不动产估价(市场比较法)

不动产税评估的特点和方法北京潞通房地产评估有限公司曾毅内容提要：目前物业税的开征并没有明确的时间表。

物业税涉及到财税体制改革，现尚未明确，不动产价值评估对此界定更存在较大的困难，开征物业税的前期工作将异常繁重。

本文拟从中国征收不动产税如何确定税基的构成，能够公允反映不动产价值的评估方法的选择，由谁主导评估机构三个方面进行简述。

关键词：不动产税税基评估方法评估机构不动产税，在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“物业税”。

但内容基本一致：就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费，改由购房者以后每年来缴。

在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。

分设土地税和房产税的原因，首先，二者的纳税人不同。

土地纳税人是土地使用者，房地产税的纳税人是房地产所有者，如果把二者合并征收物业税，纳税人必须既是土地使用者又是土地之上的房地产所有者，土地使用者和房地产使用者为同一主体，这样对其课征物业税是合理的。

而现实的情况是，土地使用者和房地产使用权往往为不同主体，这样分别对其课税，否则让土地使用者负担房地产税或者是房地产者负担土地税是不合理的。

其次，土地税与房地产税的课税目的不同，防止土地投机行为，对房地产课税，主要是应能课税，调节收入分配。

房地产价值决定税负高低，富者多缴税，穷者少缴或不缴税，维护社会公平。

再次，长期以来我国税制已经形成了土地税与房地产税分开征收的习惯。

最后，从国外来看，也是将土地税与房地产税分开征收的。

1、作为一个税种必然涉及征税范围、税率、减免等税基方面的界定。

现行涉及不动产方面的税费有土地出让金、企业所得税、个人所得税、营业税、城市建设维护税以及教育费附加、城镇土地使用税、土地增值税、房产税、土地使用税、契税及物业维修基金等税费，不动产税这个框框如何界定那些税费能装进并且对这些税种如何进行整合，都是必须及时解决的事。

第一章1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。

2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。

3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。

②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。

②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量第二章1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。

2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。

3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。

竞争原则、协调原则、剩余产出。

4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。

不动产评估方法有哪些？不动产评估收费标准是多少？导读:本文介绍在房屋卖房，定价技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

很多人不懂不动产评估，因为现在买二手房的话，要先行的去对房子进行一个整体的评估，只有知道了评估价，才能计算出二手房的首付款，如此一来，才能知道贷款数额是多少。

很多人对于不动产评估方法都不是特别的清楚，那么，不动产评估方法有哪些？不动产评估收费标准是多少？不动产评估方法有哪些？1、市场比较法市场比较法是指在对目标不动产进行评估时，选择与目标房地产在用途、结构、所在地区等方面相同或相似的房地产加以比较对照，从已经发生过的交易中获取已知价格，经过比较、修正得出目标不动产在进行不动产评估时点的价格。

市场比较法适用于有大量丰富的交易案例的动产评估。

2、收益折现法收益折现法是从不动产的经济效用角度出发来进行不动产评估的一种方法。

它的理论依据是，不动产的价格是由它在未来一段时期内能给业主带来的全部经济收益的现值所决定的。

3、成本法进行不动产交易时，不动产的成本是买卖双方所能接受的价格。

这一基本思路即是商品价格的生产费用理论而产生不动产评估方法，称为成本法或成本估价法。

不动产评估的成本法，是将待估的不动产必须以正常的成本为基础估算待估不动产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。

不动产评估收费标准是多少？住宅的评估费为600元，交给评估公司。

外资银行不需要缴纳评估费，若已缴纳，过户后，会将之前缴纳的退还给您。

住宅类房产以外的其他房产：1、如果是写字楼，评估值小于200万的，收取评估费用1500元。

如果评估值大于或等于200万，评估费按评估值的1‰。

2、如果是别墅，评估值小于500万，收取评估费1000元；如果500万≤评估值＜1000万，评估费为2000元；如果1000万≤评估值＜2000万，评估费为3000元；如果评估值在2000万（含）以上，那么评估值每超出1000万加收1000元的评估费。

市场比较法在房地产评估中的应用分析摘要：市场法对其他评估方法比较容易理解，最重要的是，在评估过程中直接反映的房地产市场状态，把这些特点作为评估方法体系中最简单，最直接，最常用的评估方法，本文在市场法的理论基础之上,总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题，并提出了相应的解决对策。

关键词：市场比较法；房地产估价；适用范围；难点分析；对策措施引言市场法,又称市场比较法、市价比较法，通过类似房地产的交易价格，选出上次评估价值对象的方法，具体来说，就是选择一定数量的已按一定条件交易的同类房地产，与估价对象进行比较，妥善处理其交易价格，获得估价对象的价值。

市场规律的本质是在房地产实际交易价格的引导下寻求房地产的价值。

一、市场法的适用对象和条件（一）市场规律适用的对象市场比较法的大量的对象是相同类型的适用和频繁交易的房地产、房地产开发等土地一般商品房屋、公寓、别墅、办公室、商店、标准厂房等,而那些很少交易的房地产,如特殊的工厂、学校、纪念地、古建筑、教堂、寺庙等，都很难采用市场比较法。

（二）适用市场规律的条件市场比较法的适用条件是在同一供求范围内和最近的估值时间内有许多相似的房地产。

如果房地产市场不够发达或者类似的房地产交易实例较少，就很难采用市场比较法进行估值。

二、市场比较法在房地产估价中的应用首先，市场比较法的操作步骤如下图1所示。

最常用的基本公式的比较方法是:房地产评估的价格=可比实例的实际交易价格×交易情况修正系数的调整系数×市场情况调整系数的房地产形势。

比较法是房地产价格形成的理论基础替代原则，其实质是以房地产的市场价格为指导来计算房地产的价值或价格，是实际运用，成交后将房地产市场上类似的价格“测试”来计算估价对象的价值或价格，是最直接、更直观、更有说服力的估价方法之一，其结果容易被人们理解、认可或接受。

比较法适用的估价对象是同类房地产数量多、交易频繁、具有一定可比性的房地产，如住宅楼、办公楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地等。

房地产评估师的不动产估值标准和方法房地产评估师是专门从事房地产估值工作的专业人员。

他们通过一系列的评估方法和标准，为不动产的估值提供专业的指导和判断。

本文将探讨房地产评估师在进行不动产估值时所采用的标准和方法。

一、不动产估值标准在进行不动产估值之前，房地产评估师需要遵循一定的标准来进行评估工作。

目前，国际上广泛采用的不动产估值标准包括以下几种：1. 国际评估师联合会（IVSC）标准：该标准是国际上广泛使用的不动产估值标准之一，被认为是业界的权威标准。

它包含了评估师在进行估值时所需遵循的原则和规范。

2. 美国市场价值标准（USPAP）：这是美国国家评估师协会制定的不动产估值标准，被美国法律要求的评估师必须遵循。

该标准主要关注市场价值的估算和评估师的职业行为准则。

3. 中华人民共和国不动产估价通则（GB/T 50366）：这是中国国家标准，对不动产估值的原则、方法和程序进行了详细规定，是中国房地产评估师进行估值工作的主要依据。

二、不动产估值方法房地产评估师在进行不动产估值时，需要根据具体的情况选择合适的估值方法。

以下是常用的几种不动产估值方法：1. 市场比较法：这是最常用的不动产估值方法之一。

评估师通过对类似物业的市场交易数据进行分析，确定该不动产的市场价值。

该方法适用于市场上有大量交易数据的情况。

2. 收益法：这是一种适用于商业地产的估值方法。

评估师通过分析该不动产的租金收入和相关费用，计算出不动产的净现值，并根据市场收益率确定其市场价值。

3. 成本法：该方法主要关注不动产的重建成本。

评估师通过分析建筑物的建设成本和折旧等因素，计算出不动产的重建成本，并对其进行适当的折旧调整。

4. 折现现金流法：这种方法适用于投资性不动产的估值。

评估师通过预测未来的现金流量，并对其进行现值折现，确定不动产的市场价值。

三、不动产估值实施过程不动产估值的实施过程可以分为以下几个步骤：1. 信息收集：评估师需要收集有关不动产的各种信息，包括地理位置、建筑结构、市场条件等方面的数据。