中国房地产市场分析
目录
第一部分：中国房地产业的进展现状
一、目前的总体进展态势
（一）房地产开发总量及增长率
（二）销售总量及变化
1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪
2、存量住房市场火爆
（三）销售价格变动状况
1、总体进展态势
2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例
二、地区进展态势
三、房地产行业效益情况
1、2001年上市公司效益分析。
2、2002年房地产上市企业业绩预测
四、目前的行业运行环境
第二部分：以后3到5年内房地产行业的进展趋势研究
一、政策因素的阻碍
1、土地供应政策的变化
2、预售条件及开发贷款门槛的提高
3、货币化分房政策的落实
4、经济适用房政策的推行
二、经济进展因素的阻碍分析
1、GDP与人均GDP的高速进展对房地产行业的阻碍
1、1、以后10年内我国GDP的增长情况预测
1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加
1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出
1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必定要发挥房地产对经
济的杠杆作用
2、规模城镇化对房地产的推动。
3、西部大开发的积极阻碍
4、加入WTO对房地产业的长期利好
5、奥运带动都市建设，从而促进房地产业的进展。
三、、行业相关因素分析
1、技术因素变革（交通、通讯）的阻碍
1、1、交通技术的革新和交通工具的完善
1、2、现代通讯技术的进步
1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。
1、5、住宅一次装修到位
2、自然环境因素的阻碍
3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的阻碍。
第三部分、对全国房地产市场前景的总体推断
一、进展态势总体推断
(一)总体展望------三个推断
1、我国房地产进展还处于初级时期，进展空间专门大
2、我国房地产业仍将处于高速进展时期
3、以后三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，可能，以后三年增幅在15%左右
(二)以后三年房地产业运行格局
1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加
2、市场体系逐步完善
3、住房金融快速进展
4、住宅投资性消费将进一步增长
5、行业集中度将提高
6、区域性房地产泡沫差不多产生
二、市场需求分析专题
（一）市场消费需求观念的变化
（二）以后几年房地产潜在市场需求的预测
1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。
2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测
3、以后几年房地产消费要紧群体特征
（三）消费者有效需求的变化方向
三、房地产周期性研究专题
四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题（一）市场竞争主体的增多
1、外资房地产开发商的涌入。
2、地涌现出新的竞争主体。
（二）跨区域竞争加剧
（三）土地储备资源的竞争加剧
1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求
2、入世使得土地市场竞争加剧
（四）对消费者群体有效需求的竞争加剧
（五）市场营销和治理方面的竞争。
第四部分：房地产行业进展的风险和挑战专题
一、政策风险
1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。
2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
二、经营风险
1、规模风险。
2、财务风险
2、1负债率高，盈利能力差
2、2房屋空置面积专门大，沉淀营运资金量大。
2、3市场利率风险
三、结构性风险
四、区域性风险
第五部分：对房地产企业进展的战略建议
一、组织架构的制度创新
二、规划设计的创新：个性化开发
三、营销创新：品牌魅力
四、治理创新：激发职员的敬业精神
五、战略创新：合作比竞争更重要
附表一：2001年房地产上市公司要紧指标一览表
中国房地产行业总体进展现状及趋势研究报告
第一部分：中国房地产业的进展现状
一、目前的总体进展态势
（一）房地产开发总量及增长率
2001年中国房地产业开始全面升温，据国家统计局统计，全国房地产开发投资额6245亿元,比上年增长25.3％。其中:住宅建设完成投资4279亿元,增长28.9％；写字楼建设完成投资318亿元,增长8.7％；商业营业用房建设完成投资721亿元,增长31.6％。
国家统计局最新提供的数据表明，2002上半年，全国房地产开发面积保持强劲增长。全国房地产开发业共完成土地开发面积5090万平方米，同比增长52.7％，增幅比去年同期高出25个百分点。竣工面积存计为5826万平方米，同比增长20.4％，增幅比去年同期增长2.5个百分点。新开工面积为1.85亿平方米，同比增长19.8％，但比去年同期增幅减少13.4个百分点。
今年上半年，全国房地产业共购置土地9736.5万平方米，比去年同期增长46.1％。分地区看，东部12个省(市、区)购置土地面积最多，为6066.87万平方米；中部9个省(区)购置土地面积最少，为1759.42万平方米。分省份看，浙江、山东、
广东、四川、北京和江苏今年上半年购置土地面积排在前6名，购置土地面积都超过了600万平方米；而西藏、海南、宁夏、青海、黑龙江、内蒙古购置土地面积排在倒数前6名。
从完成房地产开发的土地面积看，广东、湖南、重庆和青海等9个地区的土地开发面积的增长幅度超过1倍，反映出房地产开发商对市场前景普遍看好。从绝对数上看，完成土地开发面积最多的省份依次是广东；山东、江苏、辽宁、浙江和天津，完成面积都在270万平方米以上；完成土地开发面积最少的省份依次为西藏、海南、宁夏、内蒙古、陕西和青海。
（二）销售总量及变化
房地产投资增长率和销售增长率对比
总论：销售增长速度与投资额增长速度之间的差距有所增大，销
