房地产估价方法之市场比较法

竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。

以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。

本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。

市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。

市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。

交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。

交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。

第一，直接来源。

直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。

房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。

房地产市场中的房屋评估与估价方法在房地产市场中，房屋评估与估价对于房屋交易、金融贷款和税收征收等方面起着至关重要的作用。

合理准确地评估房屋价值，能够为各方提供可靠的参考依据。

本文将介绍房地产市场中常用的房屋评估与估价方法，以帮助读者更好地理解这一领域。

一、市场比较法市场比较法是房地产市场中最为常用的房屋评估与估价方法之一。

在这种方法中，评估师通过比较市场上类似房屋的交易价格来确定被评估房屋的价值。

这需要评估师考虑到房屋的特征、地理位置、建筑面积、房龄等因素，以确保比较结果的准确性。

市场比较法的优点在于其简单易行，同时考虑到了市场上实际成交的房屋价格，但其缺点在于房屋市场的波动性可能会导致不准确的评估结果。

二、收益法收益法主要适用于商业用途的房屋，例如写字楼、商场等。

这种方法是基于房屋产生的潜在收益来评估其价值。

评估师会考虑到租金收入、物业费、运营成本等因素，并使用贴现率来确定房屋的现值。

收益法的优点在于其能够全面考虑到房屋的潜在收益，但其在实际应用中可能受到市场波动、贴现率变化等因素的影响。

三、成本法成本法是基于房屋的重建成本来评估其价值。

评估师会计算出重建房屋所需的费用，并根据房屋的使用寿命、损耗程度等因素来确定其价值。

成本法的优点在于其直接、简单，但其在考虑到土地价值、既有设施等方面可能存在一定的缺陷。

四、收入比率法收入比率法是一种将租金收入与购房价格相比较的方法。

评估师会根据类似房屋的租金水平和购房价格来确定一个合理的收入比率。

然后，评估师将被评估房屋的租金收入与该收入比率相乘，以确定其估价。

收入比率法的优点在于其简单易行，但其需要对市场租金水平和收入比率进行准确的估计。

总结：房地产市场中的房屋评估与估价方法有很多种，每种方法都有其适用的场景和局限性。

评估师在进行房屋评估时，通常会综合运用多种方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。

无论采用何种方法，评估师都需要对房地产市场的情况有深入了解，并考虑到房屋的特征、地理位置、市场波动等因素。

房地产估价三大基本方法一、市场比较法。

市场比较法呀，就像是给房子找“小伙伴”来对比定价呢。

想象一下，你要给你的房子估价，那就去找找周围差不多的房子呗。

这些房子就像是你房子的小伙伴，它们最近卖了多少钱，那可就很有参考价值啦。

比如说，同小区同户型的房子，装修也差不多，人家上个月卖了100万，那你的房子大概也在这个价位上下波动咯。

不过呢，这当中也有很多小细节要注意。

像房子的朝向呀，如果一个房子朝南阳光充足，另一个朝北有点阴暗，那价格肯定就会有差别啦。

还有楼层，中间楼层可能就比底层或者顶层更受欢迎，价格也会高一些。

这就像是在一群小伙伴里，虽然大家都差不多，但总有一些小特点会让这个比那个更值钱一点。

市场比较法就是这么个有趣的办法，通过比较周围类似房子的成交价格，来给你的房子定个合适的价。

二、成本法。

成本法就像是算一笔关于房子的大账。

你想啊，盖这个房子花了多少钱呢？从买地开始，那可是一大笔钱，就像给房子打基础的第一步。

然后是建筑材料，一砖一瓦都是成本呀，好的材料肯定花费就高。

还有人工成本，那些建筑工人辛辛苦苦把房子盖起来，他们的工钱也都要算进去呢。

就好比你做一个蛋糕，面粉、鸡蛋、糖这些材料都有成本，再加上你花费的时间精力，这就是整个蛋糕的成本价。

房子也是一样，把土地成本、建筑成本、加上一些合理的利润和税费，最后得出来的就是房子的价值啦。

不过成本法也有它的小缺点哦，有时候它可能会高估房子的价值，因为它没有完全考虑到市场的供求关系这些复杂的情况。

但总体来说，这也是一个很重要的估价方法呢。

三、收益法。

收益法就像是从房子的赚钱能力来判断它的价值。

如果你的房子是用来出租的，那它能给你带来多少收益就很关键啦。

比如说，一套房子每个月能租3000元，那按照一定的收益率计算，就可以算出这个房子大概值多少钱。

就像你投资一个小生意，你会根据这个生意每年能赚多少钱，然后按照一定的回报率算出这个生意值多少一样。

不过呢，这个方法也有点麻烦，要准确预估房子未来的收益可不容易。

房地产评估市场比较法引言房地产评估是指通过对房地产市场进行综合分析和研究，确定房地产的价值。

在房地产评估中，有多种方法可供选择，其中市场比较法是一种常用的方法。

本文将详细介绍房地产评估市场比较法的原理、应用以及优缺点。

原理市场比较法是基于市场上类似房产的交易数据进行评估的一种方法。

其基本原理是根据与被评估房产相类似的其他同类型物业的交易价格和条件来判断被评估房产的市场价值。

通过对比和分析大量的市场数据，评估师可以确定被评估房产的相对价值。

应用市场比较法常用于以下情况：1.二手房交易：市场比较法在二手房交易中应用广泛。

评估师会收集该地区同类型房产的交易数据，比较其面积、地理位置、装修程度等因素，来确定被评估房产的市场价值。

2.商业地产评估：市场比较法在商业地产评估中也很常见。

评估师会对比同类型的商业地产项目，比如购物中心、写字楼等，来确定被评估商业地产的市场价值。

3.土地评估：在土地评估中，市场比较法主要应用于对同类型土地的成交价格进行比较。

通过分析同类型土地的交易数据，评估师可以确定被评估土地的市场价值。

优缺点市场比较法作为房地产评估的一种常用方法，有其优点和缺点。

优点： - 相对简单：市场比较法的计算相对简单，只需要收集和分析市场交易数据即可。

- 直观可靠：通过对比真实市场的交易数据，市场比较法可以提供相对客观的房地产市场价值。

- 适用范围广：市场比较法适用于各种不同类型的房地产评估，包括住宅、商业地产和土地等。

缺点： - 数据局限性：市场比较法的有效性依赖于可用的市场交易数据的质量和数量。

如果某个地区特定类型的房产交易量较少，或者数据不完整，市场比较法的准确性可能会受到影响。

- 特殊情况处理困难：市场比较法在面对特殊情况时（如被评估房产具有特殊历史价值或独特性），可能无法提供准确的评估结果。

- 市场波动风险：市场比较法的结果受到房地产市场的波动影响。

如果市场状况发生变化，市场比较法的结果可能不再准确。

房地产评估市场比较法 The document was finally revised on 2021市场比较法Ⅰ、基本原理市场比较法的基本原理是，根据替代原则，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的。

其计算公式为：交易情况市场状况房地产状况修正修正修正比准价格＝可比实例价格×100/( ) ×( )/100 × 100/( )Ⅱ、测算过程在评估人员广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象属于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的正常交易案例作为可比实例，通过交易日期、交易情况、区域因素及个别因素等一系列修正调整后，得到试算比准价格，对其进行进一步分析调整后，得出最终比准价格。

具体评估过程如下：1、估价案例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相同的交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。

2、比较修正（1）交易情况修正：可比实例均为目前房地产市场上正常的交易实例，其交易价格无异常，故无需修正，交易情况修正系数均为100/100。

（2）市场状况修正：可比实例交易日期与估价时点相近，由于武汉市近期房地产市场行情波动不大，故无需修正，修正系数均为100/100。

（3）区域因素（也称房地产状况）修正：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、环境、景观等区域因素修正，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象区域因素进行打分比较。

（4）个别因素（也称房地产状况）修正：根据可比实例的具体情况，以估价对象的状况为100，将实例与估价对象个别因素进行打分比较。

3、计算比准价格将以上修正后的系数代入公式计算，详见表3。

表1 可比实例资料（选取与估价对象房地产所处地区相近、用途相同的交易案例作为可比实例）表2 比较因素条件指数表表3 比较因素修正系数表（将以上修正后的系数代入公式计算）4、实例修正后的估价对象平均价格计算根据表3中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式可分别计算出估价对象的三个试算比准价格如下：利用实例一计算：比准价格为元/平方米;利用实例二计算: 比准价格为元/平方米;利用实例三计算: 比准价格为元/平方米;从测算结果来看，三个交易实例修正后的价格水平差别不大，故取它们的算术平均值作为市场比较法的比准价格，即估价对象平均单位面积比准价格为元/平方米。

房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。

其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。

1.市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。

1)市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

2)市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。

而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。

如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;3)市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。

2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。

一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。

对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。