下载文档原格式
房地产市场调查工作规程第一条目的市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分, 通过认真、细致、有效的市场调查, 及时收集、整理市场动态信息及数据资料, 保证信息来源及内容的准确性和真实性, 研究并准确把握房地产市场最新动态及市场走向, 为公司投资和营销决策提供依据。
第二条适用范围本规程所称“房地产市场调查”是指以房地产为特定的商品对象, 以科学方法收集消费者购买和使用商品房的动机、事实、意见等有关资料, 对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录、分析, 进而对房地产市场进行研究与预测的过程。
本规程适用于公司所有市场调查工作的控制, 包括专项调查和例行调查, 专项调查为针对具体要求, 在特定时间段内进行调查, 例行调查为针对公司长期发展、掌握市场动态需要而例行开展的调查活动。
第三条职责（一）营销部为房地产营销方面市场调查的归口部门, 负责进行市场调查的统一策划, 组织房地产市场需求和消费行为调查、房地产促销调查、房地产营销渠道调查、房地产市场竞争情况调查；负责调查结果的分析, 调查报告的编制。
（二）项目发展部负责组织房地产政治法律环境调查、经济环境调查、社区环境调查、房地产价格调查、房地产产品调查, 负责项目前期市场调查及前期营销策划定位报告撰写。
第四条房地产市场调查的内容（一）房地产市场环境调查。
1.政治法律环境调查（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策；如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等；（2）有关房地产开发经营的法律规定；如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》……等等；（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。
2.经济环境调查（1）国家、地区或城市的经济特性；（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益；（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况；（4）一般利率水平, 获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；（5）国民经济产业结构和主导产业；（6）居民收入水平、消费结构和消费水平；（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况, 对外贸易和外商投资的发展情况；（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查；（9）财政收支。
房地产市场调查有哪些方法引言：房地产市场调查是指通过对房地产市场相关数据和信息的搜集、分析和研究，以了解市场供需状况、发展趋势以及评估投资风险的过程。
本文将介绍一些常用的房地产市场调查方法，包括市场调研、数据分析、观察与体验、案例研究等，以帮助投资者和从业人员更好地了解市场情况和做出决策。
一、市场调研1.问卷调查：通过设计和发放问卷，收集相关数据和信息，了解目标用户对不同类型房地产产品的需求、购买意向、预算等方面的信息。
问卷调查可以通过线上渠道、街头走访等方式进行，可以帮助确定目标用户群体，把握市场需求。
2.焦点小组讨论：组织一些有关房地产市场的专业人士或目标用户，进行小组讨论。
通过交流和互动，了解他们对房地产市场的观点、态度以及购买行为等，从而更全面地了解市场动态和趋势。
二、数据分析1.房产销售数据：通过分析房产销售数据，可以了解市场的供需情况、房价变化趋势、户型偏好等信息。
可以通过购房合同、房屋交易备案等途径获取数据，通过数据分析软件等工具进行处理和分析。
2.宏观经济数据：关注宏观经济数据，如国内生产总值(GDP)、居民收入水平、人口结构等，对房地产市场的发展趋势有很大的参考价值。
例如，经济增长和城市化速度常常会影响房地产市场的供需关系和价格波动。
三、观察与体验1.实地考察：实地考察是一种直接观察和感受市场情况的方法，通过亲自走访房地产项目、房产中介机构、相关政府部门等，可以了解项目资质、位置优势、周边配套以及市场竞争情况等。
实地考察还可以通过与购房者、开发商、中介等人互动，感受购房者的需求和态度，从而更好地了解市场。
2.市场调研报告：通过购买或获取市场调研报告，了解房地产市场的发展趋势、竞争格局、产品特点等信息。
这些报告通常由专业市场调研公司或房地产咨询机构编制，具有较高的可信度和准确度。
四、案例研究1.成功案例分析：研究和分析成功的房地产项目案例，可以从中获取房地产市场的发展趋势、投资风险、市场创新等方面的经验。
房地产市场的市场调查方法引言：房地产市场作为一个重要的经济领域，对于政府、企业和个体投资者来说都具有重要意义。
了解市场需求、掌握市场趋势对于制定合理的投资策略和决策至关重要。
因此，进行市场调查成为了房地产行业中的一项重要工作。
本文将介绍几种常见的房地产市场调查方法，以帮助投资者全面了解行业动态和市场需求。
一、问卷调查法问卷调查法是最常用的市场调查方法之一。
通过设计合理的问卷，收集目标群体的意见和需求。
在房地产市场调查中，可以选择调查购房者的购房意愿、购房预算、购房需求等，同时还可以了解购房者对房产开发商的评价和需求。
问卷调查可以通过线上和线下方式进行，比如通过网络平台、社区活动等方式收集数据，并统计分析结果，为投资决策提供参考。
二、现场调查法现场调查法是一种直接观察和记录的市场调查方式，常用于了解市场的实际情况和动态。
在房地产市场调查中，可以选择参观房地产项目的销售中心或者实地考察房地产项目周边环境和配套设施。
通过观察项目销售情况、了解项目开发商的经营策略和销售手段，以及了解周边楼盘的竞争情况等，可以更直观地了解市场的供需情况，从而为投资决策提供实质性的信息。
三、专家访谈法专家访谈法是一种深入了解市场情况和发展趋势的方式。
在房地产市场调查中，可以通过邀请专业领域的学者、行业专家以及相关从业人士进行面对面的访谈。
通过与专家的交流和讨论，可以获取市场的内幕信息、行业趋势分析及专业意见建议等，以助于投资者更好地评估市场风险和机遇，并制定相应的投资战略。
四、数据分析法数据分析法是一种通过收集和分析大量数据进行市场调查的方法。
在房地产市场调查中，可以利用第三方数据服务提供商的数据，收集和分析市场供求数据、历史交易数据、房价指数数据等，以了解市场的整体情况和趋势。
数据分析法相对客观和科学，可以通过统计模型和算法分析数据，提供市场需求预测、风险评估等决策性信息，帮助投资者做出明智的投资决策。
五、竞争对手调查法竞争对手调查法是一种通过对竞争对手进行调查和研究来了解市场状况和竞争态势的方法。
调研内容及调研方法：一、宏观经济分析及预测二、房地产市场现状及预测、商业物业研究1、调查目的：了解当前及未来的产业及城市开展规划对工程开发的影响方向和程度2、调查内容：1）总体规划〔XXXX-XXXX〕2）道路交通规划建设情况3）产业结构及分布情况4）经济开展规划5）城市开展规划6）产业结构及分布情况7）已经出让的土地开发方案8）建设用地出让方案9）房地产总体建设与销售情况10）已经批准立项的房地产建设根本情况11）工程周边开展规划及其影响12）工程片区地上建筑物分布情况3、调查方法：文献调查：网络、报刊杂志、相关文本资料等4、资料来源：工程片区法定图那么、相关政府文件、法律法规以及相关图书资料等三、市典型楼盘研究1、调查目的：调查分析典型楼盘的客户构成和来源、工程开发过程、目标市场定位、产品特点、营销策略、效果评估2、调查对象：具体调查对象需与委托方协商确定。
3、调查方法：售楼现场观察+文献研究+专家深度访谈+方案购置者个别访谈4、专家访谈对象：参与上述典型楼盘的调研、筹划、设计、销售/代理、工程管理、广告等相关工作机构部门经理以上职务的专业人士5、研究内容1）各楼盘概况〔区位、环境、规模、开发商背景等〕2）开发该楼盘动机3）购置〔租用〕者特征及结构4）目标市场定位、产品定位、形象定位5）工程规划设计特点〔面积大小、功能配置、建筑细部、各类户型的平面布局等〕6）宣传推广策略与方法四、消费者定量调查1、调查目的：寻找有兴趣、有能力购置〔租用〕东方银座广场工程产品的消费群，描述其个人〔企业〕社会经济特征、媒体接触习惯、生活方式、购置动机和目的、价格预期、品牌价值。
2、调查方法：非概率抽样的各种面谈访问方式3、调查区域：4、抽样方法：非概率方便抽样5、样本配额：具体见附表参照选择地点如下：〔根据城市实际情况来定〕7、访谈甄别对象：以工程概念卡严格过滤选择访问对象1）对工程概念是否有兴趣2）对工程概念感兴趣条件3）购置〔租用〕可能程度4）满足其他常规过滤条件8、主要访谈内容：1）对工程概念感兴趣的原因2）对工程产品的使用态度3）购置可能性4）价格预测5）地产商品牌对工程的影响程度6）产品需求根本意向〔面积、户型、功能〕7）影响消费者行为的因素—个人和社会特征〔文化程度、职业、职务、收入、性别、年龄、婚姻状况、家庭结构、居住形式〕8）影响消费者行为的因素—企业和社会特征9）影响消费者行为的因素-媒体特征〔主要媒体接触习惯、接触频率、主要媒体类型与名称、最喜欢的节目类型〕10）影响消费者行为的因素-生活方式〔态度、价值观、消费观、兴趣、时间支配方式、观点、个性和自我〔企业〕观念〕六、潜在客户座谈会：1、调查目的：在第一阶段调查结果的根底上，深入了解目标客户组合中各细分群体的产品态度和心理需求，以及对工程的规划设计建议和消费障碍，分析工程产品组合比例和产品功能设计要点。
房地产市场调查的程序房地产市场调查的程序1. 简介房地产市场调查是指通过对特定地区的房地产市场进行分析和研究，以获取关于该地区房地产市场的数据和信息。
在进行房地产投资、开发和销售等相关工作时，市场调查是重要的一环，能够为决策提供有力支持。
本文将介绍一个基本的房地产市场调查的程序，包括数据收集、数据分析和报告撰写等内容。
2. 数据收集2.1. 选择调查地区首先需要确定调查的地区范围，可以是一个城市、一个区域或者一个具体的社区。
选择调查地区时，需要考虑该地区的房地产市场规模、潜力和竞争情况等因素。
2.2. 收集市场数据接下来需要收集该地区的市场数据，可以采用以下方法：网络搜索：通过搜索引擎、房地产网站和论坛等途径，收集相关的市场报告、统计数据和行业分析等资料。
实地调研：亲自前往调查地区，观察楼盘、房价变化和成交情况等，与开发商和购房者进行交流，了解市场需求和动态。
采访专家：找到相关领域的专家或顾问，进行访谈或方式交流，获取专业的意见和建议。
2.3. 组织数据收集到的市场数据可能是杂乱无章的，需要进行整理和组织，以便后续的分析。
可以使用电子表格软件，如Excel，来创建一个数据表格，将收集到的数据按照不同的指标和分类进行整理，方便后续的分析和统计。
3. 数据分析在收集到市场数据并进行整理后，就可以进行数据分析了。
数据分析的目的是发现市场的特点和规律，为后续的决策提供依据。
3.1. 统计分析可以使用统计学方法对数据进行分析，包括计算平均值、中位数、标准差等指标，以了解市场的整体水平和波动情况。
同时，可以绘制相关的统计图表，如柱状图、折线图等，更直观地展示数据。
3.2. SWOT分析SWOT分析是一种常用的战略工具，用于评估市场的优势、劣势、机会和威胁。
通过将内部和外部因素进行比较和分析，可以确定房地产市场的竞争优势和发展方向。
3.3. 市场调查报告根据数据分析的结果，可以撰写一份详细的市场调查报告。
报告应包括调查目的、方法、数据分析结果和结论等内容，形成一个全面而有条理的文档。
房地产市场调查有哪些步骤市场调查与预测是房地产企业为营销决策提供依据的重要手段,也是企业降低风险、提高竞争力的必要途径。
在进行房地产市场调查与预测时,离不开数学方法:如应用数理统计方法对市场调查收集的数据进行处理;应用数学模型进行定量预测，房地产市场调查有哪些步骤?房地产市场调查步骤：准备阶段1.提出问题，明确目标市场研究意义重大，其中一个重要的作用就是帮助人们确定需要解决的问题。
只有当需要研究的问题被仔细、准确地定义以后，才能设计研究计划，获取切合实际的信息。
在对需要研究的问题进行定义的过程中，确定所要研究项目的目标也是一项重要的工作。
每一项目应含有一个或多个目标。
在这些目标未被明确建立之前，是无法进入下一步研究的。
房地产市场调研也不例外，市场调研的任务是为营销决策提供信息，帮助决策者们发现并解决营销问题，所以调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题，任何偏离主题的调研都不能成为有效的调研。
因此，在每次起草调研提案之前，调研人员首先要知道自己要做什么，要对调研目的与目标十分明确。
2.初步情况分析和非正式调查调研人员对初步提出来需要调查的课题，要搜集有关资料做进一步分析研究，必要时还可以组织非正式的探测性调查，以判明问题的症结所在，弄清究竟应当调查什么。
探测性研究资料的收集具有较大的灵活性，已出版的材料、个别访谈、反面佐证案例等，都是行之有效的资料来源。
另一方面，如果研究的问题能够准确、清晰地得到定义，就可以直接做描述性或因果关系研究。
同时，要根据调查的目的，考虑调查的范围和规模多大才合适，调查的力量、时间和费用负担是否有保证。
如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事求是地加以调整。
3.制订调查方案和工作计划，拟定调研计划书。
对房地产市场调查课题经过上述分析研究之后，如果决定要进行正式调查，就应制订调查方案和工作计划，即拟定调研计划书。
房地产市场调查策划方案一、调查背景房地产市场是一个重要的经济领域，对于宏观经济稳定和个人财富增长都具有重要影响。
为了更好地了解房地产市场的发展状况，制定相应的政策和战略规划，进行一个全面深入的市场调查是必要的。
二、调查目的1.了解房地产市场的总体发展趋势和规模。
2.深入研究房地产市场的主要参与者、市场结构和行业竞争情况。
3.分析不同地区、不同类型的房地产市场特点和潜在发展机会。
4.识别市场存在的问题和挑战，提出相应的解决方案。
5.为决策者提供房地产市场发展的参考和建议。
三、调查内容及方法1.市场规模和发展趋势通过搜集和分析相关数据和报告，了解当前房地产市场的规模和发展趋势，包括销售额、投资额、新增建设面积等指标。
2.市场主要参与者和市场结构通过调查，了解房地产开发商、中介机构、投资者等主要参与者的情况，并分析市场结构和行业竞争情况。
3.地区和类型特点选择不同地区和不同类型的房地产市场进行深入研究，比如住宅、商业地产、工业地产等，分析其特点、发展机会和潜在风险。
4.问题识别和解决方案通过市场调查和相关研究，识别房地产市场存在的问题和挑战，如供需失衡、金融风险等，并提出相应的解决方案。
为了获取准确的数据和信息，我们将采用以下调查方法：a.问卷调查：面向房地产从业者、投资者和购房者等，通过问卷了解其对市场的认知、态度和期望。
b.访谈调查：与房地产开发商、中介机构、政府官员等进行面对面的访谈，深入了解市场参与者的观点和经验。
c.资料收集：收集和分析相关的市场数据、报告和研究成果，为调查提供可靠的依据。
四、调查计划1.确定调查问题和设计调查方法，编制问卷和访谈指南。
2.对调查样本进行筛选和抽样，确保样本的代表性和有效性。
3.进行问卷调查和面对面访谈，记录和整理调查数据和信息。
4.分析调查结果，编写调查报告，提出市场分析和研究的结论和建议。
5.上报调查结果，为相关决策者提供参考。
五、预期成果1.详细的房地产市场调查报告：包括市场规模和发展趋势分析、主要参与者和市场结构分析、地区和类型特点分析等。
房地产市场调查的程序房地产市场调查的程序简介本文档旨在介绍房地产市场调查的程序，以解释如何进行房地产市场调查的步骤和方法。
房地产市场是一个复杂而庞大的行业，调查该市场对于房地产开发商、投资者和政府来说都是至关重要的。
通过正确的调查方法，可以获取准确的数据和洞察力，从而做出明智的决策。
步骤一：确定调查目标在进行房地产市场调查之前，首先需要明确调查的目标。
例如，您可能希望了解市场的供需情况、竞争对手的情况、房价走势等等。
通过明确调查目标，可以帮助您确定需要收集的数据和信息类型。
步骤二：收集数据在房地产市场调查中，数据收集是至关重要的一步。
下面是一些常用的数据收集方法：网络研究：通过收集和分析在线房地产平台、政府网站和行业报告等来源的数据，可以获取关于房地产市场的详细信息。
例如，您可以查找市场销售数据、租金信息和土地出售价格等数据。
调查问卷：设计调查问卷并向相关方发送，以获取他们对房地产市场的看法和意见。
调查问卷可以帮助您了解公众对房地产市场的态度、购房意愿和对不同类型住房需求的了解。
实地调查：通过实地考察房地产项目和社区，可以获取更直观的观察和感受。
您可以考察房地产项目的位置、周边设施和建筑质量等因素。
步骤三：数据分析收集到的数据需要进行分析，以提取有用的信息和洞察力。
以下是一些常用的数据分析方法：统计分析：通过使用统计工具和软件，可以对收集到的数据进行描述性统计，如平均数、中位数和标准差等。
这有助于您了解市场的整体情况和变化趋势。
比较分析：将不同市场参与者的数据进行比较分析，可以揭示出市场的差异和竞争优势。
例如，比较不同项目的销售数据，可以得出哪些项目更受欢迎和成功的结论。
趋势分析：通过对历史数据的分析，可以预测未来的市场走势。
例如，观察去年的房价走势，可以推测今年的房价是否会上涨或下跌。
步骤四：撰写报告根据数据分析结果，撰写一份详细的房地产市场调查报告是非常重要的。
报告应包括以下内容：背景介绍：介绍调查目标、方法和数据来源等。
房地产市场调查的步骤(一)房地产市场调查步骤一：确定问题和调查目标调查项目可以分成三类。
一是试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2007年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2008年购买商品住宅的家庭数量。
二是描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费50万元在郊区买一套两居室商品住宅。
三是因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。
房地市场产调查步骤二：制定调查计划市场调查的第二个阶段是制定出最为有效的收集所需信息的计划。
制定的房地产市场调查计划一般要包括资料来源、调查方法、调查手段、抽样方案和联系方法几个方面。
1．资料来源确定房地产市场调查计划中资料的来源是收集二手资料、一手资料，或是两者都要收集。
二手资料就是为其他目的已经收集到的资料，而一手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。
市场调查人员开始时总是先收集二手资料。
以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。
二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。
然而，房地产市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时。
这时，房地产市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的一手资料。
2．调查方法收集一手资料常用的方法有以下四种。
（1）观察法，根据可调查的对象与背景可以收集到最新资料。
（2）专题讨论法，通常邀请6～10个人，在一个有经验的主持人的引导下，就一种产品、一项服务、一个组织或其他市场营销话题展开讨论。
专题讨论是设计大规模问卷调查前的一个有用的试探性步骤。
（3）问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于描述性调查，目的是了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。
房地产市场调查分析报告1. 引言本报告旨在对当前的房地产市场进行一次全面的调查和分析。
通过收集和分析市场数据和相关信息，我们将深入了解房地产市场的现状、趋势和挑战，为政府、开发商和投资者提供有价值的信息和建议。
2. 调查方法为了获取准确的市场数据，我们采用了以下方法进行调查：1.数据收集：通过查询政府公开数据、土地登记簿和房地产公司报告等渠道，收集了大量的市场数据和信息。
2.问卷调查：我们设计了一份问卷，向不同城市的居民、开发商和房地产经纪人等相关群体发放，并收集了他们的观点和反馈。
3.专家访谈：我们还邀请了一些房地产市场领域的专家进行访谈，从他们的角度获取市场的深层次信息。
通过以上多种调查方法的综合分析，我们得到了全面而准确的市场数据和信息。
3. 市场现状分析根据我们的调查结果，房地产市场目前呈现以下几个特点：1.房价上涨：过去几年里，房价一直保持稳定增长的趋势。
尤其是一线城市和部分热门二线城市，房价上涨幅度更加明显。
2.供需矛盾：随着城市人口的增加和经济发展的推动，房地产市场供需矛盾日益突出。
特别是一些热点城市，供应严重不足，导致购房者面临较大的竞争压力。
3.政策调控：政府一直在加强对房地产市场的调控，以避免市场过热和泡沫的出现。
通过限购、限贷等手段，有效地控制了市场的风险。
4.投资机会：尽管市场存在一定的波动和风险，但房地产市场依然是一个吸引投资者的重要领域。
一些新兴城市和城镇，以及二手房市场仍然具有较大的投资潜力。
4. 市场趋势预测通过对市场现状的分析，我们可以预测未来房地产市场的发展趋势：1.持续增长：随着城市人口的不断增加和城市化进程的推进，房地产市场仍然有较大的增长空间。
尤其是一些二三线城市，将成为未来的投资热点。
2.供需平衡：虽然供需矛盾仍然存在，但随着政府加强对房地产市场的调控，供应将会逐渐增加，市场供需将趋于平衡。
3.住房改善需求：随着人们收入水平的提高和居民生活品质的追求，住房改善需求将成为市场的新动力。
房地产市场调查程序与调查方法第一节房地产市场一、房地产市场的概念我们所说的房地产市场，是指房地产商品交换关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。
二、房地产市场的分类〔一〕按地域范畴划分房地产的不可移动性,这决定了房地产市场是区域性市场，最常见的是按都市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场。
但一样来说，房地产市场所包括的地域范畴越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义也就越小。
〔二〕按房地产的用途和等级划分依照房地产用途不同，可将其分解为如居住物业市场〔含一般住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等〕、商业物业市场〔标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与进展用房市场等〕、专门物业市场〔机场、码头、加油站、娱乐城、高尔夫球场〕高新技术产业用房市场、研究与进展用房市场等〕、专门物业市场、土地市场〔各种类型用地市场〕等。
依照市场研究的需要，有时还能够进一步物物业的档次或等级细分。
〔三〕按房地产交易形式划分依照«中华人民共和国都市房地产治理法»的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
〔四〕按房地产购买者目的划分房地产市场上的买家购买房地产的目的要紧是有自用和投资两类。
三、房地产市场的分级土地市场〔一级市场〕；增量市场〔二级市场〕和存量市场〔三级市场〕。
表1-1 房地产子市场的特点第二节房地产市场营销一、房地产市场营销的概念房地产市场营销应该是房地产市场营销人士针对房地产这种专门商品所进行的市场研究及项目的市场定位、项目定价等一系列策略以及组织、安排和实施这些策略所采取的各项市场措施，以便完成最正确的房地产交易、取得预期的收益。
二、房地产市场营销活动由于房屋具有高价值和相对稀缺性，房地产市场营销活动那么从产品规划设计时期就开始介入营销活动。
这是房地产市场营销活动不同于其他耐用消费品营销的最明显的地点。
表1-2 房地产二级市场和三级市场营销的不同特点〔二〕房地产经纪人在营销活动中参与的工作在二级市场上，房地产营销活动要紧分为项目取得与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售三个时期。
项目取得与地块研究时期的工作包括投资决策、都市规划和地块研究，房地产经纪人在其中要紧起到提供信息的作用，本书对此不作详细介绍。
房地产经纪人一样在产品规划设计时期开始介入。
产品规划设计时期的工作包括项目的市场定位〔简称〝项目定位〞〕，物业开发建议和工程施工监理。
项目定位的内容有产品定位、客户定位和形象定位。
房地产经纪人一样不参与工程施工与监理的工作，但应就施工和销售现场的和谐提出建议，以保证销售成效。
项目策划与销售时期的工作内容包括项目定价、项目市场推广和项目销售。
在三级市场上，房地产经纪人在三级市场上要紧从事房地产转让、房地产租赁和其他房地产居间业务。
除了租赁和转让，房地产经纪人在三级市场上的业务还包括项目转让、土地转让、代办服务和投资顾问等。
第二章房地产市场调查第一节概述一、市场调查概述市场调查的目的是为治理部门提供参考依据。
市场调查的原那么是遵循科学性与客观性。
但必须强调指出：市场调查的结果只是用于关心治理部门作出正确的决策，其结果本身不是目的。
二、房地产市场调查的重要性三、房地产市场调查与一样耐用消费品市场调查的区别房地产市场调查不同于一样耐用消费品的调查，它是以房地产为特定对象。
（一）市场调查的内容不同房地产市场调查侧重消费者的生活模式、行为模式的研究分析；〔二〕市场调查的方法不同房地产市场调查经常采取的方法有实地调查法、座谈会调查法。
〔三〕市场调查的主体不同房地产市场调查主体侧重对房地产市场产品的调查。
四、房地产市场调查的特点（一）房地产市场调查的内容是广泛的（二）房地产市场调查具有专门强的针对性（三）房地产市场调查的方法是多样的（四）房地产市场调查结果具有一定的局限性五、不同营销时期的房地产市场调查房地产三级市场调查包括：1房地产项目定位时期市场调查；2房地产项目市场推广时期的市场3房地产销售时期市场调查第二节房地产市场调查的一样内容房地产市场分析是对市场调查信息再加工的过程。
一、房地产市场调查的一样内容〔一房地产市场供给2调查房地产市场3需求调查房地产市场价格4调查客户调查二、房地产不同营销时期市场调查的要点〔一〕房地产项目定位时期市场调查的要点1项目地块现状调查2项目交通状况调查3项目周边景观调查4商务圈和商圈调查:商务圈调查的内容包括周边写字楼的数量、等级、租住公司的规模、行业分布等；商圈调查的内容包括周边的家庭户数、人口特性、生活形状、消费行为等。
5区域差不多信息包括区域开发结构、供应状况、总体价格水平、物业租售总体状况6相关项目差不多信息调查7客户产品需求调查〔二〕房地产市场推广时期市场调查的要点1竞争项目差不多信息调查2竞争项目销售信息调查3客户需求和接触媒体适应调查〔三〕房地产销售时期市场调查的要点1市场推广调查和测评：推广调查内容包括进线量、上门客户量、咨询主题、上门客户询问内容。
2成交客户问卷调查3销售难点调查销售难点调查包括客户的家具安排、房间人员安排、日常家居活动安排等内容。
〔四〕房地产三级市场调查的要点1价格调查：价格调查是房地产三级市场调查的首要因素。
2客户调查3报盘区域和成交区域调查4竞争状况调查第三节房地产市场调查方法一、市场调查方法市场调查方法差不多上有四种分类方法：第一种按调查的侧重点分为定性调查、定量调查；第二种按照选择调查对象方式来划分，有全面普查、重点调查；第三种按照抽样方法可分为随机抽样调查、非随机抽样调查等；第四种是按调查所采纳的具体方法来划分，有访问法、观看法、实验法。
〔一〕按调查的侧重点划分定性调查和定量调查是市场调查的一个重要分类，定性调查重点在于〝性质〞，而定量调查侧重点在于〝数量〞。
在市场调查的实际操作中，定量与定性调查及其信息具有互补性，一项特定的市场营销决策可能要求两种方法的共同应用。
样本量在30个以内的为定性调查，样本量超过30个的为定量调查。
〔二〕按照选择调查对象方式划分1全面普查全面普查是指对调查对象总体所包含的全部单位进行调查。
但由于全面普查工作量专门大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期又较长，一样只在较小范畴内采纳。
2重点调查重点调查是以有代表性的单位或消费者作为调查对象，进而推导出一样结论。
因此由于所选对象并非全部，调查结果难免有一些误差。
〔三〕按照抽样方法划分1随机抽样：随机抽样是要紧的特点是从母体中任意抽取样本，每一样本有相等的机会，如此的事件发生的概率是相等的，因此能够依照调查样本来推断母体的情形。
它又能够分为三种：简单随机抽样、分层随机抽样，分群随机抽样。
2非随机抽样：非随机抽样也分为三种具体方法：就地抽样、判定抽样、配额抽样。
〔四〕按调查方法划分1访问法：问卷访问法。
实地调查法。
座谈会。
深度访谈。
调查2观看法（1）实地观看法。
实际痕迹测量法。
行为记录法。
3实验法三、 房地产市场调查的常用方法表2-4 各时期市场调查常用方法第四节 房地产市场调查程序房地产市场调查程序通常包括6个方面确定调查目的 质量操纵二手资料数据处理分析 形成报告此为房地产市场调查流程图一、确定调查目的〔一〕探测性调查2描述性调查3因果性调查4推测性调查五、质量操纵〔一〕抽样及调查方式选择的合理性2实地调查的真实性3事后复核第三章 房地产项目定位第一节差不多概念一、差不多概念提出的前提二、房地产的特性对项目定位的阻碍〔一〕不可移动性的阻碍2独一无二性的阻碍3产品完整性的阻碍4寿命长久性的阻碍〔五〕创新限制性的阻碍6价值昂贵性的阻碍三、房地产项目定位在房地产营销时期中的位置房地产项目从意向形成到入市销售，差不多有三个时期：1项目取得与地块研究时期2产品规划设计时期3项目策划销售时期四、房地产项目定位的概念：房地产开发经营者通过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产项目产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定其与众不同的价值地位，这一过程确实是房地产的项目定位。
五、房地产项目定位的内容〔一〕产品定位产品定位，确实是形成市场差异化产品。
产品定位包括两部分内容。
第一，要研究房地产市场环境。
其次，要研究产品构成要素和目标客户消费使用过程〔二〕客户定位：客户定位，确实是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特点。
客户定位需要研究研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式。
〔三〕形象定位：形象定位要紧是找到本楼盘所特有的不同于竞争的、能够进行概念化描述的、能够通过广告表达并能为目标客户所同意而产生共鸣的特点。
形象定位需要研究房地产项目的市场表现方式，确定房地产项目在从产品到商品的过程中的最正确表达方式。
形象定位一样通过统一的广告、包装、模型与样板房等形式来表达。
第二节产品定位在进行产品定位时需要研究两部分内容：一是研究房地产市场环境；二是产品构成要素和目标客户消费使用过程。
一、市场分析方法〔一〕市场分析方法的定义：房地产项目市场分析方法是指运用市场调查的方法，对房地产项目市场环境进行数据收集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用一般逻辑的排除、类比、补缺等方法形成项目的产品定位。
市场分析方法中的调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。
〔三〕市场环境研究的内容1外部市场环境：外部市场环境是指经济环境和政策环境。
2竞争市场环境二、项目SWOT分析方法〔一〕项目SWOT分析方法的概念：SWOT为优势、劣势、机会和威逼的总称。
1内部环境分析〔优势与劣势〕2外部环境分析〔机会与威逼〕〔二〕构造项目SWOT分析矩阵〔三〕制定行动计策1最小与最小计策〔WT计策〕2最小与最大计策〔WO计策〕3最大与最小计策〔ST计策〕4最大与最大计策〔SO计策〕可见，WT计策是一种最为悲观的计策，是处在最困难的情形下不得不采取的计策；WO计策和ST计策是一种苦乐参半的计策，是处在一样情形下采取的计策；SO 计策是一种最理想的计策，是处在最为顺畅的情形下十分乐于采取的计策。
三、建筑策划方法的特点1、物质性2个别性3综合性（四）建筑策划方法的流程5、方案构想指定项目空间内容、分析空间动线、列出空间明细表、感观环境。
第三节 客户定位与形象定位一、客户定位的研究内容1、人口规模与增长率2、年龄结构3、教育程度4、家庭结构5、人口地理迁移二、市场细分方法（一）市场细分定义市场细分是指按照消费者在市场需求、购买动机、购买行为和购买能力等方面的差异，运用系统方法将整个市场划分为个数不同的消费群〔子市场〕，然后选择合适的子市场作为公司服务的目标市场的过程。
市场细分的一样方法无细分完全细分依收入细分依年龄细分依收入-年龄细分（二）市场细分依据1、细分的程度。
