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第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。
经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。
本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。
二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。
其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。
2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。
三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。
这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。
但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。
（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。
这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。
但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。
2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。
这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。
（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。
这主要受公司销售回款速度放缓的影响。
但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。
3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。
这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。
但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。
（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。
万科发展现状及未来趋势分析
万科是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于广东省深圳市。
多年来，万科一直致力于打造高品质、可持续发展的房地产项目，为人们提供优质的住宅、商业及综合服务，成为中国房地产行业的领军企业之一
截至2024年，万科已经在国内多个城市开展了房地产项目，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
万科一直坚持“以人为本，服务社会”的发展理念，不断提升产品品质和服务水平，赢得了广大客户的信赖和好评。
未来趋势分析：
1.创新科技驱动发展：随着科技的不断进步和应用，房地产行业也将迎来新的发展机遇。
万科将加大对科技创新的投入，引入智能化技术和数字化系统，提升项目开发效率和运营管理水平。
2.绿色可持续发展：环境保护和可持续发展已经成为全球关注的热点话题，万科将积极响应国家政策，推动绿色建筑和可再生能源的应用，减少对环境的影响，打造更加环保的生态社区。
3.品质服务提升：随着市场竞争的加剧，产品品质和服务水平将成为企业竞争的核心要素。
万科将不断提升产品的质量和设计水平，提供更加个性化和细致的服务，赢得客户的好评和口碑。
5.国际化战略布局：随着中国经济的不断发展和国际影响力的增强，万科也将加大国际化战略布局，积极拓展海外市场，开拓国际化业务，提升企业的全球竞争力。
综上所述，万科作为中国房地产行业的领军企业，将在未来继续秉承“以人为本，服务社会”的核心价值观，不断创新、提升品质，实现可持续发展，成为中国乃至全球房地产行业的领军者。
电话： 邮箱：上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？企业研究：从万科A 看头部房企的成长与担当企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升研究员 于小雨rain_yxy （微信号)王玲w187********（微信号）所属行业房地产 发布时间 2021年12月14日 房地产行业 万科也没完全看清的形势， 房企该如何自处？ 核心观点： 对于民营企业而言，最好的作为可能就是“不作为”，这种不作为并不意味着就地躺下，而是在土地市场上保持克制，但也要时刻紧盯机会，倘若有更好地机会， 如与产业型企业、资本型企业合作的机会，也不能白白错过，当然也需要时时关注市场动向，倘若出现积极向好的信号，也需要策略及时跟进，不打无准备之仗。
作为资深龙头企业，万科的一举一动都受到行业的一致关注，无论是自带IP，还是头部企业的行业引导性，万科的动作总会给行业一些启示和借鉴。
在模糊不清的行业形势下，大家都带有迷茫性，看不清行业，看不懂未来，都想看看别人怎么看问题，有怎样的想法和未来，更想看看诸如万科之类的企业到底怎么看待未来的形势？2021年11月26日，万科举办了2021年第一次临时股东大会，这一会议向行业传递了一些信息，企业或能从中窥探出万科对于未来，对于业务的看法，以及当下该如何自处的思考：（1）万物云已经成熟，上市是一个新的起点，物业上市解决万科资金问题是不存在的，希望未来几个赛道业务几年之内都能陆续上市；（2）行业仍然有机会，万科并不悲观；（3）业绩短期下降是不争的事实，希望给点中长期耐心；（4）对明年的市场情形还有一些看不太明白，万科采用的方法是制定最低的经营目标，再同时推一个卓越目标，希望大家能冲着这个卓越目标去做。
引言概述：万科是中国最大的房地产开发商之一。
该财务报告分析旨在深入研究万科的财务状况和业绩表现，以帮助投资者和利益相关者更好地了解该公司的经营情况。
本文将从财务报告的角度出发，对万科进行分析，探讨公司的财务表现和未来的发展潜力。
正文内容：1. 营收和利润分析1.1 营收结构分析：首先，我们将深入研究万科的营收结构。
通过分析公司在住宅、商业地产和其他领域的收入比例，我们可以评估其在不同市场的表现。
此外，我们还将对万科的销售额和销售金额进行详细分析，以确定其销售策略的有效性。
1.2 利润分析：其次，我们将关注万科的利润状况。
通过分析公司的毛利润率、净利润率和营业利润率，我们可以判断其生产和销售效率。
此外，我们还将关注万科的成本控制、税收管理和其他因素，以确定公司的盈利能力。
2. 资产和负债分析2.1 资产质量分析：在这一方面，我们将评估万科的资产质量。
通过运用比例分析，我们将关注公司的流动资产比重、不动产比重和其他固定资产比重。
此外，我们还将研究万科的库存周转率、应收账款周转率和其他指标，以衡量公司的资产管理能力。
2.2 负债结构分析：接着，我们将研究万科的负债结构和负债能力。
我们将关注公司的长期债务比率、短期债务比率和其他相关比率。
此外，我们还将评估万科的财务稳定性和偿债能力，以确保其在面临经济不确定性时能够承担债务。
3. 现金流量分析3.1 经营活动现金流量：在这一部分，我们将研究万科的经营活动现金流量。
我们将关注公司的销售现金流入、采购现金流出和其他相关项目。
此外，我们还将评估万科的经营活动现金流量是否足够支持其日常运营和发展需求。
3.2 投资活动现金流量：接下来，我们将关注万科的投资活动现金流量。
我们将评估公司在购买固定资产、收回投资和其他投资活动方面的现金流入和现金流出。
此外，我们还将研究公司的投资回报率和资本支出计划，以确定其投资策略的有效性。
3.3 筹资活动现金流量：最后，我们将研究万科的筹资活动现金流量。
第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国深圳，是中国领先的房地产开发企业之一。
自成立以来，万科始终坚持“为普通人创造美好生活”的理念，致力于提供高品质的住宅和社区服务。
本报告将对万科近三年的财务状况进行详细分析，以期为投资者、合作伙伴及公众提供参考。
二、财务概况1. 营业收入近三年，万科的营业收入呈现稳定增长的趋势。
2019年，公司实现营业收入3827.6亿元，同比增长24.8%；2020年，营业收入达到4408.2亿元，同比增长15.3%；2021年，营业收入为5014.3亿元，同比增长13.8%。
这一增长趋势表明，万科在市场竞争中保持了较强的盈利能力。
2. 净利润万科的净利润也呈现稳定增长态势。
2019年，公司实现净利润356.7亿元，同比增长22.3%；2020年，净利润为386.4亿元，同比增长8.1%；2021年，净利润为406.4亿元，同比增长4.7%。
尽管净利润增速有所放缓，但总体仍保持稳定增长。
3. 资产负债率万科的资产负债率在过去三年中保持相对稳定。
2019年，公司资产负债率为77.2%；2020年，资产负债率为77.6%；2021年，资产负债率为77.8%。
这一数据表明，万科在资产负债管理方面较为稳健。
三、盈利能力分析1. 毛利率万科的毛利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司毛利率为24.8%；2020年，毛利率为24.2%；2021年，毛利率为24.5%。
毛利率的波动主要受市场环境、产品结构等因素影响。
2. 净利率万科的净利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司净利率为9.3%；2020年，净利率为8.8%；2021年，净利率为8.1%。
净利率的波动与毛利率趋势相似，主要受市场环境、成本控制等因素影响。
四、偿债能力分析1. 流动比率万科的流动比率在过去三年中保持稳定。
2019年，公司流动比率为1.32；2020年，流动比率为1.28；2021年，流动比率为1.26。
万科企业战略分析一、引言万科企业是中国房地产行业的领军企业之一，成立于1984年，总部位于中国深圳。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，万科企业在过去几十年中取得了显著的成就。
本文将对万科企业的战略进行全面的分析，包括其使命和愿景、核心价值观、战略目标、竞争优势以及未来发展方向等方面。
二、使命和愿景万科企业的使命是通过建设优质房地产项目，为人们提供舒适的居住环境和便利的生活方式。
其愿景是成为全球领先的综合性房地产开发商和服务提供商，以推动城市可持续发展为己任。
三、核心价值观万科企业的核心价值观包括“诚信、创新、卓越、共赢”。
诚信是万科企业的基石，其坚持诚实守信的原则，与客户、合作伙伴和员工建立信任关系。
创新是万科企业不断进步的动力，其不断探索新的业务模式和技术，以满足客户不断变化的需求。
卓越是万科企业的追求，其始终追求卓越的品质和服务，超越客户的期望。
共赢是万科企业的合作理念，其与各利益相关方建立合作伙伴关系，实现共同发展。
四、战略目标万科企业的战略目标是在中国房地产市场中保持领先地位，并在全球范围内扩大市场份额。
具体来说，万科企业的战略目标包括：1. 提高市场份额：通过不断扩大开发规模和拓展新的市场，提高在中国房地产市场的市场份额。
2. 产品创新：不断推出符合市场需求的创新产品，满足不同客户群体的需求。
3. 品牌建设：加强品牌形象的塑造和推广，提升消费者对万科品牌的认知和信任度。
4. 提高盈利能力：通过优化成本管理和提高销售效率，提高企业的盈利能力和市场竞争力。
5. 可持续发展：注重环境保护和社会责任，推动城市可持续发展，实现经济效益和社会效益的双赢。
五、竞争优势万科企业在中国房地产市场中具有以下竞争优势：1. 品牌优势：万科企业是中国房地产行业的知名品牌，享有良好的声誉和高度的认可度。
2. 资源优势：万科企业拥有丰富的土地资源和资金实力，能够支持大规模的项目开发和投资。
3. 技术优势：万科企业在房地产开发和管理方面拥有先进的技术和经验，能够提供高质量的产品和服务。
万科（中国）控股有限公司是中国最大的房地产开发商之一，在营运能力分析方面也备受关注。
以下是对万科2024年至2024年的营运能力进行分析。
1.资产周转率资产周转率反映了企业资产的利用效率，是衡量企业经营活动活跃度的重要指标之一、根据财务数据，2024年至2024年间，万科的资产周转率分别为0.62、0.73和0.79、可以看出，万科的资产周转率呈逐年增加的趋势，说明资产的利用效率在逐渐提高。
2.存货周转率存货周转率衡量了企业对存货的管理能力。
根据财务数据，2024年至2024年间，万科的存货周转率分别为0.92、0.83和0.78、可以看出，万科的存货周转率呈逐年下降的趋势，说明存货的管理能力有所下降。
3.应收账款周转率应收账款周转率反映了企业对应收账款的收回能力。
根据财务数据，2024年至2024年间，万科的应收账款周转率分别为3.82、3.73和3.65、可以看出，万科的应收账款周转率整体较稳定，说明其对应收账款的收回能力较好。
4.货币资金周转率货币资金周转率反映了企业对自有资金的利用效率。
根据财务数据，2024年至2024年间，万科的货币资金周转率分别为6.58、4.72和3.79、可以看出，万科的货币资金周转率呈逐年下降的趋势，说明自有资金的利用效率有所降低。
5.总资产周转天数总资产周转天数衡量了企业从投资到变现所需的时间。
根据财务数据，2024年至2024年间，万科的总资产周转天数分别为590、498和455天。
可以看出，万科的总资产周转天数呈逐年下降的趋势，说明变现速度在逐渐加快。
综上所述，万科2024年至2024年的营运能力整体呈稳步提升的趋势。
资产周转率和总资产周转天数逐年改善，说明资产利用效率在增加，变现速度在加快。
然而，存货周转率和货币资金周转率有所下降，表明存货管理能力和自有资金利用效率有所减弱。
因此，万科在提高资产利用率的同时，还需要加强存货管理和自有资金利用效率的提升，以进一步提升企业的营运能力。
万科财报总结
万科2020年财报总结如下：
1. 销售额：2020年，万科销售额达到了人民币1.96万亿元，
同比增长6.1%，创下公司历史新高。
这主要得益于中国房地
产市场的复苏和政府鼓励购房的政策。
2. 净利润：2020年，万科净利润为人民币289亿元，同比增
长33.6%。
这主要是由于销售额增长和成本控制的有效管理。
3. 资产负债情况：截至2020年底，万科总资产为人民币5.5
万亿元，同比增长21.8%。
同时，公司负债率保持在较低水平，为73.9%。
4. 现金流：2020年，万科的经营现金流为人民币2361亿元，
同比增长15.8%。
这意味着公司运营能力的提高和财务状况的
改善。
5. 公司发展：2020年，万科继续加大在一、二线城市的土地
储备和开发，同时加快了对三、四线城市的布局。
公司还加大了对住宅、商业地产和物业管理等领域的投资。
综上所述，万科在2020年取得了良好的财务表现，实现了销售、净利润和资产规模的增长。
公司在未来可能继续加强在核心城市的地产业务，并进一步扩大在不同城市和领域的影响力。
万科2020年业绩发布会上，郁亮认为，2020年正在开启一个新时代。
“2020年是一个时代的落幕”白若凌 本刊记者3月31万科认为，“2020“不能再赚大钱和快钱”售业绩依然突破7000营收均实现两位数的增长。
年报数据显示，万科2020同比增长11.6%；实现营业收入4191.1 4000持有货币资金1952.327.36%。
在实现稳健增长的同时，年报数据显示，万科持有的土地可供2020年获取新项目168按照权益投资金额计算，新获取项目“人才是让组织适配战略的要素。
如何发现优秀人才，是万科在管理红利时代必须要提升和解决的管理问题。
”52金融地产平方米；现有项目计划2021年新开工3148.4万平方米。
从利润率方面看，2020年万科房地产业务及相关业务毛利率为22.6%，较上年同期下降4.6个百分点，与去年中期相比毛利率继续下降，低于行业均值。
全面摊薄的净资产收益率为18.5%，较2019年下降2.2个百分点。
“毛利率下降主要是结算产品结构性原因，2019年上半年高点结算部分2016-2017年部分高溢价产品；因地价占销售比不断上升，预期万科短期利润率仍呈下降趋势，长远来看利润率保持在行业平均水平。
”祝九胜表示，行业回报率不等于一个企业的回报率，精益运营的企业回报率依然会高于行业均值。
“我们不能再赚大钱和快钱，但还是可以靠自己的努力做到去挣慢钱，长钱和老实钱。
”郁亮感慨，地产靠土地红利和金融红利赚钱的日子已经过去了，未来竞争会更加全面和激烈，房地产要回归实业属性，回报水平逐渐向社会的平均水平靠拢。
因此，万科近年积极围绕地产主业，进行多元化业务探索，业务生态布局逐步完善，细分板块拓展多个新赛道，新业务转型已见成效。
其中长租公寓和物业等报告期内表现亮眼。
租赁住宅（长租公寓）板块，2020年万科实现营收25.40亿元，截至2020年底，已开业14.24万间，同比增长72.33%，整体出租率超过95%。
物业管理方面，万科物业去年正式更名为万物云，定义空间科技服务，2020年，万物云实现营业收入182.04亿元，同比增长27.36%。
2024万科领导发言总结摘要：1.万科领导发言背景介绍2.2024年万科发展战略概述3.2024年房地产市场趋势分析4.万科应对策略与措施5.企业社会责任及可持续发展举措6.结语：万科对未来发展的信心表述正文：万科领导在2024年的发言中，对公司的战略发展方向进行了深入的阐述，同时也分析了当前的房地产市场趋势。
面对不断变化的市场环境，万科提出了一系列应对策略和措施，旨在实现企业的可持续发展，并积极履行企业社会责任。
万科领导表示，2024年是我国房地产市场的一个重要节点，万科将把握机遇，积极调整发展战略。
在继续保持房地产主业优势的同时，万科还将加大力度发展多元化业务，包括长租公寓、商业地产、物流仓储等领域。
通过多元化业务布局，万科旨在降低市场风险，实现企业的稳健发展。
针对2024年房地产市场趋势，万科领导指出，随着我国城市化进程的推进和人口红利的逐渐释放，房地产市场仍具有较大的发展空间。
然而，市场竞争也将愈发激烈，房地产企业需不断创新求变，以适应市场需求。
万科将密切关注市场动态，优化产品线，提升产品品质，以满足消费者多元化、个性化的需求。
为应对市场挑战，万科提出了一系列应对策略与措施。
首先，加大科技创新力度，推动绿色建筑和智能家居的发展。
其次，提升运营效率，降低成本，优化盈利模式。
最后，深化企业内部改革，培养高素质人才，提升企业核心竞争力。
在积极拓展业务的同时，万科也高度重视企业社会责任。
领导表示，万科将积极响应国家政策，参与扶贫、环保等公益事业，为社会贡献力量。
此外，万科还将关注员工福利，打造和谐企业，为实现可持续发展奠定坚实基础。
结语：万科领导在发言中表达了公司对未来发展的信心。
面对挑战与机遇，万科将继续秉持以人为本、科技创新、绿色发展的理念，为实现企业愿景不懈努力。
（万科企业管理）辉煌到极点的万科和不确定的地产未来辉煌到极点的万科和不确定的地产未来在副手位置上隐忍10年后，郁亮终于走上前台。
如果说1000亿是王石王朝的辉煌落幕，那么1400亿就是郁亮时代的敲门砖，不是销售指标，而是政治任务。
王石西行求学之时为郁亮留下了丰厚的家底，高达820亿的未结算资源决定万科2011年的净利润过百亿已毫无疑问，2012年的业绩也基本有保证。
王石给郁亮留下了俩到三年的财务缓冲期。
万科仍是壹家规模速度型的X公司，在未来二到三年，考验郁亮的不是业绩，而是规模。
如果郁亮在这三年没有好的发展，除了规模，万科将失去很多东西。
哪怕是阵痛期2008年到2010年，万科的销售壹直高歌猛进，这决定了郁亮时代的第壹年不能失手，而规模速度仍旧是核心标的物。
郁亮所面对的，是壹个辉煌到极点的万科，和壹个不确定的地产未来。
严厉的房地产调控和庞大的保障房计划冲击着只做普通住宅的万科。
因此，郁亮说在能够预见的未来万科都以住宅为主，但郁亮却不准备像往常壹样只做普通住宅。
继商业地产后，郁亮再次表达出转型的诉求，万科将“为普通人造好房子”。
王石远渡重洋，壹个充满激情、梦想的企业家正在淡出，壹个财务出身，严谨的职业经理人走上前台，万科充满人文情结的偶像时代已经结束。
房价推手1081亿元的销售额，500.3亿的营业额，万科的财务报表多少有些蹊跷。
在万科相当靓丽的年报中，却有壹个指标下降达25%，壹个指标的涨幅仅为4%。
3月7日的年报显示，2010年万科实现房地产结转面积452.1万平方米，营业额500.3亿元，同比下降25%和增长4%。
但这壹年，万科实现销售面积和销售金额分别为897.7万平方米和1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%。
对此万科官方的解释是，壹是由于世博、亚运的原因，部分项目工程进度减慢导致未能按期竣工；二是随着精装修比例的提高，工期延长，结转放慢。
万科的营业额和销售额之间的比例壹直不协调。
2008年到2010年，万科的营业收入从409.9亿增加到507.1亿元，增幅为仅23.7%。
而同期，万科的销售额确实实现了翻番。
尽管最近几年万科的结转速度呈下降趋势，但2010年的下降幅度如此之大，多少让人意外。
2008年万科的销售金额为478.7亿元，结算金额为409.9亿，结转率为85.6%。
2009年万科的销售额为634.2亿元，最终结算的营业额为488.8亿元，结转率为77%，到了2010年，在销售额过千亿的同时，营业收入却刚超过500亿元，结转率仅为46.9%，相比于2008年，大幅下降近40个百分点。
其他俩组数据也不支持这壹变化，万科2009年年报显示，截至2009年末，X公司尚有374.5万平方米已销售未竣工结算,合同金额总计382.3亿元。
其中合且报表范围内已售未结算面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。
这也意味着在万科2010年超过1080亿元的销售额中，参和结算的金额只有150亿，仅占其2010年销售额的1/10。
壹位不愿具名的分析师表示，万科2010年结转营业额超比例的低，壹则是其对2011年的销售形势较悲观，预留更多为2011年的业绩持续增长做准备；二则是万科不愿意在当下这个时点报出太高的利润，以引起政府和市场对所谓“暴利”的追问。
另外万科的精装修且不是今年突然提高。
万科从2007年就开始全面推行精装修，2009年末新开工工程中精装修的比例已经接近80%，2010年这壹比例逐渐上升到90%之上。
结转面积下降25%，却换来了4%的收入增长及37%的利润增长，反常的数据却折射出万科销售均价飞速上涨的另壹面。
万科的盈利能力显然大幅超出了市场的预期，广发证券分析师赵强称，利润增长的主要原因是毛利率的提升。
2010年，万科的毛利率大幅提升了11个百分点至40.7%。
实际上，近几年来，不管是销售均价仍是年终结算价格，万科展现出来的都是壹条陡峭的曲线，这条曲线代表着万科产品价格的大幅上涨，其幅度不仅超过同样高周转的保利、恒大、碧桂园，也超过中高端定位的金地、招商和中海地产。
国泰君安分析师孙建平的研究数据显示，2010年，定位普通住宅的万科和保利，销售均价分别为12049元和9608元，和2009年相比分别上涨17%和11%。
而定位于中高端的金地2010年的销售均价则为12358元，和万科大抵相当，同比上涨只有11%。
对于价格的上涨，郁亮的解释是，万科2009年的结算价格是按照2008年的销售计算的，而2008年又是行情最差的壹年，价格很低，因此，基数不壹样。
第二，万科当下90%左右是装修房子，而2008年只有百分之二三十，装修房是房价上涨的壹个关键成本。
实际上，万科在土地升值方面且不具有优势，万科产品附加值的优势主要体现为品牌溢价，精装修战略带来的产品溢价，以及售后环节的增值。
经常能够见到，档次相当的楼盘，万科比邻近的其他楼盘价格每平米高500-1000元左右。
壹位不愿出具姓名的分析师对本报记者表示，随着万科在二、三线甚至是四线城市布局的到位，能够预见，万科将不出意外地带动众多三、四线城市的房价上涨。
负重前行上述分析师称，结算面积减少25.3%，结算收入增长3.6%，数据反常，要么是为2011年留预算太多，因为担心2011年的销售形势；要么是因为合作项目太多，实际进入结算的就太少。
广发证券赵强在报告中称，截至2010年末，万科的已售未结面积761万平米，合同金额919亿元（合且报表820亿元）。
同时，2011年，万科的计划竣工面积为729万平米。
如果按此推算的话，万科今年的结算收入应该在800亿-880亿之间。
利润率方面，已售未结均价约为12076元/平米，继续提升1000元/平米。
即使按比较保守的估计，即假设成本同步增加的话，估计毛利率将在38.5%左右。
实际上，留下高达820亿元的未结算销售额，表明万科对未来形势的不乐观。
这种财务上的安排，能够平滑到未来俩三年，以缓和销售下滑带来的冲击。
在国泰君安分析师孙建平见来，王石留给郁亮的万科正处于2007年以来的最佳运营状态：现金状况最好，净负债率最低，可售量最充裕，2011年业绩完全锁定，最有能力逆市抄底土地市场、实施行业整合。
从某种程度上说，这是逐渐隐退的王石给郁亮留下的财务缓冲期。
在王石游学美国和欧洲的这三年，万科的业绩基本不会出现大问题，唯壹的变数来自销售和规模能否继续扩张。
问题是，郁亮面对的且非壹马平川，调控带来的压力显而易见。
2011年2月份万科实现销售面积54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比2010年同期增长159.8%和141.8%。
2010全国住宅开工16亿平方米，只卖了10亿平方米，仍有6亿平方米没有卖掉。
从2010年6月份开始，每个地方批准预售面积都大于实际销售面积。
郁亮十分清楚他眼前所面对的困难。
受到限购和保障房的冲击，万科的销售放缓将成不争的事实。
这就意味着，万科要完成王石定下的1400亿的目标，未来的10个月，平均每个月的销售要在114亿元之上。
郁亮不认为1400亿是他今年必须完成的任务。
“主席谈1400亿，要从原则上理解，不能从字面上理解，如果从字面上没有办法做，1400亿，卖1390亿对了，卖1401亿就错了。
”郁亮说。
从2004年开始，万科的核心口号是质量效益，但万科骨子里仍是壹家规模速度型的X公司。
万科的规模在不停地膨胀，截至2010年末，万科的总资产已扩张至2156亿元，而2009年年末这壹数字为1376亿元。
1400亿是郁亮绕不过去的壹道坎，既是为万科，也是为自己。
作为万科未来俩三年考核的主要指标，郁亮在规模上显然不能有闪失，这不是指标，而是郁亮的政治任务，是首次掌权的郁亮在万科和业界的资本。
另外，年报显示，万科2010年竣工面积442万平方米，低于计划12%，这个开发进度体现了，万科在面对数千万平方米的在建面积时，工程管理能力相对欠缺，壹是和在建面积比太少，第二是未完成竣工计划也壹定会拖延周转。
万科对2011年的见法且不乐观。
2011年万科计划新开工1329万平米，仅比2010年增加6%，兴业证券分析师王晓东的评价是：新开工计划相对保守。
如无意外，万科应该是国内土地储备最大的X公司。
在年报中，最终的土地储备规模是万科刻意回避的数字。
而按照国信证券分析师方焱的测算，到目前为止，万科未竣工建面达到6415万平米，足以支撑X公司6-8年发展。
而王晓东也给出了大体相当的数字：截至2010年，万科有土地储备6451万平米，权益土地储备约5000万平米。
土地投资的比例越高，相应的短期周转率就会降低。
庞大的土地储备和存货降低了万科壹直引以为傲的周转速度。
2007年以前，万科的周转率壹直保持在0.6之上，2008-2009年基本上维在0.4-0.5之间，保利在2008年以后的周转速度维持在0.5-0.6之间，高于万科。
郁亮求变郁亮说，房地产市场仍见不到“天花板”，万科在住宅领域的发展是无止境的。
但在调控和保障房的冲击下，郁亮在变，这种改变对万科来说或是根本性的。
在3月8日当天的业绩交流会上，除了祝女同胞们节日快乐外，郁亮用得最多的词是“为普通人造好房子”，而以前经常挂在嘴边的“为城市普通家庭供应住房”已不多见。
郁亮说：“你注意到刚才的表述，我们从刚性需求回到为普通人盖好房子的描述，其实也是我们应对未来保障房市场以后，普通人仍然是未来市场的主流，我们仍然为他们盖主流的房子，这些房子会是什么样的？有壹个变化告诉大家。
限购之前很多人买俩房，限购之后俩房没有人买了，小二不行，小三能够，为什么呢？因为只有壹次机会买房子，所以要壹次性解决基居住需求，原来俩房能够梯度消费的，当下不行了，需要壹步到位。
”尽管没有从价格上定位，但从“为城市普通家庭供应住房”到“为普通人造好房子”，郁亮领导的万科或将在产品价值体系和定位上发生相当烈度的变革。
实际上，从严格的价格意义而言，万科的平均售价已超过定位于中高端和中海地产和金地集团，已不是传统意义的普通住宅开发商。
郁亮的改变来自保障房的冲击。
郁亮壹直强调未来的“俩分市场”格局。
在他见来，中国的房地产市场正在重新回到1998年时的制度设计，也就是商品房和保障房且驾齐驱的模式。
郁亮称，“俩分市场”的过程大概需要俩三年时间，万科已经做好准备，有足够的信心在保障性住房之外至少50%的市场中获得更大的发展。
实际上，在保障房的冲击下，许多开发商开始掉头。
其中之壹便是同处深圳的花样年，在花样年总裁潘军见来，去年全国卖了10.5亿平方米的房子，今年政府要建1000万套保障房，按照每套保障房平均80平方米计算后的总面积就是8亿平方米，仅仅剩下2亿多平方米的市场需求，即是20%的高端市场。
因此，花样年计划同样明确产品定位，将大幅指向高端产品。
