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带看前中后话术思路：带看的重要性：⑴没有带看就没成交（在整个业务中起着承上启下的作用）⑵是精耕客户的最重要的方式，与客户建立友谊及信任关系，进一步挖掘客户需求，“试谈单”是引导客户与房东的观念或心态最好的方式。
带看是以成交为最终目的，其后需要通过精耕房东、反馈、议价手段等询问出房东平时不爱讲的细节。
所以带看后的回馈也很重要。
Ⅰ.带看前①针对业主：￥：（思路：带看前，预约房东的铺垫）⑴您提前把房子收拾整洁，把窗帘都拉开最好可以先通通风，让客户感觉舒服一些。
（思路：带看环境是否舒服整洁也会决定带看的成功与否）⑵客户问您为什么卖房子，您要说其实舍不得卖，住这么长时间了非常有感情，只是由于工作调动或者换房子没办法才卖。
（思路：降低客户砍价的心理，变相说业主的房子好）￥：（思路：带看前，确定房东带看细节的铺垫）⑴不要对客人太热情，不要表露出急卖的样子，可不介绍或者适当介绍。
⑵一会儿有客户过去看房，您到时就忙您的，少和他说，免得让客户以为您很着急卖。
（思路：不要让客人觉得房东急卖，所以最好不要说太多）⑶<a name=baidusnap0></a>明天</B>我们约了好几个很有诚意的客户，可能有几个是我们为了让客户尽快下决定找的假客户，您自己知道就好，我们也是为了让您房子尽快成交。
（思路：铺垫房东不要因为集攻的效果而肆意抬价，说明只有一两个有诚意的，其他都是假的）⑷如果一会儿客户过去看房，当场问您房子价格，您就跟她说：“你问他们吧，已经全权委托给他们了，他们很专业，非常了解我的情况”。
(思路：这样让房东配合我们工作，易于成交和收佣)⑸我们一会儿过去看您家房子，这个客户很喜欢这个户型，但就是总是犹豫下不了决心，所以您配合我们一下，我们要提高客户的珍惜度，一会儿您问我们：“昨天那个客户看的怎么样？”⑹哥您好。
我们今天看房子的客户很有诚意，是我们的老客户，但是心里价位有些低，所以，一会儿您就不说话，忙您自己的。
“现在的客户实在是太挑剔了…”、“这个人真难缠…”、“搞不清他要什么…”在店内，常常听到同事们在带看后发出这样的感慨，是的，在这样的市场背景下，客户的选择越多、挑剔越多，作为我们要想成单难度增大，这是事实，但是，我们在操作中是否能够做到更细节、更周到？用这样的方式去提升带看的成功几率？课程内容一、业务操作流程简介房源主导客户主导二、落实房源的准确信息查看产权证、土地证、《商品房买卖合同》，确定当前销售价格内含A、实收价格B、包税价格C、购买原值三、收集所看房源信息1实地考察房源2确定房屋的座落及周边的标志性建筑3了解房源的装修情况4落实落户情况、小学划片情况5设定有利的看房时间，设定有利的看房地点，设定有利的看房线路，设定有利的看房情境四、详细制定带看计划1构思与客户交流内容2制造紧迫感(可以和同事配合做状况)3有效的房源安排4主推房源5次推房源6炮灰房源7跨区域配房五、带看前的准备工作1、联络客户，必须已经过沟通（最好面谈），了解了客户的基本需求和基本背景并进行了隐性需求挖掘，按需进行匹配房源推荐；2、首次推荐选择房源不要太多，一次最好不超过3套，要有对比性（明确推荐顺序——独家优先…），上中下有对比，最好把房源相关税费也计算出来；3、推荐约看的房源，最好提前亲自看一遍，掌握优缺点，以便介绍时突出卖点；4、同时要在心里记几套同类别的房子，为带看反应冷淡做好复荐准备；5、提前给带看房业主合理的建议(如：房内的清洁、修整，家具摆布等)；6、提前与房主沟通，落实好权属、交易流程，做好议价铺垫(报价、关于私下交易的危险等)，以达成互相配合销售的目的；7、与业主、客户确定带看时间，并在到场前一小时与双方再次电话确认；8、明确客户的看房交通路线及迎接见面地点（避开竞争对手、约在标识明显处），同时更要注意进入小区后的带看路线的选择；9、填写完成外出记录，背包带好相关业务工具（带看确认书、鞋套、名片、税费计算单、计算器、宣传页等…），提前出发；10、带看前与主管或师傅沟通带看方案，是否需要同事协同，是否需要配合促成，请提前打好招呼，如电话刺激帮助和集中带看等。
带看技巧（一）带看前的约看客户在全面了解了一个客户的需求后我们要做的就是第一时间去配对符合或者接近客户需求的房子。
1、一般客户会说你帮我多约几套一起看，这时我们可以跟客户说：房子我们盘里有很多，但适合你的也就只有一两套，我们只给你推荐符合你的需求的房东诚意出售的性价比高的房子。
不然看了也是白看，浪费你的时间！这样让客户感觉他要的房子挺稀缺的，好房子不多，这样当客户看中房子以后没有其他的选择有利于进一步逼定！2、也有客户问这价格能谈吗？这时我们要告诉客户：首先，我给你报的就是目前房东给我们的底价。
其次，房东是很诚意卖的你也是很诚意买的，房子看中了以后我们可以坐下来面谈！房子没看中价格再廉价你也不能要啊！再说一套适宜的房子价格仅仅是一方面，还有很多细节上的东西是需要进一步沟通的！房东跟房东约看，有时由于一些房东房子长时间没有卖掉，客户看了没有回音，房东对你的客户的诚意的起疑心，这样就不是很配合看房，百般刁难，甚至直接说不让看，这时我们可以跟房东说下我们客户的一些根本情况〔置换的原来的房子已经卖掉，客户是一个知识分子家庭，等总之是告诉房东我们的客户很诚意不是瞎看看的〕时间的约定关于时间的约定原那么上是先确定变数比拟大的一方然后再确定另一方，确定好时间后习惯于给双方发条告知信息，一般约看至少提前一天约，第二天在约定的前一天提前一小时再次确定！〔李先生你好！我是昨天跟你约好今天下午五点看房的您这边没问题/变化的吧！〕；如果遇到一方有变化的，首先要尽量说服有变化的一方，并第一时间通知另一方！以免客户变化了房东在家白白等着，房东变化了客户过来看不到房！结果房东房子不给我们卖了，客户不找我们买了！这都不是我们想要的结果！另外由于我们的周末带看量比拟多，我们要在房东客户都允许的情况下安排在我们方便的时间！地点原那么上把客户提前约到公司，然后带着客户去小区！一方面，这样让客户熟悉你的同时对我们公司也有所了解！另一方面，也防止客户在小区门口被其他公司业务员抓到！如果客户执意要到小区门口见面的，务必要提前到小区门口等客户。
带看前中后何谓带看？所谓带看就是指房产经纪人带领客户实地看屋的过程。
带看的重要性通过经纪人的带看，才能从中了解买方的意愿、需求及对房子的优缺点指摘在哪里，可供促进成交及与屋主议价之依据。
带看前的准备一.工具的准备经纪人的九大法宝公文包、名片、笔记本、签字笔（最少2支）、指南针、卷尺、计算器、鞋套、带看单+斡旋书（第10宝）。
（死穴）•想要成功之前，先要给自己投资，为成功做准备。
二.地点的约定尽量不要约在小区的门口。
约在小区附近比较明显的标的物为佳。
（方便客户寻找、避免被同业撬客户、询问小区物业？造成不必要的麻烦）例如：经纪人：王先生您好，您看我们下午2点在香港中路的家乐福的肯德基门口见可以吗？我穿白色衬衫，带红色的领带，您到了，一眼就认出我来了.客户：好的三.时间的确定•先确认时间紧张的一方的，并根据所带看房屋的实际情况，安排最佳带看时间。
•例：•对房东：王先生您好！，我是太平洋房屋的小周。
今天下午两点客户看咱的房子，时间没问题吧？因为客户是请假出来看房，一会要看好几套，看好就可以马上下定。
所以您一定要准时到。
（给房东紧迫感）•对客户：王先生您好！我是太平洋房屋的小周，时间帮您约好了。
这套房子这么便宜，我们同事都约了多组客户，您一定要准时到。
晚了很可能就抢不到了。
四.事项的提醒•请携带有效证件（身份证、驾驶证、军官证、护照）等。
（死穴）•例：•经纪人：王先生您好，我是太平洋房屋的小周。
下午2点看房的时候，请您带一下身份证，我们需要登记一下，谢谢！•客户：我身份证去换新证了，还没办下来•经纪人：那没关系，您本人的驾驶证也可以。
•客户：看那些东西干嘛？我给你签个字好了•经纪人：不好意思，王先生。
看房登记是中介公司的制度，也是公司对我们工作量的一个考核，证明我们是真的有带客户去看房，请你谅解，配合一下我们的工作，谢谢。
五.买卖双方的联系方式的再次确认，留下尽量多的联系电话，并短信通知双方，留下你的联系方式。
带看一、带看定义：意向客户提供符合或类似其要求的房产，并约见客户实地看房的一个过程。
首先要分析理解意向客户。
其次是提供的房产.二、带看的目的1、观察、确定客户对所带看的房产的意向程度。
2、通过带看前、带看中、带看后的交流、观察、再交流来进一步了解客户信息和明确客户具体需求情况。
3、通过带看过程中的交流来分析、判断客户的类型。
三、带看前的准备1、准备好所要带看房产的物业资料客户选房的十六要素(现房、期房、地理位置、价格面积、楼间距、装修标准、朝向、楼层、付款方式、物业管理及收费、年代、周边环境、社区设施、开发商声誉品牌效应、安全设施。
2、确定带看顺序及带看路线：一次带看不要超过四套把房子好坏分类按abcd顺序则可以c—a-b—c.3、确定看房时间。
原则：先确定时间相对紧张的一方的时间段,然后再让另一方从这个时间段定一下时间.4、房价走势分析。
5、嘱咐买方不要当场谈价格，以免导致价格降不下来；6、嘱咐卖方不要和买方谈价格以免被杀价。
最好让买卖双方把谈价的事情都委托给我们.7、带看前要提醒客户带相关证件（带看前一小时在和双方确定一下时间并提醒客户带身份证).8、和客户约好带看地点。
带看地点要易到易找，带看地点的选择要对我们所从事的带看活动有利：（1)见面地点一定要是一个醒目易见的地方，可以是某一车站牌处或小区的标志性建筑处或门店;（2）见面地点最好不要离所带看的房产太近，以免发生客户和房主碰面的情形.带看地点的远近以5分钟路程为佳，以便于带看前在路上的沟通,我们可以利用这段时间了解客户的工作、生活地点、购房经历、意图及迫切度9、带看前准备好相关工具：（1）看房单；(2）计算器；（3)鞋套;（4）名片10、带看前的报价要留有余地。
了解客户需求应该问的问题：初次登记应该了解的问题：①您想在哪个区域买房子？②您需要多大面积的房子？什么户型?楼层？③您买房预算是多少钱？④您看房子一般什么时间比较方便？⑤您的电话？我们一般什么时间给您打电话比较方便？（要尽量多留联系方式）带看时及带看后回访应该了解的问题：①您以前看过房子吗？都是在哪些中介看的？②您看过哪里的房子？了解需求③以前的房子都哪里没有看好？进一步了解客户的真正需求④您买房子多久了？判断客户的性格，是否适合逼定⑤您打算什么时候买到房子？是否符合A类客户标准之一⑥您对房子有什么特殊要求吗？了解真正需求⑦您买房子是自己住吗？⑧您现在住什么地方？判断客户层次和经济实力⑨您为什么要买房子啊了解真正需求⑩您现在的房子卖吗？一定要问⑾您买房贷款吗?贷多少款，商业贷款还是公积金?以前贷过款吗？都还清了吗?以前有不良还款纪录吗?⑿如果房子买下了，您想什么时候住进去？⒀您在什么地方上班？⒁您如果看好房子还用家人再看一遍吗？10、签署看房单。
带看前、中、后——之技巧绝对成交
带看
带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。
一、带看前：
1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。
约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）
约客户：
A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;
B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧!
D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！
2.提前与客户房东沟通，防止跳单。
A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！
B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。
4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。
5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）
6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。
7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。
8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。
二、带看中：
1.守时，一定要比客户早到。
2.刚见客户时，假意联系房东时接到同事的电话，表示有意向客户复看。
斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。
在看房前表示对客户的尊重性，是客户感到优越感。
3.带看路上的沟通：
A.要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭构成，找出核心人物。
B.适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接提出，以免引起客户的反感。
C.路上告诉他“其他同事还不知道这个房子，他们有好几个诚意客户想要这样的房子”，“别的店好像有客户看中了这套房子，正在考虑，我们一定要抓紧去看！”拉近与客户的距离，传递紧迫感。
4.讲房子：
A.讲房子首先必须详细了解房屋的情况（房型，结构，小区环境，物业公司，开发商及周边生活设施，未来规划，升值潜力），总结房屋的优缺点，根据客户的需求，针对性的进行介绍。
B.赞美并放大房子的优点（价格低，房型好等），引导客户发现一些不容易发现的优点！认同有缺点，轻描淡写把缺点说出来，说这是“唯一的缺点”，对于客户指出的缺点不要过分掩盖，利用话题将其注意力引到房子的优点上，并指出房子是没有十全十美的。
C.用比较法说房子，用同小区、同房型、不同装修、不同楼层的房屋价格做比较；
帮助其设计、装修，引导客户先入为主进行思考。
造成先入为主的效果。
D要有适当的提问，了解客户的感觉。
5. 传递紧张气氛，造成促销局面
A.根据提前安排好的多组带看时间间隔，要保证彼此碰面，形成聚焦。
B.当着客户的面，置业顾问的手机来电，假装其他同事的客户对该房屋已经考虑的差不多了，准备付预定金，恭喜同事，表达自己的客户现在还在考虑，透露非常遗憾的态度。
C.假装接到自己客户的电话，客户在电话中明确表示经过家人商量，已经准备预定这套房屋，询问相关后续事宜，耐心解答的同时，赞美客户的眼光，电话结束后，婉转表达意思，表示遗憾的态度，询问客户的意向。
D.电话斥责同事：“已经与你说过了，我带老客户先看，怎么你又带客户看了，怎么能这么没有信用呢？”既做了辛苦度，让客户感觉受到重视，又传递了紧迫感。
E.带看过程中接到同事电话，询问钥匙，假装同事的客户现在正在路上，带钱复看，准备下定，借机逼迫客户。
F.带看结束后，同事适时出现，焦急的拿过房屋钥匙，兴奋的告知，他的客户马上带钱来复看，基本上没有问题就要下定了，借机逼迫客户。
G.偶遇同事，同事激动的表示，房子确实很不错，客户第一眼看上了，现在让他算款费了，如果没有太大问题就考虑下定了，借机给客户造成紧迫感。
6.在带看有钥匙房或者包销房时扮一假房东在家，尽量在意向强时当面议价，我们可以帮助客户向房东杀价格，以便摸其心理价格，获得好感，并尽力在第一时间议价，逼定。
7.防止跳单：
A.带看确认书一定要客户填写，保障我们的权益。
B.看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间。
C.虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。
三、带看后：
1、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格。
一般情况下，如果客户看房时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修，家具摆放发表建议，打电话询问家人意见，主动询问价格浮动以及过户贷款问题，如果客户具备以上诸多行为其中之一，我们就可以认
为客户对房屋初步产生了购买意向。
2、如果客户有意向，立刻拉回店谈。
大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否则不仅意向会随时间变淡，而且可能收到其他方面的影响，对房屋产生不好的影响。
3、其他同事配合推荐该房屋，打动客户。
客户回到店内，一定事先告知店内同事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦度几项，也可以考虑使用假电话。
A:赞美：其他同事使用——您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且房质好，是最近难得一出的好房子。
您的眼光确实独到。
B:虚拟：您对这套房屋感兴趣？这可怎么办，我的客户也对这套房屋非常感兴趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我为他保留，没想到您先看上了，我只有再给他找一套了，唉！现在出这样一套房子太不容易了！！
C:辛苦度：先生您是不知道，我们同事为了给您找这套房子，付出了很多的努力，他专门为您量身收集的房源，不仅如此，还事先和房东议价，说他的老客户诚心买房，房东缠不过他，才勉强答应以这个价格出售！
D:店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户。
“您好，宜人易居，什么您想看看**房子，对，报纸上打的广告，好的，您什么时候有时间？”“哦，是李先生，您好，什么？房子您已经考虑好了，您想预定啊，好的，您一会过来面谈是么？好的！！”
4.针对带看过的顾客，运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点。
5.一直不给价的客户。
