2018年房地产行业资管新规影响专题研究报告

2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节 2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、季报财务数据大幅增加 (5)一、2016 年营收、归母大幅增长 (5)二、2017 年一季度归母净利润大幅增长 (7)三、房地产行业龙头企业强者恒强 (9)第二节房地产行业二级市场收益排名居中，市盈率快速修复 (12)一、房地产行业二级市场收益排名居中 (12)二、房地产行业市盈率/市净率偏低，市场表现有望回升 (12)第三节房地产行业投资、销售、库存走势较为稳定 (15)一、房地产投资 (15)二、房地产销售 (17)三、房地产库存 (18)第四节房地产行业对经济的贡献保持高位运行 (20)一、房地产行业对GDP 的贡献率 (20)二、房地产税收对政府收入的贡献 (21)第五节限购、限贷政策全部解析 (24)一、317 限购政策 (24)二、利率未变，各限购城市调整基准利率倍数 (26)第六节房价解析 (28)一、价格指数 (28)二、房价的定位 (30)三、哪些地区将会有发展机会 (30)四、房价爆发的时间周期，房企营收增速时期 (32)第七节房地产行业领先企业分析 (33)一、招商蛇口 (33)二、新城控股 (35)图表1：2016 年营业总收入 (5)图表2：2016 年归母净利润 (5)图表3：2016 年净资产收益率 (6)图表4：2016 年资产负债率 (6)图表5：2017 年一季报营业总收入 (7)图表6：2017 年一季报归母净利润 (8)图表7：2017 年一季报净资产收益率 (8)图表8：2017 年一季报资产负债率 (9)图表9：2016 年年报统计 (10)图表10：2017 年1 季报统计 (10)图表11：2012 年-2016 年归母净利润前十企业出现频率 (11)图表12：今年截至于5 月26 日各行业收益情况对比 (12)图表13：申万行业市盈率（TTM）比较 (12)图表14：申万行业市净率（TTM）比较 (13)图表15：房地产市盈率（TTM）走势 (13)图表16：房地产市净率（P/B）走势 (14)图表17：全国房地产开发投资完成额 (15)图表18：40 大中城市房地产开发投资完成额 (15)图表19：月度购置土地面积 (16)图表20：月度土地购置费 (16)图表21：商品房销售面积:累计值和累计同比 (17)图表22：商品房销售额:累计值和同比 (18)图表23：房屋施工面积:累计值和同比 (18)图表24：房屋竣工面积:累计值和累计同比 (19)图表25：各行业GDP 累计同比贡献率 (20)图表26：各行业对GDP 累计贡献率同比单位：% (20)图表27：房地产业贡献率单位：% (21)图表28：2015 年全国主要政府收入与支出项目单位：亿元 (22)图表29：土地出让金近年收入与同比单位：亿元和% (22)图表30：百城平均价格指数 (25)图表31：主要限购城市 (25)图表32：贷款利率 (26)图表33：百城房价与同比单位：元，% (28)图表34：一线城市价格与同比单位：元，% (28)图表35：二线城市价格与同比单位：元，% (29)图表36：三线城市价格与同比单位：元，% (29)图表37：一线及强二线城市、长江经济带、海上丝绸之路、粤港澳大湾区 (31)图表38：营业总收入单位：亿元和% (33)图表39：归母净利润单位：亿元和% (34)图表40：营业总收入 (35)图表41：归母净利润 (36)表格1：主要政策发布 (24)第一节2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、季报财务数据大幅增加一、2016 年营收、归母大幅增长2016 年年报，房地产行业2016 年营业总收入16257.57 亿元，同比增长30.9%；归母净利润1375.59 亿元，同比增长40.7%；净资产收益率12.73%，同比增长11.9%；资产负债率77.26%，同比增长0.9%。

2018年房地产行业分析报告2017年10月目录一、一二线和三四线市场销售走势料将再度逆转 (4)1、预计明年全国新房销售小超市场预期 (4)2、一二线与三四线销售增速出现‚剪刀差‛ (5)3、销售分化源于一二线与三四线市场周期错位 (6)（1）一二线市场将迎来复苏期 (6)（2）三四线市场渐入衰退期 (7)二、投资和新开工有望大幅超预期 (9)1、预计2018 年投资和新开工增速均高于今年 (9)2、保守估计一二线城市新开工面积至少增长20% (10)3、三四线城市新开工增速预计不低于10% (11)4、新开工提速支撑10%以上投资增速 (12)三、信贷环境整体平稳 (13)1、明年按揭投放额预计将达6.5万亿 (13)2、按揭额度四季度仍紧，明年房贷利率存上行压力 (14)四、2018年行业集中度仍将继续提升 (15)五、地产企业简况 (17)1、A股市场 (17)（1）一二线的龙头房企 (17)（2）雄安建设和京津冀协同发展提速受益企业 (17)（3）长租相关企业 (18)2、H股市场 (19)（1）从GAV占比界定一、二线企业 (20)（2）一、二线龙头备货充裕，今、明两年40%左右销售增长确定性强 (21)（3）一、二线龙头防御能力强，强销售亦将继续加强、巩固基本面 (23)一二线和三四线城市销售走势料将逆转，形成“剪刀差”。

预计一二线城市销售面积同比增速将在今年11、12 月至明年年初反超三四线城市，继去年四季度后再度呈现‚剪刀差‛。

其中：1）一二线城市销售面积预计将由前期15%左右同比跌幅持续反弹，并于明年一季度转为10%左右正增长，随后增速波动走高，全年预计将达15%；2）三四线城市销售面积预计将自前期20%以上同比增速持续回落，年末降至0%左右，并于明年年初出现10%左右同比下跌，下半年跌幅虽可能受基数影响略微收窄，但仍将远弱于一二线城市，全年预计下跌0~5%。

预计明年全国销售规模小超市场预期。

2018年4月27日资管新规发布2018年4月27日，中国证监会发布了《关于规范资产管理业务的指导意见》（以下简称《新规》），这是对资管行业发展的重要规范，对于整个金融市场的稳定和健康发展具有重要意义。

《新规》的出台将促进资产管理行业的持续健康发展，规避金融风险，提高资产管理业务的专业化水平，增强金融机构的风险防范能力，最终惠及广大投资者，推动资产管理市场的健康发展。

《新规》的发布是基于当前我国金融市场面临的新形势和新问题，旨在梳理和规范目前存在的种种资产管理业务乱象，提高资管行业的纪律性和规范性。

《新规》将资产管理业务纳入市场化、法治化的轨道，有助于优化金融资源配置，提升金融服务实体经济的能力和水平。

《新规》的主要内容包括：一是资管产品分类管理，分为封闭式资管产品和非封闭式资管产品，明确了各类资管产品的特征和相应的监督管理措施；二是合格投资者管理，对不同类型的投资者进行分类管理，设立了专业投资者、普通投资者等不同类别；三是风险管理强化，要求金融机构成立专门的风险管理部门，加强对各类风险的识别、评估和化解；四是信息披露要求，对金融机构推出的各类资管产品，要求进行全面、真实、准确、及时的信息披露，提高透明度和规范性；五是业务经营规则，对金融机构的资产管理业务经营活动进行了细化规范，包括投资限制、负债管理、流动性管理等方面。

《新规》的出台对银行、券商、基金公司等金融机构的资管业务都提出了严格要求，加大了对资管业务的监管力度，有效规避了金融风险，提高了市场化经营水平，使金融机构更好地服务实体经济和社会发展。

同时，对于广大投资者来说，《新规》的推出也将为其提供更加规范、透明、安全的投资理财环境，保障了投资者的合法权益。

需要指出的是，新规出台之后资管业务将面临一段调整期，金融机构需要根据《新规》的要求，进行业务结构的优化调整，完善风险管理体系，加强信息披露透明度，确保各项业务合规运作。

同时，监管部门也将继续加大对资管业务的监督检查和处罚力度，对违规行为将依法严惩，坚决遏制各种金融乱象的发生。

2018年中国房地产行业开发资金来源、供给规模情、行业集中度及投资情况分析一、房地产开发资金来源情况分析从房地产开发资金构成估算： 2017 年末房地产非标余额约 3.7 万亿房地产开发资金中包括国内贷款、其他资金、利用外资和自筹资金。

其中，国内贷款包括银行和非银贷款， 2017年占比总开发资金分别为13%和 3%；自筹资金包括企事业单位自有资金、资本市场融资以及非标融资；利用外资占比极低、可以忽略不计；其他资金主要包括定金及预收款和个人按揭贷款等经营性资金，2017 年占比总开发资金分别为31%和15%。

因而，从房地产开发资源来源结构来看，房地产行业的非标主要集中两个科目中： 1）国内贷款中非银贷款部分、 2）自筹资金中剔除企事业单位自有资金和资本市场融资之后的部分。

房地产开发资金来源构成资料来源：公开资料整理房地产开发资金来源以其他资金和国内贷款为主资料来源：公开资料整理房地产开发资金来源及同比资料来源：公开资料整理从开发资金来看，行业非标余额=国内贷款中的非银贷款+自筹资金-自筹资金中的企事业单位自有资金-资本市场融资金额（境内外）-房地产信托中主动管理规模。

2017 年ABS 发行总量为8098 亿元，其中房地产资产相关占比在8.9%左右资料来源：公开资料整理Top30 房企中，国企平均融资成本更低资料来源：公开资料整理新增信托金额累计值：投向房地产同比走高资料来源：公开资料整理估算历年主动管理类房地产信托新增金额房地产信托平均期限资料来源：公开资料整理行业历年新增非标金额走势资料来源：公开资料整理2011-2017 年房地产非标余额估算（估算一）资料来源：公开资料整理2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿主要金融机构：房产开发贷款余额资料来源：公开资料整理房地产行业境内外发债金额及占比资料来源：公开资料整理主动管理类房地产信托余额估算资料来源：公开资料整理2017 年末房地产非标余额估算（估算二）资料来源：公开资料整理从非标资金来源结构估算： 2017 年末房地产非标余额约 3.8 万亿银行理财：从资产配置情况来看，标准化资产是银行理财资金配置的主要资产，2017 年债券、银行存款、拆放同业及买入返售等标准化资产共占理财产品投资余额的 67.56%，而非标准化债券类资产占比约16.22%。

2018年房地产行业杠杆专题市场投资分析报告1.投资逻辑 (5)2.宏观环境—去杠杆大势所趋 (8)1.1.宏观杠杆：初见成效，仍是下阶段工作重点 (8)1.2.实体杠杆：总体偏高，结构失衡，“去杠杆”从企业开始 (9)1.2.1.实体杠杆拆分—非金融企业较高，政府和私人部门较为稳健91.2.2.实体杠杆结构—非金融企业部门带来的结构性失衡 (11)2.行业杠杆—低负债率的公司受去杠杆的影响较小 (12)2.1.尽管行业杠杆从2014年开始下降，但仍处于较高水平 (12)2.2.行业杠杆：行业特性决定高杠杆水平 (14)2.2.1.地产业杠杆高于其他行业，实体去杠杆首当其冲 (14)2.2.2.行业现金流的特性决定了高杠杆运作的必要性 (15)3.去杠杆环境下，公司必须在稳健和扩张之间取舍 (16)3.1.在保持现有盈利、周转和股利分配水平下，行业的可持续增长率为10% (16)3.2.周转率提升和负债率下降都可以带来总杠杆的下降 (19)3.3.融资环境收紧下，负债率较高的公司增速下滑更明显 (20)3.4.盈利能力和周转率为龙头公司的核心竞争优势所在 (22)4.去杠杆影响更为分化，放缓行业集中速度 (23)4.1.融资政策来看——严监管，严防融资渠道此消彼长 (23)4.2.调控政策来看——供给及需求侧双重改革重塑经济与地产共生逻辑264.3.微观环境来看——广积粮缓称王，集中度提升将走向持久战275.投资机会 (28)6.风险提示 (28)图1：中国实体部门杠杆水平远超发展中国家平均 (9)图2：中国实体部门杠杆增速过快，趋势背离平均走势 (9)图3：中国政府部门杠杆率较低，低于国际警戒线 (10)图4：中国政府部门债务规模及增速基本平稳 (10)图5：中国私人部门杠杆率较低，低于国际警戒线 (10)图6：中国私人部门债务规模增速较快 (10)图7：中国企业部门杠杆率远超平均水平及国际警戒线 (11)图8：私人非金融部门负债主要来自银行但近年产生差距 (11)图9：中国实体部门杠杆结构失衡，企业部门占比大 (11)图10：私人非金融部门信贷/GDP缺口偏离正常水平 (11)图11：房企杠杆率与非金融企业杠杆率变动趋势基本一致 (12)图12：净负债/营收水平在2014年达到峰值 (12)图13：11家企业2014年达到峰值 (12)图14：（负债-预收账款）/营收水平在2014年达到峰值 (13)图15：企业杠杆率峰值集中在14-16年 (13)图16：地产业资产负债率远高于其他制造业行业 (14)图17：地产业有息负债率在制造业中偏高 (14)图18：地产业净负债率持续上升 (14)图19：地产业扣除预收账款资产负债率持续上升 (14)图20：地产业发债规模达到较低水平 (15)图21：地产业发债平均票面利率回升 (15)图22：地产业高杠杆经营有其必然性但极具风险 (16)图23：预计净利润率将稳定在10%上下 (17)图24：总资产周转率约为0.3 (17)图25：以78%作为资产负债率的基准水平 (17)图26：取65%作为留存收益率的合理水平 (17)图27：取5%作为净利润/净经营资产这一指标的合理水平 (18)图28：地产业高杠杆经营有其必然性但极具风险 (18)图29：开发投资与房地产开发融资情况存在强相关性 (23)图30：2011-2013年非银机构贷款增速高于银行贷款增速 (24)图31：2012年及2013年上半年房地产信托融资规模大幅增加 (24)图32：2015年、2016年房地产公司债融资开闸 (25)图33：2013年、2014年海外债发行崛起，直到2015年汇改海外融资吸引力下降 (25)图34：需求侧与供给侧的双重改革，引领产业发展以及城镇化走向正反馈的循环中 (26)图35：龙头房地产企业规模比前一轮周期更大，房地产行业“马太效应”更强 (27)图36：一线开发商扣除预收款的真实资产负债率更低，更受表内资金的青睐 (27)图37：房企当前销售投资剪刀差处于历史最高水平，现金结余较多 (28)图38：2018年前两个月房地产企业投资强度出现降低 (28)表1: 关于资产负债率的敏感性分析表 (6)表2: 关于总资产周转率的敏感性分析表 (6)表3: 周转率提升带来的总杠杆下降 (7)表4: 降低财务杠杆带来的总杠杆下降 (7)表5: 目前去杠杆问题仍为各方关注，是下一阶段工作重点 (8)表6: 金融去杠杆持续，强监管和防风险是政策趋势 (8)表7: 总资产周转率变动对于真实杠杆水平的影响更大 (13)表8: 周转率提升带来的总杠杆下降 (19)表9: 降低财务杠杆带来的总杠杆下降 (19)表10: 各类监管措施不断加码，行业融资环境持续收紧 (20)表11: 关于资产负债率的敏感性分析表 (21)表12: 关于总资产周转率的敏感性分析表 (21)表13: 资产负债率和净利润率敏感性分析表（列数据为资产负债率，行数据为净利润率） (22)表14: 龙头公司的总杠杆水平和可持续增长率 (22)表15: 配合2010年的限购政策，房地产行业融资收紧 (23)表16: 2014年、2015年房地产融资环境整体较为紧张，公司债及股权融资逐渐放开 (24)表17: 本次周期中，对于开发商融资的调控是最为精准、范围最广的一次 (25)。

2018年房地产企业融资专题分析报告内容目录1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显 (7)2. 现金流总体情况：流入流出规模17 年均创新高 (10)3. 现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张 (11)4. 经营活动现金流：2017 年总体实现净流入，销售回款率下降 (15)5. 投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显 (16)6. 筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显 (18)7. 样本房企现金流压力测试：压力主要来自于再投资，只要停止拿地，压力并不大 (20)7.1. 如果房企完全停止拿地，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，是否有足够的钱偿还债务。

(21)7.2. 如果房企想维持17 年的拿地规模，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，偿债现金缺口有多大？ (23)8. 现金流关键疑难指标解析 (25)8.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (25)8.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (27)8.3. 回款率为何逐年下降？ (27)8.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (28)8.4.1. 购买商品接受劳务支付的现金 (28)8.4.2. 投资支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 (29)8.4.3. 支付其他与经营活动有关的现金、支付其他与投资活动有关的现金 (29)8.5. “其他”里面都藏着些什么？ (29)8.5.1. 收到其他与经营活动有关的现金 (29)8.5.2. 支付其他与经营活动有关的现金 (30)8.5.3. 收到其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.4. 支付其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.5. 收到其他与筹资活动有关的现金 (30)8.5.6. 支付其他与筹资活动有关的现金 (31)8.5.7. 总结：房企自主选择空间较大，具体情况具体分析 (31)8.6. 支出积极性指标 (31)9. 结论：中小型房企偿债能力不必过度担忧，负债率和现金流压力测试都很安全 (32)9.1. 小型房企主动去杠杆，偿债能力不必过度担忧 (32)9.2. 中小房企筹资活动现金流入占比较低，但投资现金流入、流出占比均较高，可能是由于“明股实债”或者合作开发较多 (32)9.3. 房企现金流压力主要来自于再投资，只要停止拿地，房企的现金流压力并不大339.4. 现金流关键疑难指标解析 (33)9.4.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (33)9.4.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (34)9.4.3. 回款率为何逐年下降？ (34)9.4.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (34)10. 案例分析：万科 (34)10.1. 货币资金处于历史高位，偿债能力远超行业整体 (35)10.2. 17 年现金净流入创历史新高，18Q1 则出现大幅净流出 (36)10.3. 钱从哪里来，花到哪里去 (38)10.4. 经营现金流：“其他”流出大幅增加，回款率不断下降 (39)10.5. 投资现金流：净流出规模扩张迅速 (40)10.6. 筹资现金流：一季度集中偿还债务 (40)10.7. 2017 年万科拿地施工支出较为谨慎 (41)附录：直接法和间接法现金流量表、样本名单 (44)图表目录图1：44 家样本房企历年货币资金 (7)图2：分组房企历年货币资金增速 (7)图3：44 家样本房企历年短期债务 (8)图4：分组房企货币资金对短期债务的覆盖倍数 (8)图5：分组房企净负债率 (10)图6：44 家样本房企历年现金流入 (10) (10)图8：44 家样本房企历年现金净流入 (10)图9：龙头房企历年现金净流入 (11)图10：大型房企历年现金净流入 (11)图11：中型房企历年现金净流入 (11)图12：小型房企历年现金净流入 (11)图13：历年现金流入的构成 (11)图14：龙头房企历年现金流入构成 (12)图15：大型房企历年现金流入构成 (12)图16：中型房企历年现金流入构成 (12)图17：小型房企历年现金流入构成 (12)图18：历年现金流出的构成 (12)图19：龙头房企历年现金流出构成 (13)图20：大型房企历年现金流出构成 (13)图21：中型房企历年现金流出构成 (13)图22：小型房企历年现金流出构成 (13)图23：样本房企历年现金流入细项 (13) (13)图25：分组房企17 年现金流入细项 (14)图26：分组房企17 年现金流出细项 (14)图27：分组房企18 年Q1 现金流入细项 (14)图28：分组房企18 年Q1 现金流出细项 (14)图29：44 家样本历年经营现金流 (15)图30：龙头房企历年经营活动现金流 (15)图31：大型房企历年经营活动现金流 (15)图32：中型房企历年经营活动现金流 (15)图33：小型房企历年经营活动现金流 (15)图34：历年经营活动现金流入细项拆分 (16)图35：历年经营活动现金流出细项拆分 (16)图36：历年投资现金流 (16)图37：龙头房企历年投资活动现金流 (16)图38：大型房企历年投资活动现金流 (16)图39：中型房企历年投资活动现金流 (17)图40：小型房企历年投资活动现金流 (17)图41：历年投资活动现金流入细项拆分 (17)图42：历年投资活动现金流出细项拆分 (17)图43：17 年投资活动现金流入细项拆分（分组） (17)图44：17 年投资活动现金流出细项拆分（分组） (17)图45：18 年Q1 投资活动现金流入细项拆分（分组） (18)图46：18 年Q1 投资活动现金流出细项拆分（分组） (18)图47：历年筹资活动现金流 (18)图48：龙头房企历年筹资活动现金流 (18)图49：大型房企历年筹资活动现金流 (18)图50：中型房企历年筹资活动现金流 (19)图51：小型房企历年筹资活动现金流 (19)图52：历年筹资活动现金流入细项拆分 (19)图53：历年筹资活动现金流出细项拆分 (19)图54：17 年筹资活动现金流入细项拆分（分组） (19)图55：17 年筹资活动现金流出细项拆分（分组） (19)图56：18 年Q1 筹资活动现金流入细项拆分（分组） (20)图57：18 年Q1 筹资活动现金流出细项拆分（分组） (20)图58：销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)图59：预收款（T-1）/营业收入（T）各组房企为中位数口径 (26)图60：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年有息负债 (27)图61：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年短期债务（中位数） (27)图62：龙头房企和大型房企销售回款率 (27)图63：拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (28)图64：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金 (31)图65：经营活动现金流出/经营活动现金流入 (31)图66：历年经营活动现金流+投资活动现金流..................................................................................32图67：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入）........................................................32图68：万科历年货币资金..........................................................................................................................35图69：各组房企币资金对短期债务的覆盖倍数中位数. (35)图70：万科历年货币资金对短期债务的覆盖倍数 (35)图71：各组房企历年净负债率中位数 (36)图72：万科历年净负债率 (36)图73：万科历年现金流入 (36)图74：万科历年现金流出 (36)图75：万科历年现金净流入 (36)图76：万科历年现金流入构成 (38)图77：万科历年现金流出构成 (38)图78：万科历年现金流入细项 (38)图79：万科历年现金流出细项 (38)图80：万科历年经营现金流 (39)图81：历年经营活动现金流入细项拆分 (39)图82：历年经营活动现金流出细项拆分 (39)图83：万科及各组房企销售回款率（中位数） (39)图84：历年投资现金流 (40)图85：历年投资活动现金流入细项拆分 (40)图86：历年投资活动现金流出细项拆分 (40)图87：历年筹资活动现金流 (41)图88：历年筹资活动现金流入细项拆分 (41)图89：历年筹资活动现金流出细项拆分 (41)图90：万科历年偿还债务所支付的现金 (41)图91：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金.....................................42图92：经营活动现金流出/经营活动现金流入.................................................................................42图93：拿地金额/销售金额 (42)图94：历年经营活动现金流+投资活动现金流..................................................................................43图95：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入）........................................................43图96：直接法现金流量表.. (44)图97：间接法现金流量表 (44)图98：样本房企名单 (44)表1：样本房企短期和中期偿债能力排名 (8)表2：压力测试情景假设表 (20)表3：情景1-3-龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览 (22)表4：情景4-6 龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览.............................................................................................................................................. .. (23)表5：龙头房企和大型房企销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)表6：龙头房企和大型房企预收款（T-1）/营业收入（T） (26)表7：龙头房企和大型房企销售回款率 (28)表8：龙头房企和大型房企拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (29)表9：2018Q1 样本房企现金净流出一览 (37)表10：龙头房企和大型房企拿地金额/销售金额 (42)1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显我们选取了44 家房地产业务占比在80%以上，并且房地产业务收入规模在20 亿元以上的房企，分为四组：4 家龙头房企，10 家大型房企，15 家中型房企，15 家小型房企（详见附录）。

2018年房地产企业融资专题分析报告内容目录1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显 (7)2. 现金流总体情况：流入流出规模17 年均创新高 (10)3. 现金流结构分析：龙头房企靠回款内生增长，大型房企依赖借款杠杆扩张 (11)4. 经营活动现金流：2017 年总体实现净流入，销售回款率下降 (15)5. 投资活动现金流：净流出规模持续扩张，大型房企较为明显 (16)6. 筹资活动现金流：龙头和大型房企融资优势明显 (18)7. 样本房企现金流压力测试：压力主要来自于再投资，只要停止拿地，压力并不大 (20)7.1. 如果房企完全停止拿地，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，是否有足够的钱偿还债务。

(21)7.2. 如果房企想维持17 年的拿地规模，在销售回款较2017 年分别下降20%，持平，上升10%的三种情况下，偿债现金缺口有多大？ (23)8. 现金流关键疑难指标解析 (25)8.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (25)8.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (27)8.3. 回款率为何逐年下降？ (27)8.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (28)8.4.1. 购买商品接受劳务支付的现金 (28)8.4.2. 投资支付的现金、取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 (29)8.4.3. 支付其他与经营活动有关的现金、支付其他与投资活动有关的现金 (29)8.5. “其他”里面都藏着些什么？ (29)8.5.1. 收到其他与经营活动有关的现金 (29)8.5.2. 支付其他与经营活动有关的现金 (30)8.5.3. 收到其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.4. 支付其他与投资活动有关的现金 (30)8.5.5. 收到其他与筹资活动有关的现金 (30)8.5.6. 支付其他与筹资活动有关的现金 (31)8.5.7. 总结：房企自主选择空间较大，具体情况具体分析 (31)8.6. 支出积极性指标 (31)9. 结论：中小型房企偿债能力不必过度担忧，负债率和现金流压力测试都很安全 (32)9.1. 小型房企主动去杠杆，偿债能力不必过度担忧 (32)9.2. 中小房企筹资活动现金流入占比较低，但投资现金流入、流出占比均较高，可能是由于“明股实债”或者合作开发较多 (32)9.3. 房企现金流压力主要来自于再投资，只要停止拿地，房企的现金流压力并不大339.4. 现金流关键疑难指标解析 (33)9.4.1. 预收款与现金流及营业收入的关系 (33)9.4.2. 偿债现金流为何多数情况下大于短期债务？ (34)9.4.3. 回款率为何逐年下降？ (34)9.4.4. 拿地支出分布在哪些科目里？ (34)10. 案例分析：万科 (34)10.1. 货币资金处于历史高位，偿债能力远超行业整体 (35)10.2. 17 年现金净流入创历史新高，18Q1 则出现大幅净流出 (36)10.3. 钱从哪里来，花到哪里去 (38)10.4. 经营现金流：“其他”流出大幅增加，回款率不断下降 (39)10.5. 投资现金流：净流出规模扩张迅速 (40)10.6. 筹资现金流：一季度集中偿还债务 (40)10.7. 2017 年万科拿地施工支出较为谨慎 (41)附录：直接法和间接法现金流量表、样本名单 (44)图表目录图1：44 家样本房企历年货币资金 (7)图2：分组房企历年货币资金增速 (7)图3：44 家样本房企历年短期债务 (8)图4：分组房企货币资金对短期债务的覆盖倍数 (8)图5：分组房企净负债率 (10)图6：44 家样本房企历年现金流入 (10) (10)图8：44 家样本房企历年现金净流入 (10)图9：龙头房企历年现金净流入 (11)图10：大型房企历年现金净流入 (11)图11：中型房企历年现金净流入 (11)图12：小型房企历年现金净流入 (11)图13：历年现金流入的构成 (11)图14：龙头房企历年现金流入构成 (12)图15：大型房企历年现金流入构成 (12)图16：中型房企历年现金流入构成 (12)图17：小型房企历年现金流入构成 (12)图18：历年现金流出的构成 (12)图19：龙头房企历年现金流出构成 (13)图20：大型房企历年现金流出构成 (13)图21：中型房企历年现金流出构成 (13)图22：小型房企历年现金流出构成 (13)图23：样本房企历年现金流入细项 (13) (13)图25：分组房企17 年现金流入细项 (14)图26：分组房企17 年现金流出细项 (14)图27：分组房企18 年Q1 现金流入细项 (14)图28：分组房企18 年Q1 现金流出细项 (14)图29：44 家样本历年经营现金流 (15)图30：龙头房企历年经营活动现金流 (15)图31：大型房企历年经营活动现金流 (15)图32：中型房企历年经营活动现金流 (15)图33：小型房企历年经营活动现金流 (15)图34：历年经营活动现金流入细项拆分 (16)图35：历年经营活动现金流出细项拆分 (16)图36：历年投资现金流 (16)图37：龙头房企历年投资活动现金流 (16)图38：大型房企历年投资活动现金流 (16)图39：中型房企历年投资活动现金流 (17)图40：小型房企历年投资活动现金流 (17)图41：历年投资活动现金流入细项拆分 (17)图42：历年投资活动现金流出细项拆分 (17)图43：17 年投资活动现金流入细项拆分（分组） (17)图44：17 年投资活动现金流出细项拆分（分组） (17)图45：18 年Q1 投资活动现金流入细项拆分（分组） (18)图46：18 年Q1 投资活动现金流出细项拆分（分组） (18)图47：历年筹资活动现金流 (18)图48：龙头房企历年筹资活动现金流 (18)图49：大型房企历年筹资活动现金流 (18)图50：中型房企历年筹资活动现金流 (19)图51：小型房企历年筹资活动现金流 (19)图52：历年筹资活动现金流入细项拆分 (19)图53：历年筹资活动现金流出细项拆分 (19)图54：17 年筹资活动现金流入细项拆分（分组） (19)图55：17 年筹资活动现金流出细项拆分（分组） (19)图56：18 年Q1 筹资活动现金流入细项拆分（分组） (20)图57：18 年Q1 筹资活动现金流出细项拆分（分组） (20)图58：销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)图59：预收款（T-1）/营业收入（T）各组房企为中位数口径 (26)图60：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年有息负债 (27)图61：T 年偿还债务所支付的现金/T-1 年短期债务（中位数） (27)图62：龙头房企和大型房企销售回款率 (27)图63：拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (28)图64：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金 (31)图65：经营活动现金流出/经营活动现金流入 (31)图66：历年经营活动现金流+投资活动现金流..................................................................................32图67：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入）........................................................32图68：万科历年货币资金..........................................................................................................................35图69：各组房企币资金对短期债务的覆盖倍数中位数. (35)图70：万科历年货币资金对短期债务的覆盖倍数 (35)图71：各组房企历年净负债率中位数 (36)图72：万科历年净负债率 (36)图73：万科历年现金流入 (36)图74：万科历年现金流出 (36)图75：万科历年现金净流入 (36)图76：万科历年现金流入构成 (38)图77：万科历年现金流出构成 (38)图78：万科历年现金流入细项 (38)图79：万科历年现金流出细项 (38)图80：万科历年经营现金流 (39)图81：历年经营活动现金流入细项拆分 (39)图82：历年经营活动现金流出细项拆分 (39)图83：万科及各组房企销售回款率（中位数） (39)图84：历年投资现金流 (40)图85：历年投资活动现金流入细项拆分 (40)图86：历年投资活动现金流出细项拆分 (40)图87：历年筹资活动现金流 (41)图88：历年筹资活动现金流入细项拆分 (41)图89：历年筹资活动现金流出细项拆分 (41)图90：万科历年偿还债务所支付的现金 (41)图91：购买商品接受劳务支付的现金/销售商品提供劳务获得的现金.....................................42图92：经营活动现金流出/经营活动现金流入.................................................................................42图93：拿地金额/销售金额 (42)图94：历年经营活动现金流+投资活动现金流..................................................................................43图95：（经营流出+投资流出）/（经营流入+投资流入）........................................................43图96：直接法现金流量表.. (44)图97：间接法现金流量表 (44)图98：样本房企名单 (44)表1：样本房企短期和中期偿债能力排名 (8)表2：压力测试情景假设表 (20)表3：情景1-3-龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览 (22)表4：情景4-6 龙头、大型、中型、小型房企偿债现金缺口占17 年筹资活动现金流入的比例中位数一览.............................................................................................................................................. .. (23)表5：龙头房企和大型房企销售商品提供劳务收到的现金/(△预收款+营业收入) (25)表6：龙头房企和大型房企预收款（T-1）/营业收入（T） (26)表7：龙头房企和大型房企销售回款率 (28)表8：龙头房企和大型房企拿地金额/购买商品接受劳务支付的现金 (29)表9：2018Q1 样本房企现金净流出一览 (37)表10：龙头房企和大型房企拿地金额/销售金额 (42)1. 货币资金情况：账面余额创近五年新高，龙头房企优势明显我们选取了44 家房地产业务占比在80%以上，并且房地产业务收入规模在20 亿元以上的房企，分为四组：4 家龙头房企，10 家大型房企，15 家中型房企，15 家小型房企（详见附录）。