三季度土地市场流拍面积创新高,地价继续降温

申港证券股份有限公司证券研究报告行业研究行业研究周报多座城市三批次土地出让成交冷淡 土地及商品房市场调控宽松需求强化——房地产行业研究周报投资摘要：♦ 每周一谈：多座城市三批次土地出让成交冷淡 土地及商品房市场调控宽松需求强化♦ 事件：11月多座城市完成三批次土地供应，全年土地出让完毕，无论从单个城市或全国层面的土地市场来看，土地市场均出现了进一步下行。

这一背景下部分城市土地市场出让规则出现宽松，让利房企，意欲提振土地市场热度。

从历史来看，土地市场的表现往往滞后商品房销售市场9个月左右，我们认为土地市场的政策宽松可一定程度提升房企参拍意愿，却无法修复房企的参拍能力，远期的利润宽松难以解决当下的资金紧张。

这一背景下，部分城市的商品房调控政策有进一步宽松空间，“因城施策”的灵活性将在未来不同城市的调控中逐步体现。

♦ 11月全国土地市场成交总价环比有所回升，流拍率从高位回落，但溢价率进一步下探，土地市场仍然较弱势。

当月多个城市完成三批次集中土地入市，土地市场热度较二批次有明显降温。

♦ 从三批次集中供地已成交的土地整体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降。

一批次集中供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金额中该数字已下降至12%。

品牌房企取地退潮的背面是城投公司的逐步登台。

以近期完成三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

♦ 品牌房企在土地市场“躺平”，博弈压力下地方政府放松土拍政策，让利房企。

保证金比例下调、起拍价下调、放松资质要求等规则下，房企利润空间及资金利用效率提升。

♦ 土地市场的弱势必将对地方政府财政带来压力，从而带来政策调控宽松的动力，土拍政策松绑之外，商品房市场监管放松更能改善房企生存环境，预计“因城施策”的商品房市场政策宽松已在路上。

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告2021年08月22日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:单月销售年内首次下滑，单月开工偏弱，累计投资增速下降——统计局7月数据点评》 2021-08-162 《房地产-行业研究周报:部分房企销售趋势放缓，“因城施策”定位持续巩固 ——房地产销售周报0815》 2021-08-153 《房地产-行业研究周报:土地供应环比降温，楼市因城施策 ——房地产土地周报0815》 2021-08-15行业走势图土地供应环比降温，楼市因城施策——房地产土地周报0822土地供应（2021.8.9-2021.8.15）：百城土地供应建筑面积累计同比下降17.54%本周合计供应146宗地块；其中住宅用地31宗，商服用地20宗，工业用地84宗，其他用地11宗。

本周100城土地供应建筑面积合计1072.08万平方米,环比下降4.81%,同比下降64.54%，累计同比下降17.54%，较前一周下降1.51个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为27.87、450.97、593.24万平方米，环比增速分别为138.45%、27%、-21.88%；同比增速分别为-63.39%、-75.34%、-46.97%；累计同比增速分别为-14.17%、-16.24%、-19.09%；较前一周变动-0.58、-2.71、-0.65个百分点。

本周100城土地挂牌均价1927元/平方米,环比下降39.71%,同比下降34.46%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为1031、924、2674元/平方米，环比增速分别为12.31%、-47.05%、-31.26%；同比增速分别为-93.19%、-68.66%、30.5%。

2023年，我国土地市场经历了诸多变革与挑战，土地出让规模、土地价格、土地政策等方面都发生了显著变化。

本文将对中国2023年土地市场进行年终盘点，回顾过去一年的土地市场动态，并对未来发展趋势进行展望。

一、土地出让规模与价格1. 土地出让规模2023年，全国土地出让总面积约为50.5万亩，同比下降约10%。

其中，住宅用地出让面积约为30.2万亩，同比下降约15%。

商业、工业和仓储用地出让面积分别为10.6万亩、8.6万亩和1.5万亩，同比下降分别为5%、10%和20%。

2. 土地价格2023年，全国土地出让平均价格为每亩约41.2万元，同比下降约5%。

其中，住宅用地平均价格为每亩约60.3万元，同比下降约7%。

商业、工业和仓储用地平均价格分别为每亩约30.2万元、每亩约18.6万元和每亩约5.5万元，同比下降分别为3%、6%和10%。

二、土地市场政策1. 土地供应政策2023年，我国政府继续实施差别化供地政策，加大了对重点城市和重点区域土地供应的调控力度。

在土地供应结构上，优先保障住宅用地供应，适当增加商业、工业和仓储用地供应。

2. 土地出让政策2023年，各地继续推进土地出让方式改革，探索多种出让方式，如招标、拍卖、挂牌和协议出让等。

同时，加大对闲置土地的处置力度，提高土地利用率。

3. 土地税收政策2023年，我国政府进一步完善土地税收政策，加大对土地增值税、城镇土地使用税等税收的征管力度，以规范土地市场秩序。

三、土地市场热点事件1. 土地市场热点城市2023年，一线城市和部分二线城市土地市场热度较高，如北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等城市。

这些城市土地出让规模和价格均有所上涨。

2. 土地市场热点区域2023年，热点区域主要集中在城市中心、产业园区、交通枢纽等区域。

如长三角、珠三角、京津冀等区域土地市场活跃。

3. 土地市场热点项目2023年，部分大型房企积极布局土地市场，推出了一系列高品质项目。

房地产行业推荐（维持）三季度业绩降幅收窄行业去杠杆有所体现风险评级：中风险房地产行业2020年三季报综述2020年11月5日分析师：何敏仪SAC执业证书编号：S0340513040001电话：*************邮箱：************.cn 行业指数走势资料来源：东莞证券研究所，Wind 相关报告投资要点：◼行业净利润降幅收窄，累计销售回正。

2020年前三季度营业总收入同比升6.82%，增幅较2019年回落14.43个百分点。

前三季营业利润、净利润、归属净利同比分别降7.43%、降6.97%和降9.54%。

相比中报，行业营收、营业利润、净利润及归属净利润增幅均有所改善。

营收增幅较中报提升2.4个百分点；营业利润、净利润及归属净利润降幅分别收窄6.3个百分点、7个百分点和5.9个百分点。

同比降幅收窄较明显，三季度业绩改善。

◼总资产规模扩张明显，利润率水平跌至近年低位。

截止三季末，上市房企资产合计13.19万亿，再创历史新高，较年初增7.11%，同比则增14.68%。

三季度行业销售毛利率及净利率均较二季末小幅回落，且跌至近年的低位。

过去两年地价相对炽热，而楼市受制于调控政策，价格上涨较平稳，同时开发商加快周转回流现金也在定价上保持谨慎，带来整体利润率水平下行。

行业整体高毛利率及高净利润率时代过去，后续维持当前利润率水平可能性较高，进一步大幅度下降可能性预计也较低。

◼待售面积维持低位，开发数据持续改善。

截止9月末，全国商品房及商品住宅待售面积分别为4.95亿平米和2.24亿平米，同比分别上升0.5%和下降0.4%。

2020年以来由于疫情带来销售放缓，特别是一季度，待售面积增速转负为正；二季度开始随着销售逐步恢复，待售面积整体增速持续回落，截止9月末待售商品住宅面积同比再次转负。

行业整体库存水平不高，待售面积维持低水平下，对房价稳定预期持续存在。

◼降负债有所体现，现金流改善。

截止三季末上市房企整体资产负债率79.5%，较前两年有所回落。

证券研究报告|房地产[Table_Title]政策托而不举，静待行业出清[Table_IndustryRank]同步大市(维持)[Table_ReportType] ——房地产行业2022年投资策略报告[Table_ReportDate]2021年12月06日[Table_Summary] 行业核心观点：此次政策调控范围广、力度大，房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击，预计2022年房地产行业基本面仍处于向下阶段，当前政策上已经开始纠偏，预计政策方向上以托底不刺激为原则。

房地产开发板块估值处于低位，行业信用风险持续释放中，长期来看，行业加速出清，优质房企有望受益。

建议关注两类公司（1）具有央企/国企背景的财务稳健型优质房企；（2）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

投资要点：⚫ 政策端以稳为主，难现刺激性政策：此次政策调控范围广、力度大，房企在政策的严控下承受了较大压力，部分房企信用风险持续暴露，对市场供需预期都形成了较大的冲击。

当前政策底已现，按揭贷款发放、预售资金监管、企业融资等方面均已出现边际放松现象，预计仍有边际改善的政策陆续出台，但预计难以出现强烈的托底政策。

⚫ 行业基本面延续下行趋势，竣工周期或延续：销售，2021年新开工缩量，预计对2022年推货量以及销售形成一定压制，叠加房地产税试点的影响，整体的销售继续承压，考虑今年基数影响，预计2022年房地产销售呈现前低后高的趋势。

开竣工，土地市场成交持续低迷预计对2022年新开工将形成压制，房地产新开工和销售面积剪刀差维持高位，以及政策端对预售资金监管的加强也推动企业积极竣工，预计竣工周期延续。

投资，竣工周期延续、保障性租赁住房获政策扶持与土地市场低迷综合影响下，房地产开发投资增速或将出现进一步放缓态势。

⚫ 信用风险持续释放，行业加速出清，优质房企有望受益：信用风险的持续释放预计加速行业出清，优化行业竞争格局，财务控制严格的优质房企未来更具优势。

2011年武汉市土地出让市场分析2011年是“十二五”规划的开局之年。

武汉市社会经济保持较快发展，全市地区生产总值预计达6500亿元以上，较2010年增长12%以上，净增1000亿元左右;预计全年可完成财政收入1763亿多元，增长24.5%，经济增长表现出强大后劲。

4月武汉市发布《武汉市2011年度国有建设用地供应计划》，指出“土地供应空间布局应以城市总体规划确定的…主城+新城组群‟、…主城区为核、多轴多心‟空间结构为导向，在确保中心城区重点功能区域供地的同时，逐步向新城组群倾斜，促进主城与新城、中心城区与远城区的协调发展。

”为全年的土地供应结构奠定了基调。

与经济快速增长相反，随着国家房地产调控政策的逐渐深入，在年度楼市政策调控、货币收紧等一系列因素的影响之下，武汉土地市场全年呈现出先热后冷的趋势，市场习惯性底价成交，土地市场明显降温。

一、2011年武汉市土地市场概况根据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有减少，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。

土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。

出让土地的平均容积率为2.80，土地利用效率与2010年基本持平。

纵观全年土地交易，第一季度成交金额为199.72亿元，第二季度为141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。

通过年度变化分析可知，第一季度，无论是本土开发商，还是外来开发商，拿地都比较积极，交易量为全年最大，其中，中心城区优质地块依然很抢手，成为名企争抢目标，而郊区尤其是配套不足的远城区一些地块比较受冷落。

可以看出开发企业其实对市场并没有十足的信心。

第二季度，在受到国家出台政策的深度打压后，开发商拿地谨慎，开始出现土地延期拍卖的现象，还有一宗地块流拍，交易量急速下降。

第三季度，远郊地块供应量远超中心城区，由于开发商上半年资金回笼情况不理想，而新政进一步加大调控力度，开发商拿地压力剧增，土地交易市场明显降温，土地出让面积虽有增多，但大都集中于远城区，因此土地总体出让金额仍较少。

行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告2021年08月15日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001 **********************胡孝宇 联系人*****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业深度研究:轻资产高毛利，助力地产轻重分离——代建行业深度研究（一）》 2021-08-122 《房地产-行业点评:地产估值有望修复：销售利率回升及供给政策微调》 2021-08-123 《房地产-行业研究周报:房价上涨态势放缓，楼市调控持续加码 ——房地产销售周报0808》 2021-08-08行业走势图土地供应环比降温，楼市因城施策——房地产土地周报0815土地供应（2021.08.02-2021.08.08）：百城土地供应建筑面积累计同比下降16.51%本周合计供应126宗地块；其中住宅用地43宗，商服用地20宗，工业用地55宗，其他用地8宗。

本周100城土地供应建筑面积合计999.66万平方米,环比下降78.87%,同比下降66.3%，累计同比下降16.51%，较前一周下降1.62个百分点。

其中一线、二线、三线城市供应面积分别为11.69、327.71、660.26万平方米，环比增速分别为-83.65%、-90.81%、-39.67%；同比增速分别为-86.63%、-71.84%、-61.5%；累计同比增速分别为-13.59%、-13.67%、-19.27%；较前一周变动-1、-1.75、-1.57个百分点。

本周100城土地挂牌均价3324元/平方米,环比下降37.72%,同比上升58.66%。

其中一线、二线、三线城市挂牌均价分别为918、1655、4169元/平方米，环比增速分别为-54.55%、-73.93%、81.89%；同比增速分别为-73.85%、-45.92%、199.07%。

无锡阳山土拍2024
一、市场现状
2024年，无锡地区的房地产市场依然保持着旺盛的活力。

近年来，无锡的经
济持续增长，人口持续流入，房地产需求稳步增加。

在这样的市场背景下，人们对土地资源的需求也逐渐增长，土地拍卖成为开发商和投资者争相参与的焦点。

二、阳山土拍的背景
阳山是无锡市的一个重要区域，自然环境优美，交通便利，被视为未来发展的
重要区域。

土地资源有限，而需求却持续增长，使得阳山土地的拍卖备受关注。

2024年的阳山土拍将是一场备受瞩目的盛会，吸引了众多开发商和投资者的眼球。

三、市场预测
根据市场研究机构的预测，2024年的阳山土拍预计将会创下历史新高。

随着
无锡经济的持续增长和城市化进程的加快，土地资源的供给不足将会成为土拍市场的一大瓶颈。

因此，在竞拍过程中，各方将展开激烈的角逐，土地价格也将呈现出较高的趋势。

四、投资建议
对于投资者来说，参与阳山土拍是一次千载难逢的机会。

然而，在竞拍过程中，投资者需谨慎应对，充分了解土地资源情况，评估风险，确保投资安全。

同时，对于开发商而言，也需要在研究项目可行性、优化方案设计等方面下足功夫，确保项目的可持续发展。

五、结语
2024年的无锡阳山土拍将成为各方关注的焦点，预计会引发市场的一轮热潮。

在这个过程中，各方需保持冷静头脑，理性参与，确保自身利益最大化。

希望各位投资者和开发商都能在这场土拍中获得理想的结果。

2022年第三季度全国房地产市场继续降温据宇博智业市场讨论中心了解到：2022年三季度全国房地产市场连续降温。

媒体9月29日报道，中国指数讨论院发布的2022年三季度房地产市场形势总结显示，今年三季度国内房地产市场连续下行势头，价格连续下行，成交季节性回升但同比下降幅度仍比较大，房企经营压力增加，投资放缓，土地市场降温，全国300个城市各类用地出让金同比下降近五成。

虽然多数城市放松限购，但信贷政策仍保持平稳，市场下行预期并未根本转变。

四季度“认房不认贷”等刺激刚需的信贷政策调整将成为市场走势的关键。

中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据为：三季度，楼市处于下行调整时期，百城住宅均价持续下跌。

其中7月住宅均价为10835元/平方米，环比下跌0.81%，跌幅比6月扩大0.31个百分点；8月住宅均价为10771元/平方米，环比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22个百分点；9月百城住宅均价连续下行。

土地市场连续降温。

中指院数据显示，年初至今，全国土地出让金大幅下滑22%，至1.7万亿元。

三季度，全国300个城市各类土地出让金合计4159亿元，同比下降近五成。

其中，住宅用地2653亿元，同比下降超五成，降幅高于商办用地。

9月市场降温尤为明显，单月出让金的同比降幅近七成。

土地出让金之所以大幅缩水近五成，最直接的缘由是土地成交的下滑。

中国指数讨论院数据显示，今年三季度，全国300个城市各类用地累计推出5.7亿平方米，环比基本持平，同比下降25.5%。

全国各类用地累计成交3.9亿平方米，环比下降18.8%，同比下降41.6%。

作为地方政府主要的收入来源，土地出让金等房地产相关企业上缴费用的削减将令财政收入下滑。

本月中旬，财政部发布最新报告显示，中国8月财政收入同比增长6.1%，增速创下5个月新低。

财政部的解释是“地方财政收入增幅偏低主要是受房地产相关税收增幅明显回落等因素的影响。

”房企方面的数据也显示企业拿地乐观性在大幅降低。

证券研究报告| 市场月报2020年09月03日房地产推荐（维持）8月全国成交呈继续回升的态势，二线城市土地市场有所降温全国8月成交面积及市场跟踪分析师孙杨执业证号：BOI804 852-****************************联系人余可骋852-**************************投资要点●预计8月成交面积累计同比增速继续回升，预计全国商品房成交面积累计同比-3.0%左右，预计全国商品住宅成交面积累计同比-2.3%左右。

（1）样本城市商品房成交面积累计同比-8.7%，增速回升。

预计全国成交累计同比增速回升至-3.8%~-2.2%。

（2）样本城市商品住宅成交面积累计同比-9.7%，增速回升。

预计全国成交累计同比增速回升至-3.1%~-1.4%。

●住宅在建未售库存处于历史平均水平，7月较6月略升，为20.6个月。

结合目前的疫情状态，多地调控政策有边际放松，部分高库存的城市可能会有所改善。

●住宅类土地市场，二线城市有所降温，一线和三四线城市相对较平稳。

（1）8月样本358城住宅类土地供应累计同比-3.3%；成交累计同比-5.9%。

（2）一线土地市场供应累计同比回落至34.0%，成交累计同比回升至19.0%。

一线城市累计供应2,105万㎡，累计成交1,743万㎡，累计供求比1.21，供大于求。

一线城市土地供求比继续下降，移动平均3个月供求比1.10。

土地溢价率回升至22.3%，成交楼板价累计同比回升至21.3%。

（3）二线土地市场供应累计同比回落至-3.2%，成交累计同比回升至-5.7%。

二线城市住宅类土地累计供应30,373万㎡，累计成交26,293万㎡，累计供求比1.16，供大于求。

二线城市土地供求比回升，移动平均3个月供求比为1.01。

土地溢价率下降至14.3%，成交楼板价累计同比上升至4.4%。

（4）强三、四线土地市场供应累计同比回落至14.8%，成交累计同比回落至21.1%。