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上海市2010年基准地价更新成果报告（送审稿）上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果 ---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表--------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明------------------------------------------------------------------------ 3 1.2.1 居住用地------------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地------------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地------------------------------------------------------------------------------ 15 1.2.4工业用地------------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系-------------------------------------------------------------- 24 1.3.1 期日修正------------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.2 年期修正------------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.3 容积率修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正--------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正------------------------------------------------------ 56 第二章基准地价更新成果应用说明------------------------------------------------------ 58 2.1 应用范围----------------------------------------------------------------------------------- 58 2.2 应用说明----------------------------------------------------------------------------------- 59 第三章附件 --------------------------------------------------------------------------------- 63第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海市基准地价更新成果（征求意见稿）一、上海市基准地价土地级别（基准日2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线－苏州河南岸－四川中路－延安东路－黄浦江岸线南京西路－成都北路－淮海中路－西藏南路－西藏中路－南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线－东昌路－银城中路－浦东南路－黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸－石门二路－新闸路－泰兴路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴西路－复兴中路－重庆南路－自忠路－西藏南路－寿宁路－人民路－河南南路－方浜中路－中华路－复兴东路－中山南路－王家码头街－黄浦江岸线苏州河北岸－吴淞路－天潼路－长治路－大名路－溧阳路－黄浦江岸线广元路－广元西路－宜山北路－宜山路－南丹路－南丹东路－宛平南路－宛平路－广元路浦东：黄浦江岸线－张杨路－世纪大道－浦东南路－银城中路－东昌路－黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线－公平路－东大名路－商丘路－东汉阳路－溧阳路－周家嘴路－九龙路－武进路－河南北路－天目东路－天目中路－共和新路－交通路－恒丰路－长安路－天目西路－长寿路－长宁路－江苏路－华山路－广元路－宛平路－?D嘉浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江岸线仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线－民生路－浦东大道－源深路－杨高中路－世纪大道－浦电路－东方路－浦建路－塘桥新路－黄浦江岸线四级区域：由三级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为四级地区域：浦西：黄浦江岸线－怀德路－杨树浦路－大连路－大连西路－密云路－中山北二路－伊敏河路－运光路－邯郸路－中山北一路－西宝兴路－北宝兴路－延长路－延长中路－延长西路－志丹路－光新路－华池路－岚皋路－真如港－中宁路－武宁路－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－大渡河路－冕宁路－苏州河南岸－古北路－天山支路－天山路－威宁路－北虹路－虹古路－水城路－虹桥路－虹许路－古羊路－姚虹西路－虹桥路－中山西路－宜山路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江岸线国定路－政通路－淞沪路－虬江－国和路－翔殷路－黄兴路－国定路浦东：黄浦江岸线－上南路－浦东南路－龙阳路－罗山路－黄浦江岸线五级区域：由四级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为五级地区域：浦西：黄浦江岸线－宁国路－长阳路－隆昌路－营口路－中原路－长海路－恒仁路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－场中路－共和新路－汶水路－真北路－北虹路－哈密路-仙霞西路-虹桥机场外边界-迎宾三路－虹桥路－程家桥路－合川路－吴中路－莲花路－上中西路－上中路－龙吴路-环南二大道-黄浦江岸线浦东：黄浦江岸线－川杨河－杨高南路－博文路－川北公路－张江路－金桥路－黄浦江岸线六级区域：由五级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为六级地区域：外环线以内浦西：五级以外、外环以内扣除桃浦工业区及宝山七级地部分浦东：黄浦江岸线－东高路－杨高北路－巨峰路－申江路－申江路南段（规划）－张江路－华夏中路－华夏西路－杨高南路－环南一大道－黄浦江岸线外环线以外（宝山区）长江沿岸－黄浦江－北泗塘－马路河－铁路－练祁河－老蕴川路－长江沿岸（莘庄地区）沪杭高速公路－莘奉路－春申塘－南新铁路环线－沪杭高速公路七级区域：外环线以内：浦东：六级以外区域（不包括浦东孙桥八级区域）。
土地定级与基准地价更新工作实行方案土地定级与基准地价更新工作方案一、目的意义展开这项工作目的在于全面掌握城区土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，提升土地使用效率，成立科学合理的基准地价系统，进而推进土地使用制度改革向纵深展开。
合理调控土地市场，促使土地正常交易，为征收土地税费，制定土地利用方案、规划，发挥级差地租的经济杠杆作用供给依照，也为推行土地招标拍卖、整理储蓄、推行基准地价公示制度和基准地价均衡与更新制度确立根基。
二、对象与范围依据?城镇土地分等定级规程?和?城镇土地估价规程?的要求：土地定级估价的对象是“城镇整体规划确立的规划建设用地范围内的所有土地〞。
土地定级估价应“以城镇整体规划确立的规划建设用地整体为单位进行，城镇邻近的独立工矿等用地也可一同进行评定〞。
本次土地定级与基准地价更新工作是以现状镇区的范围为根基，并考虑到城镇展开的趋向，确立本次工作的评估的范围。
三、基准地价内涵与期日基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发条件下不一样级别或不一样均质地区的土地，依照商业、住所、工业用地，分别评估在某一估价期日法定最超出让年期土地使用权的地区均匀价钱。
此次基准地价更新的基准日是2021 年 01 月 01 日。
设定土地开发程度为商业、住所用地均匀为“六通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通暖，宗地内场所平坦〕，工业用地均匀为“五通一平〞〔宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地内场所平坦〕。
法定土地使用权最超出让年限为商业用地40 年、住所用地70 年、工业用地 50 年。
四、技术路线拟订方案、工作准备采集资料补充指标选择调查资料整理剖析要素分值计算表的编制权重确立单元区分单元分值计算修边订确立土地级别界级调别整级差利润确立级别校核测算、分宗、归户土地级别图报告成就查收存档、成就应用图 1土地定级程序框图各样税费和市场交易样点的检查土地定级成就的获得参数及指标资料的检查交易样点的分类整理网格单元交易样点的地价计算应用评论单元交易样点地价修正土地级别样点所在单元级别、总分值获得，样点检验剔除基准地价计算地价分值关系图绘制级别内样点均价计算地价分值模型选择成立模型迭代计算网格基准地价样点与土地级其他模型成立模型迭代计算应用评论单元基准地价级别基准地价比较考证模型迭代计算级别基准地价计算基准地价检验宗地地价修正系数成立编写评估报告绘制基准地价图图 2基准地价评估的详细工作流程五、城镇土地基准地价更新评估工作的依照工作依照主假如国家、自治区对于基准地价文件，详细以下：1、?中华人民共和领土地管理法?(2004 年 8 月 28 日 ) ；2、?中华人民共和国城市房地产管理法?(2007 年 8 月 3 日) ；3、中华人民共和国国家标准?城镇土地分等定级规程?GB/T 18507-2021；4、中华人民共和国国家标准?城镇土地估价规程?GB/T18508-2021；5、内蒙古自治区领土资源厅?对于仔细做好全区城镇基准地价更新和从头宣布工作的通知? 〔内领土资字 [2007]626 号〕；6、地方政府及有关部门宣布的法例、条例、文件、通知；7、实地勘探、检查、获得的有关资料；8、其余有关资料。
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
上海市2010年基准地价更新成果报告送审稿上海市基准地价研究课题组二○一○年七月目录第一章上海市2010年基准地价更新成果---------------------------------------------- 1 1.1 基准地价更新成果表-------------------------------------------------------------------- 1 1.2 土地级别范围说明---------------------------------------------------------------------- 3 1.2.1 居住用地----------------------------------------------------------------------------- 3 1.2.2 商业用地----------------------------------------------------------------------------- 9 1.2.3 办公用地--------------------------------------------------------------------------- 15 1.2.4工业用地---------------------------------------------------------------------------- 21 1.3 上海市基准地价修正体系------------------------------------------------------------ 24 1.3.1 期日修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.2 年期修正--------------------------------------------------------------------------- 25 1.3.3 容积率修正------------------------------------------------------------------------ 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正------------------------------------------------------- 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正---------------------------------------------------- 55 第二章基准地价更新成果应用说明---------------------------------------------------- 57 2.1 应用范围-------------------------------------------------------------------------------- 57 2.2 应用说明-------------------------------------------------------------------------------- 58 第三章附件------------------------------------------------------------------------------ 62 1 第一章上海市2010年基准地价更新成果1.1 基准地价更新成果表本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。
附件1上海市城市更新规划土地实施细则（试行）（征求意见稿）第一章总则第一条（目的）为实施《上海市城市更新实施办法》（以下简称《办法》“”），规范本市城市更新活动，建立科学、有序的城市更新实施机制，制定本细则。
第二条（工作原则）城市更新应当坚持以下原则：规划引领，有序推进。
落实区域评估、整体更新的要求，发挥规划的引领作用，依法推进试点，实现动态、可持续的有机更新。
注重品质，公共优先。
坚持以人为本，激发都市活力，提升城市品质和功能，优先保障公共要素，改善人居环境，增强城市魅力。
多方参与，共建共享。
搭建实施平台，创新规划土地政策，使多元主体、社会公众、多领域专业人士共同参与，实现多方共赢。
第三条（城市更新工作领导小组）城市更新工作领导小组由市政府及相关管理部门组成，1负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。
城市更新工作领导小组下设办公室，办公室设在市规划和国土资源主管部门，负责制定工作机制，统筹协调相关部门工作，完善配套政策。
第四条（市规划和国土资源主管部门的职责）市规划和国土资源主管部门应当根据《办法》及本细则的规定负责城市更新的日常管理工作，包括制定技术规范、管理规程，组织、协调和监督全市的城市更新工作，指导城市更新的实施，开展城市更新政策的宣传工作。
第五条（区县人民政府的职责）区县人民政府应当根据《办法》及本细则的规定，负责本辖区内的城市更新工作，包括制定城市更新区域评估报告和实施计划；指定相应部门作为专门的组织实施机构，协调本辖区内的城市更新工作；定期评估城市更新项目的实施情况，督促更新项目依法合规并按计划落实。
第二章城市更新区域评估第六条（区域评估的工作要求）区县规划和土地管理部门应会同区县相关部门、街道办事处或镇政府组织开展区域评估，确定地区更新需求，进行地区公共要素评估，划定城市更新单元（以下简称“更新单元”），明确适用更新政策的范围和要求，形成区域评估报告报审稿。
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