内蒙古鄂尔多斯房地产市场专题研究

浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。

二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。

其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。

无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。

若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。

同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。

鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。

三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。

5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。

有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。

房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。

而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。

2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。

滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。

但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。

鄂尔多斯市地处内蒙古自治区西南部，改革开放之初，该地区生产力水平低下，主要经济指标在自治区处于落后水平，当时还是一个名不见经传地方。

“八五”以后，鄂尔多斯市发展进入快车道，“九五”以来经济持续快速增长，地区综合实力和社会面貌发生了巨大变化，被中央确定为改革开放30年全国十八个典型地区和学习实践科学发展观五个典型地区之一。

同时，一直以来关于鄂尔多斯市发展也有很多争议,“卖资源发家”、“抢子孙饭碗”等说法广为流行，尤其是2008年以来，受欧洲经济危机和国家宏观调控政策影响，鄂尔多斯市经济发展速度放缓，出现了企业开工不足、民间借贷问题突出、房地产市场泡沫明显等问题，经济下行的风险加大，更是被推到了舆论的风口浪尖。

本文通过深入分析鄂尔多斯发展中存在的问题，最后提出了相应的对策。

关键字：鄂尔多斯；问题；对策1. 鄂尔多斯市情简介 (1)2. 鄂尔多斯发展现状及存在问题 (2)2.1民间借贷问题突出 (2)2.2 社会问题和社会矛盾增多 (3)2.3房地产问题突出 (3)2.4不同群体之间收入差异明显两极差距扩大 (4)3.促进鄂尔多斯进一步发展的建议 (4)3.1推进结构转型，实现经济发展方式的根本转变 (4)3.2 坚持统筹协调发展，构建和谐社会 (5)3.3 可持续发展的生态环境建设 (5)4. 总结 (5)参考文献 (5)1. 鄂尔多斯市情简介鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，西、北、东三面被黄河环绕，南以长城为界，于山西、陕西接壤，西于宁夏自治区毗邻，形成秦晋文化与草原文化南北交融的“歌海舞乡”。

自然条件多样。

鄂尔多斯地貌复杂多样。

历史传承悠久。

远古鄂尔多斯就有人类活动，萨拉乌素河（又名无定河、红柳河）遗址的科研价值和文化价值，在东方乃至世界考古界具有重大的影响力。

迄今考古发现，早在三万五千年前，这一地区就有人类繁衍生息，是中国北方各少数民族最早活动的历史舞台。

鄂尔多斯青铜器被喻为草原远古文明的代表。

鄂尔多斯中小型房地产企业融资分析摘要：在当前经济发展的情况下，如何解决中小型房地产企业的融资问题值得探讨。

本文着重研究鄂尔多斯中小型房地产企业融资的现状并针对融资过程中存在的问题，并分析原因，探索解决对策，就如何改善鄂尔多斯中小型房地产企业投融资现状、拓宽其融资渠道提出一些建议，来解决当地中小型房地产企业融资问题，加快该市中小型房地产企业的发展，促进地区经济快速稳健发展。

关键词：中小型房地产企业；融资；现状；问题；对策一、中小型房地产企业融资概述（一）中小型房地产企业融资概念及特点中小型房地产企业融资是指中小型房地产企业根据自身的生产经营状况、资金拥有状况，以及企业未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用有效的方式，从合适的渠道向企业的投资人和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证企业正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

中小型房地产企业由于资产规模小、经营上的波动性大、承受经济冲击能力弱等因素的制约，加上自身经济灵活的要求，导致其融资具有渠道狭隘，主要依赖于银行等金融机构的贷款；融资质量脆弱。

（二）鄂尔多斯中小型房地产企业发展的重要性资金是企业发展最主要的推动力，对于中小型房地产企业而言，资金更是其的生命之源。

中小型房地产企业能否获得稳定的资金来源、及时足额筹集资金到生产要素组合所需要的资金，对经营和发展都是至关重要的。

中小型房地产企业融资问题未能及时解决，制约全市城市化进程，影响经济的稳健发展。

二、鄂尔多斯中小型房地产企业融资现状及问题（一）鄂尔多斯中小型房地产企业融资现状2011年我国的宏观经济政策重在调控房价，限购政策的持续实施以及高利贷危机导致鄂尔多斯房地产市场低迷。

2011年11月不断从网上爆出鄂尔多斯房地产崩盘的消息，有人称康巴什房地产已经全面崩盘，从高利贷危机以后，康巴什房地产就大面积降价，从2010年的均价10000元/平方米降到了3000多元/平方米。

鄂尔多斯房地产的寒冬似乎来临。

浅谈鄂尔多斯市房地产泡沫形成原因及对策分析房地产泡沫产生于房地产投资市场中，房地产泡沫形成的核心问题不在于是否存在着传统分析中提及的房地产投机现象，而在于投资市场中形成的虚拟需求是否有消费市场中形成的真实需求作为基础。

标签房地产泡沫；需求弹性；供给弹性；体制改革；政府调控一、鄂尔多斯市房地产泡沫产生原因（一）房地产泡沫的含义“房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。

它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。

通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。

（二）鄂尔多斯房地产泡沫的形成原因1.房地产市场秩序的不规范目前，我国的房地产市场秩序还存在着很多问题，投诉事件也不少。

由于房地产行业投资大、周期长、涉及的环节多、情况复杂，房地产市场秩序不规范局面还难以扭转，导致了房地产市场的不规范化的管理。

鄂尔多斯市房地产亦如此。

房地产市场秩序的不规范化又加剧了房地产市场信息的不对称状态投机炒作之风，这是导致鄂尔多斯市产生房地产泡沫的一个重要因素。

2.金融体制的不健全房地产业是资本密集型产业，其发展与金融密不可分。

金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步。

以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势明显，我国的抵押制度、抵押保险机制和个人信用制度目前还不够完善，银行自身也存在着资金不足、资产负债、管理水平低、不良资产过高等许多不足之处，这些都会增加房地产信贷的风险。

在中国城市战略发展研究会副会长易鹏看来，政府救市不是解决民间借贷问题的良方。

对于目前鄂尔多斯的高利贷现象，要顺势而为地对民间金融予以阳光化、规范化，采取疏而不是堵的方式。

也就是必须进行金融体制的改革。

好在鄂尔多斯还小，好在其辐射的“野心”还没有膨胀到面对全世界，好在其城市化的进程还要走相当长的道路，好在鄂尔多斯正在寻找发展的新路径。

二、鄂尔多斯市房地产泡沫对策分析（一）要健全房地产机制要健全房地产的竞争机制、信息披露机制，加强法规法制建设，建立有效的对政府本身的制约和监督机制。

鄂尔多斯房地产市场现状、存在问题和解决办法作者：李强来源：《房地产导刊》2014年第09期摘要：本文针对鄂尔多斯市房地产的一些市场现状，存在问题，解决方案进行研讨和整理，鄂尔多斯市房地产主要分为城区和旗区两个主要的市场，我们通过对于铁西区和天骄路的项目进行的调查，找出可以遵循的规律，探索今后的发展情况和问题解决，为鄂尔多斯市房地产今后的发展提出意见和指导性方法。

关键词：鄂尔多斯市，房地产，市场现状，问题和解决办法1.铁西区市场现状1.1项目开发情况铁西区现在总开发面积达到了两百六十万平方米，住宅有两百万平方米，其余全部是公建面积，所有的楼盘都由住宅和商业两部分，住宅形态和商业楼形态也分为多种。

1.2销售情况因为房价攀升的原因，导致了西区的在过去的零几年的时候住宅类销售火爆，销售量达到百分之九十左右，高档别墅类型的区康和丽舍达到了几乎百分之九十五的好业绩。

但是现在而言，总体来说整个城市的房产销售呈现低迷现象，刚需较少，房产饱和是主要问题，但是对于二手房来说，销售情况相对应比一手房好。

二手房也因为自己独特的魅力，呈现一种供不应求的态势，房价不断攀升，有个别房主不愿意出售。

1.3市场分析在住宅产业中，高端的市场有很大的需求，但是因为最近政策的问题，开发风险存在很大的风险，一百平左右的户型比较受到亲睐，但是总体的销售都不好，但是总体而言一百平左右的户型相对销售量不错。

因为中国的经济形势快速发展，城乡化城镇化的脚步加快，人口也在不断飙升，鄂尔多斯市的住宅类产品会在未来的五年内保持平稳状态，但是总体的销售情况也不会太乐观，后期的具体情况就要看中国政府的态势，一个能够容纳五到十万人的大型企业就能够带动旁边的十万到四十万人口的城镇，同样，如果一个能够容纳十万人到四十万人的城区没有产业来支撑起经济发展的重任，那么这个城区就会贫穷。

现在的鄂尔多斯市就已经开始呈现饱和状态，总体的房屋资源较多，购买人群都持观望态度。

对于整体的分析，商业开发部分，与地区的外化和开放程度有着直接关系，同时，政府的决策使得商业部分有着很高的决断权，招商引资的结果导致了项目开发的未来，如果能够通过鄂尔多斯市的招商引资让一个厂矿落户，那么就能让一个十到二十万人口的城区就业，吸引外地的厂商和外来人口不断进入，带动本地的城市和企业不断开阔，那么商业性住宅也有一个长足的发展，毕竟房产，特别是商业类型的房产，和经济息息相关，同时，如果没有经济发展的支柱，那么商业开发就会受到制约，只有在政府的帮助下，发展企业和经济，不断扩大城市影响力，政策的不断出台中找到共鸣，但是吸引企业和投资者，是一个漫长的过程，特别是生产类的企业，也会促进鄂尔多斯的繁荣和发展，形成很好的局面，造成经济发展，从而导致住宅和商业项目的丰收和发展。

鄂尔多斯现象之前，楼盘只要开盘就被抢光，好多人都是一口气买好几套。

现在卖不动了。

煤炭业务是鄂尔多斯很多房地产企业的现金奶牛。

然而从今年到明年年中，诸多中小煤矿在被整合前不能开工，这一下子就断了好多企业的现金流。

鄂尔多斯几乎全民放高利贷。

一个房地产项目通常40％－50％的资金来自民间资本，有的甚至一个楼盘所有资金都来自民间。

楼市遇冷，民间资金链断裂，民间财富或大量蒸发，引发金融事件。

从抢房到滞销鄂尔多斯房地产狂奔了5年，现在已经卖不动了。

从2006年起，鄂尔多斯房地产开始爆发。

那时，房地产商刚拿下土地，做了建设规划，就敢卖房。

而大家疯了似的去抢房，凌晨一两点就去排队等着拿号。

如果有人插队，会招来拳脚相加。

而且好多人都是一口气买好几套。

最疯狂的印象是，开盘700套房，一开盘就被100个人刮分了。

这里面的人，如果觉得订了房不想要，就连转卖名额都能挣不少钱。

在这个全国三线城市，房价已经炒到了均价7000元／平米。

最近开盘的几个楼盘均价都是1.3万元左右，有的甚至到了2万以上。

楼市如此火爆，是因为本地人靠煤暴富之后，没找到比房地产更好的投资手段。

然而，从2011年2月开始，房地产销售出现了很大的危机。

我现在一个星期能碰到七八位上门的售楼员，接到售楼电话有二十多个。

最近我知道的几个东胜正在销售的楼盘，出售率只有百分之十几，有的甚至是零。

现在的楼市已经逐渐趋向于饱和。

之前，楼盘只要开盘就被抢光，所以鄂尔多斯的房地产商根本没有营销的概念。

然而现在，鄂尔多斯火的是房地产销售。

全国各地搞销售的人蜂拥而至，和房地产老板谈抽成。

这就是我为什么每天都能收到这么多售楼电话，说又推出了什么特惠房、看房有什么礼品等。

过去只在北京、上海、广州看到的场面，现在在鄂尔多斯也出现了。

这种情况不是只发生在东胜，鄂前旗、杭锦旗是鄂尔多斯相对比较落后的地方，这两年房地产商蜂拥而至。

在鄂前旗，全部人口只有3万多，但是现在盖起来的房子足够七八万人居住。

从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测从鄂尔多斯房价变化看城市房价泡沫的监测鄂尔多斯是一座因煤而兴的新兴城市，近10余年来，靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富。

但2011年以来，在宏观经济形势下滑、煤炭市场疲软、房地产调控不断加码的大背景下，该市出现房价暴跌现象。

通过对该市房价暴跌现象的原因分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行了研究，旨在为城市房地产市场走势和投资决策提供警示。

鄂尔多斯房价变化城市房价泡沫监测内蒙古鄂尔多斯市是一座因煤而兴的新兴城市。

近10余年来，该市靠地下丰富的煤气油资源迅速暴富，房地产业在5年时间内打造出了耗资千亿元的康巴什新区。

然而，由于各种原因，康巴什楼市即使房价从起初的均价10000元/平方米暴跌至现在3000多元，购房者依然稀缺。

本文通过对该市房价暴跌现象原因的分析，对城市房地产市场的泡沫检测问题进行探究。

1房价泡沫与房价波动之间的关系所谓房产泡沫，学者界一般将其定义为实际房价对基础性房价的偏离，是一种价格对价值的正常性波动偏离。

但房价泡沫实质上是一种特殊情况的房价异常性波动，这种波动在动力机制和本质属性上，与价值规律中所讲的商品价格围绕价值的上下波动有着显著的差别。

差别主要表现在：1.1偏离原因与偏离量的差别在偏离原因上，实质的泡沫是指房价因投机预期之外的各种原因，而产生的偏离其真实价值的部分，是一种非正常波动，即偏离真实价值的部分并不都是泡沫；而投机预期之内产生的价格波动，则是价格对价值的正常背离，属于正常性波动。

在偏离量上，投机预期产生的异常的价格偏离价值的部分不会太大，即偏离程度小；而非投机预期产生的价格偏离价值的部分往往较大，及偏离程度大。

举个例子，就像脸盆中的水，水的正常波动出现的水位高低始终围绕着实际水量的多少而波动，但由肥皂形成的泡沫并不在实际水量正常的波动范围之内，这种泡沫对水的偏离程度往往非常之大。

因此，真正的房价泡沫应该是实际房价偏离价值的部分扣除房价正常波动偏离价值部分之后的余额部分。