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一、收到税局下发的土增税清算通知书（一般要求企业在90天内递交清算资料）在收到税局下发的清算通知书时,需要先自行判断是否符合土增税的条件.其中,土增税应清算的条件:1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权;4、申请注销登记但未办理土地增值税清算手续。
（原则上达到应清算条件的项目，纳税人应该在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）.对于达到可清算条件的项目,税局机关可以要求纳税人进行土增税清算，可清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目,已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％,但剩余可售建筑面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕;3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失的。
根据新规,对于达到可清算条件的项目，销售比例达到85％且满三年或者虽未满三年，但销售比例达到95％的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知。
备注：企业在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、车位的面积包含在可售面积内。
对于所有楼栋及车位的面积，建议全部使用建筑面积进行统计,提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工程规划许可证，3、总规图。
二、确定需要土增税清算后,基础资料的准备1、准备所有项目的证照资料。
包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让合同、土地使用权证、项目规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合格证。
2、明确项目情况。
项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。
项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人防车位目前的确权情况及使用情况。
金税三期工程《土地增值税清算申报》用户操作手册V1.0目录第1章概述 (1)1.1主要内容 (1)1.2预期读者 (1)1.3注意事项 (1)第2章系统简介 (2)2.1系统术语与约定 (2)2.2基本操作说明 (2)第3章土地增值税清算申报 (5)3.1业务概述 (5)3.2功能描述 (5)3.3操作人员 (5)3.4前置条件 (5)第4章操作流程 (6)4.1土地增值税清算纳税申报表操作说明 (6)4.1.1初始化界面 (6)4.1.2申报表填写界面 (7)4.1.3申报表确认界面 (7)4.1.4申报回执界面 (8)4.2异常与处理 (9)I第1章概述1.1 主要内容本文档为申报缴款－土地增值税清算申报，内容包含土地增值税清算申报功能。
1.2 预期读者网上办税服务厅身份验证用户。
1.3 注意事项土地增值税清算申报必须有相应的税（费）种认定信息，且有纳税人对应的不动产项目登记信息，才可以清算申报1.3.1土地增值税清算申报1.3.21、该表需具备不动产项目登记信息，同时需要有土地增值税税种认定。
2、纳税人需下拉选择不动产项目编号，下拉选项来源于核心征管系统。
3、在新系统上线后，如发现申报的不动产项目登记信息不能带出，请联系主管税务机关补充登记不动产项目登记信息。
第2章系统简介2.1 系统术语与约定网上办税服务厅身份验证用户：指通过帐号和密码或CA证书的方式登录贵州地税网上办税服务厅的人员。
社会公众：指未通过帐号和密码或CA证书的方式直接访问贵州地税网上办税服务厅的人员。
2.2 基本操作说明●申报缴款功能可由网上办税服务厅身份验证用户从如下入口进入。
●申报表填写期间可通过红色方框标识部分，将左边和右边辅助区域打开或关闭。
➢如图是辅助区域打开页面图2- 1➢如图是辅助区域关闭页面图2- 2●在操作人员填写过程中对于必填项目，系统会有红色方框相应提示，如下图。
图2- 3●在申报过程中，如纳税人有多条登记信息，则在申报前需要进行纳税人登记信息选择。
土地增值税清算操作指南（试行稿）第一部分土地增值税清算工作流程一、纳税人主动申请清算的纳税人须在满足清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务管理员对清算项目的条件及报送的资料进行审核，在10日内做出是否受理的决定;税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税.流程：纳税人清算申请→税收管理员清算受理→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税二、税务机关认为有必要进行清算的税务部门根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地增值税清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并向税务部门提供相关清算资料；税务部门在收到纳税人清算资料后，税务管理员对受理的清算项目清算调查核实,提出清算审核意见,由所在管理科室进行审核；管理科审核后报分局综合业务科审核；经综合业务科审核后，报分局分管局长审批；根据分管局长审批后，将清算结果通知清算申请人进行补退税。
流程：确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门审核→税收管理员清算调查核实→管理科审核→综合业务科审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税第二部分土地增值税清算具体操作第一节清算前准备工作一、清算对象的确定1、政策规定土地增值税的清算条件符合下列情形之一的,纳税人应主动进行土地增值税的清算:（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2)取得销售(预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
浅谈我国土地增值税的由来及发展土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的，他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获，因为，欧洲各国普遍认为，土地是绝对的私有财产，应当免于任何义务，政府应当从其他途径寻求增加收人的办法。
而约翰穆勒主张把全国土地予以估价，土地的现有价值仍归地主所有，而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。
把地价增值部分归于不劳而获的收入，国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形。
在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度.中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”，乃是地价增长的原因，而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此，他主张地价增涨的部分收归国有，土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏，恢复中华,创立民国,平均地权"中的“平均地权”的核心.因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税，1944年停止了土地增值税征收，因为，蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾。
顾及不到这个税款征收了.1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此，一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法，因此，土地增值税这个税种就也被到其列了。
光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代，随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革，因为国家知道了，土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此，国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展。
房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响，正是在这样的担心下，土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台。
北京清税业务操作指南定土地增值税清算业务指南（内部资料）编印说明土地增值税的征收是国家为了合理调节土地增值收益的分配，规范房地产市场的交易秩序，促进房地产产业的健康发展，维护国家权益，合理调节土地增值收益分配而制定的一种税种。
为了适应税务机关征收土地增值税管理工作的需要，特别是方便税务人员掌握土地增值税清算业务，解决土地增值税审核工作实际困难，增强工作的实效性，我们编辑了《土地增值税清税业务指南》一书（供内部使用）。
书中对房地产开发企业出售商品房取得的收入、扣除项目金额、土地增值税清算工作流程等规定进行了详细介绍，同时还编入了土地增值税清算案例供大家参考。
为方便读者了解土地增值税政策的连续性和文件的完整性，我们按时间顺序将土地增值税开征以来的所有文件编入此书，书中对有些已改变或废止的政策规定文件和条款未做删除，但对已废止的文件（仅限于北京市地方税务局发文或转发国家税务总局文件的补充条款）或条款我们已进行了涂黑技术处理。
由于编者的水平有限，难免有不妥之处，希望读者指正。
如编辑内容与正式文件有出入，以正式文件为准。
北京市地方税务局地方税管理处2007年3月份编制第一章土地增值税清算的基本内容一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。
二、土地增值税清算的条件（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
2、整体转让未竣工的房地产开发项目。
3、直接转让土地使用权的项目。
4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
土地增值税清算业务指南（内部资料）编印说明土地增值税的征收是国家为了合理调节土地增值收益的分配，规范房地产市场的交易秩序，促进房地产产业的健康发展，维护国家权益，合理调节土地增值收益分配而制定的一种税种。
为了适应税务机关征收土地增值税管理工作的需要，特别是方便税务人员掌握土地增值税清算业务，解决土地增值税审核工作实际困难，增强工作的实效性，我们编辑了《土地增值税清税业务指南》一书（供内部使用）。
书中对房地产开发企业出售商品房取得的收入、扣除项目金额、土地增值税清算工作流程等规定进行了详细介绍，同时还编入了土地增值税清算案例供大家参考。
为方便读者了解土地增值税政策的连续性和文件的完整性，我们按时间顺序将土地增值税开征以来的所有文件编入此书，书中对有些已改变或废止的政策规定文件和条款未做删除，但对已废止的文件（仅限于北京市地方税务局发文或转发国家税务总局文件的补充条款）或条款我们已进行了涂黑技术处理。
由于编者的水平有限，难免有不妥之处，希望读者指正。
如编辑内容与正式文件有出入，以正式文件为准。
北京市地方税务局地方税管理处2007年3月份编制第一章土地增值税清算的基本内容一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。
二、土地增值税清算的条件（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。
2、整体转让未竣工的房地产开发项目。
3、直接转让土地使用权的项目。
4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
