房地产企业营改增后会计核算案例修订稿

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发会计实务优秀获奖文档首发！营改增后房地产企业怎么做账-会计实务精选文档首发营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称原制度)中的相关规定相比，房地产企业开发成本明细项目的具体核算内容发生了4个方面的变化。

引入作业成本法新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法作业成本法。

体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在期间费用开支的部分费用计入了开发成本，使成本信息更加真实、完整。

主要项目有，将原制度在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本前期工程费。

比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

将原制度规定在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本开发间接费。

比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。

将原制度规定在销售用度开支的项目，计入了开发成本基础设施建设费。

比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施用度。

新增借款用度项目无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

会计实务优秀获奖文档首发！而《新成本制度》在房地产企业原本的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目借款用度，并明确规定其用来核算吻合资本化条件的借款用度。

也就是说，对房地产企业在商品房开发过程当中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发生的用度，需求进行资本化处理，计入开发成本借款用度核算。

这一变化，解决了房地产企业核算借款用度计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大。

营改增后房地产公司会计办理一、开发阶段，归集开发成本1、购买土地、支付拆迁赔偿费、市政配套费契税等借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁赔偿费贷：银行存款等科目2、发生开发成本借：开发成本（XX 项目、成本对象）——先期工程费——基础设备费——建筑安装工程费——公共配套设备——借钱花费（或列开发间接花费，借钱花费不可以抵进项）借：开发间接花费借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。

借：开发成本—XX 项目 (对象 ) —— XX贷：银行存款（对付账款）不可以分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接花费，再在各成本对象之间按必定标准分派。

成安分派的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、估算造价法。

此中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】 31 号】建议：建筑面积。

二、预售阶段，获得预售收入1、未完工收到预收款借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3% 预缴】，次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税贷：银行存款3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附带、地方教育费附带及缴纳土地增值税等税费借：应交税费—城、教、土增税等贷：银行存款三、完工销售阶段，确认收入、成本1、完工分派开发间接花费借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接花费2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定财富或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细3、交房并切合确认收入条件借：预收账款等贷：主营业务收入——XX 项目（房号）贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的所有价款和价外花费，按11%税率计算销项税金。

4、同时，结转交房部分所对应的成本：借：主营业务成本贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）5、扣减收入对应的土地价款当期同意扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期能够扣减的土地价款 /（ 1+11% ） *11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营业务成本——XX 项目月底，计算还没有缴纳的增值税=（所有销项税额-营改增抵减的销项税额）-所有进项税额 =a 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a贷：应交税费——未交增值税a次月，申报缴纳增值税：借：应交税费——未交增值税a贷：银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附带：借：营业税金及附带贷：应交税费 --城、教、土增税等项目工程的先期工程费是指项目开发先期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等先期花费，详细包含：一、勘探费。

“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。

其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。

“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。

其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。

“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。

房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。

二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

房地产企业增值税会计核算规范处理示例（结合纳税申报）2017-04-03地产税务肖雅洁房地产纳税服务网感谢您关注房地产纳税服务网公众号：fdcnsfww欢迎扫码微信好友申请加入：本文政策依据为房地产企业增值税相关政策及财会【2016】22号，为了便于说明核算和纳税申报的关系，假定所有项目从收款到结转，都是在营改增以后发生，且假定当期收款，当期结转。

某房地产企业本月发生了一下事项：1、本期新项目销售收款（不含税）10亿元，老项目（简易计税）收款（不含税）1亿元。

新项目销项税额=100000*11%=11000万老项目（简易计税）应纳税额10000*5%=500万填报增值税预缴申报表，前往大厅申报，应预缴（1110/1.11*3%+1050/1.05*3%=600万）。

会计核算：收款时：借：银行存款 121500贷：预收账款-预收购房款-新老项目合计110000应交税费-待转销项税额 11500预缴时：借：应交税费-预交增值税 600贷：银行存款 600评：在确认预收账款，核算规则并不要求按照新老项目进行价税分离，为了后期核算方便，建议该科目增加新老项目标记。

例如：应交税费-待转销项税额（一般计税） 11000应交税费-待转销项税额（简易计税） 5002、本期认证可抵扣进项税额100万，其中20万进行进项税额转出，系非正常损失造成。

会计核算：借：应交税费-应交增值税（进项税额）100贷：银行存款 100借：营业外支出 20贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）20评：常规处理方式，与以前处理一致，如果有需要分期抵扣的，需要先计入待抵扣进项税额，实际抵扣时再转入进项税额。

3、本期新项目结转收入10亿元并开具发票，销售比例80%。

该项目土地款4亿、拆迁款1亿。

老项目（简易计税）结转收入1亿元，期初预缴税款余额5000万可抵扣土地款（4+1）*80%=4亿元本期新项目应纳税额=（100000*1.11-40000）/1.11*11%-(100-20)=6956万元。

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例岳继东【摘要】在经济市场的持续进步与推动下,我国房地产公司迎来了新一轮发展机遇;同时,为了更好地调整与规制各类产业健康发展、维护经济市场稳定秩序、降低各公司企业的纳税负担,我国政府开展了营业税改增值税的税制改革,对房地产公司的生产与经营活动产生了一定程度上的影响。

作为房地产公司,如何积极应对国家的营业税改增值税税制改革,加强自身的财务管理与纳税筹划水平与能力,做好会计核算与税务处理工作,以降低房地产公司的经营成本、提高房地产公司的经营收益,成为现阶段房地产公司正确应对营业税改增值税税制改革的关键问题。

本文结合个人参与房地产公司税制改革的工作经验,分析我国当前房地产公司在营业税改增值税税制改革过程中,遇到与应注意的问题,并提出具体的参考意见与改进方案,以供同行借鉴。

【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)031【总页数】2页(P100-101)【关键词】税务处理会计核算纳税筹划【作者】岳继东【作者单位】大连鑫地创建实业有限公司【正文语种】中文【中图分类】F275房地产行业的健康发展,需要依靠科学的财务管理与会计核算,以提升房地产公司应对、防范经济风险的能力。

从现阶段我国房地产公司的经营与管理状况来看,根据房地产项目的所在地域不同,其对应的地方税收管理政策与规定也有所差别,主要需要进行筹划管理与缴纳的税收项目包括公司所得税和土地增值税。

一般来说,房地产开发企业财务核算的内容主要有5个方面：第一,筹措开发项目所需资金；第二,及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本,并加强成本管理,降低成本；第三,正确核算开发经营收支,加强经营管理,提高经济效益；第四,强化商品房销售管理工作,及时收回价款；第五,按照国家有关政策,正确地对企业利润进行分配。

房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。

由于房地产开发企业的各个阶段特点不同,其财务核算的侧重点也有所不同。

案例分析：房地产企业营改增案例背景A公司是一家大型房地产企业，目前对其房产销售和租赁收入缴纳5%营业税。

过渡到增值税税制后，预计这两项收入适用的增值税税率将上升至11%，但支付的增值税进项税可以抵扣。

A公司发现营改增带来以下三大挑战：财务指标的冲击营业收入：由于增值税属于价外税，不计算在营业收入内，所以A公司在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下，营业收入将有所下降。

利润和业绩指标：尽管成本同时会下降一定幅度，但由于收入下降更多，因此利润总额和利润率均会有所降低。

EVA（经济增加值）、IRR（内部收益率）等业绩指标也会受到相应冲击。

现金流：由于房地产项目前期支付大量进项税，一般只有到项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣，因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。

税负的影响税率上升与税负转嫁：预计房地产业与建筑业的增值税税率为11%，高于营业税税率5%。

A公司面临税率上升和建筑企业转嫁税负的问题。

进项抵扣：土地出让金、城市基础设施配套与征地补偿费用、融资成本等是否包含进项税、该进项税能否抵扣，将直接影响A公司的增值税负担。

相关政策目前仍不明朗。

附加税的上升：城建税和教育费附加以企业实际申报缴纳的流转税（含增值税与营业税）为计税基础。

一旦流转税支付额上升，城建税和教育费附加也将“水涨船高”。

财务管理的变革财务核算体系：A公司需要改造财务核算体系和ERP系统，以满足增值税税制的需要。

例如，为便于账务处理和发票开具，A公司需要设置增值税相关会计科目，梳理供应商和客户的情况，明确其是否系增值税一般纳税人、小规模纳税人或非增值税纳税人。

在采购方面，系统需要反映其是否属于增值税的应税或免税项目，并且设置各类货物及服务的税目、税率数据。

在销售方面，系统应能够分别列示不含增值税的价格、适用的增值税税率和包含增值税的总价格等信息。

增值税发票管理：在增值税税制下，增值税专用发票在各业务环节的管理规范尤为重要，包括专用发票的领购、开具、保管、报废，进项发票的认证、抵扣、作废或丢失时的处理等。

房地产老项目营改增账务处理案例
房地产企业甲公司机构所在地为丛台区，共有二个项目，分别为石家庄乙项目和丛台区丙项目。

注：标黄部分可先忽略。

2016年5月业务如下：
石家庄乙项目预收款105万元（含税）。

借：银行存款105
贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 105
借：应交税费-应交增值税-已交税金[乙项目] 3
贷：应交税费-未交增值税 3
结转预缴增值税
借：应交税费-未交增值税 3
贷：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税 3
2016年6月业务如下：
缴纳增值税
借：应交税费-未交增值税 3
贷：银行存款 3
乙项目预收款210万元（含税）
借：银行存款210
贷：预收账款[乙项目][5%征收率] 210
借：应交税费-应交增值税-已交税金 6
贷：应交税费-未交增值税 6
确认增值税收入315万元（不含税）
借：预收账款[乙项目][5%征收率] 315
贷：主营业务收入[乙项目][5%征收率] 300
应交税费-未交增值税15
如果还没有达到合同约定的交房时间，不能确认收入：
借：预收账款-增值税[乙项目] 15
贷：应交税费-未交增值税15
借：应交税费-应交增值税-转出多缴增值税 6
贷：应交税费-未交增值税 6
7月缴纳增值税：
借：应交税费-未交增值税 6
贷：银行存款 6
注：通过“应交税费-应交增值税-应交税金”核算的目的是为了准确反映该项目累计已预缴增值税金额。

该金额亦可通过预收账款贷方发生额与3%的预征率计算得出。

但应注意到，会计科目发生额不会跨年结转。

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后，国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告，这也突显房地产业营改增的复杂程度。

“营改增”后，适用于不同计税方式有着不同的账务处理，房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法案例：A公司为房地产开发企业，A公司在主管国税机关登记为一般纳税人，并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。

2016年5月销售房地产老项目楼盘一套，销售合同中注明含税价105万元，当月收到预收房款42万元，8月收到剩余房款63万元，并向客户全额开具发票。

(以下涉及单位均为“万元”)问：做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析：2016年5月收到预收款：借：银行存款 42贷：预收账款 422016年6月预缴税款：借：应交税费———未交增值税1.2贷：银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据：税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定：第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2016年8月收到剩余房款，确认收入：借：银行存款 63预收账款 42贷：主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借：应交税费———未交增值税3.8贷：银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据：税总2016年第18号公告中第十五条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。