《土地增值税清算鉴证业务工作底稿》（范本）（共40张）目录
一、项目基本情况类（共9张）
会计政策和税收政策调查表
项目基本情况鉴证表
索引号：
普通住宅判定表
与收入相关的面积明细鉴证表
索引号：
公共配套设施面积情况鉴证表
索引号：
成本核算对象（清算单位）鉴证表
索引号：
转让行为鉴证表
索引号：
关联方关系调查明细表
二、收入类（共6张）
房地产转让收入鉴证表
索引号：
房地产转让收入明细鉴证表（普通住宅）
索引号：
房地产转让收入明细鉴证表（其他商品房）
索引号：
房地产转让收入明细鉴证表（其他项目）
索引号：
商品房出租及其他自用鉴证表
索引号：
未计入房价单独收取的（或计入转让收入）代收费用鉴证表
索引号：
三、清算项目分摊比例（共2张）
本次清算项目清算成本分摊比例鉴证表（普通住宅和其他商品房）
索引号：
企业注销税务登记税款清算鉴证业务工作底稿指引 （试行） 安徽省注册税务师管理中心
2013年12月30日 目录 导引、………………………………………………………………2-2第一部分、清税范围………………………………………………2-2第二部分、操作指南………………………………………………2-6第三部分、鉴证税种………………………………………………6-7第四部分、鉴证报告内容…………………………………………7-8第五部分、鉴证工作底稿………………………………………8-38第六部分、鉴证报告……………………………………………38-65附件：综合类、所得税、增值税、营业税底稿……………………
导引：为进一步加强企业注销税务登记税款清算鉴证工作（以下简称：注销清税），提高企业注销清税工作效率，发挥税务师事务所涉税鉴证的社会作用，规范注册税务师依法开展企业注销清税的鉴证行为，旨在维护国家税收利益和维护纳税人的合法权益，特制定本鉴证业务工作底稿。 本工作底稿中“注销清税”是指依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》等相关的法律、法规及规章对注销企业涉及的全税种的清税。 本工作底稿中“清算”是指依据财政部、国家税务总局《关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》、国家税务总局关于印发《中华人民共和国企业清算所得税申报表的通知》要求及安徽省国家税务局、地方税务局《关于企业办理注销税务登记业务附送涉税鉴证报告的通知》（皖国税发〔2012〕175号）开展清税鉴证业务。 第一部分清税范围 凡纳税人有下列情形之一的，税务师事务所接受纳税人的委托承办注销清税鉴证业务：
公司破产清算的工作流程内容 ----清算组的主要职责和内部分工--- 清算组有主要以下职责： （一）接管破产企业。包括对破产企业人、财物各方面的管理，接管破产企业印章、财务帐册和凭证、重要文件及合同等。 （二）负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。 （三）负责接收破产企业的债务人和财产持有人清偿的债务或交付的财产。 （四）决定解除或继续履行破产企业未履行的合同。 （五）对破产企业财务进行审计，出具审计报告。 （六）对破产债权进行清理，审核债权人申报的债权。 （七）对破产企业对外债权进行清理，并依法追讨破产企业对外债权及外在财产。 （八）根据需要，要求债权人会议主席或法院召开债权人会议。 （九）制定破产财产分配方案，经债权人讨论后报请法院批准执行。 （十）、破产企业内属于他人的财产，通过清算组由该财产的权利人取回。 （十一）在清偿有财产担保的债务后，收回破产企业的担保物。 （十二）对破产企业于法院受理案件前六个月至破产程序终结的期间，其进行的1、隐匿、私分或无偿转让财产；2、非正常压价出售财产；3、对于原来没有财产担保的债务提供财产担保；4、对未到期的债务提前清偿；5、放弃自己的债权等行为，清算组有权向法院申请追回财产。 （十三）于破产财产分配完毕后，提请法院裁定终结破产程序。
（十四）破产程序终结后，向破产企业原登记机关办理注销登记。 （十五）决定破产企业自破产宣告之日起是否继续进行生产经营。 清算组内部的分工： （一）清算组组长的工作（一般由律师担任）： 1、编制清算组工作计划并报告法院； 2、主持清算组的清算工作，包括确定分工、掌握清算进度、处理清算中的问题、协调清算中各个环节的关系； 3、负责与法院联络，向法院报告工作； 4、代表清算组对外签定合同、参加谈判、出席会议、代理诉讼等活动； 5、以清算组名义向法院及债权人会议起草各类报告； 6、掌管清算组公章； 7、审批破产清算支出； 8、出席债权人会议并代表清算组做工作报告； 9、.主持清算会议，并形成清算组清算工作会议纪要。 （二）清算组内部律师的工作，包括： 1、破产企业债权的审查； 2、破产企业对外债权的审查； 3、破产企业财产的产权界定； 4、对破产企业投资，包括项目投资及投资形成的法人实体进行权益比例和股权比例的界定，并负责起草权益转让和股权转让协议书； 5、代理破产企业进行起诉和应诉活动；
×××公司“×××”项目土地增值税清算鉴证情况汇报 一、基本情况 （一）×××公司基本情况 （二）“×××”项目基本情况 1、规划部门规划批复情况 （1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目。该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目，“×××”系原项目“×××”，2001年8月31日海口市城规函[2001]246号和249号批复为停缓建工程。并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。 （2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005]第002146号”，取得的使用权面积为7,349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5,600,000.00元。地类（用途）为城镇混合住宅用地。 （3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××”的用地规划，该用地内E座规划用地面积为5682.23平方米，规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027.98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。规划用地性质为商业办公居住用地。吉欣公司未再取
得单独的建设用地规划许可证。 （4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层，地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为：地上41688.84平方米，地下4425.70平方米。 （5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。 2、项目开工竣工日期： 项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月。2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。 3、容积率 实际综合容积率为：41688.84/7,349.66=5.67。 4、销售期间 2006年1月3日取得“××ד及地下室房产预售许可证，并开始销售，该项目销售期间为：2006年1月至2010年11月。 二、主要指标
审计工作底稿编制要求 1.总体要求 注册会计师编制的审计工作底稿，应当使得未曾接触该项审计工作的有经验的专业人士清楚了解：按照审计准则和相关法律法规的规定实施的审计程序的性质、时间安排和范围；实施审计程序的结果和获取的审计证据；审计中遇到的重大事项和得出的结论，以及在得出结论时作出的重大职业判断。 2.审计工作底稿构成 2.1审计工作底稿可以以纸质、电子或其他介质形式存在，通常包括： (1)审计业务约定书 (2)总体审计策略与审计总结 (3)具体审计计划 (4)程序表 (5)客户填报明细表及提供的未审财务报表、审计报告 (6)审定表 (7)调查访谈问询表或记录 (8)分析表及分析程序，如交易和余额分析，重要比率和趋势分析等 (9)核对及计算表 (10)抽样检查表 (11)询证函回函客户声明或说明 (12)观察及监盘或抽盘记录 (13)问题讨论与沟通 (14)咨询记录 (15)有关重大事项的往来函件 (16)客户文件记录摘要与复印件（如合同协议等），这些文件包括：企业法律和组织结构信息，重要的法律文件、协议和会议纪要等 (17)项目组及所内部审批文件 (18)审计人员执行审计的过程记录，如对执行审计程序的性质、时间、范围和结果的记录；由其他审计师审计的对财务报表组成部分所执行的记录；同其他审计师、专家和其他第三方交流的记录等
(19)审计人员获取的审计证据，如关于了解会计和内控系统的证据、重要审计领域审计结论 (20)其他有助于形成审计结论的资料 2.2关于程序表 本底稿包括的审计程序系标准程序,在实际工作中，项目经理应根据被审计单位具体情况裁剪审计程序表，审计助理人员根据裁剪后的审计程序表实施审计程序，即不需要实施的审计程序应当删除，追加的审计程序应当补充至程序表中。 如何选择实施审计程序非常重要，总体原则是质量与效率并重，即执行的程序恰到好处，以最少的工作量获取能够支持审计结论的充分适当审计证据。程序表中列举的程序执行的详略程度取决于： ——风险评估结果 ——审计对象的复杂程度 ——重要性 ——审计人员的专业能力和经验 2.3关于明细表 明细表系会计科目审计的总导引底稿，由被审计单位提供，地位十分重要。一般情况下，明细表尽可能填列详细些。对于客户已经编制了明细表的，取得项目经理分拆的本科目明细表，并转换为底稿版；对于客户未编制明细表的，按照项目经理下发的模板填写各科目明细表。 本所“企业填报明细表”单列于工作底稿中，便于审计人员进场前或进场后将该空白明细表提供给审计客户，由被审计单位填报，以提高审计工作效率。 2.4关于审定表 (1)未审数：未审数应确保与被审计单位最终提供的已盖章未审报表数据相一致。 (2)调整数：在底稿编制人移交底稿至项目经理前，如客户已确定是否调整，则应将调整情况写到调整数当中；如在底稿编制人移交底稿至项目经理前，客户尚未确定是否调整，则应先假设客户同意调整，再将调整情况写到调整数当中。如底稿编制人移交底稿至项目经理后，客户不同意进行调整，应修改相关底稿，以与最终审定报表一致。 (3)审定数：根据未审数、调整数的确定而确定。 (4)审计过程中识别出的错报事项：即审计调整分录过入，并简要说明错报调整的原因。
****集团有限公司内部审计工作底稿暂行规定（试行） 第一章总则 第一条为了规范集团内部审计工作底稿的编制、复核、使用及管理工作，保证审计工作质量， 提高审计工作效率，依据《审计机关审计工作底稿准则》、《****集团有限公司内部审计管理制度》以及国家和集团其他有关制度，结合集团实际，制定本规定。 第二条本规定所称审计工作底稿，是指内部审计人员在审计过程中所形成的与审计事项有关的 审计工作记录和获取的审计证据。这里所指的审计过程，包括审计计划阶段和实施阶段。 第三条审计工作底稿的全部内容是审计人员形成审计结论、发表审计意见的直接依据，也是明 确审计责任、评价审计工作业绩的重要依据，并为以后的内部审计工作提供参考。 第二章审计工作底稿内容、编制方法和要求 第四条针对审计工作所处阶段不同，可分为： (一)审计计划阶段工作底稿： 1.被审计单位基本情况。主要指被审计单位的业务性质、经营背景、组织结构和经营政策等，一 般是审计人员针对首次开展内部审计的单位在实施现场审计之前所作的基本情况了解，在非首次开展 内部审计的单位可酌情减少。 2.审计工作计划。包括现场审计工作进度、时间预算、人员分工，以及审计内容和重点的初步规 划。 3.现场审计时被审计单位应首先提供的资料清册。 4.其它审计人员认为在审计计划阶段必要编制的工作底稿。 (二)审计实施阶段工作底稿： 1.针对具体审计事项的工作底稿。主要指针对具体审计事项所涉及事项的审计工作底稿，以及引 以证明审计人员在审计工作底稿中所记载审计结论的有关证据。 2.审计工作计划修改记录和时间预算执行情况。 3.被审计单位有关人员代为编制的各种报表。包括被审计单位自查表等。 4.审计人员编制的各种调查、测试表等。包括内部控制情况调查表、委派财务负责人测评表等。 5. 其它审计人员认为在审计实施阶段必要编制的工作底稿。 第五条审计工作底稿的基本要素： (一)被审计单位的名称。是指审计对象的占有方，若被审计单位为下属公司，则应同时写明下属 公司的名称。 (二)审计事项的名称。此项目一般填写审计业务类型，如：财务收支审计、离任审计等。项目名 称应尽量简练、清晰。 (三)审计事项时点或期间。此项目是为了明确审计范围在时间上的截止点或时间跨度，应结合实 质性测试的具体对象区别对待，资产负债项目应填截止时点，损益类项目应填时间跨度。 (四)具体审计事项的名称。此项目是指实施审计时纳入审计范畴的具体审计事项，如：现金、银 行存款等。
公司破产清算流程 公司破产清算流程 主要指清算组对破产企业的财产的保管、清理、估价、处分和分配。 (一)、破产企业财产的清理，主要是指清算组对破产企业的财产进行权属界定、范围界定、分类界定和登记造册的活动。如: 破产财产范围:破产宣告时破产企业的所有财产;破产宣告后至破产程 破产财产的清算，主要指清算组对破产企业的财产的保管、清理、估价、处分和分配。 (一)、破产企业财产的清理，主要是指清算组对破产企业的财产进行权属界定、范围界定、分类界定和登记造册的活动。如: 破产财产范围:破产宣告时破产企业的所有财产;破产宣告后至破产程序终止前所取得的财产;破产企业行使的其他财产权利，如专利权、商标权、著作ā?ㄓ屑际酢?毯诺取?BR>已作为担保物的财产，其变现的价额超过其担保的债务数额的，超过的那部分财产。 破产企业财产自然状况的核实。该部分工作主要是对企业的各项财产一一核实与确认，一般对企业的有形资产进行，包括核实与确认财产名称、形成时间、原值、坐落、型号、新旧程度、法律手续是否完备等。 (二)、破产财产的评估。这是为破产财产的处理作准备，提供参考价格和底价。一般由专业的评估师进行。 (三)、破产企业财产的处理。一般指清算组对破产财产中非货币财产变现为货币财产的过程，是整个财产清算的最后一项工作。一般由清算组按照公开、公平、公正的原则，遵循先估价再公开最后经债权人会议讨论通过的程序，在债权调查完结后，以不公开变卖或公开拍卖的方式进行。
根据《破产法》的规定，已作为担保物的财产不属于破产财产。对其的处理按以下程序进行: 1. 法院对破产企业的担保财产进行单独登记， 2. 抵押权人将担保财产全部证明资料向清算组移交， 3. 抵押权人将其直接占有或管理的担保财产向清算组移交， 4. 抵押人向清算组出具解除抵押关系的书面证明，由清算组办理担保财产过户手续， 5. 清算组将担保财产交由拍卖行拍卖， 6. 清算组将担保财产拍卖款项单列，扣除费用后，交给抵押权人。 对外投资的清算。 企业的对外投资一般有项目投资、证券投资和股权投资三种形式，因此对破产企业的对外投资的清算也相应的分为: (一)、对破产企业项目投资的清算。首先，应了解该项目的具体情况，包括了解相关法律文件、破产企业对该项目的实际投资情况、该项目本身的实际运作情况、投资各方对投资协议的履行情况等。接着，应委托评估师对该项目及破产企业在该项目中的投资权益进行评估。得到相应的参考依据后，清算组对该项目投资进行处理，一般有两种方式:清算或将投资权益有偿转让。 (二)、对破产企业证券投资的清算。清算前，一般应对以下情况进行了解: 1. 证券投资的凭证情况， 2. 证券的所有权归属情况， 3. 该项投资的现状， 4. 投资的数量及投入的时间。 由于证券投资的特殊形式，对其的处理一般应按照国家有关证券交易的规定进行。
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
工作行为规范系列 公司破产清算工作流程（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-28953公司破产清算工作流程 Company bankruptcy liquidation workflow 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 根据《中华人民共和国企业破产法(试行)(1986年12月02日)，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国企业破产法(试行)〉的若干问题的意见》(1991年11月01日)，《中华人民共和国民事诉讼法》和有关其它法律法规的规定，及实践中的具体操作，企业破产清算工作应包括以下内容: 破产程序前期工作和清算组总体工作: 一、进入破产清算程序 破产清算程序是破产制度的一部分，破产清算程序的进入取决于破产程序的开始，根据我国法律，企业进入破产程序按以下步骤进行:首先，严重亏损，无力清偿到期债务的企业，由其债权人或债务人向企业所在地法院提交破产申请;其次，人民法院依法裁定并宣告企业破产，企业由此正式进入破产程序。
二、成立清算组 企业进入破产程序后，由人民法院自宣告之日起15日内成立清算组，清算组由人民法院与同级人民政府协商指定，由企业上级主管部门、财政、计委、审计、税务、物价、劳动人事、工商行政管理局等部门的人员和律师、会计师等专业人员组成。 三、清算组成立前的准备工作 (一)法院指定清算组人员 (二)刻制清算组图章 (三)在银行开立帐号 四、明确清算组的主要职责，并进行内部分工 (一)接管破产企业。包括对破产企业人、财物各方面的管理，接管破产企业印章、财务帐册和凭证、重要文件及合同等。 (二)负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。 (三)负责接收破产企业的债务人和财产持有人清偿的债务或交付的财产。 (四)决定解除或继续履行破产企业未履行的合同。
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
企业破产基本的工作流程 总体步骤： 破产申请与受理→(一)破产申请→(二)立案审查→(三)案件受理→(四)案件受理后的工作→债权的申报与登记→债权人会议→破产和解→企业整顿→破产宣告→破产清算→裁定破产程序终结→企业注销登记。 每一步具体工作内容及注意事项： 第一步、债务人（拟破产企业名称）提出破产申请的应当提交如下材料： (1)破产申请书；见附件。 (2)企业主体资格证明；（营业执照） (3)企业法定代表人与主要负责人名单；（写一份申请人企业的法定代表人、主要负责人的名单） (4)企业职工情况和安置预案；（写一份报告） (5)企业亏损情况的书面说明，并附审计报告；（写一份说明；委托审计部门进行审计并出具报告） (6)企业至破产申请日的资产状况明细表，包括有形资产、无形资产和企业投资情况等；（会计账册）
(7)资产负债表等有关会计报表；（工商年检报表、会计账册报表） (8)企业在金融机构开设账户的详细情况，包括开户审批材料、账号、资金等；（写一份说明） (9)债权清册，应列明企业的债务人名称、住所(包括邮政编码、电话等)、债务数额、发生时间和催讨偿还情况；（按项目列表） (10)债务清册，应列明债权人的名称、住所(包括邮政编码、电话等)、债权人债权数额、发生时间和偿还情况；（按项目要求列表） (11)企业涉及的担保情况；（提供担保合同） (12)企业已发生的诉讼情况。（提供对被破产企业破产以前做出的法院判决或起诉文书） 附申请书文本格式： 企业法人破产还债申请书 ________________________________________ 申请人：（基本情况）
**市房地产开发项目 土地增值税清算鉴
证 报 告 ********房屋开发有限公司单位签章：
2014***日月年 土地增值税鉴证报告 **所税鉴字【2014】**号 ******房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“******小区 楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进6#、7#、3#、4#、1#、2# 行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对、贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 楼”项7#4#、6#、********区1#、2#、3#、经审核，贵单位“ 目： 列至角分)单位:元金额,(土地增值税相关数据取得转让房地产收入37,893,740.001、货币收入25,041,707.00其2、实物收入12,852,033.00中、其他收入3 扣除项目总金额31,638,104.02、取得土地使用权所支付的金额14,373,679.37 2、土地征用及拆迁补偿费0.00 3、开发土地和新建房及配套设施的四项成本 18,256,315.56其、公共配套设施费的成本4172,079.29中、开发土地和新建房及配套设
施的费用52,280,207.42、与转让房地产有关的税金61,995,407.547、从事房地产开发的纳税人加计扣除额4,560,414.84 应缴土地增值税税额为1,060,588.62免缴土地增值税税额为已缴土地增值税税额为608,433.16 项目竣工清算应补（退）土地增值税税额为452,155.46 特此报告 附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非住 宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》
第五章 清产核资专项审计工作底稿模板 5．1 清产核资专项审计前期调查方案模板 清产核资专项审计前期调查方案 一、公司基本情况 1、历史沿革： 2、行业特点： 3、经营围： 4、经营规模： 二、前期调查目的 1、了解公司基本情况； 2、布置公司清产核资前期准备工作；
3、制订清产核资具体实施方案，确立审计重点、制订出适用、切实可行的清产核资策略和方法。 三、前期调查围 1、调查单位围 抽查原则：选取不同行业、具有代表性的重点单位进行调查。根据上述原则随机抽取一定数量单位进行调查，以表格形式列明被抽查单位名称、时间计划及抽查简要原因说明等。 2、调查时间围 主要调查时间截止日为200х年хх月хх日。（调查截止日原则上选取距离调查日最近的会计报表日。） 四、前期重点调查容 1、公司历史演变过程、人员素质、会计核算方法、管理人员水平和生产特点等； 2、集团公司组织结构与清产核资围； 3、报表合并方式及公司合并围；
4、公司资产结构、规模； 5、长期投资核算方法及容； 6、资产损失主要分布会计科目、项目； 7、资产损失金额较大的公司的地理位置； 8、资产损失金额较大的公司行业分布情况； 9、重点会计项目（资产比重大或项目特殊）分析； 10、重大资产价值情况了解； 11、关联方交易、往来初步统计； 12、200х年度及以前年度审计情况； 13、部控制水平了解； 14、有无账外资产及相关账务处理方法； 15、其他重大事项。 五、前期调查策略 1、现场调查地确定为集团公司，对其他重点调查单位以或形式实施沟通，获取所需资料； 2、前期调查主要以符合性测试或审阅形式进行，对特别重大
清算审计业务 概述 广义上讲，清算审计是对清算企业的清算原因、责任和过程等进行检查和评价，并向委托人提供审计报告，以保护债权人和投资者合法权益，维护正常经济秩序的一种经济活动。 狭义上讲，清算审计就是注册会计师对被审计单位的清算会计报表进行审查，并发表意见。 在实务中，委托方委托注册会计师办理清算审计业务时，往往不是已经编制好清算会计报表后委托，而是在清算委员会没有成立或成立后还没有确认清算财产和清算债权前委托，这实质上是委托注册会计师协会办理与清算相关的一些事务。这时，如果注册会计师不加分辨，盲目与委托方签订清算审计业务约定书，不仅会混淆会计责任和审计责任，也混淆了注册会计师的鉴证业务和咨询服务业务。 虽然企业清算是市场经济环境下企业竞争的必然结果，但由于不同原因的清算涉及不同相关人的利益，因此，清算企业是否合法、公正、公开地进行全部清算活动至关重要，注册会计师在参与企业清算活动中，必须谨慎地控制清算审计的风险。我们在承接业务委托时，注册会计师必须关注不同阶段委托人真正的委托目的及其要求，以评价承接业务的风险。同时，注册会计师应当了解企业清算的程序，并与委托方协商在企业每一阶段工作中注册会计师能够提供什么样的服务以及责任划分。 从清算原因看，企业清算分为：（1）合同期满清算；（2）产业调整清算；（3）无法持续经营清算；（4）企业兼并清算；（5）企业经营清算。 解散清算由于能够充分保障债权人利益，所以法律对解散清算的程序、过程和结果较少进行约束，相关的审计服务和会计服务基本上属于自愿委托行为，在有些情况下税务部门可能要求清算组聘请会计师事务所对清算日前会计报表和清算损益表进行审计。但不论是自愿委托，还是税务部门的指定要求，相应的审计服务和会计服务除较破产清算简单外，其他无论是业务分类还是业务处理的过程以及所从事的工作容，与破产清算无重大区别。 破产清算是法定要求最为严格、清算程序最为复杂的清算业务。在最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》的第六条中，明确规定如果债务人提出破产申请，债务人必须提交经审计的财务报告，该财务报告一般是申请破产年度年初至破产申请提出最近月度的财务报告，由于企业尚未被宣告破产，以及根据财政部《国有企业试行破产有关会计处理问题暂行规定》（非国有企业也可以比照执行），财务报告仍然按照法定的会计制度和会计准则编制，并且该财务报告的编制人为破产申请企业，因此，无论是符合法定要求，应遵
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
[分享]公司破产清算的工作流程及内容公司破产清算的工作流程及内容 -----清算组的成立----- 根据《中华人民共和国企业破产法(试行)(1986年12月02日)，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国企业破产法(试行)〉的若干问题的意见》(1991年11月01 日)，《中华人民共和国民事诉讼法》和有关其它法律法规的规定，及实践中的具体操作，企业破产清算工作应包括以下内容: 破产程序前期工作和清算组总体工作: 一、进入破产清算程序 破产清算程序是破产制度的一部分，破产清算程序的进入取决于破产程序的开始，根据我国法律，企业进入破产程序按以下步骤进行:首先，严重亏损，无力清偿到期债务的企业，由其债权人或债务人向企业所在地法院提交破产申请;其次，人民法院依法裁定并宣告企业破产，企业由此正式进入破产程序。 二、成立清算组 企业进入破产程序后，由人民法院自宣告之日起15日内成立清算组，清算组由人民法院与同级人民政府协商指定，由企业上级主管部门、财政、计委、审计、税务、物价、劳动人事、工商行政管理局等部门的人员和律师、会计师等专业人员组成。 三、清算组成立前的准备工作 (一)法院指定清算组人员 (二)刻制清算组图章 (三)在银行开立帐号 四、明确清算组的主要职责，并进行内部分工
(一)接管破产企业。包括对破产企业人、财物各方面的管理，接管破产企业印章、财务帐册和凭证、重要文件及合同等。 (二)负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。 (三)负责接收破产企业的债务人和财产持有人清偿的债务或交付的财产。 (四)决定解除或继续履行破产企业未履行的合同。 (五)对破产企业财务进行审计，出具审计报告。 (六)对破产债权进行清理，审核债权人申报的债权。 (七)对破产企业对外债权进行清理，并依法追讨破产企业对外债权及外在财产。 (八)根据需要，要求债权人会议主席或法院召开债权人会议。 (九)制定破产财产分配方案，经债权人讨论后报请法院批准执行。 (十)破产企业内属于他人的财产，通过清算组由该财产的权利人取回。 (十一)在清偿有财产担保的债务后，收回破产企业的担保物。 (十二)对破产企业于法院受理案件前六个月至破产程序终结的期间，其进行的1、隐匿、私分或无偿转让财产;2、非正常压价出售财产;3、对于原来没有财产担保的债务提供财产担保;4、对未到期的债务提前清偿;5、放弃自己的债权等行为，清算组有权向法院申请追回财产。 (十三)于破产财产分配完毕后，提请法院裁定终结破产程序。 (十四)破产程序终结后，向破产企业原登记机关办理注销登记。 (十五)决定破产企业自破产宣告之日起是否继续进行生产经营。 五、清算组内部的分工 (一)清算组内部律师的工作，包括: 破产企业债权的审查 破产企业对外债权的审查
土地增值税清算程序与清算方法 一、土地增值税的清算程序 土地增值税的清算程序大体分为六步：1.清算前的准备工作； 2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制； 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制； 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制； 5.土地增值税的审计鉴证； 6.土地增值税的申请清算。 二、清算前的准备工作土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括： (一）清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。 2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。 3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。 4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。 5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。 6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。 7.明确清算项目的起止日期。 （二）应当搜集、整理如下资料： 1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。 2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。 3.银行借款合同及借款计息清单。 4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。 5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。 6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。 7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。 8.项目竣工决算报表和有关账簿。 9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。 10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。 三、清算项目销售收入的计算 （一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。 （二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。 （三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。 （四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。 （五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。 （六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。 （七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。 四、扣除项目的计算 （一）扣除项目计算的程序 1.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。 2.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。 3. 对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。
企业破产清算工作流程与内容（精简版） 一管理人的成立 （一）破产清算程序的进入 根据我国法律，企业进入破产程序按以下步骤进行：首先，严重亏损，无力清偿到期债务的企业，由其债权人或债务人向企业所在地法院提交破产申请；其次，人民法院依法裁定并宣告企业破产，企业由此正式进入破产程序。 （二）管理人的成立 企业进入破产程序后，由人民法院自宣告之日起15日内成立管理人，管理人由人民法院指定。 （三）管理人成立前的准备工作 ● 法院指定管理人人员 ● 刻制管理人图章 ● 在银行开立帐号 （四）明确管理人的主要职责并进行内部分工 （五）破产企业的全面接管 当管理人正式成立，并进驻破产企业后，管理人便正式替代破产企业以其自身名义进行运作，对破产企业的全面接管，包括以下内容的工作： ●破产企业印章的接收； ●破产企业法人营业执照的接收； ●破产企业重要文件、合同的接收； ●破产企业财务的接收； ●破产企业财产的接收。 对破产企业的全面接管后，管理人作为替代破产企业运作的实体，须对破产企业进行必要的管理，包括： ●对破产企业的人事管理，如留守人员的确定，员工的安置及人事档案的管理。 ●对破产企业生产经营的管理 ●对破产企业的资产管理，如固定资产的管理，流动资产的管理，无形资产的管理，投资资产的管理，在建工程的管理。 ●对破产企业的财务管理，如财务帐册、财务凭证的管理，银行帐号
的管理，日常开销的管理和控制。 二管理人的主要职责和内部分工 （一）管理人有以下主要职责： ●接管破产企业。包括对破产企业人、财物各方面的管理，接管破产企业印章、财务帐册和凭证、重要文件及合同等。 ●负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。 ●负责接收破产企业的债务人和财产持有人清偿的债务或交付的财产。 ●决定解除或继续履行破产企业未履行的合同。 ●对破产企业财务进行审计，出具审计报告。 ●对破产债权进行清理，审核债权人申报的债权。 ●对破产企业对外债权进行清理，并依法追讨破产企业对外债权及外在财产。 ●根据需要，要求债权人会议主席或法院召开债权人会议。 ●制定破产财产分配方案，经债权人讨论后报请法院批准执行。 ●破产企业内属于他人的财产，通过管理人由该财产的权利人取回。 ●在清偿有财产担保的债务后，收回破产企业的担保物。 ●对破产企业于法院受理案件前六个月至破产程序终结的期间，其进行的1、隐匿、私分或无偿转让财产；2、非正常压价出售财产；3、对于原来没有财产担保的债务提供财产担保；4、对未到期的债务提前清偿；5、放弃自己的债权等行为，管理人有权向法院申请追回财产。 ●于破产财产分配完毕后，提请法院裁定终结破产程序。 ●破产程序终结后，向破产企业原登记机关办理注销登记。 ●决定破产企业自破产宣告之日起是否继续进行生产经营。 （二）管理人内部的分工： 1. 管理人组长的工作： ● 编制管理人工作计划并报告法院； ●主持管理人的清算工作，包括确定分工、掌握清算进度、处理清算中的问题、协调清算中各个环节的关系； ● 负责与法院联络，向法院报告工作； ● 代表管理人对外签定合同、参加谈判、出席会议、代理诉讼等活动； ● 以管理人名义向法院及债权人会议起草各类报告； ● 掌管管理人公章；
年度财务报表工作底稿审计要点 （2009年审计工作适用） 一、资产负债表各科目审计要点： （一）货币资金： 1、编制工作底稿 ⑴现金：年初数、年末余额、审定数。 ⑵银行存款：按开户银行、账号、分户列出年初数、年末余额、审定数。 ⑶其他货币资金：按外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资额各明细项目列出年初数、年末余额。 2、取证 ⑴库存现金盘点表。（会计账簿记录齐全的，应采用《小型企业财务报表审计工作底稿编制指南》第79页的《现金监盘表》）。 ⑵银行存款对账单或银行存款询证函；账面余额与对账单不符的，增附银行存款余额调节表。 ⑶其他货币资金：银行存款对账单或银行存款询证函。 （二）短期投资： 1、编制工作底稿：按股票投资、债券投资、基金投资和其它列出明细项目的年初数、年末余额、审定数。 2、取证：获取证券投资询证函或债券盘点表。 （三）应收票据： 1、编制工作底稿：按银行承兑汇票或商业承兑汇票列明各票据出票日期、出票人、持票人、到期日期、是否属带息票据、票据金额及本期应收票据贴现情况等内容。 2、取证：获取应收票据复印件。
（四）应收股息和应收利息： 1、编制工作底稿：按明细项目列出年初数、年末余额、审定数。 2、检查应收股利、应收利息当期和期后的收款情况，检查应收股利、应收利息的内容，比较应计利息、已计利息是否存在差异，是否均为已到期尚未领取的股票利息和债券利息。 3、取证：获取被投资单位的分配利润的董事会决议和财务报表;债券复印件。 （五）应收账款、预付账款、其他应收款： 1、编制工作底稿：使用《往来账项审查表》。按金额大小排序前五名，按1年以内、1-2年、2-3年、3年以上四个时段进行账龄分析，判断确定债权的存在性？ 2、取证：选取账龄长、金额大或异常的款项，实施函证。无法函证的，要附对方欠条、购销合同复印件或实施其他替代程序。 （六）存货： 1、编制工作底稿：按存货分类列出明细项目：物资采购、原材料、辅助材料、燃料、包装物、低值易耗品、自制半成品、产成品（商品）、委托代销商品、分期收款发出商品、材料成本差异、商品进销差价等的年末余额、审定数。 2、编制产品生产成本计算测试表。 （如房地产企业，对于其开发成本，要核实未售出房屋的存量建筑面积，计算平均单位成本，与已售出房屋转销的平均单位成本进行比较，判断其存在性。） 3、对存货实行监盘或抽查，检查存货入账基础的正确性、一贯性以及计价方法的正确性。关注权属，关注有无长期呆滞或残损物资。 4、取证：附存货抽查计划。实物盘点表、存货抽查表。 （七）待摊费用： 1、编制工作底稿：列出明细项目年初数、本年增加、本年摊销、年末余额、审定数。 2、检查是否按规定摊销，余额保留是否合理？ （八）长期股权投资： 1、编制工作底稿：按股权投资、其他投资分别按对子公司、合营企业、联营企业、其他企业列出明细项目年初数、本年增加、本年减少、年末余