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一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。
2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。
3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。
建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。
P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。
已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。
建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。
《不动产估价》复习试题一、单项选择题1．某商铺的租赁期为15年，租金按每年5％的比例递增，第l 年的租金为1万元，租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺l5年租金收入的现值为( )万元。
A．11．41B．11．49C．12．41D．12．49答案：C2．某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营，预计经济寿命为40年，土地使用权年限为50年，则该项目的经营期为( )年。
A．37B．40C．43D．50答案：B3．某房地产开发项目，当i1=14％时，净现值为450万元；当i2=15％时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3．2％，基准收益率为l0％。
该项目的财务内部收益率为( )。
A．13．20％B．14．31％C．14．69％D．14．80％答案：C4．某商铺的购买价格为l00万元，其中60万元来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7％，预计该商铺第l 年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为( )。
A．5．00％B．7．50％C．18．36％D．28．85％答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=60×7％／[1一(1+7％)-10]万元=8．54万元(8．54—60×7％)万元=4．3万元。
投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值)／资本金(权益资本)=(3+4．34)／40万元=18．36％。
5．赵某以l2000元／m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60％来自银行贷款。
该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为( )。
A．0．12B．0．21C．1．26D．2．05答案：C解析：根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值A=12000×230×60％×l0％／[1一(1+10％)-10万元=26．95万元，偿债备付率=可用于还本付息资金／当期应还本付息资金=34／26．95=1．26。
不动产估价理论与方法习题库（附参考答案）1、如某一城市由县级市上升为地级市，称之为( )。
A、级别升格B、级别上升C、级别不变D、级别增加答案：A行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。
通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。
2、以下不是按照机器设备的用途分类的是( )。
A、航海机械B、轻工机械C、通用机械D、农业机械答案：A3、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )平方米。
A、60-120B、50-100C、80-160D、70-140答案：C4、根据马克思的地租理论，下列( )为错误的观点。
A、地租是土地所有权借以实现的经济形式B、土地价格是地租的资本化C、土地价格是土地价值的货币表现D、一切地租都是剩余价值答案：C土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。
5、( )是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。
A、课税价格B、基准地价C、申报地价D、交易底价答案：B6、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。
目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为( )万元。
A、197B、161C、160D、150答案：B建筑重置价格=1000*2000=200万元。
依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。
7、城市分散布局的形式主要有分散组团式、( )和城镇组群式等。
A、分散自由式B、一城一区式C、自由组团式D、一城二区式答案：D8、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。
多项选择题（每个多选2分，一套题一般出5-10个多选）答案见末尾1.关于成本逼近法测算中的“土地增值”，下列表述正确的有( )。
A.土地增值是土地开发收益B.土地增值是土地市场价格与成本价格的差额C.土地增值是土地成本价格与土地增值率的乘积D.土地增值是土地开发总投资与土地增值率的乘积E.土地增值是因开发后基础设施增强、土地用途改变、土地权利转移等多种因素带来的2.我国城镇国有土地价格实质上是( )。
A.无限年期的土地所有权价格B.有限年期的土地所有权价格C.有限年期的土地使用权价格D.完全的土地所有权价格E.土地所有权价格的一部分3.采用安全利率加风险值调整值法求取土地还原率时，安全利率可以采用( )。
A.同时期一年期国债年利率B.同时期一年期银行定期存款年利率C.同时期一年期银行贷款年利率D.同时期银行活期存款年利率E.政府统计的经济增长率4.在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于个别因素的有( )。
A.繁华程度、生活配套设施齐备程度B.宗地内开发程度C.宗地面积、形状D.环境质量、景观E.临街类型、临街位置5.当存在( )情况时，不适于采用剩余法评估土地价格。
A.房地产市场不稳定，价格波动很大B.城市有稳定的土地供应计划和政策C.房地产交易资料信息完整，可公开查询D.贷款利率不变E.规划控制容积率、建筑密度等指标不明确6.在用剩余法评估土地价格过程中，预测开发完成后的不动产价值一般可以采用( )。
A.市场比较法B.成本逼近法C.收益还原法D.长期趋势法E.基准地价系数修正法7.在路线价法评估过程中，街角地所临的两条道路，( )的街道应作为正街。
A.路线价低B.路线价高C.路线价相同时较宽D.路线价相同时较窄E.车流量较大8.在以下影响土地价格的因素中，当因素的指标值上升时，引起土地价格呈单纯上升趋势的有( )。
A.人口密度B.基础设施配套水平C.繁华程度D.噪声E.地形坡度9.下列情况中，( )的土地估价特别适用路线价法。
《不动产估价》试题一、单项选择题(共20题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在括号填写相应的编号)1．“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、( )等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通讯 B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通讯、燃气 D．排水、电力、通讯、热力2．某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。
则该宗土地的容积率为( )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．73．不动产价格是由不动产的( )三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求 B．供给、需求、利用状况C．权利、租金、利率 D．价值、使用价值、供求4．基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格5．估价报告有效期应从( )起计。
A．估价时点 B．估价作业期 C．出具估价报告之日 D．签订估价委托合同之日6．如果某不动产现状价值大于新建不动产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以( )进行估价。
A．保持现状前提 B．装修改造前提 C．转换用途前提 D．重新利用前提7．运用收益法评估不动产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据不动产估价中的( )。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则8．某不动产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。
该不动产的实际价格为( )万元。
A．87 B．124 C．130 D．1349．不动产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以( )状况为参照系进行的。
A．可比实例不动产 B．估价对象不动产 C．标准不动产 D．类似不动产10．某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为( )。
不动产估价理论与方法模拟习题及答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、按照类似无形资产市场售价来确定自创无形资产的重置成本的方法属于( ) 。
A、物价指数调整法B、市价类比法C、财务核算法D、市价调整法正确答案：D2、（）是级差地租产生的原因。
A、土地的自然条件B、土地所有权垄断C、土地生产效率差异D、土地经营权垄断正确答案：D3、地价管理一个重要作用是防止地价暴涨，其手段多样，对于地价上涨不合理的地区，一般采用的手段为( )。
35分有错A、实行地价冻结B、提高交易税金比例C、停止交易D、政府回收土地正确答案：A4、非设备是按照机器设备( )分类的。
A、再生产中的作用B、技术性特点C、标准化程度正确答案：B答案解析：C自动化程度5、关于木材这种建筑材料，不正确的说法是( )。
A、木材可以用于室内装修、装饰B、木材从古至今都是最为主要的承重材料C、木材防火性差D、木材比钢材的强度低正确答案：B答案解析：木材是古代建筑的主要作为承重材料，现代建筑主要用于室内装修方面，木材易燃，防火性差。
6、国家在哪种情况下可以提前收回土地使用权( )。
A、土地低效利用B、未交纳土地使用税C、为了社会公共利益的需要D、划拨土地用于出租、抵押正确答案：C答案解析：按照城市房地产管理法规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提取收回，并根据实际情况给予补偿。
7、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )平方米。
A、60-120B、50-100C、80-160D、70-140正确答案：C8、城市建设的每个项目，每幢建筑都将是百年大计，具有长期性和永久性的特点，这就要求城市规划工作具有( )。
A、预见性B、综合性C、政策性D、地区性正确答案：A9、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。
不动产估价习题收益还原法例题1：市区有二层楼房一幢，其占地面积为36M，房屋建筑面积为34M，此屋1985年月1月出租，出租时月租金收入为4500元，并一次性支付押金2000元，现已知房屋每平方米重置价格为13000元，评估时已用15年，其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元，房屋税为750元，据调查，租金评估时与1985年相比，年增长为10%，存款利息率为5%，房屋保险金为1000元/年，管理费为年租金的士%，维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%，土地还原率为6%，试评估房屋在1987年时的价格（不计空房损失费）。
例题2：一不动产出租，建筑面积为90M，月租金为900元，年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米，试计算不动产用地价格。
例题3：一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年。
地上有一建筑物，目前有效使用50年，容积率为3，据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米（容积率为1时），又知，容积率每增加1，地价增长6%，该建筑手每月净收益110000元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
试评估建筑物价格。
例题4：市区有一建筑物，占地面积为40平方米，建筑面积为70平方米，此房于1996年1月出租，月租金为5000元，并一次性支付保证金30000元。
已知该房屋重置价格为800元/平方米，已使用15年，年折旧为2%，出租税金为租金的17%，管理费为租金的士%，土地还原率为10%，房屋还原率为12%，银行年利息率为9%。
试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。
例题5：现有砖造二层楼出租。
已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。
土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。
根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。
根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。
该饭店每月的客观净收益为11万元。
已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。
试评估房屋（饭店）的总价格。
评估案例三（1）估价对象概况。
在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。
对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。
对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。
（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。
评估案例四1、估价对象概况。
某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。
考生姓名：___________学号层次专业一、单项选择题：（在每小题的四个备选答案中，选出一个正确的答案，并将其序号填在题中的括号内。
每小题1分，共10分）1、影响房地产价格水平的最终因素是（）。
A．行政因素 B．自身条件 C．供求状况 D．环境因素2、比准价格是一种（）。
A．市场价格 B．比较价格 C．评估价格 D．成本价格3、土地还原利率是指（）。
A．将土地纯收益还原为土地价格的利率 C．银行存款利率B．将土地收益还原为土地价格的利率 D．银行贷款利率4、市场比较法的理论基础是（）原则。
A．供需 B．综合分析 C．预期收益 D．替代5、容积率是指在一定区域范围内（）。
A．建筑物占地面积与整个宗地面积之比B．建筑物的总建筑面积与建筑物占地面积之比C．建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比D．建筑物占地面积和绿地面积之和与整个宗地总面积之比6、在市场比较法中，市场交易情况修正是指通过修正排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
以下选择中，（）交易情况不需要修正。
A．协议 B．拍卖 C．招标 D．有一定利害关系人互相间的交易7、估价期日与估价日期是（）。
A．在性质上相同 B．在日期上相同C．完全不同的两个日期 D．以上都不对8、成本估价法形成的理论基础是（）。
A．效用价值理论 B．报酬递减理论C．生产费用价值理论 D．生产要素分配理论9、设有甲、乙、丙三宗建筑用地，甲地上面已经有建筑物，而且是在最有效使用状态，乙地上有建筑物，现为学校，丙地为空地，在此种情况，甲、乙、丙三宗土地的估价方法应分别为（）。
A．收益还原法、成本逼近法、市场比较法B．成本逼近法、收益还原法、市场比较法C．收益还原法、市场比较法、市场比较法D．市场比较法、市场比较法、市场比较法10、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A．交易情况 B．交易日期C．区域因素 D．个别因素二、判断：（判断下列各题正误，正者在括号内打“√”，误者在括号内打“×”。
不动产估价理论与方法模拟习题含答案一、单选题（共40题，每题1分，共40分）1、计算建筑物折旧额时，按使用建筑物而产生的磨灭或破损以及风吹日晒的侵蚀和自然灾害造成的的损坏来计算折旧，称为( )。
A、经济折旧B、功能折旧C、物理折旧D、成新折旧正确答案：C2、( )能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。
A、目的性详细规划B、修建性详细规划C、专项性详细规划D、控制性详细规划正确答案：D3、（）是决定城市土地利用价值的重要因素。
A、环境质量B、土地承载力C、城镇规划D、区位正确答案：D4、根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为( )。
A、建筑造价B、重置成本C、建造成本D、重建成本正确答案：D5、选择相似无形资产市场交易实例作为参照物加以调整，进而确定外购无形资产的完全重置成本的方法是( )。
A、物价指数调整法B、市价调整法C、市价类比法D、财务核算法正确答案：C6、市级商服中心( )。
A、具有各级商服中心商服功能B、只有市级商服中心的功能C、只经营高档商品D、位于城市的几何中心正确答案：A答案解析：就一个城市而言，按地域归并可以找出规律，即：高级商服中心。
提供供高级到低级的全部商品和服务；中级商服中心提供从中级到低级的全部商服活动；而低级商服中心只有低级的商品和服务。
需求门槛和服务范围也依次由高到低、由大变小。
7、农业区位论的创始人是( )。
A、阿尔申尔德·韦伯B、大卫·李嘉图C、亚当·斯密D、冯·杜能正确答案：D8、( )是导致特殊地段土地价格高的主要原因。
A、建筑地段地租B、级差地租C、绝对地租D、垄断地租正确答案：D9、在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于( )。
A、区域因素B、经济因素C、一般因素D、个别因素正确答案：A10、凡独立从事土地估价的人员，必须具备( )资格。
不动产估价习题收益还原法例题1：市区有二层楼房一幢，其占地面积为36M，房屋建筑面积为34M，此屋1985年月1月出租，出租时月租金收入为4500元，并一次性支付押金2000元，现已知房屋每平方米重置价格为13000元，评估时已用15年，其建筑物的年折旧为1.2%,每年支付土地使用税为1450元，房屋税为750元，据调查，租金评估时与1985年相比，年增长为10%，存款利息率为5%，房屋保险金为1000元/年，管理费为年租金的士%，维修费为房屋现值的1.5%,房屋还原率为7%，土地还原率为6%，试评估房屋在1987年时的价格（不计空房损失费）。
例题2：一不动产出租，建筑面积为90M，月租金为900元，年总费用和房屋纯收益按建筑面积计为40元/平方米，试计算不动产用地价格。
例题3：一不动产的土地使用权通过有偿出让方式获得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年。
地上有一建筑物，目前有效使用50年，容积率为3，据当地市场资料用比较法评估的该宗地面年地价为600/平方米（容积率为1时），又知，容积率每增加1，地价增长6%，该建筑手每月净收益110000元，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
试评估建筑物价格。
例题4：市区有一建筑物，占地面积为40平方米，建筑面积为70平方米，此房于1996年1月出租，月租金为5000元，并一次性支付保证金30000元。
已知该房屋重置价格为800元/平方米，已使用15年，年折旧为2%，出租税金为租金的17%，管理费为租金的士%，土地还原率为10%，房屋还原率为12%，银行年利息率为9%。
试评估本宗地1996年1月的地价（不计维修费，保险费和空房损失费）。
例题5：现有砖造二层楼出租。
已知：土地面积为30平方，建筑总面积为36平方米，每月租金为6000元，一次性支付保证金30000元，年房屋税为1750元，年地价税为3000元，建筑年期已有5年，根据调查，此类房屋的重置单价为15000/平方，残值率为20%，该房屋还可使用50年。
土地还原率为6%，房屋还原率为7%，定期存款年利率为管理费为年租金的3%，年保险费为1000元，年维修费为7460元，有空房损失费。
试求房地价格，地价及房价（房屋现值）。
例题6：某公司于1990年11月以有偿方式获得一地块50年土地使用权，并于1991年月日1月在此地上建成建筑物，当时造成价为每平方米1200元，其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，土地面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租汽车，每月实收租金为10000元。
据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米为30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税每平方米为20元，需支付的年管理费为同类建筑每年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%，试估算1994年月11月土地使用权价格。
例题7：有一新建成的二层办公楼，总占地面积为400平方米，建筑面积为420平方米，单位建筑面积造价为1800元/平方米，一层有4个房间，二层有6个房间，每个房间使用面积为26平方米，出租情况如下表。
据市场调查，该类物业平均入住率为80% ，该楼目前的租金标准属正常水平，在出租经营中基本的费用有土地使用税4000元/年，房产税3000元/年，保险费为2000元，平时的物业管理成本（环境保护，维修等）为25000元/年，建筑物的还原率为12%，土地的还原率为10%。
评估该幢楼房所占用土地的价格（房屋耐用年限为40年，残值率为5%0。
例8：某市区加油站对外出租的年租金为50万元，经调查，周围相似规模、经营条件的加油站对外出租和正常年租金为48万元。
出租方承担：税金为年租金的17. 5%，管理费为年租金的3%，出租空租时间为半个月，维修费为房屋现值的1.5%。
该加油站房屋重置价为30万元，耐用年限为50年，土地使用权剩余年期为35年，房屋残值率为房屋重置价的5%。
设备及其它固定资产重置价0 70万元，耐用年限为20年，残值率为其重置价的2%。
该加油站已投入使用5年。
另据调查，该加油站所在区域商业用地的土地还原率为8%，房屋还原率为10%，该市加油站类固定资产投资年回报率为其现值的12%，保险费为房屋和固定资产的重置价0.2%。
试评估该加油站的土地价格。
例9：某宗房地产近期价格水平为2000元/平方米,年纯收益为180元/平方米,综合还原率为9%,现获知该地区将兴建一座大型火车站和一座汽车站,两站将在6年后建成投入使用,到时该地区将达到城市现有的两站地区的繁华程度,该类房地产价格为5000元/平方米。
试评估综合还原率不变动的情况下，获知兴建火车站、汽车站后该宗地房地产的价格。
例10：购买某类土地，通常抵押贷款占土地价款的70%，年贷款利息率为5.85%，土地开发商要求自有资本的收益率为10%，则该类土地的还原率为多少？例11：某房地产年纯收益为2000元，购买者的自有资金为10万元，购买者要求年收益率为8%，抵押贷款的年利息率为 5.85%，该房地产的价格为多少才能满足房地产购买者的需要？该房地产的综合还原率为多少？例12：某写字楼建筑总面积为52000平方米，重置价（含装璜费）2500元/平方米，家具设备原值为2000万元，已于1996年1月投入使用。
该写字楼土地于1993年以出让方式获得50年使用权，土地面积为12000平方米。
据调查，该写字楼可出租的净面积占总建筑面积的60%，该地区该类写字楼空置率为年平均10%，租金平均每月每平方米300元，工资、机电、维修、清洁、保安等经常费用平均每月100万元，每年交纳的房产税为建筑物重置价的0.84%，其他税费为租金的6%。
若家具的耐用年限为10年，残值率为4%，建筑物耐用年限为60年，残值率为2%，房屋还原率为10%，土地还原率为 8%。
试评估该写字楼1999年1月的单位土地面积价格。
.成本逼近法例题1：某开发区，规划规定有效可出租面积为70%，其他30%用于公共配套，不允许出售，该地区平均征地费为：三项补偿及有关税费为10万元/亩，土地开发费为1.5亿元/平方公里。
当地贷款年利率为10%，投资年利润率为15%，所有权收益15元/平方米，开发期为2年，计算开发区开发后的平均熟地地价以及转让宗地时的平均最低底价。
例题2：某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款利率一般为12%，每亩片地完成后，土地开发周期平均为2年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的士0%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地土地出让增值收益率为10%。
试用成本逼近法估算上述土地价格。
例题3：有一房地，其中土地总面积1000平方米，是10年前通过征用农地取得，当时每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需620元，地上建筑物总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用，当时的建筑造价为每平方米600元。
现时建筑同类建筑物每建筑平方需1200元，估计该建筑物有八成新。
试评估该房地现时总价和单价。
剩余法例题1：（1）估价对象概况：待估宗地为“七通一平”的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现招标出让。
（2）估价要求：某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。
（3）确定最隹利用方式。
该宗地为待开发空地，根据城市规划要求，该宗地的最隹开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
（4）市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。
根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后可动工，建成后可对外出租，出租率估计为90%，每平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。
建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入60%。
日前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求总的利润不得低于所开发不动产总价的15%。
例题2：（1）估价对象概况。
某开发商已经取得某宗地70年的土地使用权，该宗地为“五通一平”空地，面积为2000平方米，土地价格为6000000元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其他费用为地价的2%。
城市规划规定该地块最隹用途为住宅，最大容积率为4。
（2）估价要求。
估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。
（3）可行性研究根据该开发商的商场调查和项目显示，该项目在取得土地使用权3 个月可动工，建筑时间为2年，建成后可全部出售，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费和专业费预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年为60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
例题 3：（1）概况。
某开发公司已取得某宗地50年土地使用权，该宗地为“五通一平”空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。
（2）评估要求。
确定该开发公司有该项目中地建筑费用及专业费用的最高控制标准。
（3）可行性分析根据该载发公司的市场调查及项目显示，该项目在取得土地使用权后可开工，建筑时间为2年，建成后或全部出售，根据目前市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地银行贷款利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
例题4：有一成片荒地需要估价。
获知该荒地的总面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“寺通一平”的熟地单价为每平方米800元，将该地开发成“五通一平”熟地的开发成本为每平方公里2亿元，开发期为3年，开发成本在3年内均匀投入，贷款利息率为 12%，投资利润率为20%；转让税费为转让地块价格的6%；可转让面积的比率为60%。
试用静态方式评估该荒地的总价和单价。
市场比较法例题 1 ：某城市在土地估价中经调查分析，确定需进行情况修正的主要因素是交易形式的修正。
该城市利用市场价格调查结果，确定修正系数如表所示：若选择的交易案例为招标方式，成交价格为650元/平方米，而待估土地要求评估拍卖成交价格，则进行交易情况修正后价格为多少？例题 2 ：某城市内，有一住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表一。
