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上海新江湾城熟地开发的探索作者：李晓楠来源：《科学与管理》2010年第04期摘要：在新江湾城的熟地开发过程中，对城市土地开发模式进行了卓有成效的探索，并且在土地开发过程中形成了理念、规划、金融、开发、品牌、管理等多方面的创新，形成了既具有可操作性、又具有可推广性的“熟地开发”模式。
逮一全新土地开发模式的形成，有效解决了现有土地开发模式中存在的一些问题，并为国内城市的土地开发提供了一个值得借鉴的范例，其中产生的很多创新性的做法，值得在城市土地开发中的大力推广。
新江湾城是上海在城市土地开发领域的一个探索和实践，其中很多方面的做法都出现了较大的创新，在一定程度上有效解决了现有城市土地开发模式中的部分问题，推动了城市土地开发模式的发展。
本文通过对新江湾城熟地开发模式中创新做法的总结和提炼，为国内的城市土地开发提供了一些可借鉴的经验，并指出成功实施城市土地开发还需要进一步加强和改善的方面。
关键词：新江湾城熟地开发创新新江湾城位于上海市的东北部，该区域西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠闸殷路，最南端与五角场城市副中心接壤，北侧可达黄浦江，是上海市中心范围内最大规模成片开发的土地。
新江湾城规划总面积约9.45平方公里，其中复旦江湾新校区占地1平方公里，供部队进行住宅开发的约2平方公里，由上海城投公司实施综合开发的为5平方公里。
江湾经历了从“大上海都市计划”中的市中心区到军用机场，从军用机场到生态居住区的发展历程，该项目的酝酿是从1986年就开始的。
1新江湾城的历史进程1986年5月，鉴于江湾机场已经影响了上海东北区的城市建设和发展，国务院、中央军委于1986年5月20日联合批复，同意迁建机场，腾出机场土地作为上海城市建设发展用地。
1986年至1995年，上海市政府与空军进行了长达10年的土地回收补偿谈判。
谈判期间，江湾机场继续作为试验飞行基地存在。
1996年5月1日，谈判取得了实质性结果，上海市政府和空军签署了《江湾机场原址部分土地使用权收回补偿协议》。
新江湾城12条道路绿化改建实践探索新江湾城是上海市杨浦区的一座规划先进、产城融合的城市新中心，拥有先进产业、创新科技、绿色生态等多重优势。
在城市快速发展的过程中，绿色环保和生态建设成为各个城市的重要议题，新江湾城也积极探索道路绿化改建实践，以打造宜居宜业的环境。
在新江湾城，共有12条道路进行了绿化改建，下面我们就来探讨一下这些绿化改建的实践过程及其效果。
一、道路绿化改建的背景新江湾城的道路绿化改建是由杨浦区政府主导，在城市发展规划中将绿化改建作为城市建设的重要内容。
新江湾城位于黄浦江北岸，是上海市东北部的一个重要区域，其地理位置得天独厚，但在城市化进程中也面临着诸多挑战，例如交通拥堵、环境污染等。
为了改善城市环境，提升居民生活品质，新江湾城开展了12条道路的绿化改建工程，以提升城市绿化水平，改善生态环境。
二、绿化改建的实践过程1.规划设计阶段在绿化改建的规划设计阶段，新江湾城以“宜居宜业”的理念为指导，注重充分调研、深入了解道路状况，充分考虑土地利用、交通规划等多个方面的影响因素，制定了科学合理的道路绿化改建规划。
在设计过程中，充分考虑了道路的功能性、美观性和环保性，以确保绿化改建不会对交通和城市功能造成影响。
2.环境治理阶段在实际施工中，新江湾城采取了一系列的环境治理措施，以保护周边的生态环境。
这些措施包括减少扬尘、噪音污染，合理利用水资源，保护周围的植被等。
针对原有的道路布局和建筑结构，采用科学合理的园林设计，将绿化改建与道路交通融合，提升了城市的整体美观性。
3.绿化种植阶段在绿化改建的实践过程中，新江湾城精心挑选了适合当地气候和土壤条件的植物品种，注重选择乔木、灌木和草本植物相结合，营造多层次的绿化景观。
注重植物的生长周期和生长特点，以确保植物的成活率和景观效果。
通过精心的绿化种植，使道路两侧呈现出林荫树影，花团锦簇的景象，为城市增添了独特的景观魅力。
4.管理维护阶段绿化改建完成后，新江湾城还加强了对道路绿化的管理和维护工作。
上海新江湾城本案提要新江湾城项目是王志纲工作室在上海策划的首个城市运营项目，是继天津张贵庄、廊坊新城以及成都市总体发展战略之后的又一个成功的品牌性项目。
工作室在此次策划中，站在整个上海乃至整个中国的高度上，导入城市运营的理念，从产业发展、城市格局以及企业需求三方面对项目进行了准确的定位。
提出了"绿色生态港，国际智慧城"的战略定位。
进入上海不到半年时间，接手项目仅三个月，工作室就在上海上演了一场城市运营的"完美风暴"。
为这个堪称上海城建001工程的项目指出了发展方向，初步奠定了工作室在大上海的江湖地位。
项目背景2003年6月，受上海城开集团邀请，工作室上海策划中心正在为1480亩的万源项目紧张工作。
在一次谈话中，上海城开倪总提到有一个朋友的大项目--新江湾城正缺少战略思路。
在倪总的引荐下，2003年6月14日，首席到达新江湾城项目现场，正式与上海城投接触。
新江湾城原系空军上海江湾机场。
1996年5月，经上海市人民政府与空军后勤部正式签约，迁建江湾机场，建设示范居住区。
新江湾城行政区划为杨浦区，占地总面积约13000亩，其中9000亩土地由上海新江湾城开发有限公司实施开发。
新江湾城占上海中心城区600平方公里的1%多，是上海中心城区最后一块未开发的大宗土地。
被称为上海城市建设的001工程。
上海城投公司成立于1992年7月，是由上海市政府授权，对城市建设和维护资金进行筹措、使用和管理的城市建设专业投资控股公司。
上海目前的"申"字形高架和"三横三纵"为标志的市区快速道路网架，由大桥、隧道组成的黄浦江越江设施，由地铁一号线、二号线以及一大批公交设施所组成的公共交通网络，都是出自城投公司之手。
因此，上海城投公司也被称为制造上海迷阵的"魔术师的手"。
1996年，受上海市政府委托，上海城投公司正式着手新江湾城项目的开发工作。
新江湾城C6地块市场初步分析一、上海高端住宅市场情形1.在过去的几年里，上海房地产市场风生水起，高捧住宅市场更是表现强劲；2.2020年第三季度，全世界暴发金融危机，上海房地产市场因此受到冲击，交易价钱及成交量一度下滑；3.2020年末，政府出台强有力的经济刺激打算及购房优惠政策，2020年第二季度起经济开始好转，上海房地产市场也随之苏醒。
上海高捧住宅市场自4月起交易量和价钱快速上涨：例如：翠湖天地嘉苑，在第三季度短短几个月时刻里就售罄了一栋公寓，交易价钱超过7万元；前身为效劳式公寓的丁香御苑，5月开始面向市场销售，短短几个月时刻，就以每平方米超过万元的价钱售罄；最近汤臣一品一套597平方米的公寓以单价9600元成交，合计单价16万元，这一单价制造了上海高捧住宅单价纪录。
高端市场预期若是政府明年采取方法调控房地产市场，估量市场成交量将有所放缓，价钱或不像过去几个月那样继续快速上涨。
但高捧住宅的需求方，富裕阶级普遍受购房政策阻碍较小。
考虑到目前中国经济较其他经济体苏醒迅速，经济进展存在通胀预期，市中心可利用土地资源稀缺，高捧住宅凭借其稀缺性，较一般房源更受到市场青睐。
从久远看，上海以后将建成中国的金融和航运中心，2020年的世博会也将进一步推动上海的基础建设及经济进展，届时将吸引更多国内和海外的高收入人群来到上海，上海独特的经济进展优势及环境，保证了上海高捧住宅价钱在以后相当长的一段时刻内维持稳步进展的势头。
二、新江湾城市场情形1.区域介绍新江湾城位于上海中心城区东北部，东起闸殷路，南至政立路，西达逸仙路，北抵军工路。
计划总面积为平方千米，其中由上海城投实施综合开发的为5平方千米，1平方千米为复旦大学江湾新校区。
在上海城投实施开发的范围内：居住区总建筑面积约266万平方米，居住建筑面积约235万平方米；居住建筑面积毛密度约0.6万平方米/公顷，住宅建筑面积净密度约1.1万平方米/公顷；水体占用地面积约%；公共绿地占用地面积约20%以上；总居住人口约6-8万人。
