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苏州中心广场项目设计解读前言苏州中心在设计方面致力于绿色智能科技的运用，继承和创新现代生活，充分满足人性化需求。
项目已先后揽获了亚太房地产“2015年度最佳中国未来发展大型项目金奖”、“2015年度绿色设计创新奖”、“2016年度中国区零售建筑项目高度推荐奖”、2016及2017“中国商业地产项目品牌价值TOP10”、2017地产设计大奖等诸多国内外权威奖项。
一、苏州中心的项目介绍苏州中心是极富“包容性”与“生命力”的城市共生体由苏州恒泰控股集团有限公司整体开发的苏州中心项目，占地面积约16.7万平方米，位居苏州市域CBD核心区域，苏州工业园区湖西中央商务的核心；紧邻富有盛名的金鸡湖，无缝连通轨道交通1号线和未来轨道交通3号线。
苏州中心商场位于“苏州中心”核心位置，尽享周边优势资源：超甲级写字楼、奢华酒店、一线湖景公寓。
在苏州中心商场，逾1000+租户创造了“一站式”业态组合，满足“全客层”需求。
苏州中心商场覆盖周边20公里以内600万人的衣食住行消费，约占苏州总人口的1/2。
其中，苏州中心商场覆盖周边的5公里以内的办公人群总计有26座写字楼（甲/乙级）推算总办公人数超过72,930人，97所普通学校，其中大学生数量接近99,000名。
苏州中心商场有六大业态亮点：苏州唯一奥林匹克赛事级真冰溜冰场、巨幕IMAX影院、高端精品超市、儿童王国、艺术馆和下沉式广场。
项目规划开发总建筑面积约113万平方米，集商场、办公楼、公寓、酒店于一体。
苏州中心将打造有别于传统城市综合体的新形态，形成辐射带动城市经济、孕育城市活力生机的“城市共生体”，是兼具“包容性”与“生命力”的城市多功能综合有机体，建成后将协同周边项目一起成为市域“苏州中心”商圈。
1.苏州中心包容性含义苏州中心植根于地方特色的同时，更通过对不同业态的多元融合，以国际化的视野诠释苏州文化。
项目以商业、办公、生活、旅游、文化等多元化产业为主导，整合不同业态的资源与优势，力求打造全方位的乐享模式和丰富体验。
大型商业项目的经营性需求如何在建筑规划设计中体现摘要：大型商业地产项目不仅体量大，而且往往集成了多种商业经营模式、业态，商业经营需求多样、专业性强，造成建筑规划设计复杂，这就要求商业项目的建筑规划设计不仅要考虑一般的建筑布局、构造、功能要求，更要考虑商业经营的专业性需求。
如果设计者在这方面的经验不是都很丰富、意识淡薄，可能会造成商业项目的建筑规划设计不能满足今后商业招商经营的需要。
本文从一个大型商业地产项目建筑规划设计中的商业经营氛围需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求四个方面进行了分析，希望能给从事相关工作的同行者带来参考、借鉴。
关键词：商业地产；商业经营氛围需求；商业经营动线需求；商业经营布局需求；商业经营功能需求；结论中图分类号：f301.3文献标识码： a 文章编号：引言：近些年来，由于大型商业地产项目可持续发展性强、收益可增长性强、受国家调控小的特点，逐渐成为了房地产业开发的重点。
本文对一个大型商业地产项目建筑规划设计中的商业经营氛围需求、商业经营动线需求、商业经营布局需求、商业经营功能需求四个方面的问题进行了剖析，并进行了系统的总结。
该商业地产项目地处北京市某区域中心，总建筑面积22多万平方米，地上分为5栋楼，该项目综合了大型商业卖场、大型超市、餐饮、休闲娱乐、公寓等多种商业模式，商业经营需求个性化较强、后期变动较大，致使本项目的建筑规划设计难度比较大。
一、商业项目的经营氛围需求如何在建筑规划设计中体现概述：本项目是商业地产项目，商业经营都需要一个浓厚的经营氛围，才能促进经营的发展。
这就需要在前期建筑规划设计中，不仅要考虑建筑美观和基本功能需要，更要充分考虑经营氛围的需求如何在建筑规划设计中的视线、外观、灯光等方面具体体现，使建筑设计与商业经营有机结合，才能促进项目的成长。
比如在外广场中心设置了一个圆形下沉式广场，下沉广场周围设计了一圈与地下一层商场进出的防火门，为普通钢制防火门，只在门上有两条竖向窄条玻璃，设计上没有充分考虑经营的商业氛围需要，下沉广场与地下一层商场内的顾客视线、灯光、商业展柜视线被遮断，无法形成内外相互呼应的商业氛围，不利于经营。
LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。
赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。
7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。
大型商业地产项目规划设计流程解析随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
虽然开发形势火热,但此类项目在实际操作中也存在着大量问题,项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发,不能沿用住宅项目开发的操作模式,机械的照搬设计住宅项目的理念与流程对商业项目进行规划设计。
商业地产项目无论业态定位,还就是设施的规划都要考虑其商业属性,商业属性就是项目开发的根本点,贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
在进行大型商业地产项目建筑规划设计时,一般包括7个环节:商业方案设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策略设计。
一、商业方案设计商业方案设计就是大型商业地产项目建筑规划设计的第一个环节,也就是项目整个设计过程中最根本的环节,其成败直接影响项目未来的发展前景。
本环节主要就是通过市调对项目进行可行性分析,确定项目定位、业态及功能设定、主力店位置、技术经济指标。
市场调查与可行性分析就是本阶段的基础工作,确定定位、业态及功能设定就是本阶段的设计目标。
本阶段主要设计内容如下:(一)立地选项在进行项目立地选项过程中,需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析与综合定位。
可行性分析研究就是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据,这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度,确保可行性研究报告的质量与足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心,对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求就是的进行科学分析。
98YAN JIUJIAN SHE探析商业综合体建筑设计方法Tan xi shang ye zong he ti jian zhu she ji fang fa吕燕红 刘俊商业综合体建筑是集购物、文化、休闲、娱乐、餐饮、办公、酒店等为一体的综合性建筑，功能齐全，高效便捷，已成为城市中最具活力的商业设施。
本文结合郑州正弘国际广场项目实践，对商业综合体建筑设计方法进行分析研究。
近年来，随着我国社会经济的不断发展，人们对高品质商业活动的需求不断提升，功能多元化，结构多层次的商业综合体已成为城市中最具活力的商业设施，并成为众多开发商青睐的商业地产模式。
商业综合体集购物、文化、休闲、娱乐、餐饮、办公、酒店等为一体，各个功能区彼此间存在着密切的关系，是一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体，它对于城市的发展有着重要的积极意义。
商业综合体设计难度大，复杂程度高，因此在建筑设计原则上要准确把握，通过优化和完善商业综合体建筑设计方法，提高其整体设计水平，从而建设出高质量的商业综合体建筑。
本文结合工程实例——郑州正弘国际广场项目，对其设计原则进行分析，并重点从总体规划和建筑单体方面对商业综合体建筑设计方法进行研究探讨。
一、项目概况“正弘国际广场”项目建设用地位于郑州市东北部高档住宅及商业聚集区，是郑州市规划中的城市聚焦点。
地块北临东风路，东临花园路，西临科新路，南临科源路，用地四周均为城市道路，且东侧有地铁 2 号线，北侧有地铁 8 号线（规划)，交通十分便利。
北侧临东风渠，景色宜人。
项目用地36413.64m 2，总建筑面积37.6万m 2，容积率7.72，建筑密度56.6%，绿化率15.2%。
主要包含3层地下室，8层商业裙房及两栋39层的超高层写字楼组成，项目具有最高端的零售购物、休闲娱乐、餐饮办公等多种业态，形成体验式、多功能的一站式服务的商业综合体。
与现有的花园路商业体共同组成郑州市的高端商圈，促使这座城市商业蓬勃发展。
某大型商业地产项目的建筑规划设计一、项目操作方式应高度专业化尽管目前商业地产开发形势火热，但近来众多的Shopping Mall综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最要紧的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。
与住宅开发中的底商或者配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不一致。
大型商业设施的经营主体是大型品牌或者连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。
而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，要紧取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求；三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。
也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，与后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。
基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或者完全完工时再进行招商。
因而不管业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。
造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。
简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销，做住宅开发时进展商能够自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。
对中小型商业或者为住宅开发配套的商业，也可使用这种模式。
而大型商业项目就像酒店设施一样，务必由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。
进展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司与专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。
二、重视专业顾问公司认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。
国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。
提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内进展商求之若渴的专业支持。
专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是通过几十年建立起来的鱼水关系。
专业顾问公司在评估或者推荐项目时代表着商家的利益。
建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。
国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。
此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。
不一致业态的商家对卖场的规划与各类人车货物流程的组织有着不一致的要求。
而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。
能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。
三、专业化建筑规划设计公司至关重要商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。
住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的熟悉，进展商能够根据自己对市场需求的调查与推断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。
有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都能够完成满足上述要求的建筑方案设计。
而大规模商业地产的开发设计与此完全不一致。
首先是业态与功能的复杂。
大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆与娱乐休闲设施，各类人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。
在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性与可达性，以获得最大的商业利益，继而为进展商获得最大的出租与出售回报，是规划设计至关重要的问题。
这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为进展商提供的专业服务。
在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不一致的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。
而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售；同时又可化零为整，利于整体出租与管理保证品质，也是设计需要解决的问题。
另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。
商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，与项目的生死存亡。
商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或者缺的能力。
四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议大型商业设施的选址同城市整体进展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况与主观感受做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。
假如开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。
大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教与指标，包含经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。
其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划与总体进展走向。
不一致的业态要求不一致的区位。
大型仓储超市与大型建材超市所要求的区位就是完全不一致的。
大型建材超市首选的要素是地价低，空间的交通便利的区域。
在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。
如在规划选址中考虑5A法则。
A是英文Advantage（便利）的字头。
5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。
交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不一致特点与对便利性的不一致需求。
交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查分析。
大型零售商业需求有效商圈常住人口很多于20万人。
认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离（500米以外），中距离（200米以外）的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。
5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑与遵循的规律。
五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。
既有不一致规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不一致经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。
其服务内容与功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为要紧功能的建筑综合体。
如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
商业项目不一致功能模块的性质与任务，是建筑设计的根本根据与出发点。
不一致地域、不一致经济条件、不一致民族、不一致服务人口数量，都应有不一致的建筑规模，并具备相应的设施、设备与室外活动场地；不一致年龄、不一致层次人群的需求、包含残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或者局部具有延伸与调整使用的可能性。
商业设施、环境与场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的进展变化。
从设计上制造一个能习惯未来进展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。
同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间与夜间管理制造方便的条件。
不一致于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。
而且不一致功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。
一些先进的结构、设备技术的使用也需要建筑设计师与国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系与先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是务必重点研究的技术核心。
甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。
北京某Shopping Mall在设计都完成之后上报时，才发现其中有重大的消防隐患，原因就在于没有充分考虑到美国与中国在有关规范方面的差异。
功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。
商业地产项目中，不一致的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间与适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度操纵设备等。
某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身特殊的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。
没有通过深思熟虑的简单布置会造成后期更换的不便，也影响到正常的运营与使用。
如某商业地产项目进行招商，其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与这家超市的要求有较大差距，最后双方的合作都没有成功。
在商业运营与建筑设计之间有的时候会产生一些不可调与的矛盾。
仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程与空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。
因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式与技术设备的研究与探索，以习惯更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划与商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。
这方面有一个类似项目的例子，五棵松体育中心尽管是一个体育设施项目，但其中包含了一大部分商业设施。
最初的国际投标中标方案中，将商业设施放至大空间的体育馆上空，造成荷载分配违背结构常理，增加了很多技术问题，也极大地提高了建筑造价。
后来，通过各方面专家的反复研讨与论证，决定将两部分功能位置互换，完全改变了原始设计方案。
商业业态的繁荣，满足了人们日益丰富的物质与精神需求，也对建筑设计提出了更高的要求，甚至其中有许多内容在国内无规范可循。
这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合熟悉，与处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。
六、丰富的空间效果与多元化的立面设计制造体验消费的新模式随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面进展，从以购物为要紧目的的消费方式进展为寻求各类生活体验为目的的综合消费方式。
这也要求其建筑设计不管在空间效果还是立面造型等方面均应习惯这种全新的体验消费模式。
商业建筑尽管属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在制造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。
