2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算解析

【实例解析】房地产企业营改增后如何计算应纳增值税自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税，现行建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税，这次营改增涉及税制转换和政策调整，较为复杂，为了让广大纳税人和税务人员尽快熟悉和掌握营改增政策,笔者结合一实例，如房地产企业发生的几项具体业务,详细解读房地产企业在营改增后如何正确计算缴纳增值税。

一、基本案情某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。

（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。

（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。

（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。

（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。

（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。

（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。

（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。

要求：1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。

2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。

探析房地产行业“营改增”后的增值税会计处理方法作者：党瑜来源：《经营者》 2017年第11期摘要“营改增”是我国深化财税改革的重大举措，2016年5月1日起，房地产业纳入“营改增”试点，由于房地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，“营改增”后企业的成本核算及财务管理重点发生变化。

本文主要对“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势等变化出发，对加强企业内控和内部税务筹划及管理等方面进行探讨，以提高自身的竞争力，降低开发经营成本，增加经济效益，促进行业长远发展。

关键词“营改增”房地产会计核算财务管理税务筹划一、“营改增”的战略意义及其对房地产行业的影响（一）房地产行业“营改增”的背景“营改增”是我国深化财税改革迈出的重大一步，打通了抵扣链条，促进了专业化分工，拉长了产业链，既能减轻企业税收负担，又降低了制度性交易成本，让市场更公平、资源配置效率更高，调整了政府与市场的关系。

2016年5月1日起，随着全面推行“营改增”工作的推进，房地产业也被纳入试点范围。

房地产行业是我国税收体系中的主要税源，对于推动国民经济发展起到了巨大作用。

地产项目投资周期长，接受服务涉及行业多，因此，掌握“营改增”后房地产企业税种、税额结构变化及对成本、资金流的影响和趋势，对企业优化内部税金结构、规避投资风险、科学地进行资金配置意义重大。

（二）全面“营改增”对房地产企业的影响“营改增”后，小规模企业实行简易核算，增值税进项税额不需抵扣，核算较为简单，而大多数房地产企业符合一般纳税人的认定标准，按照增值税条例必须进行专用发票的进项税金抵扣，势必会对房地产行业的发展带来影响，主要有以下几个方面：第一，从税率的角度来看，“营改增”以后，一般纳税人的名义税率较营业税税率增加，从增值税抵扣角度来看，房地产企业获取的劳务等开发成本的进项税额可以抵扣，因此，房地产企业在“营改增”前后的税负率在一定程度上取决于获取劳务专用发票的进项税额的抵扣情况。

营改增政策解析及增值税税收筹划一、培训目的：通过学习增值税政策，研究增值税对影响，研究营改增应对措施，并应用到各工作流程、岗位，降低增值税税负，防范增值税税收风险。

二、增值税的原理：（一）增值税概念增值税对从事销售货物或提供加工、修理修配劳务、以及进口货物的单位和个人取得的增值额为课税对象征收的一种流转税。

（二）营业税的概念营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种流转税。

（三）案例分析（四）如何对增值额征税？应纳增值税额=销项税额-进项税额增值税管控的对象：两张票的管理。

管控目的：控制税负、控制风险。

第一部分、营改增政策解析第二部分、建筑服务增值税政策解析及筹划第三部分房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税政策解析及政策应用第四部分不动产租赁服务营改增政策解析第五部分、转让不动产增值税政策解析及政策应用第六部分、不动产进项税额分期抵扣政策解析1第一部分、营改增政策解析解析的文件：一、（财税〔2016〕36号）《营业税改征增值税试点的通知》自2016年5月1日起执行。

附件：1.营业税改征增值税试点实施办法2.营业税改征增值税试点有关事项的规定3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定4.跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定二、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）三、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）四、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）五、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（公告2016年第17号）六、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（公告2016年第18号）第一节纳税人和扣缴义务人第二节征税范围第三节税率和征收率第四节应纳税额的计算第五节一般计税方法第六节简易计税方法第七节销售额的确定第八节纳税义务扣缴义务发生时间和纳税地点第九节税收减免的处理第十节试点前发生业务的特殊处理第十一节、营业税改征增值税试点有关事项的规定2第一节纳税人和扣缴义务人一、纳税人的规定二、纳税人的分类管理三、扣缴义务人的规定四、合并纳税人一、纳税人的规定：（一）基本规定：《财税〔2016〕36号办法》第一条：在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

ACCOUNTING LEARNING13营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析杨云 天津雍鑫建设开发中心摘要：营业说和增值税是我国的主体税种，我国于2011年提出了营业税改增值税的方案，于2016年5月1日正式将营改增在全国推广，营改增的试点产业包括服务业、金融业、房地产业、建筑业等，本文主要对房地产企业进行研究，探讨分析营改增政策的实施对房地产企业会计核算和纳税产生的影响。

关键词：营改增；房地产；会计核算；纳税影响随着我国经济建设不断发展，国家在各方面制度的建立上也越来越完善，营改增政策就是经济建设中一个产物，营改增是指营业税改为增值税，其最大的特点是减少税负重复征收，能够减轻企业的税收负担。

营改增政策的实施影响最大的产业是房地产企业，房地产是指房产和地产，在经济学上称为不动产，而在法律上又是一种财产权，具体权利包括所有权、使用权、租赁权等。

而营改增对房地产企业既有有利影响又有不利影响。

一、对营改增的具体阐述营改增是指本应该缴纳营业税的应税项目现全部改为增值税，从大体来看营改增是一种减税政策，营业税重复征税，并且不能抵扣，而增值税道道征税，层层抵扣，有机的将营业税的价内税变为增值税的价外税，房地产企业在营改增后其纳税身份和税率等均发生了改变，增值税只对增值部分征收税费，其增值部分是指流转中进项与销项核算当期应缴纳的税款，会对企业的会计核算、纳税行为、财务报表等产生影响[1]。

二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的具体影响(一)积极影响1.销售不动产所含的增值税可以抵扣营改增政策实施后，原本企业不动产中包含的增值税额均可以在一定时间范围内进行抵扣，例如企业新建厂房、办公楼、道路修改等，这些都可以作为进项税额进行抵扣，这样能够激发房地产的购买欲望，加大企业对不动产的投资。

例如：某企业购买不动产需缴纳11%的增值税，纳税人可在开具发票之日起180内进行认证抵扣，当期未抵扣完的可以在后期进行抵。

房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。

本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。

例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。

(单：元) 借：固定资产 3000贷：银行存款 3000借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000贷：递延收益 3000日后发生的技术维护费借：管理费用 300贷：银行存款 300借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300贷：营业外收入 300例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。

建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。

2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。

已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。

但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。

(单位：万元，下同)借：应交税费——应交增值税(已交税金) 60贷：银行存款 60例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。

2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元;购进建筑服务200万元，进项税22万元。

借：工程物资——钢材 100开发成本 200应交税费——应交增值税(进项税额) 39贷：银行存款 339其他购进比照本方式类比处理。

而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理：借：开发成本 87应交税费——应交增值税(进项税额) 13贷：银行存款 100例4：2016年7月企业请国外著名建筑设计单位，为其开发的空中花园进行整体规划设计，价款总计106万元，该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。

借：开发成本 100应交税费——应交增值税(进项税额) 6贷：银行存款等 106例5：假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的，存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况，应按规定公式计算不得抵扣进项税额。

房地产企业营改增后增值税会计处理探讨刘莉摘要：自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营改增试点，房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。

本文结合财政部、国家税务总局发布的最新法规，就一般纳税人房地产企业营改增后增值税会计处理进行探讨。

关键词：营改增；房地产企业；增值税一、预缴增值税会计处理房地产开发企业销售房地产以办理房产产权转移手续为纳税义务发生时间，但房地产开发企业的项目特点，收入与支出期间极不匹配，为平衡税款入库时间，应按照增值税政策规定预缴税款。

在计算预缴税款时，把预收款看成含税的收入，先按纳税人适用的增值税税率还原成不含税的收入，一般计税方法计税的税率为11%，简易计税方法计税的税率为5%。

然后用不含税金额乘以3%，计算预缴税款。

预缴税款在对应的房地产项目销售时，可以抵减当期的销项税额。

在会计处理上，企业应在应交税费下设二级明细科目“预缴增值税”，借记“应交税费———预缴增值税”，贷记“银行存款”。

二、销售自行开发房地产项目增值税计算和处理1.销售2016年5月1日以后新建项目根据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业销售2016年5月1日以后新建项目，按照取得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，按11%税率计算销项税。

上面提到土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

因政府部门不能提供增值税专用发票，企业取得土地价款不能做进项抵扣。

所以规定可以从销售额中抵减，按抵减后金额作为含税销售额，计算销项税额。

如果企业取得土地使用权方式不是政府出让取得的，而是从其他企业受让取得的，则在交易环节，会取得财务费用5贷:其他应付款-某线下平台29主营业务收入8借:其他应付款-某线下平台29贷:银行存款293.消费者积累消费后的返利。

此类营销手段主要是为了让消费者能够不断的重复消费，为此相关消费者返利所形成的潜在负债需要线上平台按照企业会计准则的要求确认为销售费用。

营业税改征增值税会计核心处理方法（基础篇）一、有关增值税会计核算的基本账务处理介绍应交增值税还应当分别“进项税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“已交税金”等设置专栏。

小规模纳税人只需设置“应交增值税”明细科目，不需要在“应交增值税”明细科目中设置上述专栏。

（一）应交增值税的主要会计处理1．小企业采购物资等，按照应计入采购成本的金额，借记“材料采购”或“在途物资”、“原材料”、“库存商品”等科目，按照税法规定可抵扣的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”、“银行存款”等科目。

购入物资发生退货的，做相反的会计分录。

购进免税农业产品，按照购入农业产品的买价和税法规定的税率计算的增值税进项税额，借记本科目（应交增值税—进项税额），按照买价减去按照税法规定计算的增值税进项税额后的金额，借记“材料采购”或“在途物资”等科目，按照应付或实际支付的价款，贷记“应付账款”、“库存现金”、“银行存款”等科目。

2．销售商品（提供劳务、发生应税服务），按照收入金额和应收取的增值税销项税额，借记“应收账款”、“银行存款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（应交增值税—销项税额），按照确认的营业收入金额，贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”等科目。

发生销售退回的，做相反的会计分录。

随同商品出售但单独计价的包装物，应当按照实际收到或应收的金额，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，按照税法规定应交纳的增值税销项税额，贷记本科目（应交增值税—销项税额），按照确认的其他业务收入金额，贷记“其他业务收入”科目。

3．有出口产品的企业，其出口退税的账务处理如下：（1）实行“免、抵、退”管理办法的企业，按照税法规定计算的当期出口产品不予免征、抵扣和退税的增值税额，借记“主营业务成本”科目，贷记本科目（应交增值税—进项税额转出）。

按照税法规定计算的当期应予抵扣的增值税额，借记本科目（应交增值税—出口抵减内销产品应纳税额），贷记本科目（应交增值税—出口退税）。