房地产业营改增的区分情形分析-会计实务精选文档首发

发表于: 2019-01-11 12:21:02分类: 会计实务什么是营改增？营改增是营业税改征增值税的简称，主要是是指将一部分原来征收营业税税目的服务业务项目纳入征收增值税的范围，进一步扩大增值税的应税范围。

营改增通俗的解释是什么意思？营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。

营改增可以说是一种减税的政策。

在当前经济下行压力较大的情况下，全面实施营改增，可以促进有效投资带动供给，以供给带动需求。

对企业来讲，如果提高了盈利能力，就有可能进一步推进转型发展。

每个个体企业的转型升级，无疑将实现产业乃至整个经济体的结构性改革，这也是推动结构性改革尤其是供给侧结构性改革和积极财政政策的重要内容。

“营改增”最大的变化，就是避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低企业税负。

更重要的是，“营改增”改变了市场经济交往中的价格体系，把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，这将从深层次上影响到产业结构的调整及企业的内部架构。

营改增开始实施是什么时间？营改增开始实施的时间：2016年5月1日，财政部、国家税务总局2016年3月24日公布：自2016年5月1日起，将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则。

自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。

这是自1994年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。

营改增和申请成为一般纳税人什么区别？第一，营改增是由原来地税的营业税改为国税的增值税。

申请成为一般纳税人是属于国税的增值税。

第二，营改增是整个经营项目的调整，从税种上来看，营业税多为服务业地税的，增值税的缴纳一般以零售批发类的买卖商品或提供劳务的缴纳方式。

乐税智库文档财税文集策划 乐税网全面推开营改增政策指引——四大行业座谈会问题系列解答之房地产业【标 签】营改增,房地产业,预收款,进项税抵扣,征收管理【业务主题】增值税【来 源】海南省国家税务局 一、房地产开发企业收到商品房预收款，如何开具发票和申报的问题 房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。

购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。

交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。

二、关于房地产开发企业跨县(市、区)经营的问题 房地产开发企业跨县(市、区)经营的可采取在应税服务发生地办理临时税务登记的方式，在应税服务发生地自行领取、开具发票并预缴税款和纳税申报。

海南省《全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答(一)》中“十、关于房地产开发企业跨县(市、区)预缴税款问题”的指引同时废止。

三、关于土地价款的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。

土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。

土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”(即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费)、“毛地”或“生地”价。

其票据由财政部门出具。

拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。

其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。

征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。

浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略近几年来，“营改增”已经成为了我国经济发展的重要议题，其目的在于加快税制改革，提升企业发展动力和竞争力，同时也能够缓解中小微企业的税负压力。

对于房地产企业来说，营改增的实施对其经营活动和税负情况都会产生一定程度的影响。

本文将简要分析营改增对房地产企业的影响，并提出应对策略。

1.营业税改为增值税，税率上升营改增后，房地产企业从营业税改为增值税纳税，其中，商品房销售的增值税税率由5%上升至11%，税负增加明显。

同时，对于房地产企业内部的其他收入也要缴纳增值税，例如租金收入、物业服务费收入、广告收入等，这些都会增加企业的财务开支。

2.减少税负优惠，降低成本优势营改增后，房地产企业所享受的税收优惠将会遭到减少，例如营业税的进项抵扣、免征条件等都将被取消，这些均会降低企业的成本优势，影响其盈利能力。

3.税务风险增加，财务管理难度加大随着税制改革的深入推进，对于房地产企业而言，财务方面的管理难度将会增加。

例如，纳税申报与缴纳工作的复杂度加大，不合规操作风险增加等，这些都会增加企业的财务管理难度。

二、应对营改增的策略1.加强财务管理，规范会计凭证，提高纳税申报效率。

房地产企业需要重新审视企业的财务管理，加强对于会计凭证的规范化管理，加强各项业务的审核能力，避免涉税事项存在纰漏，造成税务行政处罚。

同时，也需要提高纳税申报的效率，避免错报漏报，对企业的优化管理有着重要作用。

2.合理掌控成本，增强抗风险能力。

企业需要对于自身的财务状况进行分析，审视成本的结构与比例，进一步降低成本，提高企业的抗风险能力。

例如，在物业服务费等方面，适当降低费用，让市场需求与企业财务状况保持平衡，也有利于企业的发展。

3.加强税务筹划，合理开展税务优化工作。

企业还可以通过合理的税务策划来规避税务风险，避免不必要的税务负担。

例如，通过开展合理的税务优化工作，利用税收优惠政策，通过符合法律的合规操作，合理减免税务负担，扩大企业盈利空间。

【精品优质】价值文档首发！重磅：财税[2016]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增
热点问题[税务筹划优质文档]
编者按：2016年3月24日，财政部、国家税务总局网站发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），明确自2016
年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

同时以附件形式发布《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》，相应的《财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税[2013]106号）等文件废止。

本期华税带您重点关注新政的重点事项。

建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大行业营改增政策——财税[2016]36号发布了，距离5月1日仅有短短的37日，时间异常紧迫，让我们一起对新政中的热点问题有一个整体的了解。

一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政：增值税税率：
（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。

房地产营改增的选择计税方法1、简易计税方法老项目选择简易计税方法，需要解决的问题主要是预收房款缴纳营业税的开票问题、预售房款预交增值税和销售的增值税计算和发票。

（1）预收房款的处理。

所谓预售房款是指房地产企业销售未完工开发产品而收取的款项，不包括与所售开发产品无直接关系的会员费等赋予一定权力而收取的费用。

分两种情况，一是规定时间以前收取，二是规定时间以后收取。

规定时间以前收取的，按规定应计算缴纳营业税，需要开具发票的，原则上在2016年12月末前开具增值税普通发票，如果在年底前由于不具备条件不能开具发票的，应及时与税务机关沟通。

按预收房款除以1加5%征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款。

如果是销售前开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53 号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“已申报缴纳营业税未开票补开票”开具发票。

另一个主要问题就是规定以前收取的预售房款，未按规定的期限缴纳营业税，一拖就给拖到了现在，交营业税人家地税局收不了，交增值税又怕以后查出又要补缴营业税，存在交双份税款的风险，如何是好？根据营改增相关文件规定：“试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。

”这是原则，方正税务师认为为稳妥起见，不能证明预收收入发生在规定以后，还是补缴营业税，如果正常无法申报，那就走自查，按照查补税款处理，当然按规定要交滞纳金【房企财税微值fdccsdr】规定时间以后收取的，按规定应计算缴纳增值税，按预收房款除以1加5% 征收率换算不含税收入，再乘3%预征率计算预交税款，在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

如果开具预收房款的增值税发票，根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（2016年第53号）附件，可以选择“未发生销售行为的不征税项目”中的“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。

房地产企业增值税政策实务总结一、背景介绍房地产是我国国民经济的重要支柱产业，也是税收贡献的主要来源之一。

为了促进房地产业的发展，我国对房地产企业的增值税政策进行了一系列的调整和优化。

本文将对房地产企业增值税政策的实务进行总结和分析，以帮助房地产企业正确理解和运用相关政策，降低税收风险，提高税收优惠。

二、增值税征收方式我国对房地产企业的增值税主要采取进口税后扣税方式，即对进口房地产与本国生产的房地产一样征收17%的增值税，并且对已交纳增值税的商品房销售价款，免征城市维护建设税和教育费附加。

三、住房销售增值税政策1. 首次购房契税优惠根据国家政策，首次购房的个人购房者可以享受契税减免或免征的优惠政策。

具体实施地区和金额可以根据当地政策进行调整。

2. 住房销售免征增值税对于个人自住房和普通住房销售，免征增值税。

但要注意，如果通过购房转让盈利，超过一定金额的收益将按照个人所得税的相关规定进行征收。

3. 商业用房销售增值税优惠商业用房的销售增值税较低，通常为5%。

但需要满足一定条件，比如取得土地使用权的时间、土地使用年限等。

四、房地产开发企业增值税政策1.赠送土地上建筑物享受增值税税前扣除对于房地产开发企业在土地租赁期满后将土地上的建筑物无偿赠送给土地使用者的，可以享受增值税税前扣除的优惠政策。

具体的税前扣除比例和实施细则由当地税务局制定。

2.若房地产项目满两年后出售，则可以减半征收增值税税率对于房地产企业持有两年以上的房地产项目进行出售的，可以减半征收增值税税率，即8.5%。

3.对保留型住房项目，可以适用转售差价增值税政策对于保留型住房项目，在销售之前，先将项目转让给另一房地产企业，再由该企业进行销售，可以享受转售差价增值税政策，即只需对转售差额部分征收增值税。

五、增值税发票管理1.增值税发票实行电子票据管理根据国家税务总局的相关要求，房地产企业必须采用电子发票进行增值税开票。

电子发票管理能够提高发票开具效率，减少发票丢失和造假的风险。

营改增新老工程项目区分IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】营改增，新老工程项目区分必知！2016-04-25 弱电大咖广联达服务建筑业营改增5月1日全面实施，大概是建筑企业2016年的头等大事。

营改增过渡期内，新老项目如何衔接？怎么才能最大限度减少损失？鲁班在线整理了知名税务专家肖太寿博士的有关解读，供企业参考。

第一，营改增过渡期执行的原则是什么？原则是：新项目新政策，老项目老政策。

新项目按增值税率处理，老项目继续按照营业税处理。

第二，什么叫新项目什么叫老项目新老项目划分为四种情况：1、第一个标准是以工程施工许可证为标准的。

营改增之前签订的建筑施工合同，但没有办理施工许可证，工程未动工，5月1日后才办理施工许可证，工程正式动工的项目，叫做新项目。

2、第二个标准是以合同为准。

5月1日后签订施工合同的项目叫做新项目。

3、5月1日前未完工、营改增之后继续施工的项目，叫做老项目。

4、“先上车后买票”的行为，5月1日之前没有签合同，包括工程施工许可证等法律手续，但已正式动工了，5月1日后补办手续的工程，还叫做老项目。

第三，必须明白的六种情况1、5月1日前采购的建筑材料已经用于工程项目但拖欠材料款，5月1日后才支付材料款而获得了供应商开具的增值税专用发票，不可以抵扣增值税的进项税。

2、5月1日前购买的办公用品、机械设备等固定资产及其他存量资产，但未获得发票，5月1日后才获得增值税专用发票，同样不可以抵扣增值税的进项税。

3、5月1日前已完工但未结算，5月1日后结算并收到工程款，继续按3%交营业税，继续开建安营业税发票。

4、5月1日前完工而且进行了结算，但业主一直拖欠工程款，5月1日后业主才支付工程款，施工企业继续按3%交建安税，开建安发票。

5、5月1日前已经完工以及营改增之前未完工的施工项目，营改增之后继续施工的项目，可能有两种方法处理，第一，继续按照老政策执行，就是按3%上建安税，第二，执行3%的税率简易增值税。

房地产开发企业增值税会计处理案例分析房地产开发企业是指专门从事房地产开发、销售和租赁等业务的企业。

随着房地产市场的持续发展，房地产开发企业在经营过程中需要面对各种税收问题，其中包括增值税。

增值税是一种按照商品和劳务的增值额征税的一种税收，对于房地产开发企业来说，增值税的会计处理尤为重要。

本文将从税收的角度上，对房地产开发企业增值税的会计处理进行案例分析。

案例分析：某房地产开发企业在某市开发了一处商业综合体项目，项目总投资为1亿元，其中土地成本为3000万元，建筑工程费用为6000万元，安装工程费用为2000万元，设备购置费用为1000万元。

项目于当年完工并取得了使用权。

在项目竣工后，企业预计该项目的销售额将超过1.2亿元。

按照国家税务局规定，房地产开发企业应当按照主营业务收入的17%税率交纳增值税。

请根据以上情况进行会计处理。

解析：根据案例中的情况，我们需要对该房地产开发企业的增值税进行会计处理。

根据企业预计的销售额，我们可以计算出增值税额。

销售额为1.2亿元，按照17%的税率计算得出增值税额为2040万元。

这是企业在销售房地产项目后应当交纳的增值税额。

接下来，我们需要对企业在建设房地产项目过程中发生的各项费用进行会计处理。

根据我国《企业会计准则》的规定，企业在取得资产、服务或者债务等方面发生的费用，需要进行相应的资产或者费用确认处理。

根据案例中的情况，土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用均为企业在房地产项目开发过程中发生的费用，应当予以确认处理。

具体操作步骤如下：1.确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用。

企业应当根据相关凭证和交易记录，确认这些费用的具体数额，并在财务会计准则的规定下进行相应的确认处理。

2.确认资产成本。

确认土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用为资产成本。

在财务报表中确认为固定资产，并在资产负债表中体现。

3.确认增值税。

根据企业发生的土地成本、建筑工程费用、安装工程费用和设备购置费用的增值税额，分别予以确认处理。

投资性房地产的特征与范围【会计实务精选文档首发】一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产, 是指为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产的范围投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。

企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权, 不属于此类。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地, 不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物, 包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。

企业在判断和确认已出租的建筑物时, 应当把握以下要点：1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议, 约定以经营租赁方式出租的建筑物。

一般应自租赁协议规定的租赁期开始日起, 经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

通常情况下, 对企业持有以备经营出租的空置建筑物, 如董事会或类似机构作出书面决议, 明确表明将其用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的, 即使尚未签定租赁协议, 也应视为投资性房地产。

3.企业将建筑物出租, 按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的, 应当将该建筑物确认为投资性房地产。

此外, 下列各项不属于投资性房地产：1.自用房地产, 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

例如, 企业拥有并自行经营的旅馆饭店, 其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入, 该旅馆饭店不确认为投资性房地产。

2.作为存货的房地产。

某项房地产, 部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理, 能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分, 应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分, 不确认为投资性房地产。