带看前中后话术思路：
带看的重要性：⑴没有带看就没成交（在整个业务中起着承上启下的作用）⑵是精耕客户的最重要的方式，与客户建立友谊及信任关系，进一步挖掘客户需求，“试谈单”是引导客户与房东的观念或心态最好的方式。带看是以成交为最终目的，其后需要通过精耕房东、反馈、议价手段等询问出房东平时不爱讲的细节。所以带看后的回馈也很重要。
Ⅰ.带看前①针对业主：￥：（思路：带看前，预约房东的铺垫）⑴您提前把房子收拾整洁，把窗帘都拉开最好可以先通通风，让客户感觉舒服一些。（思路：带看环境是否舒服整洁也会决定带看的成功与否）⑵客户问您为什么卖房子，您要说其实舍不得卖，住这么长时间了非常有感情，只是由于工作调动或者换房子没办法才卖。（思路：降低客户砍价的心理，变相说业主的房子好）￥：（思路：带看前，确定房东带看细节的铺垫）⑴不要对客人太热情，不要表露出急卖的样子，可不介绍或者适当介绍。⑵一会儿有客户过去看房，您到时就忙您的，少和他说，免得让客户以为您很着急卖。（思路：不要让客人觉得房东急卖，所以最好不要说太多）⑶明天我们约了好几个很有诚意的客户，可能有几个是我们为了让客户尽快下决定找的假客户，您自己知道就好，我们也是为了让您房子尽快成交。（思路：铺垫房东不要因为集攻的效果而肆意抬价，说明只有一两个有诚意的，其他都是假的）⑷如果一会儿客户过去看房，
当场问您房子价格，您就跟她说：“你问他们吧，已经全权委托给他们了，他们很专业，非常了解我的情况”。(思路：这样让房东配合我们工作，易于成交和收佣)
⑸我们一会儿过去看您家房子，这个客户很喜欢这个户型，但就是总是犹豫下不了决心，所以您配合我们一下，我们要提高客户的珍惜度，一会儿您问我们：“昨天那个客户看的怎么样？”⑹哥您好。我们今天看房子的客户很有诚意，是我们的老客户，但是心里价位有些低，所以，一会儿您就不说话，忙您自己的。（思路：让房东积极地配合我们，与我们一起必定客户。这些简短的话术通过房东口中说出效果相当明显）
⑺客人很有诚意，请您把房产权证、身份证带上，准备准备，有这么个客户不容易，尽快成交吧（思路：尽可能让业主做好签单的准备，交易流程及操作时间的相关信息不要等谈单时再讲，容易时间拖久了把单子拖死，或者收不上材料）
⑻哥，我是麦田房产小林，我们一会儿有客户过去看房子，这个客户非常有诚意，看满意肯定今天就定了。所以，我跟您在确认一些小细节：您房子产权人是您吧？……现在还有贷款吗？……产权证在您手里吗？……您今天时间还充裕吧？没有其他安排吧？……那好，王先生，我们一会儿过去看您家房子，如果客户满意，我们争取今天就成交。（思路：做谈单签最后的细节确定和铺垫）思路：还要让房东当客户面夸我们，易于让客户信任，利于成交和收佣；讲讲我们的
企业文化；让房东更信任我们；还有交易的安全性，防止跳单。
②针对客户：￥：（思路：带看前，约看客户的铺垫）⑴姐，大家都约三点半，我专门给您提前半小时，咱们先看，可以马上定。⑵这个户型就这么一套，2年来就出来这一套，已经有好几个客户等看了，您一定尽早过来，最好可以带上身份证和定金，看好了咱们别错过。（思路：提高珍惜度，铺垫让客户带好定金和身份证，很多的单子也是因为这个原因泡掉的）⑶房东是让我们报220万（思路：提前沟通房东说220万，其实低价200万），但您是老客户没必要，直接告诉您房东就是210万底价，假如看好了咱们抓紧定。（思路：铺垫房价的幅度，让客户感觉舒服一点，也易于瞬时逼定）￥：（思路：带看前，客户在店里的铺垫）⑴看房时看满意了，也不要显露出来，看房时间不宜过长，便于我们议价。（思路：房子看久了，没问题也能看出问题，所以不能让客户看太久）⑵不喜欢房子的某些地方，也不要在房子里当着业主直接指出。（思路：不要当着业主面挑毛病，避免矛盾激化）⑶不要询问业主关于房子价格的问题，也不要和他说太多话。否则他该觉得咱们看好了，着急买，到时我们会不好给你谈价格了。而且业主提前打过招呼，都知会我们了，不喜欢客人问。（思路：避免房东没有及时铺垫露出底价，也避免客户把房东问烦了。无论是哪一方过多的介绍或询问都会让自己显得急于成交）⑷如果错过这套就真的没有比这套再好的了。看房不容易，要抓紧机会和时间，不要和房东聊太久，房子稀缺，错过就没了。⑸同事客户这边特别有诚意，您赶紧过来看吧，不然咱们连看的机会都没有了啊！⑹您大约
过来几个人来看啊？最好和家人一起来看，业主真的不好约，就能看这一次呀。⑺您和您爱人都过来吗？您自己过来您能做主吗？您今天看好了能订吗？您带着定金过来吧，无论行与不行，钱都是在您那里，没关系的，不行咱就不定呗，但是我保证这套房子您一定会喜欢的。（思路：提高客户的珍惜度，让客户带订金或者卡和身份证过来，尽量要求决策人来，或者夫妻一起来，免得看好后以此为借口不被逼定）Ⅱ.带看时思路：其实带看中是没有什么有效话术的。大体都是在简略介绍房屋情况，业主情况。在铺垫一下佣金啊，说一下我们有多辛苦啊之类的。也需要通过直接接触，对客户需求和性格的进一步了解，判断对方真实的想法与反应。观察力要敏锐，近距离接触，察言观色。落实客人买房的目的（自住、投资，是否首次置业、换房）、家庭结构、从事行业、现在居住地点、付款方式、最大的需求点、看房经历等。这些信息都有利于更准确的把握客户真实需求，最快配对到让他满意的房子。通过各种案例、故事展现自己的专业性，塑造专业形象，建立信赖感。是不是自己的都要说自己成交的，用数据体现，真真假假。还可以进行行业透视，区域版块透视，楼盘透视，房子的卖点、稀缺性等，给客人信心，提高珍惜度。同时要销售自己、销售公司、销售企业文化，非常有用，建立信赖，利于保佣金。如果能试探出客人以前是否受过教训就最好了，这一点对以后的逼定非常关键。带看时帮他设计装修、布置，提前让他进入已经购买的状态，提前帮他想好安全措施。在房子里描述房子买来之后如何，用词是“您”，“您家”，您家的阳台，您家的门，让客户自行想像这个房子的视野，感觉这个
房子就是他的。铺垫方向：￥：如果房子有明显的缺陷（没有采光、斜顶等），在路上要稍做铺垫，楼盘的大环境有明显缺陷（楼盘没有小区等，以九台为例），也可在路上稍做铺垫，这种明显的缺陷是瞒不住的，提前铺垫，让客人有心理准备，淡化缺陷，待他亲眼看到时不会反弹太大，而且会更信任你。￥：如果发现客人有轻微的跳单倾向，通过讲故事等方式适当警戒，强调自己对社区的专业性，夸大自行交易时交易的风险性等，一般都能管用。￥：如果怕掌握不了房东或者客户，有报价的事情曝光，铺垫房东自己有报价，是多少，因为客人以前带过，砍价太狠了，这个价格，他还说看好要砍20万呢，也是为了给房东多卖点，让房东和自己统一口径。￥：制造紧张气氛，话术，假电话。同事间的相互配合，最好提前沟通好。演就要演像。￥：确认客人带了卡和钱、证件，如果看好是否可以订，拿话堵他，把话砸死。￥：铺垫客人房价上午刚议过，没什么余地了，很多都涨价了，这个价格就是最低的。提前铺垫，避免客人砍价或者狠砍价。（这种适用于被迫报底价或者差价很少的情况）￥：如果客人对价格非常敏感，或者是老客户，了解砍价不是太狠，自己报了比其它同事低的价格，为了避免带看时客人说出差价或者听到差价，出问题，铺垫客户这个价格是刚议的，只有自己知道，都没有告诉同事，怕别人和他抢房子，让客人不要说出来。￥：如果明知道房子里会有一些明显问题，提前说出来，让客人有心理准备、淡化它。例如：卫生差，脏，租户态度很差。
Ⅲ.带看后①针对业主：思路：带看后反馈给房东，报客人出低
价，借机打击房东。用客人嘴，说房子缺点，总是说一个点，说多了自然就成缺点了。顺势议价，精耕房东。￥：⑴王哥,咱们的房价确实有些高了，客户刚看了后觉得的房子还可以，但是这么高的价格性价比就低了，您想谁买房子都想买个性价比好点的啊！您看要不………这个价钱行不行?（思路：以客户的口吻之处一点问题，然后顺势议价）⑵王哥，说心里话我也想帮您多卖一点，那样我们的佣金还能多收一点呢，可是咱的房子的确存在这样的问题啊！（思路：根据房子的缺点找各种理由打击房价，但一定要以客房的口气说出来，保持和业主一个很好的关系）⑶客户不是特别满意，但如果价格有优势客户也考虑，不过他的期望跟您有一定差距，我就直接回绝了，不知道大哥您这边怎么考虑？要不要在争取争取？（思路：客户没看好房子，和房东假谈，精耕房东，把是否再考虑的问题抛给房东自己）②针对客户：思路：如果客户要走，“送佛送到西”，送走客户，一定要送上车，防止被切户，也防止客人四处打探了，也体现服务。我们最好还是尽量让客人到店里再坐一下，喝口水，聊聊，体现尊重。如果房子看的还可以，以算税费为理由让他回店，包括银行政策的相关沟通和确认都可以成为理由。能让他回店，就成功50[%]了，然后可以借助团队的力量。客户离开以后就要马上跟进客户，逼客户，根据他新的需求再约带看或是逼原来的，具体情况具体处理。如果自己感觉不能准确判断客户对房子的观感，以其他公司名义打假电话，刺探情况。￥：⑴先生，我们去我们店里喝一点水，顺便我帮您算一下税费吧。⑵以您的眼光您觉得这套房子怎么样，我觉得真的很不错，真
的很适合您。⑶我给您好推荐的房源绝对是您要求中性价比最高的唯一一套了。⑷您现在就和家人商量，这个市场只要房子能看基本上两天就没有了，找别的就没有这套这么合适的了。您看了这么长时间的房子了，您肯定能做主的，这么好的房子您再不决策真的错过了。⑸您看您之前看的房子都没有了，再不买真的没有了（一直重复地说）。
⑹您看这样吧，我是更希望您买到这么合适的房子，我争取一下，先到我们公司签个意向金，我也只能在我们公司给您争取一天的时间，但是别的公司就没办法了，您一定尽快啊！⑺您现在先买了，过几个月赚几十万我们再帮您卖啊！（思路：全部都是铺垫，为了逼定而铺垫）思路：铺垫客人不要告诉别的公司这个房子。怕涨价，房源难得，不易谈价。房东想独家，怕别的公司打电话，房东生气。业主对我们非常信任，客人也不要指望通过其它公司来成交。如果实在现场逼定不下来，就以付款方式等为理由，说房子也许还能等一个晚上，你尽量帮他争取，让客人尽快考虑，还是要提高他的珍稀度。铺垫客人如果有其他公司推类似的户型，超低价，都是假的。这个前提是要对自己带看的房源有信心。给客户讲故事，以前某个客人没有及时定，过后房子涨了许多，现在还买不到合适的呢。￥：（思路：如果客户不满意）⑴大哥，房子哪有十全十美的啊，正因为这样才有这个价格，我想还是满足您需求就好您说呢？⑵大哥，您担心哪方面呢？价格，交易流程？还是……？（思路：要引导他说出自己不满意的地方）⑶（思路：假如客户回答说买房子不能这么急，得看缘分）是，买房子确实是看缘分，但既然您也看上这个房子了，而且这么久才出来一套，
再错过了就难找到了，家人回不来我们可以给他们看先看照片，我觉得肯定会满意的，像您这么好的眼光都能相中，何况他们就更没的说了，今天真的可以定了。⑷（思路：那我再看看，再比较比较）您想，正如我们买衣服一样，一直逛总觉得还有最好的，但真发现没有回过头来时，原来的已经没了。（思路：同时可以的话，找套比较没有对比性的房子给他看）⑸（思路：客户如果犹豫不定）大哥，既然您今天没法下决定，还要等家人再看，那我去跟房东反馈，看看什么情况，咱们及时联系。对了，您千万不要跟别的公司说您看过这房子，我们怕引起不必要的麻烦，很容易就被拱高价格了，对谁都不好。⑹（思路：客户犹豫，还砍价）那算了，我再帮您找其他房子，我已经跟房东谈过很多次了，才这个价格，大哥，您要真喜欢的话，就出个合适的价格，我再帮您最后争取一些房东过来谈谈。现在的市场您也知道，经常都是涨价，哪有您说的这么大的降价空间啊？⑺（思路：客户满意，房东真的涨价）大哥，现在很多人在看房子呢，房东暂时过不来，所我估计有可能要涨价，不过我已经让同事过去了，尽量争取把房东拉过来和您谈。一开始房东只在麦田卖，但谁知到外中介给他打电话，告诉房东卖低了，于是房东给我们电话，也问到价格问题，估计期望值上升了。不过您别急，我们正有同事在稳定房东心理价位呢！思路：无论什么样的带看都需要好好的准备，整个过程就是铺
带看前、中、后——之技巧绝对成交 带看 带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前： 1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！ 2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。 3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的） 6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。 二、带看中： 1.守时，一定要比客户早到。 2.刚见客户时，假意联系房东时接到同事的电话，表示有意向客户复看。斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。在看房前表示对客户的尊重性，是客户感到优越感。
带看前做什么 目的：成功把客户约出看房 准备：客户 1.了解客户需求与隐含需求（对房子的要求） 2.推荐3套有对比的房子（好，中，差） 3.带看路线的准备 4.《看房确认书》 业主 1.确认房子报价与底价 2.房屋产权相关问题 3.引导业主与中介配合 同事 1.确认带看配合：现场，电话 带看中做什么 目的：有效带看，匹配成功；进一步挖掘客户客户需求或促成 准备：1.在带看路线上介绍：房子、社区、配套、交通 2.聊家常：谁出钱、谁做主、给谁买、首付款、投资、自住、改善 3.引导客户看中房子不要当业主面表露，应与中介配合，让我们谈价 4.楼层高或无电梯的房子不要走太快，中间层停下找个话题转移注意力 5.看房中我方人少：盯紧自己的客户；如人多：盯好双方动向 6.进屋后，逐一介绍各房间情况：朝向、采光、摆放、户型赞美 7.强调房子哪里适合客户：强调卖点；哪里存在缺陷：客观带过 8.观察客户表情，找出客户对房子的关注点，顺势赞美，推动促成 带看后做什么 目的：确定客户最终购房意向 准备：1.出门后确认对该房子的想法a.如看好，拉回店面算税费 b.未看好，拉回店推荐其他房子 c.继续带看其他房子 2.利用客户议价话术踢户，促成 3.晚间电话回访客户：a..和家人共同商讨后的想法 b.准备合适房源推荐 c.对再次约看做铺垫 4.晚间电话回访业主：a..反馈客户对房子的评价 b.利用业主议价话术对价格打压 c．拉近关系，准备下次约看 5.夕会店内共同讨论自己客户，房子，一起交流 话术： 一．您好：某某先生（女士）我是我爱我家的某某经纪人，现在新来一套非常好的房子，很适合你，过来看一看，（如对方说忙）此 房很快就能出手，您最好还是现在就过来看，准备好钱，如果看 好了马上定，如果没看好，就算多了一次比较，错过了机会就太 可惜了。 二．针对总说忙没时间的客户：我知道您很忙，但您想买房子就一定
带看技巧 了解客户的真正八大需求： 购房目的、家庭结构、从事行业、工作单位、计划首付、月供状况、业余爱好、看房经历、现住址（上班坐什么车方便？楼层？想在什么地方买？） 1. 前期的铺垫非常重要，铺垫好了成功了一半 2. 准确的配对，并对所介绍的房屋进行充分的了解（先验房），找出10条优点和10条缺 点，以防止客户提出问题回答不上来，周围环境也要了解清楚，包括周围小区，物业公司，物业费，开发商等等。验房的时候一定看看小区内有没有其它卖房的，窗上有没有贴电话的，是卖是租了解清楚，什么价位弄明白。 3. 时间再匆忙也要带身份证并详细填写看房确认书，同行的人也要签字确认看过此房， 并且把时间填上，要用签字笔填写，字迹不清的，你把名字准确填上。话术：我们公司看房不收费，但需要看一下身份证，不给看的话必须按手印，如不配合坚决不让看4. 最好是约见到公司 见面的地点要避开所有的中介 有标志性的建筑 小区的正门（好找小区的正门一般建筑的都比较好不容易看见别的出售房屋的电话） 5. 行走路线 ●一定要把楼座弄清楚，不要左找右找，不要让客户感觉你不专业，尽可能的避开 所有中介。 ●要走风景比较好的路线而不是比较近的路线 ●进入小区的时候一定要和门卫打招呼，越难进越好，但不要进不去。 ●开车的要找一条车好走，好停的路线，可以介绍一下周围的高档车。 6. 检查是否带了相关的工具。（鞋套计算器尺） ●检查是否收集了此套房屋的相关信息 ●是否与房主和客户做好了铺垫和沟通 ●是否了解此套房的销售策略（例如：每爬几楼看看分户电表箱你看外面挺漂亮 的把女人多留在厨房因为厨房大） ●如果没有别的话题就介绍小区的环境，物业和房子的情况。比如在李村的位置， 附近的学校，市场离李村公园和维客广场多远等。 ●首先要学会微笑让客户感觉到你的热情，什么人笑起来都好看，今天你笑了吗？ 第一次见面的印象是很重要的，比如就想两个人相亲。 7. 深层次挖掘客户的需求------真正需求
售前： 首先查看是否为再次消费客户 1、当客户点击客服进行交谈，立马弹出： 您好，欢迎光临，客服003号XX为您服务！ 2、当客户打招呼的时候，应该立马回复： 亲，您好，很高兴为您服务，有什么可以帮助您的吗？ 3、当需要客户等待时，应告诉客户： 亲，麻烦请稍等，我查一下库存，立马回复您！ 4、当客户讨价还价时，应礼貌的告诉客户： 亲，我们都是小本生意，价格应经很优惠了！ 5、客户一再要求要低价时，即使这个商品可以给他折扣，但也不要立马答应， 应先回复： 呵呵，这让我很为难耶，这样吧我请示一下领导，看能不能给您一些折扣，不过估计有点难，亲，请您稍等。。。。。。我快去快回！ 过一段时间后，最好不要超过三分钟： 亲，还在吗？亲，我刚才请示了一下我们领导，可以给您折扣的哦，但是收到宝贝一定要给好评哦！ 6、当客户询问价钱及有没有货物时，为了避免浪费时间： 亲，我们店面只要能拍下的宝贝都是有充足库存的哦， 7、如果客户想要的商品我们暂时缺货或是没有的话，一定要先表达歉意： 亲，实在不好意思，您要的宝贝暂时性缺货，您可以先看一下别的款式，到货后我立马通知您，您看可以吗？ 8、当客户表示麻烦了的时候： 没关系，亲，很高兴为您服务！
9、当客户询问发货时间时： 亲，因为我们的发货量很大，但是只要您是在下午五点之前拍下的，我们一定会尽快发出的。请耐心等待哦，很快就能收到心爱的宝贝了。 10、当客户叮嘱商品质量时： 亲，放心啦！我们在发货前都有专门人员仔细检查的！ 11、当客户表示要给我们介绍新客户时： 亲，谢谢您对我们的支持，有您我们会做得更好 12、当新手顾客问及到邮费时，为了避免浪费时间，一次性把邮费说清楚： 亲，一次性购买商品一公斤之内是10元，每超出一公斤加收5元， 13、客户拍下商品，需要需改价格时： 亲，已经为您修改好了价格，一共是XX元，您方便时付款就可以了，感谢您购买我们的宝贝。 14、当客户付款成功时： 已经看到亲支付成功了，我们会尽快安排给您发货的，感谢您购买我们的商品。 15、当客户表示感谢时： 不客气，亲期待能再次为您服务！祝您每天好心情 16、客户购买成功提示客户好评会有返现： 亲，收到宝贝如果满意的话，要给好评哦，我们会给予相应的返现的哦 在回答客户的问题时，一定要及时准确，尽量缩短时间，要简单易懂，期间客户犹豫一定要主动和客户交谈。多使用图片，尽量使用诙谐一点的语气，让客户感觉很亲切！交谈一定是客服最后结束。 售后： 1、您好，亲有什么问题让您不满意吗？如果我们快递公司给您带来了不便，我 们很抱歉给您添麻烦了我们公司实现无条件退换货商品，亲，请您放心，我
带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前 1、准备物品 名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的） 2、确认时间地点 认真确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 3、再次确认物业的详细信息 （包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4、提前与客户房东沟通 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。 5、约房东 客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 6、约客户 A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多 D、约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 7、防止跳单 A. 带看确认书一定要客户填写，保障我们的权益。 B. 看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间。 C. 虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。 8、房源印象 针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。
1. 接待开场白 亲，您好，非常高兴为您服务了，有什么可以为您效劳的呢? 亲，您看中的这款宝贝是有现货的呢，现在全场做活动，满xx有活动，您看一下。(推出活动特款) 2. 是否有货? 亲，您看中的这款宝贝是有现货的呢，您可以放心拍哦O(_)O~ 亲，非常抱歉这款宝贝已经没有现货了呢，您可以看一下这款哦，两款宝贝的质量都是非常不错的，款式和价格也相差不多呢。。。 3. 什么时候发货? 亲，您拍下的42个小时内就可以为您安排发货的呢 4. 发什么快递? 亲，默认是发韵达快递哦，您这边可以收到韵达的货吗?韵达不到的地方我们可以为您安排发EMS，EMS是全国通达的，但是EMS是不包邮的呢，需要您补邮费10元，(发顺风的一样要补邮费20) 5. 什么时候到货? 亲，一般韵达发货以后3天左右可以到货的呢，您收到货以后可以仔细检查一下，如有任何质量问题，7天内可以无条件退换货的，邮费也是外面承担。(顺风一般两天内到货，偏远地区会延迟到货时间)(EMS一般3-5天到货，偏远地区7天左右到货) 6. 可以便宜一点吗? 亲，非常抱歉，我们的定价已经是最低销售价格了呢，没有办法再优惠啦~~~ 7. 质量问题 亲，我们是商城正品，质量都是有保证的，您这边可以完全放心拍下哦。。。 8. 结束语 亲，非常感谢您的惠顾我们这边会在第一时间为您安排发货的哦，请您耐心等待一下收货，如果有任何问题请您及时联系我们客服为您处理~~祝您购物愉快，【可以加些表情】 9. 退换货问题 亲，7天内是可以无条件退换货的，质量问题您退换货单邮费都是我们为您承担，如果是非质量问题呢，您退回来的邮费以及我们给您换货发出的邮费是由您承担的哦 10. 包邮吧
带看前中后 何谓带看？ 所谓带看就是指房产经纪人带领客户实地看屋的过程。 带看的重要性 通过经纪人的带看，才能从中了解买方的意愿、需求及对房子的优缺点指摘在哪里，可供促进成交及与屋主议价之依据。 带看前的准备 一.工具的准备经纪人的九大法宝 公文包、名片、笔记本、签字笔（最少2支）、指南针、卷尺、计算器、鞋套、带看单+斡旋书（第10宝）。（死穴） ?想要成功之前，先要给自己投资，为成功做准备。 二.地点的约定 尽量不要约在小区的门口。约在小区附近比较明显的标的物为佳。（方便客户寻找、避免被同业撬客户、询问小区物业？造成不必要的麻烦） 例如： 经纪人：王先生您好，您看我们下午2点在香港中路的家乐福的肯德基门口见可以吗？我穿白色衬衫，带红色的领带，您到了，一眼就认出我 来了. 客户：好的 三.时间的确定 ?先确认时间紧张的一方的，并根据所带看房屋的实际情况，安排最佳带看时间。 ?例： ?对房东：王先生您好！，我是太平洋房屋的小周。今天下午两点客户看咱的房子，时间没问题吧？因为客户是请假出来看房，一会要看好几套，看好就可以马上下定。所以您一定要准时到。（给房东紧迫感）?对客户：王先生您好！我是太平洋房屋的小周，时间帮您约好了。这套房子这么便宜，我们同事都约了多组客户，您一定要准时到。晚了很可能就抢不到了。 四.事项的提醒 ?请携带有效证件（身份证、驾驶证、军官证、护照）等。（死穴） ?例： ?经纪人：王先生您好，我是太平洋房屋的小周。下午2点看房的时候，请您带一下身份证，我们需要登记一下，谢谢！ ?客户：我身份证去换新证了，还没办下来 ?经纪人：那没关系，您本人的驾驶证也可以。 ?客户：看那些东西干嘛？我给你签个字好了 ?经纪人：不好意思，王先生。看房登记是中介公司的制度，也是公司对我们工作量的一个考核，证明我们是真的有带客户去看房，请你谅解，配合
带看前约客户技巧 A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！ 2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧 B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。 3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的） 6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。
淘宝客服接待流程及话术规范 一．客服工作内容： 1．接待进店顾客，提供产品、服务及活动相关的答疑及引导服务； 2.负责买家购物过程中，提出问题的汇总整理反馈工作； 3.负责旺旺内的客户分组管理，将咨询、买家、VIP分类管理，便于维护； 4.针对不同类型顾客，总结经验，协助完善接待流程及话术内容； 二．客服的工作态度： 1.四个认真： a.认真对待工作：认真严谨是做好工作的基础，没有了认真的态度，你就失去了能力提升的动力，没有了动力，工作中你就找不到乐趣，没有了乐趣，工作就没有生气，这样的恶性循环，将会让你远离业绩； b.认真接待买家：买家是店铺的衣食父母、兄弟姐妹，客服是＊＊品牌的服务形象代表，必须以认真的态度来接待买家，要重视买家的一切反馈及需求，并做及时答复； c.认真分析买家：顺利的让买家购买一件商品容易，难得的是让这个买家一直在你店铺购物，想要争取他，你就要认真分析，总结他的购物习惯及心理思维；只有了解了他，你才能找到其薄弱环节，做针对性的沟通预案；当两次面对同类买家时，你就可以轻车熟路，游刃有余了； d.认真反馈意见；认真及时的反馈工作中的问题及意见，尤其是买家沟通过程中反馈的内容，只有不断改善买家提出的问题，完善店铺，我们才会吸引更多的买家来店购物； 2.五颗红心： a.用心：用心准备自己岗前的资料及引导思路，随时更新资料，完善思路； b.耐心：耐心解释，细致耐心的解释买家咨询及售后过程中的每个问题，必须做到”百问不烦”；同时搜集买家相关信息，及时总结能进一步接近关系，提高亲密度的重要信息； c.诚心：真正站在买家角度分析买家需求，本着真实诚信的态度介绍推荐商品； 对于买家来说，适合的才是最好的，购物满意系数才会高，才能成为忠实VIP； d.爱心：用博爱的心态去发现买家的优点，并真诚的去把赞美融入沟通过程，接近关系，提升买家的购物体验； 3.六个能力： a.沟通能力：沟通能力是客服是基本要求，与买家的良好沟通是成交的大前提，只有前期的沟通工作到位了，成交及后续的免费推广才会成为可能； b.应变能力：亿万买家的性格是千变万化的，这就决定了在客服提供服务的过程中高变数的概率，针对各个环节出现的沟通预案之外的情况，要求客服必须 能及时应对，并引导其回到自己所主控的模式及方向go； 4.学习能力：
推荐房源与约瞧的话术 推荐房源的话术 一、楼层不好的 ·思路:一层:(老人住)方便,下接地气,性价比高(有花园的更好销售了)编个案例故事对比高层不便(停电,电梯不方便),不怕地震,便于出来晒太阳,作为投资也合适,好出租,做商业。顶层:视野好,居高位,象征事业蒸蒸日上,现代楼盘有隔热层,楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静,私密性强,全方位采光(有露台晚上赏月喝茶多浪漫)。 话术1:XX先生,一层的房子其实就是非常棒啊,您瞧家里有老人、小孩的多方便啊,既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢,再说了就算有突发事件,出来也就是绝对方便的。再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢！ 话术2:XX先生,像这样顶层的房子就是相对比较少了,而且又就是比较难出来的,因为视野比较好,晚上睡觉又没有人打扰,在高空私密性也相当好,有客户还就专门挑这种哪。现在这市场稀却的房子可以考虑做投资,转手也能赚不少呢！ ·思路:朝向不好的房子就避开劣势,推荐给现在居住的年轻白领比较合适 话术:北边夏天不用空调,冬天供暖好,不至于过热,便宜,格局方正。房子哪有都朝南的,那北向的房子当初就不会建啦。像您这样的白领白天工作,晚上回来睡,现代人关注的阳光绝对不就是最重要的,经济实惠最关键了,更何况北京一年也见不到几回太阳,您说呢？ 关于风水方面主要讲:风水就是可以破的,而且有些破开后的效果比风水的还要好！ 二、关于公摊大的房子 ·思路:墙厚、隔音保温。楼道宽方便搬运大件家具。 话术:XX先生您就是不知道,公摊虽然大,但也大不到哪去,其实也有不少优点。建筑面积减去使用面积剩下的就就是公摊了,也差不到哪里去,其实就是墙厚占了一些公摊了,还能隔音保温挺不错的,楼道也比其她的宽了一些,您要就是买个大件家具搬回来很方便,至少不会磕磕碰碰的,还可以暂时放些东西,再说了这么超值的房子那去找啊,您可以定这套了。 三、临街吵 ·思路:可以重点销售户型,装修,配套,房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。 话术:X姐,房子就是没有十全十美的,这套房子就是我帮您精心准备的,别的不说,您瞧瞧您买房的需求这个房子全都包含了,虽然就是有一点点不足,但就是不会影响到您的工作生活,再说了北京的房子哪有不怎么邻街的,就算有不邻街的,那价位也没有这个划算,现在这市场都快成抢房子了,这房子已经非常适合您的需求,您可以定了。(有同事配合效果更好)
房产中介带看前中后之技巧～～～绝对成交 Jenny was compiled in January 2021
带看前，中，后之技巧～～～＂绝对成交＂ 带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前： 1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！ 2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会
见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。 3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的） 6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。 二、带看中： 1.守时，一定要比客户早到。 2.刚见客户时，假意联系房东时接到同事的电话，表示有意向客户复看。斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。在看房前表示对客户的尊重性，是客户感到优越感。 3.带看路上的沟通： A.要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭构成，找出核心人物。 B.适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接提出，以免引起客户的反感。
淘宝售前客服的基本话术技巧 售前客服主要目的是引导客人下单，给客人介绍的时候有什么话术呢?下面是学习啦小编搜集整理的一些 售前客服的话术，希望对你有帮助。 售前客服的基本话术 1.欢迎语：简单的开场白，向客户打招呼问好。 2.对话：通过简单的对话聊天，从客户的话语中，尽可能的获得最大的客户需求信息与客户心理信息。 3.产品介绍(推荐、挑选)：从跟客户的对话中获得的信息，给客户推荐一两款产品，让客户挑选。 4.议价：选好产品之后，与客户讨价还价。 5.支付：议好价之后，客户拍单付款。 6.欢送：支付完成，感谢客户光临，希望下次再来。 7.物流：给客户安排发货。 8.售后介绍：介绍店铺的售后政策给客户，让客户放心购买。 我们选择欢迎语，对话，议价和支付进行一下简单的分析 欢迎语：
好的欢迎语应该要包含对客户的尊称，问好，以及向客户介绍店铺，介绍自己。 例：1.您好 2.您好,欢迎光临. 3.亲,您好,欢迎光临嘉视丽鑫洛特专卖店，我是客服：，很高兴为您服务。 淘宝行业习惯性的把客户称作亲，听起来比较亲切的感觉，特别在开头语之后可以配一个比较欢快，微笑，积极性的表情。 售前客服的基本话术：对话此环节，贯穿整个销售过程，在对话的过程中，要注意客户的说话语气，大概的判断客户的性格，以询问式的语气，从客户那里获得到最多的客户需求信息，准确的把握客户是否为意向客户，意向度有多高，方便最准确的给客户推荐客户最紧急想要的产品，一次交流促成订单。整个过程中可以适当的引进一些专业术语、数据，并且应该对自己的产品和销售能力充满自信，给客户一种我们的产品就是非常好的，买了不会有错，让客户感觉到我们的专业性。 引导话术：1、亲，您主要是想找一款什么样功能的机器呢?
二手房带看话术 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
经纪人约看话术一、激情约看法说话要简练快速，不要给客户质疑的机会，声音要大，吐字要清楚。话术一：王先生您好，我是XX公司的XX，XX小区刚出来一套非常超值（只能说超值，不能说便宜，中国人习惯心理：便宜无好货）的三居。这套房子从户型、面积、装修、价格各方面来说，都非常符合您的需求，明天上午10点可以看房，请您明天务必过来看一下。 二、提高珍惜度约看法话术一：张先生您好，我是XX公司的XX，上次我给您推荐的XX小区那非常合适的三居明天可以看房了，这套房子您一定得过来看一下，仅有的一次看房机会。房东一直是我联系的，明天您过来将是第一个看房的，我相信一定不会让您失望。明天上午10点您先看，10：30之后会有很多客户看，您稍早点过来，我就在北门等您吧。 三、对比约看法话术一：李先生您好，我是XX公司的XX，XX小区刚出一套非常超值的三居，业主非常着急卖，明天10点就能看，121平米，底价300万，还送一个车位。现在XX商圈的
中介公司都在约客户看这套房子，您明天务必带上定金过来看一下，晚了就来不及了。 四、经济/政策刺激法话术一（国家调控）：目前国家又出了新的政策，接下来可能对二手房营业税方面调整，这是国家的又一个信号，业主都酝酿着涨价呢。您买房子一定要现在就买了，要不过一段时间，国家下一步还不知道会出什么别的政策，购房的成本可能会增加更多呀。话术二（银行利率）：银行的政策优惠不断出台，所以要抓紧下手了。等一段时间再买房子，您想想，业主价格涨上去了，购房成本的增加，再买房子会更难呀。话术三（经济环境）：国家现在的经济刚刚开始有一定的起色，国家肯定会想办法让经济稳定的发展，而不会再让经济受到较大的冲击。所以，好多人都期盼着房价会降，但是我却说，房价也许会降。但即使有，也一定是小幅度的下降，不过房价小幅度的下降，也不一定能弥补税的增高呀，想买房还是趋早吧。话术四（成交量）：之前由于限购政策和房贷利率的影响所以成交量不高的，但是还是有很多客户有刚性的需求，只是因为这些政策他们一直没有出手而已。现在限购放开，银行贷款方面也做出新的调整，所以这些需求势必会释放，到时候成交量自然会大幅提高，房价也会应声上涨。所以您一定要抓住这个机会啊，现在不出手越往后面成交量大涨可能就来不及了。
1.问候 例如：你好在吗/这件有货吗？ 您好，欢迎光临**，客服**很高兴为您服务/客服**正在为您服务/有什么可以帮您的呢 2.快递 例如：发什么快递啊/ 公司默认发的快递是**，如果快递不到，请您告诉我到达您那的快递哦 说明：这个每个店主的情况不一样，请大家根据自己的实际情况进行编辑。 3.到货 例如：多长时间可以到货啊/ 亲~正常情况下发货次日起3-5个工作日可为您送达，具体看距离远近的哦亲，如遇特殊天气，机场及公路关闭可能会有所延误，还请您理解。 4.发货 例如：现在拍下什么时候可以发货啊 亲，为了保证每位顾客的订单安全快速的发出，订单截至下午5点的哦，下午5点后的订单将在次日发出。 说明：发货可以促进顾客下单，您可以说现在付款，下午就可以给您发出的。 5.议价 例如：便宜点吧/便宜点我就立即付款 亲，页面显示的价格就是我们实际的卖价的哦，公司规定的小二不能随便修改的哦~ 说明：只要顾客讲价，就说明他看好了想要买。只要你坚持最低价，不议价，公司规定等，一般都可以搞定。实在不行就给顾客包个邮或者送个赠品。一般都会达成成交的。 6.质量正品 例如：质量怎么样/是不是正品啊
我们是厂家直接供货，质量绝对保证。保证正品，假一罚十。 说明：这个需要给顾客一个非常肯定的答复。消除顾客的忧虑。 7.顾客等待 说明：如果让顾客等待的时间长了。一定要回信息说明。 例如：亲不好意思，刚才接了个电话/亲让您久等了，刚才出去了一下等等 8.购买结束 例如：我已经付款了 亲~感谢您对克里斯汀的支持和关注，期待您的再次光临，祝您购物愉快(*^__^*) ★我们会尽快给您安排发货，请您在收到货后先检查一下包装盒与密封条是否完好，如有破损请勿直接签收。如有什么问题请及时联系我们哦~~~ ★沟通从心开始，交流创造价值；您提出的问题我们一定会尽快为您处理，请不要直接给予中差评哦~~ ★服务不周之处，还请您多多包涵哦~我是客服小李，有什么问题可以直接联系我~~ 说明：你发了这个之后，顾客一般会回答，要给顾客回复，一般回复个表情就可以的 9.退换货 例如：顾客购买不合适要退货/尺码不合适要换货 亲~以下为退换货流程，麻烦您按照此流程退回产品：请保证发饰不影响二次销售，请在包装内加纸条注明您的：·淘宝ID ·退回原因·退货/换货（要换的宝贝，换的颜色和尺码） ★换货还需麻烦您注明您的收货联系方式等，另您对快递和包装方面有无要求。★我们收到您退回的产品会第一时间核实您反映的问题，并联系您办理售后事宜。 ★到付价格太高，所以运费需要您支付。退回地址：**** ★有什么问题及时联系我们就可以的~~ 催付 亲，您好，看到您在我们家的店里拍的宝贝了，可能是因为某些原因您一时无法付款吧，亲有什么需要帮助的都可以联系我们客服帮您解答的呢，这个宝贝特别热销，我担心到时候没货呢，您支付好后通知我们尽快帮您发货哟并再次
推荐房源和约看的话术 推荐房源的话术 一、楼层不好的 ·思路：一层：（老人住）方便，下接地气，性价比高（有花园的更好销售了）编个案例故事对比高层不便（停电，电梯不方便），不怕地震，便于出来晒太阳，作为投资也合适，好出租，做商业。顶层：视野好，居高位，象征事业蒸蒸日上，现代楼盘有隔热层，楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静，私密性强，全方位采光（有露台晚上赏月喝茶多浪漫）。 话术1：XX先生，一层的房子其实是非常棒啊，您看家里有老人、小孩的多方便啊，既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢，再说了就算有突发事件，出来也是绝对方便的。再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢！ 话术2：XX先生，像这样顶层的房子是相对比较少了，而且又是比较难出来的，因为视野比较好，晚上睡觉又没有人打扰，在高空私密性也相当好，有客户还就专门挑这种哪。现在这市场稀却的房子可以考虑做投资，转手也能赚不少呢！ ·思路：朝向不好的房子就避开劣势，推荐给现在居住的年轻白领比较合适 话术：北边夏天不用空调，冬天供暖好，不至于过热，便宜，格局方正。房子哪有都朝南的，那北向的房子当初就不会建啦。像您这样的白领白天工作，晚上回来睡，现代人关注的阳光绝对不是最重要的，经济实惠最关键了，更何况北京一年也见不到几回太阳，您说呢？ 关于风水方面主要讲：风水是可以破的，而且有些破开后的效果比风水的还要好！ 二、关于公摊大的房子 ·思路：墙厚、隔音保温。楼道宽方便搬运大件家具。 话术：XX先生您是不知道，公摊虽然大，但也大不到哪去，其实也有不少优点。建筑面积减去使用面积剩下的就是公摊了，也差不到哪里去，其实是墙厚占了一些公摊了，还能隔音保温挺不错的，楼道也比其他的宽了一些，您要是买个大件家具搬回来很方便，至少不会磕磕碰碰的，还可以暂时放些东西，再说了这么超值的房子那去找啊，您可以定这套了。 三、临街吵 ·思路：可以重点销售户型，装修，配套，房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。 话术：X姐，房子是没有十全十美的，这套房子是我帮你精心准备的，别的不说，您看看您买房的需求这个房子全都包含了，虽然是有一点点不足，但是不会影响到您的工作生活，再说了北京的房子哪有不怎么邻街的，就算有不邻街的，那价位也没有
客服经典话术 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
4S店客服工作实战精典话术 按工作性质客服也一般分三种： 售前客服（主要回答用户在购买前提出的问题，包括对商品的，以及对购物流程的.以销售为主要目的） 售中客服（主要处理下单后，商品收到或交易取消前的一系列问题，查单催单为主） 售后客服（主要处理投诉. 类问题） 客户投诉的应对方法 每一位服务人员都有自己独特的处理投诉的方法和技巧，不同的方法和技巧适用于不同的客户、产品和场合。作为一名优秀的客户服务人员，只有了解掌握并灵活运用多种消除异议的技巧，才能在处理客户投诉的过程中得心应手。处理客户投诉的具体技巧主要有以下几种： 一、让客户发泄 通常客户会带着怒气投诉或抱怨，这是十分正常的现象，此时服务人员首先应当态度谦让地接受客户的投诉和抱怨，引导客户讲出原因，然后针对问题解决。这种方法适用于所有抱怨和投诉处理，是采用最多的一种方法。这种方法应把握三个要点：一听，认真倾听客户的投诉或抱
怨，搞清楚客户不满的要点所在；二表态，表明对此事的态度，使客户感到你有诚意对到他们的投诉或抱怨；三承诺，能够马上解决的当时解决，不能马上解决的给一个明确的承诺，直到客户感到满意为止。二、委婉否认法 使用委婉否认法避免陷入负面评价就是当客户提出自己的购买异议后，服务人员肯定对方的异议，然后再陈述自己的观点。这种方法特别适用于澄清客户的错误想法、鼓励客户进一步提出自己的想法等方面，常常起到出人意料的显着效果。适用委婉否认法，应注意以下几个方面：特别适用于主观自负且自以为是的客户，这种方法的表达句型是“是的，但是”，但这种语型暗示着极强烈的否认法，因此，应用时可将其改为较委婉的“是……而……”句型，还可以使用“除非……”的句型，尽量避免出现“但是”。 三、转化法 这种方法适用于误解所导致的投诉或抱怨，因此处理这种抱怨时应当首先让客户明白问题所在，当客户明白是因为误解导致争议时，问题也就解决了。 应用此法应注意以下几点：
带看前，中，后之技巧～～～＂绝对成交＂ 带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前： 1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！ 2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的） 6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。 二、带看中： 1.守时，一定要比客户早到。 2.刚见客户时，假意联系房东时接到同事的电话，表示有意向客户复看。斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。在看房前表示对客户的尊重性，是客户感到优越感。 3.带看路上的沟通： A.要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭构成，找出核心人物。 B.适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接提出，以免引起客户的反感。 C.路上告诉他“其他同事还不知道这个房子，他们有好几个诚意客户想要这样的房子”，“别的店好像有客户看中了这套房子，正在考虑，我们一定要抓紧去看！”拉近与客户的距离，传递紧迫感。
淘宝金牌客服话术（电商适用参考） 售前沟通 1 招呼的技巧—— 热情大方丶回复快速当买家询问在么的时候，可以作答：亲，在的，正等您呢！很高兴为您服务！要在买家咨询的第一时间，快速回复买家，因为买家买东西都会货比三家，可能同时和好几家联系，这时候谁第一时间回复，就占了先机。 2 询问的技巧—— 细致缜密当买家询问店里的商品时，如果有的话，就跟客户介绍这个商品的优点好处等。如果询问的商品已经没有了，可以这样回答：真是不好意思，这款卖完了，有刚到的其他新款，给您看一下吧。不要直接回复没有，这个时候要做到，即使没有也让客户还想看看店里其他的商品，所以注意回答的技巧。 3 推荐的技巧—— 体现专业丶精确推荐客服：亲，让您久等了，这两款风格简洁丶时尚，很受年轻人喜欢哦，这是链接地址….. 这样专业准确的告诉了卖家，你是用心的为他挑选了合适的商品，而不是单纯为了商业利益。 4 议价的技巧—— 以退为进丶促成交易如果客户继续议价的话：这个时候，可以通过其他方式，比如小礼品。会让客户觉得就算没有讲下价来，也有成就了。注意，当话语很长的时候，不要一次性打这么多，因为卖家等久了，可能就没有耐心了。可以一行为一段，接着就发出去。再继续打，这样不会让买家等太久。这个时候买家说贵的话，顺着买家的意思，承认他们说的贵，但是委婉的告诉客户物有所值，一分钱一分货，要告诉买家需要综合考虑的，不只是要看商品，还要看包装品质丶价格丶品牌丶售后等委婉的告诉客户，这样的话，大部分买家都会比较满意的。 关于议价，我们平时买东西，那些地方可以议价呢？议价也是需要空间的。人人消费都有议价的想法，但是去沃尔玛等就不会议价，因为找不到议价的地方，而且有优惠就已经给出来了。我们要做网上的“沃尔玛”丶“家乐福”超市，不要做集市。如果给了客户集市的概念，那就是议价……如果给了议价的可能，那也要留出议价空间，不要一开始给价就给的太低。 5 订单确认—— 核实技巧买家付款后，在买家下线前，把订单中的买家信息发给买家，让买家确认下，避免出错，这样就会减少快递不到等的问题了，也给客户我们认真负责的印象。 6 道别的技巧—— 成交的情况下：谢谢您的惠顾，您就等着收货吧，合作愉快，就不打扰您了。 简单大方的结束话题，也讲究效率没有成交的情况下：也要客气的回答 7 跟进的技巧—— 视为成交，及时沟通我们收到宝贝被拍下但是还没有付款的情况下，这个时候要做到及时跟进，可以根据旺旺或订单信息里联系买家。告诉买家这样告诉买家，也给买家施加了压力，我们已经为他的拍下，做出了努力准备收到款就发货了，这时候一般情况下都会交易成功的。在此要注意联系方式，如果打电话过去的话，扣掉是很正常的，因为客户可能要开会啊工作啊等，所以也可以发短信确认下。不要直接问，买还是不买，这时候客户只有2个选择，一般的回答都会哦那算了，就不买了。没有成交的情况下：表示惊讶，要表示宽容，大度，欢迎再来。
房产经纪人“带看”前的相关话术 业主篇 1 、集体带看前的话术 背景：当前新增房源集体带看比较多，而业主一看看房的户多，就会涨价，如果当时就有客户看上房，议价相当困难，造成单子谈不成，我们可以通过话术提前告诉业主会有很多人看房并且是我们专门准备的，既为我们汇报的辛苦度又让业主心理有准备而抑制涨价。 话术：王先生您好，（寒喧）您看您的房子是刚报上来，我们专门为您这个房子进行了推广，并在我们全区范围内搜索最有意向的客户，为了更有利于您的房子销售呢，我们特意把他们约在同个时间段，下午大概有10到15拔客户看房，可能会打扰您一段时间，请见谅！ 2、高报价带看前话术 背景：当前市场涨价很猛，平时高报价已经是必须的销售方法，但高报价的结果一般是客户没跟上来而业主的心理价位上来了，或者带看中客户问业主的价格
后，业主的价格比我们报的低，从而造成客户的不信任。 话术：王先生您好，（寒喧）您的房子最低多少钱能出手呢？（一般业主是不降价或者降得很少），哦，这就是最低了呀？说实话那您这价格实在是有点高，并且您看这么大的房子，您也不能一口价呀，谁买东西不得说说价呀？今天我带的客户是我之前带看过的一个客户，上次就是在西马金润看上了一套房子，就是因为业主一口价，最后没有谈成！您这实在是降不了那这样吧，您看我给客户多报3万，也就是XX 万，给客户一个侃价的空间，如果到时我的客户来看的话您配合一下好吗？（过十分钟后给业主打电话说一直在做客户工作，的确是价格太高，客户已经答应来看了，但肯定要侃价，到时您就配合一下好了） 3、产权及带看时间的确认 背景：实践中有很多单子在签约时我们才知道产权不明晰或产权证下发时间有问题等无法签约的，或者是到了带看时间的前十分钟业主或客户临时变动的，所以需要再次确认