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2018房地产沉思录(update 33)「写在最前面的话」：最近公众号后台的留言中，出现了一些“贸易战和房地产有毛关系”的疑问，对于有这种疑问的，建议先翻阅一下我之前的合订集，如果还是不懂那就只能帮你到这了。
应该说，与“数字农业、新能源汽车和房地产有毛关系”的疑问一样，将房地产单独割裂出来分析和讨论的想法，是极其片面和狭隘的，整个宏观经济运行中的诸多关键环节，都会对房地产市场造成致命的影响。
正如去超市买东西可以纠结半个小时、但在几百万买房下单时却只需要几秒钟一样，这种含混不清、片面盲目的羊群思维其实是所有人都应该警醒的。
自从7月6日的第一战正式打响之后，媒体和舆论的战斗也进入了白热化。
这一场世界第一和第二大经济体之间的贸易摩擦，充分体现了中美两大逻辑之间的对撞，而双方关于贸易战道德制高点的大辩论，却表现出了完全不同的水准。
美国政府在为自己的逻辑进行一系列辩解时显得更为专业，而国内官方仅通过发言人只言片语的说明（或者环球时报之类媒体的非专业论战），则凸显了我们在这场大辩论中最需要改进和加强的地方。
2018年3月22日，美国政府发表了对中国在技术转让、知识产权保护和技术革新方面的政策、行为和实践的301调查报告（报告正文182页、参考文献注释1138个）。
报告有数据，有图表，有事实，有案例，论述严谨，逻辑清晰。
报告附件不仅列举了被调查的美方企业和利益团体的观点，也列举了许多被采访的中方利益团体（如中国企业联合会、中国商会、中国知识产权法律协会等组织）的观点。
2018年4月16，美国国会研究局的贸易专家Morrison专门为美国国会议员了解中美贸易情况而撰写了《中美贸易问题》的报告（全文长71页、17个图、9个表格、266个资料来源注释）。
报告观点比较中立，不仅包括支持特朗普对华贸易政策的研究结果和论述，也包括了反对特朗普对华贸易政策的研究结果。
报告指出2015年美国对中国的出口以及中美双方的投资，直接和间接支撑了美国260万人的就业，对美国GDP的贡献为2160亿美元。
美国百年房价曲线与中国房价走势从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。
以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。
2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。
2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。
然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。
之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。
1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。
之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。
虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。
纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。
我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。
1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。
从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。
解读2018年全国两会总体精神（中）课程的考试
一、单选 ( 共 2 小题，总分: 40 分)
1. 根据本讲，建立房地产长效机制的有效办法是（）。
A.限购
B.降低房价
C.减少房产开发
D.加快房地产税
立法
2. 根据本讲，2018年我国赤字率预期目标是（）。
A.2.4%
B.2.6%
C.2.8%
D.3%
二、多选 ( 共 1 小题，总分: 20 分)
1. 根据本讲，针对中美贸易摩擦问题，我国政府有哪些具体的应对措施（）。
A.服务业开放
B.继续“一带一路”建设
C.放宽或取消银行、证券、基金管理、期货、金融资产管理等外
部股比限制
D.统一中外资市场准入标准
三、判断 ( 共 2 小题，总分: 40 分)
1. 从各项指标来看，目前我国的就业形势非常稳定。
正
确
错
误
2. 中美贸易摩擦问题，主要是指美国的贸易顺差和中国的贸易逆差。
正
确
错
误。
哈里森房地产18年周期模型(2010-05-07 14:44:36)一、模型简介哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。
哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。
最后是历时4 年左右的崩溃。
二、房地产周期的描述具体来看：1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。
企业的经营行为受到了严重影响。
最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。
当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。
这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。
随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。
政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。
一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。
当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。
一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。
中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。
然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。
本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。
1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。
根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。
从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。
相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。
2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。
相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。
然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。
值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。
而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。
3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。
中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。
此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。
而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。
此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。
4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。
在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。
同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。
在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。
美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。
结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。
为了从更多国家情况来看房价走势，整理了OECD数据库中20个国家（选取了1980年-2017年数据完整的18个国家，有1986-2017年数据的韩国，有2010-2017年数据的中国）的实际房价指数（和名义房价指数相对，剔除通胀影响）走势图和房价收入比（无中国数据，其他国家的也有些不太完整）。
此数据库中房价指数以2010年房价为100，房价收入比的基准年份不清楚，选取了年度数据。
19个国家38年房价走势大致可分为四类。
第一类包括瑞士、韩国、日本、南非、芬兰，20世纪80、90年代房价就出现过一轮明显的上涨和下跌，目前都没有超过历史最高点。
日本在1991年达到最高点172，2017年为109；韩国在1990年达到最高点160，2017年为101，都和最高点相差很大。
南非1983年113、2007年116是两个历史高点，2017年为98。
芬兰1989年为99，下降到1993年54的最低点而后上升，2010年达到最高点100，2017年为95；瑞士1989年达到130的最高点，2017年是128，基本恢复了。
由于房价曾经大跌过，房价收入比在此后很长时期也没有再明显上升。
第二类包括丹麦、爱尔兰、新西兰、西班牙、英国、美国，除了美国在2006年，其他5国都在2007年达到高点，然后下降。
新西兰、美国在2011年，丹麦、英国在2012年，西班牙、爱尔兰在2013年达到危机后低点，而后开始上升。
其中新西兰在危机后房价涨幅最大，目前是历史最高点。
房价收入比和房价指数类似，危机后下降而后上升。
这些国家看来受美国次贷危机影响较大，同频共振。
第三类包括澳大利亚、比利时、加拿大、法国、荷兰、挪威、瑞典，房价在2007年前后略有波动，总体相对平稳上升。
房价收入比也大体呈波动上升趋势。
第四类是德国。
房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行，2008年达到最低点，此后由于低利率环境使人们寻找投资渠道、更易负担得起抵押贷款，成为房价洼地、投资价值显现，移民、外来投资者涌入等原因，德国房价开始补涨。
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
2018房地产市场大变局（内附降价时间表）1、从XDD定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，就决定了房地产市场的未来走势——去投资属性，回归房子原始属性。
而我们知道，房地产市场的火爆就是因为房子已经偏离原始属性，变成了投资品，而当回归原始属性之后，温度自然降下来。
2、李总理在2018政府工作报告中提到房地产，也是延续“房住不炒”：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。
加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。
上面这些话大家都能读懂，我不多做解释，我想强调的一点是“落实地方主体责任”，也就是地方政府你们要给我看好了，谁违背“房住不炒”的原则，谁给我收拾摊子。
你说是卖地重要还是官帽重要？所以，相信地方政府一定会好好表现。
3、刘鹤的大名大家不陌生，并且是我们的国务院副总理，据说有个什么人冒充是刘鹤副总理的学生，自抬身价而已。
刘鹤指出，中国经济面临的各类风险中，金融风险尤为突出，所以要打好防范化解重大风险的攻坚战。
从中国人民银行的原行长周小川，到证监会、原保监会、原银监会、财政部的刘士余、郭树清、陈文辉、肖捷，都在提“防范系统性金融风险”，可见这绝非一般说说，而是真的到了有风险的地步。
4、再看财政部史耀斌关于房地产税的表述：“房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。
按照这样一个总体思路。
目前，我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。
”用同策研究院的报告中的说法就是“明确房地产税属于地方税，实际上倒逼地方政府弱化土地财政模式”。
5、住建部王蒙徽在两会期间接受媒体采访时也强调，短期楼市调控不会放松，坚持差别化楼市调控。
好了，不再一一列举，在以上这些观点中，我们可以读出国家对房地产市场的关心关注，读出国家对房地产市场的重视，也能读出房地产市场确实暴露问题亟待解决，而国家有决心有信心能解决好。
国外房地产发展研究探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。
本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。
CHINA REAL ESTATE1 中美住房价格比较的挑战随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。
北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。
这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。
关于中美房价的探讨亦众说纷纭。
囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。
从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。
另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。
这导致中美房价比较可行性降低。
从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。
尤其是中美土地和税收制度差异较大。
一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。
而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。
这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。
从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究付强 邱永辉摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。
研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。
【解读】2018年美国房产最新趋势
根据全美20大城市房价指数，今天为您详细解读2018年美国房产最新趋势。
首先我们来看看美国最大房产市场信息平台Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas是如何预测指出的：
01
利率还将继续上升
基准联邦基金利率目前处于1%到1.25%之间。
到2018年底，Zillow预计利率将在2%到2.25%之间，大约上升100个基点。
此外，他还预计，标准30年期固定抵押贷款利率目前在3.7%左右，到2018年底可能达到4.5%，不过按历史标准衡量依然非常低。
02
房产市场依然非常坚挺
Aaron Terrazas认为，“美国房市强势进入2018年，比过去十年的任何时候都要坚挺。
不过，供应尚未跟上需求，尤其是新房建设脚步滞后，这推动了房价稳
步上涨。
新房建设在2018年将有所增长，但库存整体上很可能依然紧张。
”日益增强的劳动力市场使很多租房者考虑进入购房市场，房屋所有率开始升高。
CoreLogic首席经纪学家Frank Nothaft博士认为，“房价的上涨对于房屋卖家们来说是个好消息，但是却给买家们带来不少挑战。
”
“越来越多的首次购房者发现低价房屋的库存量非常有限，这导致了起步房(Starter Homes)的价格上涨很快，买家的负担能力进一步下降。
”“如果新建房屋和保障性住房的库存没有大幅激增的话，近几年来房价处于一个相对高水平增长的状态还将在大多数市场中持续下去。
”
03
房价有望上涨6%
根据Zillow发布的2018年美国房产市场预测：2018年美国全国房价将上涨6%。
这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。
从地区看，中国买家关注的热门美国房产市场的房价预计涨幅更大，比如圣荷西，西雅图和洛杉矶。
Zillow的11月房产市场报告显示圣何西在全国房价增长方面处于领先地位，自去年11月份以来上涨约17.5％，西雅图的房价涨幅约12％，华盛顿州，犹他州，也都超过了10%，加州超过了7%。
根据CoreLogic的数据，华人所关心的几个州未来一年的房价增长预测如下：
加利福尼亚州——预计增长8.4%
得克萨斯州——预计增长2.1%
纽约州——预计增长4.6%
佛罗里达州——预计增长6.3%
华盛顿州——预计增长4.9%
新泽西州——预计增长4.9%
马萨诸塞州——预计增长4.6%
伊利诺斯州——预计增长4.7%
下面是美国知名大城市的房价指数：
旧金山湾区
旧金山湾区都市圈的房价中位数为$1,128,300，较去年同期相比上涨了8.9%，与上月相比上涨了5.1%。
根据预测，旧金山湾区都市圈未来一年的增速为8.1%。
洛杉矶
洛杉矶都市圈的房价中位数为$625,600，较去年同期相比上涨7.5% ，与上月相比则环比上涨了1.7%。
根据预测，洛杉矶都市圈未来一年的增速为6.5%。
纽约
纽约都市圈的房价中位数为$429,400，较去年同期相比上涨了7.4%，与上月相比则环比上涨了2.7%。
根据预测，纽约都市圈未来一年的增速为2.3%。
与其他城市相比，曼哈顿地区的房屋价格较高，房价中位数为$1,441,000。
西雅图
西雅图都市圈的房价中位数为$463,800，较去年同期相比上涨了12.3%，与上月相比则环比上涨了2.8%。
根据预测，西雅图都市圈未来一年的增速为4.9%。
达拉斯
达拉斯-沃斯堡都市圈的房价中位数为$280,000，较去年同期相比上涨了5.7%，与上月相比上涨了0.7%。
根据预测，达拉斯-沃斯堡都市圈未来一年的增速为5.6%。
最后，我们再来看看高盛最近发布的一份经济报告，讨论了2018年最重要的几个问题。
1、经济复苏的平均增长率保持在2.2%以上
预计在2018年，实际GDP增长率将达到2.6%，略高于2017年。
预期经济将保
持持续健康的增长，其依据主要有如下三个原因：当前的经济增势强劲；来自于良好的金融环境持续不断的有利刺激；财政政策的适度提振。
2、失业率会降至3.5％
预计明年需求增长将放缓。
原因之一是，我们认为，进一步的周期性扩张将推动经济超越其长期产能。
最明显的迹象很可能就是，失业率会进一步大幅下降，到2018年底，失业率会降至3.5%左右，这是自1960年代末以来的从未出现过的
情况。
3、独栋屋房价会进一步上涨
在2018年，住房市场将面临一系列挑战。
首先，税收政策，标准扣除额的增加将说服更多的家庭停止列举他们的税收扣减，这增加了偿还抵押贷款的边际成本；
其次，我们预计，在2018年，10年期美国国债收益率和较长期的抵押贷款利率将上升约50个基点。
未来几年，加息可能会对美国国内需求造成一定程度的影响。
第三，我们仍预计房地产市场将继续复苏，至少在核心的独户住宅领域是如此。
最大的积极因素是供需平衡的持续紧缩。
过去一年，房屋空置率大幅下降，目前处于2001年以来的最低水平。
这种紧缩政策的一个重要原因是住房拥有率的反弹。
在未来几年，人口和周期性因素可能会使住房拥有率平均每年提高0.4个百分点。
这相当于每年约有50万户的需求向所有者转变。
4、美联储加息
美联储自己的预测仍然是三次加息，这比市场预测的还要多一次。
但即使是这样的预测也会让我们觉得很保守，部分原因是，我们认为失业率将会大幅降低。
我们的预测是四次加息，即自2016年末以来，每季度一次的紧缩政策的延续。
虽然核心通货膨胀率可能仍略低于美联储的目标，但是失业率已经比美联储预计的可持续的速度低0.5%。
并且，在明年，这一数字可能会再跌0.5%到0.75%。
除非金融环境大幅收紧。
综上所述，自2016年初以来，美国经济增长大幅提速，主要原因是金融环境的改善，对经济复苏带来了更为积极的推动力。
在2018年，经济增长仍将远远高于平均水平。
当前的经济复苏势头强劲，美国经济获得了大量利好的财政政策，以及减税和相关支出为美股等关键经济指标提供了支持。
此外，美国的劳动力市场逐渐改善，预计到2018年底，美国的失业率将降至3.5%。
