树木种植池中(图４),作为绿化覆盖物,这样做既可以覆盖裸露出来的土壤,保持湿度,防止雨天泥土飞溅,还能吸收雨水,这样的树池也显露出原生木材的自然本质,令人感到与大自然融为一体.图２㊀宝船厂遗址公园废弃枕木园路图３㊀废弃轮胎园林绿环景观图４㊀废弃木料用做树池覆盖物过去,对于固体废弃物的处理一般是采用焚烧或堆肥等比较简单的方法,但这些方法周期过长且作用缓慢,能得到的效果也是微乎其微的,甚至还可能对自然环境产生一些消极的影响.在调研中,发现了一个很好的实例:南京幕府山创意公园所使用的 轮胎复绿法(图５).南京幕府山公园的前身是白云石矿,在长时间的石材开采后,其生态受到了严重的破坏,使得大部分山体裸露.为了尽快的恢复其的生态环境,规划决定将废弃轮胎用铁丝捆绑,固定成为橡胶网,然后钉在坚硬的岩石壁上,再将容易成活的灌木栽植在其中,这样的方法迅速复绿了景区内的大片山体(图６).图５㊀幕府山体轮胎复绿法图６㊀复绿后的幕府山３．３㊀建筑小品园林中的建筑物㊁小品的种类繁多,具有强烈的表现力,同时也正是由于园林小品这样富于变化的表现形式,使得其对于使用的材料的要求很宽泛,许多类型的材料都可以作为建筑小品的材料在园林景观中得到应用.很多固体废弃物如废弃机器㊁交通工具㊁家具等,由于它们材料㊁体积等原因使得它们的处理工序和方法比较复杂,但这类固体废弃物却往往具有特殊的造型,或散发着某个时期或地域特有的历史㊁文化㊁情感魅力,经过简单的处理后,可直接作为园林小品运用到景观建设中.如南京晨光１８６５创意园内的天坛佛手(图７),作为新的艺术景观讲述着晨光厂曾经的辉煌.而废弃的轮胎,也可以作为园林建筑中小品的构筑材料.例如绿博园儿童乐园里的轮胎秋千(图８).轮胎表面质地柔软且不易腐蚀,能够避免使用中出现的安全问题.３．４㊀水体驳岸园林中水体的驳岸与自然环境中河道的驳岸是非常相似的,都具备防冲刷的功能.近年来除了常规的运用一些自然材料,废弃石料㊁废弃轮胎㊁废弃木桩等固体废弃物也常被应用于水体驳岸的建造当中.例如木材在材料生产和建筑拆除过程中都有可能产生木废料,规格较大的废木料可以用于水体生态驳岸的建设(图９).另外在调研中,在鱼嘴湿地公园中看到的石笼驳岸(图１０),利用废弃物制作的钢筋生态石笼驳岸,通过填充物的抗冲刷性和石笼自生的稳定性达到抗冲刷的目的,也避免了水岸处的土壤流失.３．５㊀地形地貌固体废弃物在园林设计中对于地形地貌的改造主要有两种方式:①直接利用原有的大型废弃场地作为主１３㊀２０２０年６月绿㊀色㊀科㊀技第１１期图７㊀晨光１８６５产业园内的天坛佛手图８㊀绿博园内的轮胎秋千图９㊀废弃木料水体驳岸图１０㊀鱼嘴湿地公园的废弃石笼驳岸要的地形地貌,以南京石头城公园(图１１)为例,其是在石头城旧址之上建造的,公园以 石城怀古 为主题,将石头城的悠久历史与自然山水有机的结合,体现历史文化古都的特色.在设计的过程中,因地制宜,充分利用原有的地形地貌设计,尽可能地减少了投入.②利用固体废弃物堆砌形成新的地形,以天津南翠屏公园(图１２)为例,其是在垃圾填埋场之上建造的,其中存放了各类固体废弃物３２０万m ３,在它的规划方案中,堆山所需土方量超过２００万m ３,于是便将存放的固体废弃物用作堆山材料,形成新的地形,有效利用废弃物.图１１㊀南京石头城公园图１２㊀天津南翠屏公园４㊀总结和展望节约型园林建设并不是减少投资㊁降低标准或是缩小建设规模,而是节约不必要的资源㊁能源的消耗.同样,不能因为固体废弃物的应用,就降低园林品质.所以本文力图在品质与节约中找到一个平衡点,进而总结得出固体废弃物在园林中最优的利用形式,提倡设计人员能在设计时主动选用这种材料,并且最大限度的发挥其艺术价值,真正地做到节约型设计.对于固体废弃物在园林中的再利用,笔者提出以下３点对于未来这个行业的展望:首先,固体废弃物在园林中的再利用,应该是以具体的景观需求来作为依据,选择合适的固体废弃物种类,并且在保证质量的同时,降低材料的投入成本.其次,还应结合工程材料学㊁景观设计学㊁环境心理学等其他相关学科理论,充分利用其特色㊁性质,创造出富有创意的园林景观.最后,加强固体废弃物在园林景观中应用的相关技术及理论的研究,选择更加合适的利用形式,保障园林景观的经济性和安全性.参考文献:[１]郑春毅．园林绿化废弃物处理的现状及政策[J ]．居舍,２０１８(２１):１２５．[２]张㊀雯．节约型园林背景下城市废弃物在景观中的应用研究[D ]．西安:西安建筑科技大学,２０１８．[３]范馨月．北方低碳公园中废弃物的景观化利用分析[D ]．沈阳:沈阳农业大学,２０１８．[４]钱奇霞,金冠中,吴立峰．固体废弃物在园林中的应用[J ]．南方林业科学,２０１７,４５(２):６１~６４．[５]王文娟．废弃物在景观设计中的利用研究[J ]．四川水泥,２０１６(１２):６４．[６]秦海波．节约型园林背景下废弃物和再生建材的应用探究[J ]．现代园艺,２０１６(２２):１６８．２３。
城镇规划65产 城低效用地再开发规划探索——以南京市溧水区为例卢海鹏摘要：近年来，在国家提出一系列盘活城镇低效用地的激励政策背景下，低效用地再开发显得尤为重要，低效用地是对布局混乱、使用效率低的存量建设用地进行再开发利用，以达到提升土地集约利用水平的目的。
本文以南京市溧水区为例，从溧水区建设用地现状出发，结合案例分析提出低效用地评价思路、低效用地开发引导方式等重要内容，以期为同类地区提供借鉴。
关键词：高质量；低效用地；再开发；评价思路1 溧水区基本概况溧水区处于江苏省西南和南京市南部，距主城45公里，与主城交通联系便利，区位交通优势明显，近年来，溧水发展迅猛，在全国综合实力百强区排名已升至52位，是南京唯一的制造业高质量发展试验区，制造业拥有厚实的基础。
溧水区同时也面临着诸多经济质量不高、生态环境集中显现的问题，目前现状城镇建设与底线要素矛盾较严重，城镇建设突破现有开发边界侵占生态红线、基本农田问题较多；空间拓展较快，产业用地占比较高，利用效率不高；老城活力不足，旧厂、旧村衰败现象较严重，配套设施不足。
此时深入推进城镇低效用地再开发，既可以充分盘活存量建设用地，也可有效地避免对耕地、生态红线的占用，以达到优化用地结构、促进产业转型升级、提升老城活力等目的。
2 溧水区低效用地再开发规划2.1 低效用地总体评定坚持“摸家底、定标准、评用地、定计划”四步走，对工业用地及控规用地潜力内改造用地进行初步统计，在此基础上通过经信部门提供的企业综合评价等级、地块现状容积率、溧水区各部门申报的低效用地等资料分析，得出低效用地初步成果，并根据规划批建、收储情况等对初步统计的低效用地进行再校核，得到低效用地一张图汇总成果。
2.2 界定低效用地概念根据相关政策确定溧水区城镇低效用地是指溧水区城镇开发边界内，三调确定为建设用地，符合规划且布局混乱、使用效率低的存量建设用地，可分为低效工业用地、低效住宅用地、低效商办用地、低效公服用地、批而未用用地。
工业用地利用现状分析工业用地是指用于建设工业及相关用途的土地，是推动经济发展和工业结构优化升级的重要资源。
随着现代工业的不断发展，工业用地的利用状况成为了人们关注的焦点之一。
本文将结合实际情况，对工业用地的利用现状进行深入分析，并提出相关的问题与建议。
一、工业用地的总体情况当前，工业用地的总体规模不断扩大，在城市化进程中占据着重要地位。
工业用地的总面积逐年增加，但与此同时，也面临着一些挑战。
首先，工业用地的布局存在不均衡的问题，一些地区工业用地过剩，而另一些地区则面临着严重的供给不足。
其次，工业用地利用率不高，存在空置和闲置的现象，造成了资源的浪费和环境污染的问题。
此外，工业用地的污染问题也值得关注和解决。
二、工业用地的利用现状分析1.工业用地的布局不均衡在我国各地区，工业用地的布局存在明显的不均衡问题。
一些发达地区工业用地过剩，导致部分工业园区存在闲置和空置情况，造成了资源的浪费。
而一些欠发达地区或农村地区则面临着工业用地供给不足的问题，制约了当地经济的发展。
因此，需要加强工业用地的规划和布局，避免资源浪费和区域经济不平衡的问题。
2.工业用地的利用率不高工业用地的利用率是评价其效益的重要指标之一，然而目前我国工业用地的利用率并不高。
很多工业园区存在用地空置的现象，部分企业也存在着低效用地的情况。
造成工业用地利用率不高的原因有多方面，一方面是规划和建设不合理，导致部分用地无法充分利用。
另一方面是企业自身生产经营的问题，一些企业没有充分利用现有用地资源，造成了资源的浪费。
因此，需要加强工业用地的管理和监督，提高利用效率。
3.工业用地污染问题工业用地的污染问题是当前亟待解决的难题之一。
由于工业生产的特殊性，一些工业用地的土壤、水源等受到污染，给周边环境和人民的生活带来了危害。
因此，需要采取有效的措施来防止和治理工业用地的污染问题，推动工业的可持续发展。
三、工业用地利用现状存在的问题及建议1.工业用地布局不均衡的问题针对工业用地布局不均衡的问题，建议加强工业用地的规划与布局。
城市中心片区更新规划研究——以南京市鼓楼区宝塔桥片区
为例
张铭;张正康
【期刊名称】《智能建筑与智慧城市》
【年(卷),期】2022()10
【摘要】把城市比作一个生命体,城市更新则是实现新陈代谢、增强整体机能的调节机制。
文章选取南京市鼓楼区内的宝塔桥片区为研究对象,分析了宝塔桥片区的现状,并对该片区内的低效用地进行了识别分类,最后分别从工业仓储类(以金陵船厂为例)、居住类和特色山水类三个方面提出规划更新策略。
探索城市发展新常态下城市工业遗产如何合理利用,居民生活环境质量如何提高等问题的解决路径,目的是为其他城市中心片区的城市更新提供借鉴作用。
【总页数】3页(P30-32)
【作者】张铭;张正康
【作者单位】南京工业大学建筑学院
【正文语种】中文
【中图分类】TU984
【相关文献】
1.以城市隐性失效问题为导向的城市更新策略研究——以南京市孝陵卫片区城市更新设计为例
2.城市老旧住区更新中产权边界空间类型及优化研究
——以南京市南阴阳营片区为例3.城市新区片区级中心区城市设计研究——以南
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存量规划背景下老城区功能优化策略研究——以南京市老城玄武片区为例*赵文飞，巢耀明摘要：目前我国城市发展方式面临着从增量扩张到存量转型的趋势，如何集约、高效利用现有资源进行功能优化，是老城区在新时期城市规划和建设中面临的难题。
本文立足于老城区现状问题的分析总结，提出存量规划背景下功能优化的五大策略：一、经济功能优化策略：优化产业结构，构建产业布局体系；注重提档升级，引导产业转型发展；疏散老城工业，引导用地功能置换。
二、社会功能优化策略：疏散人口总量，控制居住用地面积；疏解优质服务，控制市级设施建设；完善社区配套，优化社区设施布局。
三、文化功能优化策略：延续城市文脉，串联历史展示结构；梳理历史资源，明确整体保护体系；赋予适宜功能，实现文物活体保护。
四、交通功能优化策略：疏通毛细血管，织补道路交通体系；实行公交优先，完善公共交通系统；优化慢行设施，构筑慢行交通系统；划定停车分区，满足静态交通需求。
五、生态功能优化策略：修复生态环境，构建自然生态格局；增加公共绿地，优化城市绿地布局。
最后以南京市老城玄武片区为例，探讨了老城区功能优化的具体策略。
关键词：存量规划，老城区，功能优化，策略1引言改革开放以来，我国的城市发展和建设取得了显著成就，2016年城镇化率已经达到了57.35%①。
在经历了长时间的以“外延式扩张”为特征的增量建设之后，面对新形势下产生的问题，如城市土地利用低效，空间资源供给不足，由于无序扩张造成人居环境恶化等，城市发展方式逐渐转向以“内涵式发展”为主的存量发展，将不符合规划要求及制约城市品质提升的用地进行整合，向高社会效益的功能用地转化，以此来促进空间资源的合理配置，改善人居环境[1]。
老城区往往已经形成了较为完整、连续的城市建成区，集聚大量人口。
面对存量规划的新形势，老城区的功能优化需要综合考虑未来土地存量不足的情况，由用地扩张转为用地挖潜，有序疏散人口，坚持“城市双修”的理念②，优化城市功能、提升环境品质，契合转型发展的要求[2]。
工业用地扩张和低效利用机理剖析——以南京市为例1张倩王海卉【摘要】城市工业用地快速扩张、蔓延，出让地价低和地均产值不高是很多城市、城镇普遍存在的现象，也是让规划从业人员困扰的现象。
国家实施的系列治理整顿政策和最低地价限制政策都以解决上述问题为目标，但调控在一定程度上失灵。
本文以分析我国工业用地市场是一般竞争市场为出发点，讨论了最低地价限制为何作用有限的原因，进而从城市和乡镇的税收预期与“博彩”预期两方面分析了地方政府低价出让工业用地、不惜代价招商引资的内在理性逻辑，并指出，地方企业的培育和公共物品的差别化提供将是地方政府的解困路径之一。
【关键词】工业用地；扩张；低效利用低价协议1．工业用地扩张和低效利用的问题在近年的城市用地快速扩张中，尤为显著的是工业用地的蔓延，其载体主要是各类开发区、工业园区。
对南京的实证研究表明，南京城市空间外延扩张的主要载体是各大开发区，形成了蔓延的态势（张倩，2012，熊国平，2010），而对南京周边县城和建制镇的调查研究表明，县城和建制镇的建设用地增长也主要表现为工业园区斑块的从无到有，急剧膨胀。
这使得城市规划者不得不面对城市新增长和新空间的扩张，在总体规划和其他规划中，如何应对地方提出的近乎不能实现的大规模空间需求成为规划者思辨的问题。
南京城市层面的开发区多创立于1990年代初至2000年代初，在1990-2004的十几年间，开发区数量增加、规模扩张。
从大背景来看，这是国家经济快速增长、引进利用外资的阶段，开发区——将空间宽裕、低价协议出让土地和政策补贴三种经营策略相结合，成为城市吸引投资、促1本文系国家自然科学基金资助项目“政策分析角度的苏南乡村地区空间集约化规划研究”的成果（项目批准号：51108073）进二产快速增长的一种制度创新。
而周边县城和建制镇的开发区普遍成立于2000以后，这是由于大城市本身退二进三、产业外移和浙江、苏南等地的产业不断转移需要找寻新空间造成的。
工业用地激增的表象是增长过快，带来蔓延和空置；过程是协议出让，土地出让价值较少体现；内涵是工业用地的低效利用，单位产值不高。
作为“世界工厂”，全球化投资和生产在我国四处寻觅落脚点，而全国绝大多数城市处于工业化时期，资本对空间的需求无处不在，另一方面，保住18亿亩耕地红线关系到国家粮食安全，城市用地增长特别是工业的疯狂增长必然遇到边界，矛盾十分尖锐。
这使得土地的高效利用成为学者乃至地方政府普遍的诉求。
2．对工业用地的调控和调控失灵2.1 国家对园区用地的清理整顿工业用地存量大，是有一定历史原因的。
工业用地出让的规范化本身有一个渐进的过程，开发区形成的初期也是我国土地出让制度逐渐形成的时期。
土地使用权出让一开始主要关注经营性用地——商业和住宅用地等，工业用地出让的规定较模糊。
例如1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、2002年的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，均只对经营性用地必须公开招拍挂有着明确的要求。
按照2006年之前的国家有关法规2，工业和教育科研设计用地都可以采取协议的方法出让，这个时期工业用地的低价协议甚至划拨一直是主流。
无论是在大城市还是小城镇，由于土地出让中不规范行为很多，更有厂商借机圈地，形成圈而不建、建而不生产的空置现象，导致国家出台一系列政策对此进行调控。
2003年2月，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，同年7月国务院颁布《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，对各类开发区违法出让、违法扩张提出严格的管理要求，对随意圈地，毁坏耕地的行为提出治理整顿。
2004年4月，《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》指出：“进一步加大对土地市场的宏观调控，继续深入开展土地市场治理整顿，半年左右时间，全国要暂时停止审批农用地转非农建设用地，严格执行土地利用总体规划和年度计划”。
这些政策从侧面反映出城市利用开发园区等载体扩张城市空间、吸引投资的做法是普遍而令人焦虑的。
2004年国务院主导的这一轮土地市场治理整顿卓有成效，南京市撤销开发园区37个，2见《协议出让国有土地使用权规定（中华人民共和国国土资源部令第21号）》第九条占总数的66%；核减、退回土地约260平方公里；仍保留、整合开发园区19个，总面积150平方公里3，力度不可谓不大。
随着制度的完善，在2006年之后，南京的工业用地逐渐实施公开招拍挂出让制度。
然而，没有迹象表明对土地的调控起到了持续的作用，到2010年的不完全统计，南京市市级以上开发区总面积已增长到286.45平方公里，从2004年治理整顿开始，年均仍增长近23平方公里。
而县、镇级的工业园区也在扩张，以2009年的数字计，南京溧水县和高淳县4年增长的生产性建筑达25.87万㎡和10.76万㎡，使得生产性建筑的存量达188.65万㎡和201.31万㎡5。
一方面国家大力调控，一方面园区持续扩张的动力未止。
2.2 工业用地出让最低价标准的出台在量的调控之外，国家还对出让地价进行了限制。
开发区是通过协议的途径招商引资、拓展空间的，招商引资的力度和速度十分重要，对土地的集约利用则落后于这个目标。
在2007年以前，开发区利用协议一对一谈判确定土地价格，出让的地块和单价都不公开。
公开的只有部分年份全市总协议用地供应量和总价（表1），可以看出，南京市城市建设用地中协议用地的平均单价仅有197元/平方米，为招拍挂用地单价的1/12，低成本的工业用地大量被出让了。
表1 2004-2009年度南京招拍挂和协议用地面积和价格注：资料来源：南京市国土资源局网站，2007年起，因为土地部门出让方式创新，“协议”的数据中包括了很少量招拍挂工业用地。
表格为作者自制。
3南京市国土资源局2004年工作总结和2005年主要任务，南京市国土资源局网站4溧水和高淳原来是南京的远郊两县，2013年改县为区5资料来源：江苏省住建厅2009年村镇建设统计年报这个问题很快成为显性的问题，从而被相关部门关注。
2006年，为控制“建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张”的严峻问题，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
”国土资源部发布实施了《全国工业用地出让最低价标准》的通知，对全国的工业用地出让最低价标准进行了限定，例如，南京市白下区、鼓楼区、建邺区、秦淮区、下关区、玄武区、雨花台区为四等地，最低标准480元/平方米；栖霞区为六等，336元/平方米；六合、浦口、江宁区为七等，288元/平方米，溧水、高淳县为十一等，144元/平方米等。
随后，2007年颁布的《江苏省工业用地招标拍卖挂牌出让办法（试行）》和《南京市工业用地招标拍卖挂牌出让实施细则（试行）》中都规定了“工业项目使用国有土地应按照公开、公平、公正的原则，在土地有形市场通过招标拍卖挂牌出让方式取得土地使用权”，南京实施细则中且明确规定“科研设计、仓储物流等不符合划拨方式供地的新增建设项目用地，参照工业项目用地按本实施细则执行”。
2008年国土资源局还建立了工业用地网上交易系统，为公开招拍挂服务。
国家的调控有用吗？随着政策导向，2007年以后工业用地（和科研设计等）都公开挂牌，单块用地信息有据可查。
但所拍价格均没有溢价，仅仅满足了标准的要求，“建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张”这个问题并没有完全解决。
从招拍挂占工业用地出让总量的比例和单价来看，工业用地地价变化并不明显。
2007年，南京全市有33幅124.9公顷的工业用地是招拍挂试点出让的，但其背景是总协议出让共3205公顷用地，招拍挂仅占协议面积的3.9%。
当年的工业用地均价是174.14元/平方米，并不比调控前更高。
2008年挂牌出让工业用地144幅479.92公顷，挂牌的规模大幅上升，用地均价也上升至718.9元/平方米，为近年来罕见的最高。
但是2009年，工业用地均价又回落至301.2元/平方米，因为总体用地价格一直在上涨，该工业用地价格仅是同年经营性用地价格的6.58%，创下新低。
2008-2012年，南京公开挂牌出让的263块工业用地6（含科研、仓储等）中，无一例外，挂牌价即等于成交价，溢价为零，这不得不让人怀疑，所谓“竞得人”其实就是唯一的土地购买者。
而工业用地的购买单价则整齐划一，等于或略高于该区的最低地价标准。
相关政策的规定使得市区工业用地出让逐渐走向公开，也局部提高了工业用地出让地价，但总的来说，对提高工业用地的价格作用不大。
6含科研、仓储等用地，资料来源：南京市国土资源局网站3．工业用地最低价限制的执行悖论解答上述问题，首先须注意到，我国的工业用地（土地）市场并不是一个垄断的一级市场。
我国土地公有制，“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”7。
全民实际上无法监管、处分自己的土地，国务院也无法在全国范围内挨个行使处分的权利。
所以，行使所有权的部门至关重要，决定土地使用的权利落在哪一级政府，哪一级政府就拥有了最大的发展资本，有土地效益最大化的冲动，决定了土地使用的安排。
在土地一级市场中，厂商是政府，购买者是开发商、投资商。
因为我国土地所有权人只有政府，所以，理论上土地一级市场是垄断的，这种说法也见诸于各种文章。
但实际上，一级市场垄断是一种相对的（在某一地方行政管辖空间范围内）而不是绝对的概念，地方政府对辖区内土地的一级出让是最接近于垄断的（仍然有多头供地的情况）。
但开发商却不全是本地的、甚至不是本国的，他们可以用脚投票，走到另一个城市去，使得地方政府的垄断性下降。
从全国来看，工业用地近乎是一种“无差别”的产品，而提供的“厂商”众多，共有2297个（市和县）供地主体，在全球一体化和地理空间扁平化的背景下，它们彼此之间有激烈的竞争关系，更接近于一个不完全竞争市场。
此外，市还有市辖区，市和县还拥有自己的开发区和新城等非行政序列中的行政主体，它们拥有的供地权各不相同，使得情况更加复杂化。
在土地经营中毫无疑问出现着供地主体之间激烈竞争的现象，竞相压价成为竞争的有效手段之一。
其次需进行解释：对市场进行最低限价从来不是一个好办法。
从供求关系上来讲，市场上有大量的卖方和买方，会形成市场均衡点A，均衡价格是P1。
假设限制一个最低价格B 在均衡点A之上，那么在B点的价格水平P2上就会出现相对多的卖家和相对少的买家，供大于求，要么引起价格下降直到A点——和政策的初衷背道而驰，要么一些厂商无力竞争而退出，导致供给曲线左移（S2），形成新的均衡点C（图1）。
7中华人民共和国土地管理法，2004图1 土地市场限价和供需关系（作者自制）土地市场的卖家就是市、县、区、新城、开发区——形形色色的政府，买家就是投资商。
