东莞土地增值税清算最新规程：广东省地方税务局土地增值税清算管理规程

广东省地税局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知文章属性•【制定机关】广东省消费者委员会,广东省地方税务局•【公布日期】2009.08.11•【字号】粤地税发[2009]148号•【施行日期】2009.08.11•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文广东省地税局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（2009年8月11日粤地税发[2009]148号）各市地方税务局：现将《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算管理规程＞的通知》（国税发[2009]91号）转发给你们，省局补充意见如下，请一并贯彻执行。

一、土地增值税清算是一项社会关注度高、敏感性强，涉及的税收政策复杂的工作。

各级地税部门要高度重视，充分认识土地增值税对于规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益以及促进收入增长的重要意义，抓住当前房地产市场渐趋回暖的有利时机，精心组织、周密部署，结合本地实际，采取有力措施，积极推动土地增值税清算工作的开展。

二、房地产开发和转让周期较长，会计核算复杂，土地增值税征管难度较大。

各级地税部门要克服畏难情绪，迅速打开工作局面：一是要加强业务培训，及时开展房地产开发行业的财务会计和税收政策辅导；二是要强化组织领导，成立清算小组，及时充实业务力量。

清算工作由企业主管税务机关负责，税政、稽查等部门参加。

各市局税政部门要加强对本地区清算工作的组织协调和业务指导，努力提高清算工作的质量。

三、进一步规范土地增值税征收管理。

各级地税部门要对本地房地产开发成本、价格和行业税负进行深入的调查测算，科学、合理地确定土地增值税的预征率，更加准确地反映本地房地产项目增值水平。

凡预征率制定偏低的，应及时调整。

对土地转让行为，要按规定即时清算。

四、加强税收宣传辅导，争取党政领导和职能部门的支持和配合。

各级地税部门在土地增值税清算工作的各个阶段，要注重加强对企业的政策宣传解释、纳税辅导等工作；要主动将清算工作向当地党政领导报告，积极与国土房产等部门沟通协调，营造土地增值税征收管理的良好外部环境。

房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项土地增值税是指在土地使用权转让过程中，土地的价值增加部分需要向国家缴纳的税款。

房地产开发企业在购买土地、开发房地产项目并销售房屋时，需要进行土地增值税的清算和缴纳。

下面是房地产开发企业土地增值税清算程序及注意事项。

一、土地增值税清算程序1.验证土地增值税税款：房地产开发企业在购买土地时，需要向卖方索取土地增值税的纳税证明，包括土地增值税清算表、纳税申报表等。

开发企业应验证卖方的纳税证明的真实性，并核对税款金额是否正确。

2.计算增值额：房地产开发企业购买土地的成本包括土地购置价款、土地出让金以及其他相关费用等。

增值额的计算公式为：增值额=出让金-购买价款-所得税。

3.缴纳土地增值税：房地产开发企业需要填写土地增值税纳税申报表，并将纳税申报表、增值额计算表、购地发票、土地增值税清算表等相关资料一并提交税务部门办理缴税手续。

税务部门核定税款后，房地产开发企业需按时缴纳土地增值税。

4.办理完税手续：房地产开发企业在缴纳土地增值税后，需向税务部门办理完税手续，领取税务部门出具的完税证明。

二、土地增值税清算注意事项1.认真核对土地增值税证明的真实性：房地产开发企业在购买土地时，应认真核对卖方提供的土地增值税证明的真实性，确保税款金额和纳税人信息等准确无误。

2.确保计算增值额的准确性：房地产开发企业需要准确计算增值额，包括购买土地的成本以及所得税等，以确保土地增值税的清算金额准确无误。

3.及时缴纳土地增值税：房地产开发企业应按时缴纳土地增值税，并在法定期限内向税务部门提交纳税申报表等相关资料，以避免产生滞纳金和其他罚款。

4.妥善保管税务文件：房地产开发企业应妥善保管购置土地的发票、土地增值税清算表、纳税申报表等相关税务文件，以备后续的税务审查和社会信用评价等使用。

5.定期进行税务自查：房地产开发企业应定期进行税务自查，确保税务申报的准确性和完整性，及时发现并纠正存在的问题，避免税务风险和不良影响的发生。

土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税的清算程序土地增值税的清算程序大体分为六步：1.清算前的准备工作;2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制;4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制;5.土地增值税的审计鉴证；6。

土地增值税的申请清算.二、清算前的准备工作土地增值税的清算,包含的时间范围比较长,清算涵盖的内容比较宽,而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。

这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。

大体包括：（一）清算范围的界定：1。

明确清算项目及其范围。

2。

正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。

3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。

4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅"标准,正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

5。

正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。

6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。

7。

明确清算项目的起止日期。

(二）应当搜集、整理如下资料：1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同.2。

开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。

3。

银行借款合同及借款计息清单。

4。

转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据,与成本和费用有关的其他证明资料。

5。

无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。

6。

与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。

7。

与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。

8。

项目竣工决算报表和有关账簿。

9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。

10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

第1篇一、前言土地增值税清算是指对房地产开发企业（以下简称“房企”）在土地开发、销售过程中产生的土地增值税进行核算、申报和缴纳的过程。

为确保土增税清算工作的规范、高效，特制定本操作规程。

二、适用范围本规程适用于我国境内所有从事房地产开发业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产投资公司等。

三、清算流程1. 准备阶段（1）收集资料：收集与土增税清算相关的各类资料，包括但不限于土地证、房产证、销售合同、财务报表、税务申报表等。

（2）核实收入：核实销售收入的真实性、准确性和完整性，包括销售价格、面积、赠送面积、车位、物业等。

2. 计算阶段（1）收入确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认销售收入时点、金额。

（2）成本费用核算：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，核算土地成本、开发成本、销售费用等。

（3）扣除项目确认：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，确认可扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等。

3. 税负计算阶段（1）计算增值额：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则，计算增值额。

（2）确定适用税率：根据增值额确定适用税率。

（3）计算应纳税额：根据适用税率计算应纳税额。

4. 申报缴纳阶段（1）编制申报表：根据计算结果，编制土地增值税申报表。

（2）申报缴纳：按照规定的时间和程序，向税务机关申报缴纳土地增值税。

四、注意事项1. 严格遵守国家税收法律法规，确保清算工作的合规性。

2. 做好资料收集和整理工作，确保资料的完整性和准确性。

3. 严格按照税法规定进行收入确认、成本费用核算和扣除项目确认。

4. 加强与税务机关的沟通，及时了解税收政策变化，确保清算工作的顺利进行。

5. 对清算过程中发现的问题，及时采取措施进行整改。

五、附则1. 本规程自发布之日起实施。

2. 本规程由国家税务总局负责解释。

3. 本规程未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
——土地增值税清算管理规程
佚名
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2010(000)002
【摘要】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，规印发给你们，请遵照执行。

【总页数】4页(P1-4)
【正文语种】中文
【中图分类】F812.42
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1.广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行） [J],
2.浅析土地增值税的征管和清算——从《土地增值税清算管理规程》出台谈起 [J], 元一帆
3.北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告 [J], ;
4.房地产开发企业土地增值税清算风险控制——基于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》 [J], 唐志豪
5.房地产开发企业土地增值税清算风险控制--基于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》 [J], 唐志豪
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广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（2008年10月20日穗地税函[2008]342号）局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定，现将对房地产开发企业土地增值税清算政策执行中的有关问题指引印发如下：一、关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。

二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1．能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2．按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。

土地增值税清算管理规程土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税清算管理规程则是规范土地增值税清算工作的重要依据，对于保障税收政策的正确执行，维护税收公平和税收秩序具有重要意义。

一、土地增值税清算的基本概念土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

二、土地增值税清算的条件（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。

（二）税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。

三、土地增值税清算的前期准备（一）纳税人的准备工作纳税人在进行土地增值税清算前，应当按照财务会计制度和税收规定，对房地产开发项目的成本、费用进行核算和归集，准确计算房地产转让收入和扣除项目金额。

同时，应当整理和保存与土地增值税清算相关的各种资料，如项目立项、规划、施工、销售等文件和凭证。

（二）税务机关的准备工作税务机关在接到纳税人的土地增值税清算申请后，应当对纳税人提交的资料进行审核，确定清算审核的重点和方法。

同时，应当组织税务人员学习土地增值税清算的相关政策和业务知识，提高清算审核的能力和水平。

四、土地增值税清算的收入确认（一）转让房地产的全部价款及有关的经济收益纳税人转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

土地增值税清算管理操作指引一、概述土地增值税清算是指对于购置非自用的土地或者取得土地使用权后，在转让、出让、赠与、调拨、置换或者竣工交付后的销售等情况下，依法应当纳税的，按照规定的时间、程序和方式，对土地增值税进行清算和管理的过程。

本操作指引旨在对土地增值税清算管理的流程、环节、责任等进行明确，以实现土地增值税的规范、透明和高效管理。

二、流程与环节1.土地权属确认：在土地转让、出让、赠与、调拨、置换、竣工交付等行为发生后，相关主体应当向土地管理部门申报土地权属变更事项，并提供相关证明材料。

土地管理部门收到申报后，进行土地权籍核实，确认土地权属。

2.土地增值确认：土地管理部门确认土地权属后，将相关信息通知税务机关。

税务机关在接到通知后，会安排专业人员进行土地增值评估，确定土地增值额。

土地增值额一般以土地调整前后的交易价格之差为依据。

3.纳税义务确认：税务机关根据土地增值额和相关法律法规，确定纳税义务，并向纳税人发出纳税通知书。

纳税人收到通知书后，应按照规定的时间、方式将税款缴纳到指定的银行账户。

4.纳税责任确认：税务机关会对纳税人的纳税申报情况进行审查，核实实际纳税金额。

如果发现纳税人存在漏税、少税、错税等情况，税务机关将要求纳税人补缴税款，并按照相关法律法规追究相关责任。

三、责任与要求1.土地管理部门：负责对土地权属进行确认，及时将土地权属信息通知税务机关，确保纳税对象的准确定位。

2.税务机关：负责对土地增值进行确认和评估，并根据相关法律法规确定纳税义务，及时向纳税人发出纳税通知书。

同时，还需要对纳税人的纳税申报进行核实和审查，确保纳税金额的准确性。

3.纳税人：应及时向土地管理部门申报土地权属变更事项，并提供相关证明材料。

同时，按照税务机关的通知书要求，按时、足额缴纳土地增值税款。

四、注意事项1.纳税人应当保留与土地权属变更相关的证明材料，以备税务机关核查使用。

2.纳税人应当密切关注土地增值税相关政策的变化，及时了解新的纳税义务，确保按时缴纳税款。

土增值税清算操作指南土地增值税（以下简称增值税）是指在土地流转活动中，由于土地价值变化产生的一种税收。

增值税清算操作指南是指对于土地流转活动中产生的增值税进行清算的具体操作指引。

下面是一份关于增值税清算操作指南的建议：一、税收主体及税款承担人1.增值税的主体为买卖双方和税务机关，其中买卖双方分别是出让方和受让方，出让方为增值税的纳税义务人，受让方为增值税的代征人。

2.清算时，出让方为买卖双方中的纳税义务人，应当通过申报纳税等方式向税务机关缴纳相应的增值税款。

二、纳税义务及申报时间1.出让方应当依法履行纳税义务，按时申报并缴纳增值税。

2.增值税的申报时间一般为每个纳税期限的最后一天，具体时间以税务机关的规定为准。

三、增值税税额的计算1.增值税的计算公式为：增值税税额=(土地增值额×征收比例)÷(1+征收比例)，征收比例一般为5%或11%，视具体情况而定。

2.土地增值额可根据土地流转价格与购置成本的差额来计算，购置成本包括土地取得成本和土地开发成本两部分。

四、增值税清算的步骤1.准备相关资料：准备土地流转合同、土地取得成本和开发成本明细、土地流转价格等相关资料。

2.计算土地增值额：按照税务机关的要求，计算土地流转价格与购置成本的差额，得到土地增值额。

3.计算增值税税额：根据上述公式，计算出增值税税额。

4.申报纳税：通过电子申报或者纸质申报等方式，将计算出的增值税税额填写在相应的申报表上，向税务机关申报纳税。

五、注意事项1.清算操作应严格按照税务机关的规定进行，保证操作的合法合规。

2.在计算土地增值额时要准确、全面地考虑各项成本，确保计算结果的准确性。

3.对于涉及到购置土地的流转活动，要尽量保留购置土地的相关凭证和证据，以备后续清算使用。

4.清算完成后，应妥善保存纳税凭证和相关资料，以备税务机关的查询。

总结：增值税清算是土地流转活动中的一项重要工作，需要纳税人根据规定及时、准确地计算增值税税额，并按时向税务机关申报纳税。

第1篇一、引言土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

在我国，土地增值税的征收对于规范房地产市场秩序、促进房地产市场的健康发展具有重要意义。

本文将从土地增值税的清算程序、计税依据、税率等方面进行详细阐述。

二、土地增值税的清算程序1. 税务机关审核纳税人应在转让房地产合同签订之日起30日内，向主管税务机关办理纳税申报，并提交相关资料。

税务机关在接到申报材料后，对纳税人提供的资料进行审核，确认是否符合征收土地增值税的条件。

2. 计算增值额税务机关根据纳税人提供的资料，计算增值额。

增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去土地成本、开发成本、费用、税金等扣除项目后的余额。

3. 确定税率根据增值额的大小，税务机关确定相应的税率。

我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

4. 计算应纳税额税务机关根据确定的税率和增值额，计算应纳税额。

5. 纳税人缴纳土地增值税纳税人按照税务机关核定的应纳税额，在规定的时间内缴纳土地增值税。

6. 税务机关检查税务机关对纳税人的土地增值税清算情况进行检查，确保纳税人依法纳税。

三、土地增值税的计税依据1. 转让房地产的收入转让房地产的收入是指纳税人转让房地产所取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2. 扣除项目金额扣除项目金额是指纳税人转让房地产所发生的各项成本、费用和税金，具体包括：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）与转让房地产有关的税金；（5）其他扣除项目。

四、土地增值税的税率我国土地增值税实行四级超额累进税率，具体如下：1. 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；2. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；3. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；4. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条审核开发间接费用时应当重点关注：（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

第二十七条审核利息支出时应当重点关注：（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

第二十八条代收费用的审核。

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

第二十九条关联方交易行为的审核。

在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。

第三十条纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

第三十一条对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

第三十二条土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

第五章核定征收第三十三条在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

土地增值税清算流程土地增值税清算是指在土地使用权出让、转让或者变更时，依法应当缴纳土地增值税的纳税人，按照国家税收法律法规的规定，对土地增值税进行结算和缴纳的一系列流程。

下面将详细介绍土地增值税清算的具体流程。

第一步，确定土地增值税纳税义务人。

在进行土地增值税清算之前，首先需要确定土地增值税的纳税义务人。

根据《中华人民共和国土地增值税法》的规定，土地增值税的纳税义务人包括土地使用权出让、转让或者变更的受让人。

因此，确定土地增值税的纳税义务人是土地增值税清算的第一步。

第二步，计算土地增值税应纳税额。

确定了土地增值税的纳税义务人后，接下来需要计算土地增值税的应纳税额。

土地增值税的应纳税额计算公式为，土地增值税应纳税额 = （土地转让价款土地取得成本）×土地增值税税率。

其中，土地转让价款是指土地使用权出让、转让或者变更的价款，土地取得成本包括土地使用权出让金、土地增值税、土地使用权出让金的增值税等。

根据这个公式，可以计算出土地增值税的应纳税额。

第三步，办理土地增值税纳税申报。

计算出土地增值税的应纳税额后，纳税义务人需要向税务机关办理土地增值税的纳税申报。

申报时，需要提交相关的土地增值税清算资料，包括土地转让合同、土地取得成本证明、土地增值税计算表等。

税务机关会根据申报资料进行审核，并核定土地增值税的纳税额。

第四步，缴纳土地增值税。

经过税务机关的审核和核定后，纳税义务人需要按照税务机关的要求，及时缴纳土地增值税。

土地增值税的缴纳可以通过银行转账、现金支付等方式进行。

第五步，办理土地增值税发票。

在缴纳土地增值税后，税务机关会给纳税义务人开具土地增值税发票。

纳税义务人在办理土地增值税发票时，需要携带相关的资料和证明，按照税务机关的规定进行办理。

第六步，办理土地增值税清算结算。

最后一步是办理土地增值税清算结算。

纳税义务人在完成土地增值税的缴纳和发票办理后，需要向税务机关提交相关的资料，办理土地增值税的清算结算。

土地增值税清算程序与清算方法一、土地增值税清算程序1.首先，确定土地增值税清算的时间点。

通常情况下，土地增值税的清算时间点是土地出售或转让时，但也有一些特殊情况需要在其他时间点进行清算。

2.其次，确定土地增值税的计算基准。

土地增值税的计算基准是土地的增值额，即土地转让价款与土地取得成本的差额。

3.确定土地增值税税率。

土地增值税税率根据不同的情况而有所不同，一般情况下，土地增值税的税率区间为30%~60%。

4.确定土地增值税的纳税义务人。

土地增值税的纳税义务人通常为土地的所有者或者土地转让方。

5.开具土地增值税发票。

土地增值税清算完成后，纳税人需要向税务机关申请开具土地增值税发票或其他相关凭证。

二、土地增值税清算方法1.实际成本法。

实际成本法是指根据土地的实际投入成本来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。

具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款-购置价款-土地出售相关费用应纳土地增值税=土地增值额×税率2.市场价值法。

市场价值法是指根据土地在市场上的交易价格来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。

具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款-土地市场价值应纳土地增值税=土地增值额×税率3.比例法。

比例法是指根据一定的比例来计算土地的增值额和应纳土地增值税的方法。

具体的计算公式如下：土地增值额=出售价款×土地增值比例应纳土地增值税=土地增值额×税率在实际应用中，土地增值税的清算方法需要根据不同的情况进行灵活调整，比如特殊的土地用途、不同的土地取得方式等，可以采取其中一种或多种方法进行计算。

总结起来，土地增值税的清算程序包括确定清算时间点、确定计算基准、确定税率、确定纳税义务人和开具发票等步骤。

而土地增值税的清算方法主要有实际成本法、市场价值法和比例法。

在实际应用中，根据具体情况选择合适的清算方法，并按照相应的程序进行操作，以确保土地增值税的清算工作的准确性和合规性。

广东省国家税务局、广东省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知文章属性•【制定机关】广东省国家税务局,广东省地方税务局•【公布日期】2008.03.10•【字号】粤国税发[2008]30号•【施行日期】2008.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文广东省国家税务局、广东省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（粤国税发〔2008〕30号）广州、各地级市国家税务局、地方税务局：现将《国家税务总局关于印发＜土地增值税清算鉴证业务准则＞的通知》（国税发〔 2007〕132号，以下简称《通知》）转发给你们，结合我省实际情况提出以下要求，请一并贯彻执行。

一、各级税务机关要根据《通知》的规定，监督、指导税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务，做好对税务师事务所和注册税务师的宣传、培训和辅导工作。

二、自2008年3月1日起，凡承揽土地增值税清算鉴证业务的税务师事务所必须按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的具体规定开展业务。

三、凡出具保留意见、无法表明意见以及否定意见鉴证报告的，必须主动与主管税务机关取得联系，将有关情况和原因报告主管税务机关，以利于加强税收征管。

四、土地增值税清算鉴证报告书要严格按照《通知》规定的鉴证项目以及统一规定的格式文本编制，对于不符合要求的鉴证报告税务机关予以退回重作。

拒绝重作的，税务机关有权拒收。

五、向税务机关报送鉴证业务书的同时，附报涉税鉴证业务约定书复印件。

六、土地增值税清算鉴证业务准则、涉税鉴证业务约定书以及鉴证报告文本样式可以从省注册税务师管理中心网页下载（http//portal.gd-n-/zcsws/jsp/register/）。

报告统一用Α4纸。

七、在执行过程中如有问题，由地级市税务机关汇总上报省注册税务师管理中心。

广东省国家税务局广东省地方税务局二○○八年三月十日。

乐税智库文档财税法规策划 乐税网广东省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知【标 签】土地增值税清算管理【颁布单位】广东省地方税务局【文 号】粤地税发﹝2007﹞24号【发文日期】2007-01-31【实施时间】2007-02-01【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各市地方税务局： 现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞187号，下称《通知》)转发给你们，省局提出如下意见，请一并遵照执行。

一、各地要高度重视，充分认识工作的重要性、艰巨性、复杂性，扎实稳妥地抓紧抓好土地增值税清算工作。

土地增值税是国家为了规范房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产开发健康发展而开征的税种。

土地增值税的清算工作，既是土地增值税日常征收管理的重要组成部分，也是强化税收征管，切实贯彻落实国家宏观调控政策的重要手段。

土地增值税清算管理工作的进一步加强，必然触及各方利益，引起社会各界关注，是近期社会关注的热点。

因此，各地要引起高度重视，扎实稳妥地开展这项工作。

二、结合实际，深入研究，制定完善本地区的土地增值税清算管理办法。

各级地税部门应以《通知》规定为契机，采取有力措施，切实加强土地增值税征收管理。

各地应对房地产的开发成本、销售价格进行调查测算，科学、合理地确定土地增值税的预征率，并适时调整；工程项目竣工后，应及时进行清算，各市地税局可依据本《通知》的规定，结合当地实际制定具体清算管理办法，并报省局备案。

三、自行清算与重点清算相结合，着重抓好重点纳税户和重点税源的清算工作。

对2007年2月1日前的房地产开发项目，各地房地产开发企业应按照本《通知》规定，自行清算，并将清算结果于2007年6月30日前报主管税务机关审核，同时申报缴纳应补税款；各级地税部门应在认真审核企业清算情况的基础上，对重点纳税户进行核查，查补税款应在2007年12月31日前入库。

土地增值税清算操作规程
《土地增值税清算操作规程》
土地增值税清算是指对于已经开发利用的土地进行增值税的结算操作。

土地增值税清算是一个非常重要的环节，对于征税单位和纳税人来说都有着至关重要的意义。

为了规范土地增值税的清算工作，制定了《土地增值税清算操作规程》。

《土地增值税清算操作规程》明确了土地增值税清算的范围、程序和要求。

首先，规程明确了土地增值税清算的范围，包括了土地增值税的计算和结算等内容。

其次，规程明确了土地增值税清算的程序，包括了课税、纳税申报、税款核算和缴纳等流程。

最后，规程明确了土地增值税清算的要求，包括了清算报告的编制和备案、税款的核对和缴纳等工作。

在土地增值税清算操作中，规程规定了征税单位和纳税人的责任和义务。

征税单位须全面负责土地增值税清算的实施工作，同时须确保准确、合法的纳税申报和缴纳。

纳税人须积极配合征税单位的工作，保证提供真实、完整的税务信息，并按时足额缴纳税款。

总的来说，《土地增值税清算操作规程》为土地增值税清算工作提供了具体的操作标准和操作指南，为土地增值税的征收和管理提供了有力的保障。

同时，规程也为征税单位和纳税人明确了责任和义务，有助于促进税收的规范管理和合法征收。

希望通过规程的实施，能够提高土地增值税清算工作的效率和质量，为税收秩序和社会经济的稳定做出贡献。

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广东清算土地增值税
作者：
来源：《中国证券期货》2014年第07期
6月24日报道，从广东省地税局获悉，受国家税务总局授权，该局制定出台了《广东省
地方税务局土地增值税清算管理规程》。

《规程》就清算省内房企的土地增值税制定了诸多详细要求，并将于今年7月1日起正式实施。

《规程》规定，从7月1日起，纳税人只要符合“房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的；申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的”等四项条件的其中之一，就应进行土地增值税清算。

对于房企故意拖延清算等问题，《规程》提出，只要纳税人“已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，或“取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”，或“主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县以上地方税务局局长批准的”，三者只要符合其中一个条件，主管税务机关都可要求纳税人进行土地增值税清算，从而解决故意拖延清算问题。

有专家和楼市业界人士表示，国内楼市在发展多年后，清算各房企的土地增值税，将成为今年广东乃至全国各地税部门的一项重要工作，而税率高达30%-60%的土地增值税，或将使
得三成以上房企退市、死掉，开发商近期的降价热情也或将受到打击。