!!!美国120年房价的历史和规律

美国120年来房价的历史和规律
陈龙
【期刊名称】《中国证券期货》
【年(卷),期】2016(000)002
【摘要】导读：美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3％，略高
于美国的通胀率（2.8％）。

如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

【总页数】2页(P76-77)
【作者】陈龙
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.美国的历史与中国的现状"合理的房价"应当是住房政策的直接目标吗? [J], Mark Duda;郑思齐
2.美国房价下跌，住宅市场降温，房价回归历史常位 [J],
3.50年来美国科技投入变化规律分析 [J], 李宏伟
4.美国近200年来房地产业发展规律研究——从房地产量和价格的互动角度 [J], 靳元;张奋飞;李哲;高景晖
5.美国近200年来房地产业发展规律研究——从房地产量和价格的互动角度 [J], 靳元;张奋飞;李哲;高景晖
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早在2006年的年底之前，前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·洛奇就曾经说过：“房地产的泡沫迟早会破灭，而泡沫一破就会很疼。

”在美国次贷危机爆发后，此前持续了10多年的房地产泡沫宣告破灭，美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。

危机冲击行业凋零2007年2月美国抵押贷款风险开始浮出水面，汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备，美最大次级房贷公司“美国国家金融服务公司”减少放贷，美国第二大次级抵押贷款机构“新世纪金融”发布盈利预警，3月13日该公司宣布破产。

美国同年3月份成屋销量下降8.4%，2007年8月房地产投资信托公司“美国住房抵押贷款投资”申请破产保护。

受到严重危害的是收入并不高的购房者，很多美国人会因为还不起房贷而面临被银行收楼、无家可归的危险。

2007年9月美次级债危机蔓延，2008年3月美国新屋开工数量急剧下降11.9%，降至17年以来最低水平。

成屋月销售率下降2.0%，为493万户。

美国3月份新屋销售进一步下滑，创1991年以来的最低水平。

在金融危机的狂飙席卷下，百业凋零，房地产业更是一片狼藉。

美国人口普查局公布报告显示，2008年第一季度美国房屋空置年率刷新2.9%的历史高点，4月份消费者信心创1982年3月以来最低水平。

其次，当时有更多的次级抵押贷款机构由于收不回贷款遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护。

最后，由于美国当地的许多投资基金买入了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品，它们也受到了重创。

耶鲁大学著名经济学家罗伯特·希勒警告，此次美国房价可能将比“大萧条”时期的下滑程度更加严重，政府应该采取拯救行动，以防止数百万人失去住房。

走出低迷生机初现伴随着2008年4月美国众议院金融服务委员会批准全国的地方政府收购已行使止赎权的住房，以及美国总统奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资达750亿美元的《住房稳定计划》和推出超低息贷款等刺激经济手段，这一糟糕的美国房地产状况得以缓解。

美国房价走高背後推手：低库存很多中国人都觉得美国房产要比中国便宜，这是真的吗？美国房子有多便宜？美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之後，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。

其中，低库存更成为推高房价的原因之一。

美国最大的房地产数据平台Zillow近日发布的数据显示，今年7月全美约有半数的大城市房价创下新纪录。

过去一年，全美房价中值增长6.8%，Zillow房屋价值指数达200,700美元，比2007年4月楼市崩盘前上涨了4,100美元。

此外，自去年7月份以来全美房屋平均租金上涨了1.6%，达到每月1427美元。

过去一年，全美房价中值增长6.8%，低库存更成为推高房价的原因之一值得注意的是，今年夏季美国购房者遇到的最大难题就是低库存。

Zillow发布的数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最本网注明“来源：美国房价为什么便宜”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。

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另据路透社报导，一项针对房地产市场的调查显示，受新屋稀缺丶利率低和需求稳定增长的推动，美国房价预计将在2017年丶2018年两年累计上涨10%。

英国凯投国际宏观经济谘询公司房地产经济学家马修预计，2017年美国的房屋库存水平很难改善，价格或将被抬高。

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，美国楼市较为紧迫的问题就是库存量出奇的低，引得购房者争相争购。

今年夏季，美国楼市供不应求，购房日趋白热化，只会不断推高房价。

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美国房价百年走势一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。

以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。

2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。

2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。

从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。

然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。

第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。

随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。

之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。

1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。

之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。

虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。

纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。

1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。

我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。

1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。

从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。

也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。

这是社会稳定所带来的效果。

2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。

尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。

70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。

美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。

美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。

因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。

一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。

20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。

80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。

1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。

1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。

美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。

受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。

20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。

美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。

但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。

由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。

美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。

从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。

美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。

本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。

一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。

从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。

到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。

在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。

房地产市场成为美国经济的重要组成部分。

到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。

随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。

然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。

危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。

相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。

在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。

经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。

21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。

二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。

房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。

2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。

引言概述：美国房地产市场的发展历史悠久，经历了多个阶段和起伏。

从殖民地时期开始，到今天的现代化大国，美国房地产市场经历了许多重要事件和变革，对美国经济和社会产生了深远影响。

本文将分析美国房地产市场的发展历史，并从五个大点来详细阐述其变迁和影响。

正文内容：一、殖民地时期的土地所有权制度1.比较英国和法国殖民地的土地所有权制度2.在殖民地时期土地的分配和使用方式3.土地的交易和市场发展情况4.土地的税收和监管政策对房地产市场的影响5.殖民地时期土地所有权对今天房地产市场的影响二、西部开拓和土地批发经济1.路易斯安那购地和俄勒冈拓荒运动的影响2.亚利桑那法案和土地赠送政策的实施3.垦荒法和土地分配制度的建立4.铁路建设和土地开发的相互促进5.西部开拓和土地批发经济对房地产市场的塑造三、房地产市场的崩溃和大萧条时期1.20世纪20年代房地产市场的繁荣和泡沫2.1929年股市崩盘和房地产市场的连锁反应3.大量房产抵押贷款违约导致的银行破产4.政府干预和新政策的推出5.大萧条对房地产市场的长期影响四、二战后的房地产市场复苏和升级1.国家住房法案和对低收入家庭的支持2.高速公路建设和郊区化的发展3.住宅建筑和房地产销售业的兴起4.抵押贷款市场的创新和发展5.二战后的房地产市场复苏和升级对经济的影响五、现代化和创新的房地产市场1.贷款抵押债券市场的崛起和发展2.抵押贷款衍生品的兴起和风险3.技术和互联网对房地产市场的变革4.可持续建筑和绿色房地产的兴起5.现代化和创新的房地产市场对社会和环境的影响总结：在过去几个世纪里，美国房地产市场经历了许多重要的变革和发展。

从殖民地时期的土地所有权制度，到西部开拓时期的土地批发经济，再到大萧条时期的市场崩溃和二战后的市场复苏，美国房地产市场一直在不断演变和变革。

现代化和创新的房地产市场已经催生了新的模式和商业模式，如贷款抵押债券市场和可持续建筑等，对经济和社会产生了深远的影响。

这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫美国的这波房地产泡沫是如何产生到破灭的？美国房产是如何发展的？今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。

国人现在都非常关注房价，都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃，再往前看历史，日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃，香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。

所有这些房地产泡沫的崩溃，而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。

在这场泡沫出现之前，美国没有真正意义上的房地产泡沫。

因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。

在之前美国曾经出现过地价的上涨，但那个时候的土地主要是农业用地。

20世纪以来，随着汽车工业的发展，随着汽车工业拉动了城市化的发展。

所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨，才有了真正现代意义上的房地产泡沫。

汽车行业的发展，要说到福特推出的T型车，T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉，然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。

买到汽车之后就觉得非常兴奋，就开始开着汽车到处跑。

很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方，到了佛罗里达，就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。

到了那里之后，发现这里真是一个好地方。

所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。

来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。

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凡本网注明“来源：XXX（非庞兹这里头最有名的人物就是庞兹，学过金融的人都知道一个术语，庞兹骗局，那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。

庞兹骗局也叫金字塔骗局。

就是找来一批人，对他们许诺，说给我钱吧，我会给你非常丰厚的回报，我能保证你半年翻倍，能够保证给你50%，100%的回报率。

大家将信将疑地把钱给了，还真能够最后得到一些收益。

但是这些收益从何而来呢，那其实是从你新骗的一群人那里得来的。

横坐标是从1945年到2004年
纵坐标是美国平均家庭房地产的市值
1950年二战刚结束时，美国的全国房地产总值，大约为1000亿美圆。

在此后的60年中，新建
楼宇非常地少。

大约仅为每年1%。

纽约地区的平均楼龄，高达30年。

房地产市场的不断升值，来源于二手房市场在不断交易中的价值上升。

至2005年时，美国的
房地产市场总值，已超过20万亿美元。

换言之，60年间，老房子足足升值了100倍！
美国所有房地产总金额：
1980年：29440亿美元；
1990年：66080亿美元；
2000年：110650亿美元；
2001年：120380亿美元。

[注1]
在过去二十年中，美国的房地产市场，大约保持着了每十年翻一翻的速度。

进入21世纪之后
，增速加快，被誉为“房地产增长最快的十年”。

美国房地产发展史历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过房地产是国民经济的重要产业，同时也影响及政治稳定和社会公平层面，所以，即使在美国这样市场化程度很高的国家，政府对房地产的政策干预也不少。

美国住房政策的出发点主要是面对中低收入家庭。

自上世纪30年代以来，美国历届政府都很重视住房问题，其住房政策有过一系列的调整，但重点始终是确保中低收入家庭能够买得起房子。

历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过。

罗斯福与杜鲁门时代：从200万失房者到居者有其屋1929年至1933年，美国经济出现大萧条，都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。

住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。

罗斯福政府看到问题的实质：一方面是居民的支付能力在下降，一方面是银行体系的信用失灵。

解决问题的关键是打通两者之间的资金链，政府于是果断地引入抵押担保体系。

罗斯福批准了《住宅抵押贷款法》（HOLA），该法规定由联邦政府提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持永久性的中央政府补贴。

在1949年修订的《国家住房法》中，杜鲁门政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。

在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年61.9%。

罗斯福和杜鲁门时代奠定了美国房地产政策的两大基石：第一、奠定了政府、金融机构、消费者和地产商的黄金四角关系。

美国房价涨势会持续多久在过去的一段时间里，美国的房价一直呈现出上涨的趋势，这让许多想要购房的人感到焦虑，也让已经拥有房产的人心中窃喜。

然而，大家都在关心一个关键的问题：这种涨势会持续多久？要回答这个问题，我们首先得看看推动美国房价上涨的那些因素。

一个重要的因素是低利率环境。

在过去的几年里，美联储一直保持着相对较低的利率水平。

这意味着购房的贷款成本降低，从而刺激了更多的人进入房地产市场。

当需求增加时，房价自然就有了上涨的动力。

就业市场的稳定和经济的增长也是房价上涨的重要支撑。

当人们有稳定的工作和收入，他们就更有信心购买房产，并且能够承担更高的房价。

此外，随着经济的增长，人们的收入水平也在逐步提高，这使得他们能够承受更高的房价。

另外，房地产市场的供应不足也是导致房价上涨的一个关键因素。

在一些热门地区，新建房屋的数量跟不上需求的增长，这就导致了房屋的供不应求，进而推动房价上升。

然而，也有一些因素可能会对房价的持续上涨构成挑战。

政策的调整就是一个不确定性因素。

如果政府出台一些限制房地产市场过热的政策，比如提高房贷利率、加强房地产市场的监管等，这可能会抑制购房需求，从而对房价的上涨产生一定的压力。

经济形势的变化也可能影响房价。

如果经济出现衰退或者不稳定，人们可能会减少购房的意愿，导致需求下降，房价也可能随之受到影响。

还有，房地产市场的泡沫风险也不容忽视。

如果房价上涨过快，超出了人们的实际购买力，那么市场可能会出现调整，甚至出现房价下跌的情况。

那么，综合这些因素来看，美国房价的涨势到底会持续多久呢？从目前的情况来看，短期内房价可能仍会保持上涨的趋势。

低利率环境和稳定的就业市场在短期内不太可能发生大的改变，这将继续支撑购房需求。

而且，供应不足的问题也不是短期内能够迅速解决的。

但是，从中长期来看，房价的走势存在较大的不确定性。

政策的调整、经济形势的变化以及潜在的泡沫风险都可能在未来的某个时候对房价产生负面影响。

美国房地产发展史
美国房地产起源于17世纪末。

在英国殖民统治期间，土地整理加上财产法都为美国房地产发展奠定了基础。

在1787年宪法颁布后，一系列房地产法都得到了规范。

到19世纪初期，人们开始把房地产纳入投资领域，把它作为一种财富储备。

随着工业化的发展，在纽约和其它主要城市的城市规划的影响下，房地产市场迅速扩张，20世纪40年代，美国联邦政府推行更为严格的财政政策，以扭转20世纪30年代的经济衰退，政府的财政政策推动了房地产市场的发展。

此外，社会发展也促进了房地产市场发展。

20世纪50年代，美国政府积极推动住宅建设和住房制度改革，许多城市社区获得了全面的住房改造，更多的家庭开始买房，这增加了房地产市场的发展。

直到20世纪80年代，房地产市场的发展受到信贷获得的推动，房地产价格持续上涨，导致了价格泡沫出现，引发了2008年经济危机。

今天，美国房地产市场依然保持稳定发展，但政府采取了更多有效的政策，如住房支持法案，为投资者提供更多的保护。

随着科技和金融业发展，未来美国房地产市场将继续发展。