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低效工业用地的更新案例低效工业用地的更新是指对于那些利用率低、效益不高的工业用地进行改造和更新，以提高土地的利用效率和经济效益。
下面列举了十个低效工业用地更新的案例。
1. 深圳市福田区CBD更新项目：该项目以原有的低效工业用地为基础，进行了综合开发，建设了一系列现代化的商业办公楼、高档住宅和公共设施，使得原本荒废的工业用地焕发了新的活力。
2. 上海市松江区庙行镇工业园更新项目：该项目通过整合原有的分散、老旧的工业用地，建设了一座现代化的工业园区，引进了一批高新技术企业，提高了土地的利用效率和经济效益。
3. 北京市通州区物流园更新项目：该项目将原有的低效工业用地改造为现代化的物流园，引进了一批物流企业，提升了物流配送的效率，对于促进区域经济发展起到了积极的推动作用。
4. 广州市番禺区科技园更新项目：该项目对原有的老旧工业用地进行了更新改造，建设了一座专门面向科技型企业的工业园区，吸引了一批高新技术企业入驻，推动了科技创新和产业升级。
5. 成都市高新区产业园更新项目：该项目将原有的低效工业用地改造为高新技术产业园，引进了一批高科技企业和研发机构，提升了区域的科技创新能力和产业发展水平。
6. 武汉市江汉区老城厢更新项目：该项目对老旧的工业用地进行了改造，建设了一批现代化的商业办公楼和文化设施，提升了区域的形象和吸引力，促进了产业结构的优化和城市发展的提升。
7. 青岛市黄岛区港口码头更新项目：该项目将原有的低效工业用地改造为现代化的港口码头，引进了一批先进的装卸设备和物流管理系统，提升了港口的吞吐能力和服务水平，推动了区域经济的快速发展。
8. 天津市滨海新区旧厂房更新项目：该项目对旧厂房进行了改造，建设了一批现代化的产业园区和创意工场，吸引了一批创新型企业和设计机构入驻，推动了区域的创新创业和经济发展。
9. 杭州市余杭区工业园改造项目：该项目将原有的工业园进行了改造和升级，引进了一批高端制造业企业和研发机构，提升了园区的产业结构和技术水平，推动了区域经济的发展。
过开展解放思想大学习、大讨论,深入贯彻落实科学发展观,着力克服制约科学发展的观念障碍和体制障碍, 着力探索促进科学发展的新思路、新途径、新举措。
为破解土地紧缺制约我市工业发展的问题, 工业规划处对全市工业用地情况进行了调研, 对工业用地效益和发展潜力情况进行了初步分析, 借鉴了新加坡在工业用地集约化利用方面的一些先进经验, 提出了促进我市工业用地集约节约利用的一些对策建议。
具体如下:一、全市建设用地基本情况我市陆域范围面积为 1952.84平方公里, 其中可建设用地面积约为 1046平方公里,约占 54%。
截止 2006年底,我市现状建设用地 729平方公里左右,其中工业用地264.91平方公里,占 36%左右。
二、工业用地基本情况(一工业用地增长情况从特区成立到 2005年,深圳工业以年均 22%的速度高速增长, 成为拉动 GDP 的主要动力。
但这种高速增长是建立在大量消耗土地基础上的粗放式增长。
1994—2005年间,工业用地占全市建设用地比例由 31%上升至 36.2%,一直高于《国标》的15— 25%和《深标》的 10%--25%。
2000— 2005年全市工业用地增加 125.48平方公里, 占总建设用地增量的 51.69%, 年均增加 25平方公里。
(二 2006年和 2007年新增工业用地情况2006年我市工业用地进入增速明显减缓的拐点。
2006年计划新增工业用地 7.0平方公里,实际新增工业用地 6.65平方公里。
2007年计划新增工业用地 4.8平方公里, 1-11月实际供应工业用地 5.39平方公里。
其中上半年新增工业用地 5.15平方公里。
2007年上半年实际新增工业用地比计划新增工业用地大幅度增加的原因是国家调整工业用地出让政策。
(三未批未建的剩余工业用地情况截止 2007年底, 全市未批未建的剩余建设用地中, 组团 (分区规划已确定为工业用地功能的仅剩约 18.5平方公里。
低效工业用地的盘活再开发策略研究随着经济的快速发展和城市化进程的加快，工业用地的需求日益增大。
许多地区存在着大量的低效工业用地，已经或者正在逐渐被废弃，造成了资源的浪费和环境的污染。
为了充分利用这些低效工业用地，盘活这些资源，实现再开发，需要制定相应的策略和措施。
本文将从理论和实践两个方面对低效工业用地的盘活再开发策略进行研究。
一、低效工业用地概念及现状分析1. 低效工业用地的定义低效工业用地是指由于各种原因，无法满足现代产业发展需要，且利用效率较低的工业用地。
这些工业用地可能由于地理位置偏远、交通不便、环境污染严重、设施陈旧等原因，导致了生产效率低下，资源利用率低等问题。
在我国的城市化进程中，一些老旧的工业园区和工业基地逐渐被淘汰，造成了大量的低效工业用地。
这些低效工业用地往往废弃荒芜，浪费了大量的土地资源，由于废弃工业用地的污染问题，也给环境带来了不小的影响。
如何盘活这些低效工业用地，实现再开发，对于提高土地资源利用效率，改善环境质量具有重要意义。
二、低效工业用地盘活再开发策略理论分析1. 土地利用再开发理论土地利用再开发是指对现有的土地资源进行再利用，通过对土地的重新规划、改造，达到提高土地利用效率，改善土地环境质量等目的。
土地利用再开发理论提出了一系列的方法和措施，包括土地整治、土地复垦、土地再利用等，为低效工业用地的盘活再开发提供了理论支持。
2. 城市更新理论城市更新理论强调了城市中老旧、滞胀区域的更新与改造。
通过城市规划和土地再开发，对城市中的低效用地进行再利用，可以提高城市土地资源的利用效率，改善城市环境，使城市更加宜居宜业。
城市更新理论对低效工业用地的盘活再开发策略具有重要的借鉴意义。
1. 制定政策支持政府应制定相关政策，鼓励和支持低效工业用地的盘活再开发。
政策可以包括经济激励、税收优惠等方面的支持措施，以及土地使用规划和环境保护方面的政策支持。
2. 鼓励多元化发展对于低效工业用地的盘活再开发，可以鼓励多元化的发展模式。
低效工业用地的盘活再开发策略研究随着城市化进程的加速和产业结构的不断调整，许多地方出现了大量的低效工业用地，这些低效工业用地往往存在着资源浪费和环境污染等问题，严重制约了当地经济的发展和城市功能的提升。
为了有效利用这些低效工业用地并实现再开发，需要制定相应的策略来盘活这些资源，以推动城市可持续发展。
本文将从盘活再开发的意义、面临的问题和具体策略三个方面进行研究。
一、盘活再开发的意义低效工业用地的盘活再开发对于提升城市经济发展水平、改善城市环境质量具有重要意义。
盘活低效工业用地可以有效提升土地利用效率。
由于低效工业用地存在着大量的废弃和未利用的状况，如果能够进行再开发，可以有效地节约土地资源，并且提高土地的使用效率，有利于推动城市土地的高效利用。
盘活再开发可以推动城市经济结构的转型升级。
通过再开发低效工业用地，可以吸引更多的高新技术企业和项目落户，推动传统产业向现代服务业的转型升级，有利于提升城市经济发展水平和竞争力。
盘活再开发有利于改善城市环境质量。
低效工业用地往往存在着环境污染和资源浪费等问题，通过再开发可以重建环境和利用资源，有利于改善城市环境质量，提升居民的生活品质。
二、面临的问题低效工业用地的盘活再开发面临着土地转型成本高、环境治理难度大等问题。
土地转型成本高。
由于低效工业用地存在着资源浪费和环境污染等问题，再开发需要进行土地的整治和环境的治理，需要耗费大量的资金和人力物力。
这就对盘活再开发提出了较高的要求。
环境治理难度大。
因为低效工业用地存在着环境污染等问题，需要进行环境治理，包括土壤污染、地下水污染等，需要耗费大量精力和资金，并且治理过程中涉及到了复杂的技术和法律问题。
三、具体策略为了解决低效工业用地的盘活再开发问题，需要采取一系列的策略措施，以便顺利实现低效工业用地的盘活再开发。
应当建立完善的政策体系，包括鼓励政策、规范政策和奖励政策。
鼓励政策要通过税收、财政支持等手段，引导企业和资本向低效工业用地的盘活再开发方向投入。
深圳工业用地升级改造困境初探刘丽绮摘要：在过去的30多年里，深圳的工业发展经历了一个从无到有的过程，而现阶段的深圳面对各类资源的匮乏急需进行城市发展转型，在这样的背景下，工业用地的升级改造成为了改变土地集约模式和促进产业升级的突破口。
在政府的主导下，怎样平衡工业用地旧改中原村集体与用地单位之间的利益关系是推动工业用地升级改造的基础。
本文通过对深圳第一例原集体工业用地入市流转案例的研究，试图分析案例成功背后涉及的政府、原村集体、用地单位三方之间的利益博弈关系。
关键词：工业用地；更新改造；利益关系；集体土地1.引言在改革开放的前30年，用土地换取财政增长的深圳经历了一个高速城市化的过程，但随着城市的不断扩张，可用新增建设用地变得捉襟见肘。
根据深圳新一轮城市总体规划，到2020年全市建设用地规模将控制在890平方公里以内，即占深圳市总面积1953平方公里的46%，逼近了50%的土地利用上限。
面对开发殆尽的土地，城市发展转型成为了深圳突破空间资源瓶颈的唯一选择，激活存量用地，进行二次开发则是城市发展建设的关键。
这不仅是深圳会面临的问题，我国东部沿海发达城市也存在着相同的困扰，只不过作为城市面积只有北京八分之一，上海三分之一的经济特区，深圳最早面临城市建设用地资源的不足，加上其独特的城市发展模式，使得深圳的土地旧改更具意义。
尽管可用建设用地总量接近上限，但由于城市发展初期粗放的扩张模式，土地的利用率并不高，深圳市的存量土地存在着巨大的二次开发空间。
从2012年起，根据深圳土地利用年度计划，存量土地的供应超过了新增建设用地，而在存量用地中工业用地的占比最高。
在如火如荼的深圳城市更新中，大量的工业用地变为了居住小区和商业中心，真正的产业更新却推动缓慢。
怎样在城市二次开发中平衡各方利益，激活这部分数量庞大的旧工业用地，实现深圳的产业转型、突破城市的发展瓶颈，成为了市场关注的焦点和深圳城市更新的重点。
2.深圳市工业用地更新概况从深圳的城市用地结构上看，工业用地的比例一直较高，占城市建设用地的33.6%，其中宝安区和龙岗区更达到了41.9%，远远高于全国平均水平。
低效工业用地的盘活再开发策略研究随着中国经济的快速发展，城市化进程不断加快，工业用地的利用和再开发成为当前亟待解决的问题。
一些低效工业用地因为种种原因，已经停滞不前，面临着空置和荒废的困境。
如何对这些低效工业用地进行盘活再开发，成为了当前各地政府和企业亟需研究的课题。
一、低效工业用地的概念与现状低效工业用地是指由于投资、技术、管理等方面的原因，导致工业用地的利用效率低下的现象。
一般来说，低效工业用地主要表现为以下几个方面：1. 占地面积大，但产值低。
由于受限于技术和管理水平，低效工业用地通常占地面积较大，但是产值不高，利用率低下。
2. 破产或停产企业较多。
低效工业用地区域内破产或停产的企业较多，已经失去了原有的生产活力。
3. 环境污染严重。
由于技术和管理水平的限制，低效工业用地往往存在严重的环境污染问题，对周边环境造成了严重影响。
4. 周边区域发展滞后。
低效工业用地的存在，往往导致周边区域发展滞后，地方经济发展受到一定的限制。
针对低效工业用地的盘活再开发，可以从多个方面进行研究和策略制定。
下面就对这些方面进行具体的分析和研究。
1. 完善政策法规，优化土地利用结构要盘活低效工业用地，首先需要完善相关的政策法规，优化土地利用结构。
政府可以制定相关政策，对低效工业用地进行分类管理，采取差别化的政策措施。
对已经停产或破产的企业用地，可以采取减免税费、鼓励再开发的政策措施，吸引企业或资本进行再开发。
对存在环境污染问题的低效工业用地，应采取环境修复和治理的政策措施，引导企业进行环境治理，并为其提供相应的补贴和支持。
政府还应根据不同地区的实际情况，对低效工业用地进行综合规划和利用，引导合理利用，实现土地资源的最大化价值。
2. 引入资本，推动再开发在盘活低效工业用地的过程中，资本的引入至关重要。
政府可以采取多种方式鼓励资本进入，推动低效工业用地的再开发。
可以通过招商引资、引入外资等方式，吸引资本进入低效工业用地，进行再开发和利用。
低效工业用地的盘活再开发策略研究【摘要】本文主要探讨了低效工业用地的盘活再开发策略。
在现状分析中指出低效工业用地存在着资源浪费和环境污染等问题，重视盘活的重要性。
结合政府引导支持、科技创新、资本投入、环保改造等策略，提出了具体的解决方法。
政府引导支持和引入科技创新能够促进低效用地的再生产和升级；吸引资本投入有助于刺激经济增长和资源优化配置；而环保改造与再利用则能有效减少环境负担。
最后对盘活再开发策略进行总结，展望未来低效工业用地的盘活发展方向。
通过本文的研究，可以为低效工业用地的可持续发展提供参考和借鉴。
【关键词】低效工业用地、盘活再开发、策略研究、政府支持、科技创新、资本投入、环保改造、总结、发展展望。
1. 引言1.1 研究背景：为了实现对低效工业用地的有效盘活再开发，有必要深入研究当前的背景情况。
低效工业用地指的是在过去的工业发展中，由于各种原因导致使用效率低下或者已经废弃的土地。
这些土地往往面积较大，位置优越，但由于经济环境变化或者管理不善等原因，导致无法充分发挥其潜力。
在城市化进程加快、资源环境压力增大的今天，如何有效盘活这些低效工业用地成为一个亟待解决的问题。
低效工业用地的存在不仅占用着宝贵的城市土地资源，还可能导致环境污染、资源浪费等问题。
加强对低效工业用地盘活再开发的研究具有重要意义。
通过对低效工业用地的现状进行深入分析，可以为未来的盘活再开发工作提供参考。
将政府引导与支持、科技创新、资本投入、环保改造等策略结合起来，制定科学有效的盘活策略，提高土地资源利用效率，促进城市可持续发展。
中的200字内容到此为止。
1.2 研究目的本研究的目的是深入探讨低效工业用地的盘活再开发策略，提出针对性的政策建议，促进低效工业用地资源的有效利用和再生产。
具体目的包括：一是分析低效工业用地的现状和存在的问题，找出制约其盘活再开发的关键因素；二是探讨盘活低效工业用地的重要性，明确其在促进经济可持续发展和城市更新中的作用；三是提出政府引导与支持、引入科技创新、吸引资本投入、环保改造与再利用等一系列盘活低效工业用地的策略，以期为相关部门和企业提供参考；四是总结归纳各个策略的优缺点和适用范围，为低效工业用地盘活再开发提供指导和参考依据；五是展望未来低效工业用地的盘活发展趋势，为相关研究和实践提供思路和启示。
低效用地处理对策研究报告低效用地处理对策研究报告摘要：本研究旨在探讨低效用地处理所面临的问题，并提出一系列可行的对策。
通过了解低效用地处理方法和对策的现状，分析其存在的挑战和改进的方向，本研究希望能够为相关领域的从业者和决策者提供启示和借鉴。
一、引言低效用地处理是指对评估后判定为效用不高的土地进行合理处理的过程。
这类土地在环境、经济和社会方面都可能带来不利影响，因此需要针对这些土地提出有效的处理对策。
目前，低效用地处理在实践中面临诸多问题，例如缺乏科学化的评估方法、资源匮乏、技术手段不完善等，亟需解决。
二、低效用地处理的问题1. 缺乏科学化评估方法当前低效用地处理评估主要依赖经验判断，缺乏科学依据。
缺乏科学化的评估方法导致了评估结果的主观性和不准确性，给后续的处理工作带来了困难。
2. 资源匮乏由于低效用地的特殊性，其处理所需资源往往相对较高，包括人力、财力等。
然而，当前在低效用地处理方面的投入普遍不足，限制了处理工作的进展。
3. 技术手段不完善低效用地处理需要多种技术手段的支持，如土壤修复、生态恢复等。
然而，目前市场上缺乏成熟的处理技术，这导致了低效用地处理的困境。
三、低效用地处理的对策1. 建立科学化评估方法科学化评估方法是解决低效用地处理问题的关键。
可以通过借鉴环境评估、经济评估和社会评估等领域的经验，制定适用于低效用地的评估方法，提高评估结果的科学性和可靠性。
2. 加大资源投入政府和企业在低效用地处理方面需要加大资源投入力度，确保处理工作的顺利进行。
通过建立专项资金，提供必要的经费支持，加强人力配置，为低效用地的处理提供更好的支持。
3. 推动技术创新相关部门应加大对低效用地处理技术研发的支持力度，鼓励企业和科研机构开展技术创新，提升处理技术的成熟度。
同时，加强国内外合作与交流，吸引国际先进技术的引进，提高低效用地处理的效率和效果。
4. 政策与法规支持政府部门应制定相应的政策和法规，明确低效用地处理的标准和要求。
低效工业用地成因解析及改造策略研究——以深圳为例张 源 周丽亚【摘要】 低效工业用地在深圳市特区外大量存在，造成这一现象的主要原因有三个方面：首先工业用地的多头供应使得引进的产业项目把关不严；第二，现有的利益分配机制决定了大量工业用地的低效；最后，开发主体的短视和盲目竞争，客观上进一步拉低了产业的引入门槛。
因此，改造低效工业用地的重点应是对原有工业园区的管理整合，土地资产的盘活。
在此基础上，本文认为在对低效工业用地进行升级改造时，应鼓励和引导市场资本的全面介入，以利用市场活力提升用地效益。
【关键词】 深圳 低效工业用地 土地管理 市场资本 升级改造用地效益决定于经济产出和用地规模两个基本因素。
经济产出是由产业类型和产业层次所决定的，伴随着产业类型从第一产业向第二、第三产业转变和产业层次的提升，用地效益将逐步提高。
土地资源的配置也直接作用于用地效益，产权明确以发挥市场主动性、监管得力以确保公共利益，是土地得到高效利用的基础。
从土地资源配置的角度研究工业用地效能，正是本文选取的视角。
1978年以来，中国的城市化过程是工业化过程的必然结果。
然而全国几乎所有城市的工业发展都基本处于一种粗放型模式，在经济发展的重重压力下，片面追求总量的飞跃，而忽视了效率提升，造成的直接后果就是伴随着GDP 、工业增加值等经济指标飞速攀升的同时，各类建设用地，尤其是工业用地量激剧扩张，土地资源大量消耗，低效工业用地“遍地开花”。
在经历了20多年粗放发展经济之后，个别城市的土地资源已经面临极大的压力（深圳是最明显的例子），实现土地的集约节约利用，推动低效工业用地的升级改造，将是未来相当长一段时期中国所有城市将面临到的最现实也是最紧迫的问题。
1 深圳市工业用地效能深圳作为我国改革开放的窗口和试验田，其工业发展从一开始就接受了国际分工，深圳工业发展的历程是世界产业结构的调整和产业转移的缩影。
深圳市1994年单位工业用地增加值为每平方公里3.26亿元， 2006年上升到每平方公里10.83亿元，年均增长率高达10.5%。
全市工业用地效能虽然与发达国家城市存在一定差距，但在国内大中型城市位居前列（表1）。
表1 深圳市与国内外其他城市工业用地效能比较单位工业用地增加值年份工业用地（平方公里）工业增加值 （亿元）绝对值（亿元/平方公里） 相对值（以2005年的深圳为100）1984年 2.546 5.18 2.03 21 1994年 81.83 267.13 3.26 33 2000年 132.65 962.75 7.26 74 深圳2005年 254.752483.49 9.75100国内其他城市广州 2005年 372.4 1867.53 5.01 51 北京 2005年 1008.3 1707 1.69 17 上海 2005年 - -9.21594国际其他城市香港 2003年 9 472（444亿港元） 52.4 537 新加坡 2004年 40.97 2341（283亿美元） 57.1 586 东京都 2001年 46.845021 （73754亿日元）107.2 109915根据2004年上海市开发区统计手册，2004年上海建成投产企业土地产出水平为37.09亿元/平方公里（工业总产值），根据2004年上海工业增值率24.9%推算出上海工业用地效益（工业增加值）进一步分析不难发现，全市工业用地高效利用的帷幕掩盖着市域工业用地利用效益的不均衡。
深圳市2005年特区内工业用地效能高达61.57亿元/平方公里，特区外的宝安和龙岗仅分别为4.93和6.25亿元/平方公里，分别是特区的1/12和1/10。
事实上，特区外存在着大量的低效工业用地。
不仅特区内外工业用地效能差异明显，特区外20个不同街道之间工业用地效能也极不平衡（图1）。
单位工业用地增加值的最高者（大鹏）值是最低者（坪地）的约46倍；近六成街道（特区外22个街道中的13个街道）每平方公里工业用地的增加值在3亿元以下，约为特区外工业用地平均增加值的二分之一，特区的二十分之一，但所占用的工业用地约为全市的60%。
也就说，全市有8%的工业用地（特区内）创造了全市50%的工业增加值，但还有近60%的工业用地仅仅创造了全市不到15%的工业增加值，两者相差20倍。
公明、观澜、沙井和松岗四个街道的工业用地面积在20个街道中排名前四位，工业用地效能却在特区外二十个街道中分别位居第十二、十三、十五和二十位，土地资源消耗的巨大和用地产出效能的低下形成鲜明对比。
以松岗街道为例。
松岗街道总面积68.6平方公里，其中工业用地20.2平方公里。
总人口约40万人，其中常住人口1.9万人，人口大部分为外来务工人员。
2005年该街道每平方公里工业用地所创造的工业增加值为1.57亿元，排名全市倒数第三。
目前松岗街道仍以第二产业为主，工业增加值占国内生产总值的六成以上。
从工业结构来看，松岗的工业仍然以低附加值的“三来一补”加工业为主，多数企业生产规模较小，耗能大；绝大多数工业企业集中在塑料玩具、家私、鞋业、五金灯饰、包装材料和化工电镀等低端产业，占街道总产值的约20%；占企业总数6%的约80家电子电器、精密机械设备企业工业产值则占街道工业总产值的半壁江山；属于“污染重、用地多、能耗高”的企业约有200家，约占企业总数的20%，主要是家私厂、电镀厂和化工厂等，这类型企业占地大、能源高、污染大，存在不少安全隐患，但产值不高。
2 低效工业用地的成因解析深圳低效工业用地的存在主要在于如下原因：（1）受制于所处区域的工业发展阶段，无法逾越而仍然处于国际产业分工的中下游；（2城市选择“产业第一”为发展目标，以“低成本”为发展策略，在一定程度上影响了城市产业高端化目标的实现；（3）城市的行政架构和政府治理能力的缺陷，尤其是其造成的土地利用机制更起到了推波助澜的作用。
前述的原因（1）和（2）在我国城市较为普遍，而（3）在深圳最为典型且造成的影响非常深远，本文认为正是各级行政主体（包括各级村集体）片面追求经济发展且因利益不同而相互博弈，致使用地管理与产业发展导向严重脱节所，直接造成了工业用地低效利用的后果。
2.1 工业用地多头供应，产业项目把关不严为充分调动市、区两级政府的积极性，促进经济发展，提高城市管理水平，2002年12月27日，深圳市人民政府以深府〔2003〕1号文发布《深圳市人民政府关于调整市区两级政府部分管理权限的意见》，其中要求“对符合城市规划、年度土地开发供应计划和产业政策的5万平方米以下的工业用地，由各区政府审批，并报市规划与国土管理部门备案”。
这样，区级政府的用地审批权与深圳主导的工业用地审批（如高新技术产业带等）、特殊类型（如产业集聚基地等）工业用地审批、非法的（如非法工业用地等）工业用地流入等一起形成了“七龙放水”的工业用地流入局面（图2）。
图2 深圳市土地管理的“七龙放水”局面一方面，由政府审批地工业用地供应存在多条互不整合地渠道、严格程度不一；其次，对集体工商用地缺少有效管控，其利用状况较为混乱；更为严重的的，实际上还存在着大规模的违法建设情况，且处于监管失控状态。
1998-2004年，全市年均发放的工业用地规划许可证的面积不到8平方公里，即便在数量最高的2004年，也不到13平方公里；而2000-2005年，深圳市年均工业用地的实际增长量为25平方公里。
即使剔出掉部分前期完成审批后续建设的项目，以及其他各类补办过部分行政审批手续的用地，仍然有近1/3的工业用地没有纳入到市政府统一的用地管理体系中。
工业用地的多头供应，加之对非法用地监管不力，直接导致了对工业项目前期环节把关不足甚至缺失。
前述7个“龙头”各自为政，迫于招商和经济发展的压力，给一些工业企业在7个“龙头”之间腾挪转移、寻找漏洞制造了机会，对工业项目的把关标准不断降低，工业用地得到低效利用也就不足为奇了。
2.2 现有的利益分配机制决定了大量工业用地的低效从管理级别上划分，深圳市的工业区可以分为市、区和街道级工业区，村办企业，以及私人业主兴建的小规模工业区和零散工业用地，其中，村集体兴办的工业园区占绝大多数。
根据深圳市贸工局2005年调查统计（表2），深圳市有区级、街道办以及村级工业园区626个（不包括高新区等市级以上园区、缺坑梓街道办的园区），总面积79 km 2。
目前特区外各街道办、行政村均有自己的工业区，少则几个、多则几十个、上百个，如公明街道办有工业园区117个。
表2 深圳市级以下工业园区统计情况区名工业园区数量（个）占地面积（ km 2） 建筑面积（万m 2） 容积率 罗湖 29 0.61 109 1.79 福田 9 2.42 377 1.56 南山 50 1.5 333 2.2 宝安 379 61.05 6039 0.99 龙岗 157 13.47 1352 1 盐田 2 0.14 34 2.4 合计 62679.1982441.04工业用地供给渠道 高新技术产业带 产业集聚基地 5万平方米以上 宝安5万平方米以龙岗5万平方米以集体工商用地 非法用地在特区内外“二元结构”的管理体制下，特区外的工业采用了自下而上的发展模式，独特的财税分配机制，阻碍着主导特区外工业用地利用的村集体致力于提升工业用地效能。
现有财税体制下，区和街道的工业园区由于都有税收返还，可以制定工业区的优惠扶持政策，促进工业效益的提高以促进财政收入的增加。
但原村集体股份公司不能从企业的税收中提取留成，其主要的收入来源是依靠厂房租金、工缴费和由人口增加带来的私房出租收入，在这种情况下，大量的村集体兴建的工业区反而愿意去接受和引进那些占地较大（租金收益高）、劳动密集型（按人头计算的工缴费高）的企业，而排斥所谓的高端产业。
这种动力机制决定了特区外的村级工业区必然走以土地换效益的粗放式利用方式，往往只满足于近期租金和工缴费收益，管理意识和能力薄弱，提升发展动力不足，不利于土地可持续发展。
相应的在园区建设方面，此类工业区的建设往往是相当初级的，一般规模偏小，往往仅由几栋厂房组成，以生产功能为主，缺乏基础设施的配套和综合性商服、物流仓储等设施的完善。
根据《宝安区工业布局研究与规划》研究成果显示，宝安区内零散工业厂房占全区工业用地面积超过了三分之一，建设规模普遍偏小，配套不完善，无法满足未来工业迅速发展的需要。
现有工业园区总体开发强度不高，据统计，开发强度偏低（容积率小于1），的工业区有197个，占园区总数的31.5%，占园区总面积的52.4%。
2.3 开发主体的短视和盲目竞争，进一步拉低了产业引进门槛在工业区开发建设中，原村镇一般通过成立下属的股份合作公司和经济发展公司来负责工业区的开发、运营。
由于其经济能力的有限性和眼光的局限性及联合开发的困难性，对园区的定位研究不足，对招商引资、产业更新换代没有明确的规划和计划，往往只能引进产业层次较低、竞争力不强的企业进驻。
