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物业服务方在物业服务合同中的履行抗辩权研究摘要：物业服务合同中，当事人经常以对方未履行合同义务为由为由行使抗辩权。
因物业服务合同的特殊性，抗辩权的行使会带来相应的弊端，如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、甚至对业主带来财产和人身损害等。
最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。
但对于物业公司方如何行使抗辩权缺乏必要的规范。
对于单个业主或少数业主未按约缴纳物业费时，物业公司无权行使履行抗辩，但在未缴费业主数量达成一定程度时，应认定物业公司方有权行使履行抗辩，以期能平衡双方的利益。
关键词:物业服务合同；固有继续性合同；履行抗辩权的行使；伴随着住房货币化、商品化模式的进程，物业服务作为一种新型的公共服务模式得以蓬勃发展。
与此同时，与物业服务蓬勃发展形成强烈反着的是，物业服务质量差、物业服务纠纷不断已成为比较突出的社会问题。
当前，物业服务合同纠纷多发，其本质上就是物业管理费的缴纳范围及是否缴纳与服务范围、服务质量、服务风险的对抗关系。
1从实践来看，当事人特别是物业服务方如何在合同履行中具体行使履行抗辩权，相应的法律法规没有明确规定。
为防止当事人随意行使履行抗辩权，有必要对物业服务方如何行使履行抗辩权进行相应地探讨。
1福建省高级人民法院民一庭：《城市住宅小区物业管理纠纷的法律问题及处理原则之研究》，《民事审判指导与参考》，2003年第2卷，第96页。
一、问题的提出（一）案情友朋公司系一家物业服务公司，其与从事房地产开发的同人公司签订了《前期物业管理合同》，由友朋公司向同人公司开发的某物业提供前期物业服务。
后创丰公司进驻该物业办公，并于2007年9月30日与友朋公司签订《同人花园前期物业服务协议》，协议约定友朋公司提供相应物业和保安服务；物业管理服务费用半年一缴，交纳时间为每半年的第一个月1 0日前。
协议签订后，创丰公司按协议约定缴纳了2007、2008年度的物业管理费，但未能在2009年1月10日前及时交纳2009年上半年的物业服务费。
第1篇随着我国城市化进程的加快，物业管理行业日益繁荣，物业管理纠纷也日益增多。
作为物业管理从业人员，了解和掌握物业管理法律知识，对于维护业主权益、提升物业服务水平具有重要意义。
本文通过分析一起典型的物业管理法律案例，谈谈自己的心得体会。
一、案例简介某小区业主王某因不满小区物业服务，认为物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等问题，遂向当地法院提起诉讼。
法院经审理认为，物业公司存在以下违法行为：1. 服务不到位：物业公司未按照合同约定提供物业服务，如小区绿化带修剪不及时、公共设施损坏未及时维修等。
2. 擅自调整收费标准：物业公司未按照规定程序调整收费标准，擅自提高物业费。
3. 未履行公告义务：物业公司未在规定时间内将收费标准、服务内容等事项向业主公告。
法院判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。
二、案例分析1. 业主权益保护本案中，业主王某通过法律途径维护了自己的合法权益。
这充分体现了我国法律对业主权益的保护。
在物业管理过程中，业主作为物业管理的主体，享有知情权、参与权、监督权等权利。
物业公司应当尊重业主的合法权益，履行合同约定的义务。
2. 物业公司责任本案中，物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等违法行为，导致业主权益受损。
这警示物业公司应加强自身管理，切实履行合同义务。
具体包括：（1）提高服务质量：物业公司应按照合同约定提供物业服务，确保小区环境整洁、设施完善。
（2）规范收费标准：物业公司应按照规定程序调整收费标准，并及时向业主公告。
（3）履行公告义务：物业公司应将收费标准、服务内容等事项在规定时间内向业主公告，保障业主的知情权。
3. 法律意识本案中，业主王某具有较强的法律意识，能够运用法律武器维护自身权益。
这为其他业主树立了榜样。
在物业管理过程中，业主应提高法律意识，了解自己的权益，勇于维权。
4. 法院判决法院在本案中依法判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。
第1篇一、案例背景某小区成立于2008年，共有业主300户。
小区物业由某物业公司负责管理，物业服务合同期限为5年。
在合同履行过程中，业主与物业公司之间因物业管理问题产生纠纷，矛盾逐渐升级。
现将该案例进行分析，以期为物业管理纠纷的解决提供参考。
二、案例经过1. 业主投诉（1）小区内绿化带损坏严重，物业公司未及时修复。
（2）小区内公共设施损坏，物业公司维修不及时。
（3）物业公司擅自提高物业服务费，未征求业主意见。
（4）物业公司管理人员服务态度差，业主反映问题得不到及时解决。
2. 物业公司回应（1）物业公司承认绿化带损坏，并表示将尽快修复。
（2）物业公司表示，公共设施损坏系业主使用不当导致，将加强日常巡查，确保设施完好。
（3）物业公司称，提高物业服务费是根据市场行情和业主需求进行的调整，符合相关规定。
（4）物业公司表示，将加强对管理人员的培训，提高服务质量。
三、案例分析1. 业主与物业公司之间的矛盾根源（1）物业管理服务不到位。
物业公司未能及时修复绿化带、公共设施损坏等问题，导致业主生活质量下降。
（2）物业公司擅自提高物业服务费。
物业公司未征求业主意见，直接提高收费标准，引起业主不满。
（3）物业公司管理人员服务态度差。
业主反映问题得不到及时解决，导致矛盾加剧。
2. 解决途径（1）加强沟通与协商。
业主与物业公司应加强沟通，共同协商解决物业管理问题。
（2）建立健全业主大会制度。
业主大会是业主参与物业管理的重要途径，应充分发挥其作用。
（3）完善物业服务合同。
物业服务合同应明确双方的权利义务，避免纠纷发生。
（4）加强物业公司监管。
政府部门应加强对物业公司的监管，确保其履行合同义务。
四、结论物业管理纠纷是当前社会普遍存在的问题。
本案例中，业主与物业公司之间的矛盾源于物业管理服务不到位、擅自提高收费标准以及管理人员服务态度差等问题。
为解决此类纠纷，双方应加强沟通与协商，建立健全业主大会制度，完善物业服务合同，加强物业公司监管。
第1篇一、案件背景某小区业主李某，因与物业公司发生纠纷，向法院提起诉讼。
李某认为物业公司未履行物业管理服务合同约定的义务，导致其合法权益受到侵害。
具体纠纷如下：1. 物业公司未按时对小区内绿化进行修剪，导致绿化带杂草丛生，影响小区环境；2. 物业公司未对小区内公共设施进行定期检查和维护，导致电梯、楼道照明设施等存在安全隐患；3. 物业公司未对小区内公共区域进行合理规划，导致车辆乱停乱放，影响居民出行；4. 物业公司收费不合理，存在乱收费现象。
二、案件焦点本案焦点在于物业公司是否履行了物业管理服务合同约定的义务，以及李某的合法权益是否受到侵害。
三、法律依据1. 《中华人民共和国民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
2. 《中华人民共和国民法典》第九百四十三条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，对物业服务区域内的公共设施进行维修、养护、清洁和绿化，保持公共设施的完好、整洁和美观。
3. 《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，对物业服务区域内的公共区域进行合理规划、维护和管理，保障业主的合法权益。
四、案件分析1. 关于绿化问题：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业公司有义务对小区内绿化进行修剪，保持绿化带的整洁和美观。
本案中，物业公司未按时对绿化进行修剪，导致绿化带杂草丛生，影响小区环境。
因此，物业公司在此问题上存在违约行为。
2. 关于公共设施问题：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十三条，物业公司有义务对小区内公共设施进行定期检查和维护。
本案中，物业公司未对电梯、楼道照明设施等公共设施进行定期检查和维护，存在安全隐患。
因此，物业公司在此问题上存在违约行为。
3. 关于公共区域规划问题：根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，物业公司有义务对小区内公共区域进行合理规划、维护和管理。
物业管理中的法律合规问题物业管理在现代社会中扮演着至关重要的角色。
为了保障业主的利益，物业管理必须遵守相关的法律合规要求。
本文将讨论物业管理中的法律合规问题，并提供一些解决方案。
一、业主权益保护法律合规问题在物业管理中，保护业主的权益是首要任务。
物业管理公司必须遵守相关法律法规，确保业主享有其合法权益。
然而，在实践中存在一些法律合规问题。
1. 信息透明度物业管理公司应当向业主提供必要的信息透明度，包括物业费用明细、公共资源使用情况等。
然而，一些物业管理公司在信息披露方面存在不尽如人意的问题。
为了解决这个问题，管理公司应当建立规范的信息披露机制，并及时向业主提供准确、全面的信息。
2. 合同约定的执行物业管理与业主之间通常通过合同来约定各方的权责和义务。
然而，一些物业管理公司在合同履行方面存在违规行为。
为了确保合同的有效执行，物业管理公司应当遵守合同约定，不得擅自修改或解除合同。
3. 业主投诉处理业主有权提出投诉，并得到及时有效的处理。
然而，一些物业管理公司对业主的投诉不予重视，导致问题得不到妥善解决。
为了确保投诉得到及时处理，物业管理公司应当建立健全的投诉处理机制，指定专人负责处理投诉，并及时回复业主。
二、物业安全法律合规问题物业安全是物业管理中最重要的问题之一。
物业管理公司必须遵守相关的法律合规要求，确保业主的生命财产安全。
1. 消防安全合规物业管理公司应当遵守建筑消防安全法律法规，确保物业的消防设施完善，并制定消防应急预案。
同时，物业管理公司应当定期进行消防演练，提高员工和业主的消防意识。
2. 安全设施维护物业管理公司应当确保物业的安全设施正常运行。
例如，电梯、停车场、门禁系统等设施应当进行定期检查和维护，以避免发生安全事故。
3. 安全隐患排查物业管理公司应当定期对物业进行安全隐患排查，发现问题及时整改。
例如，楼道堆放杂物、楼梯扶手松动等安全隐患应当得到及时解决。
三、员工劳动合规问题物业管理公司的员工是保障物业正常运行的重要力量。
《民法典》视角下的物业服务合同3篇篇1《民法典》视角下的物业服务合同随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，物业管理服务行业也得到了空前的发展。
物业服务合同作为物业管理服务行业的法律依据，对于规范物业服务行业关系、维护消费者权益、促进行业健康发展具有重要意义。
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，为物业服务合同的规范化与完善提供了法律基础。
本文将结合《民法典》的相关规定，从法律视角探讨物业服务合同的相关问题。
一、物业服务合同概述物业服务合同是指物业管理公司与业主或业主委托代理人签订的，约定由物业管理公司提供物业管理服务的合同。
在现代社会，物业服务合同已经成为了社区生活中不可或缺的一部分。
通过签订物业服务合同，业主可以委托物业管理公司对小区或楼宇的管理、维护等服务进行专业化运营，提高社区的居住质量，保障业主的合法权益。
二、《民法典》下的物业服务合同法律规定1. 自愿原则《民法典》第十五条规定：“合同当事人的权利和义务，应当由当事人约定，符合自愿原则。
”在签订物业服务合同时，双方应基于自愿原则，在平等地位下自主协商合同内容，并在合同中约定双方的权利和义务，保障合同当事人的合法权益。
2. 诚实信用原则《民法典》第十五条还规定：“合同当事人应当遵循诚实信用原则，遵守约定，不得恶意制造风险，损害他人合法权益。
”物业服务合同双方应当遵守诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更、终止合同，否则将承担相应的法律责任。
3. 合同内容规范《民法典》第二百零五条规定：“当事人订立的合同，不得违反法律，不得损害社会公共利益，不得违背公序良俗。
”在签订物业服务合同时，双方应当遵守法律法规，合同内容应当明确具体，不能损害其他业主的合法权益，不得损害社会公共利益。
4. 不公平条款无效《民法典》第四百四十六条规定：“合同中对消费者订立的不公平条款无效。
”在物业服务合同中，若物业管理公司利用其专业地位对业主订立不公平条款，损害消费者的合法权益，这些条款将被视为无效条款，不具有法律效力。
物业服务合同法律性质及法律适用物业服务合同是一种法律文件，它确立了物业服务公司与业主之间的关系和义务。
根据相关的法律规定，物业服务合同是一种民事合同，属于合同法范畴，因此具有法律性质。
本文将重点探讨物业服务合同的法律性质、法律适用以及相关法律规定。
一、物业服务合同的法律性质物业服务合同是双方当事人基于平等自愿的原则，在合法的前提下达成的一种协议。
在合同的过程中，双方约定物业服务的内容、方式、价款、责任等基本条款，既是一种买卖合同，又是一种劳务合同，因此在法律上属于复合型合同。
此外，根据《合同法》的规定，物业服务合同可以是口头约定的，但建议双方在签订合同时应以书面方式记录，以确保权益得到充分保障。
二、物业服务合同的法律适用1.合同法物业服务合同是一种合同，因此适用《中华人民共和国合同法》。
合同法规定各方当事人有自由订约权利，但在签订合同时必须遵守法律法规，不得越权或违法。
此外，合同法还规定了合同的成立、效力、履行等方面的具体条文，在物业服务合同的签订中也同样适用。
2.物业管理条例根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，物业服务企业需要在经营前注册，并取得有关部门颁发的营业执照。
此外，物业服务企业还需遵守物业服务商业行为准则，并接受有关部门的监督和管理。
物业服务合同的签订和履行也必须遵守物业管理条例的相关规定。
3.房屋租赁合同法律条款与物业服务相关的房屋租赁合同也需要被记入到物业服务合同中，并以双方的签字为凭。
以防患于未然，在物业合同签署之前，建议双方预先拟定一份租赁合同，并在其中列明房租和租期等重要内容。
三、物业服务合同的相关法律规定1.权利和义务物业服务合同侧重于服务提供商和客户之间权利和义务的约束，对双方的权利和责任都应该做出详细规定。
物业服务商应提供高质量的物业管理服务，保护业主合法权益和业主共同信息平台管理工作，如业委会的管理工作，严格执行防火、安全和卫生标准，并及时处理物业管理事宜，以确保物业管理服务的高效和顺畅。
关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第1篇一、案例背景某小区于2005年建成并投入使用，由A物业公司负责物业管理。
根据小区业主大会的决定，A物业公司与业主委员会签订了为期五年的物业管理服务合同。
合同期满后，业主委员会决定不再续签合同，理由是A物业公司的服务存在诸多问题，如绿化维护不到位、公共设施损坏不及时修复等。
A物业公司不服，认为其已经按照合同约定履行了义务，且在服务过程中积极改进，要求继续履行合同。
双方因此产生纠纷。
二、案例分析本案涉及的主要法律问题包括：1. 物业管理服务合同的效力根据《物业管理条例》第十二条的规定，物业管理服务合同应当符合国家有关法律、法规的规定，并经业主大会或者业主委员会的同意。
在本案中，A物业公司未经过业主大会的重新投票同意，即要求继续履行合同，可能存在合同效力问题。
2. 物业服务质量的认定《物业管理条例》第三十七条规定，物业服务企业应当按照合同约定和物业服务标准，提供物业服务。
在本案中，A物业公司存在绿化维护不到位、公共设施损坏不及时修复等问题，已违反了合同约定和物业服务标准。
3. 业主大会的决定效力《物业管理条例》第二十二条规定，业主大会作出的决定，对全体业主具有约束力。
在本案中，业主委员会根据业主大会的决定，决定不再续签合同，该决定对A物业公司具有法律效力。
三、答案及法律依据1. 关于物业管理服务合同的效力根据《物业管理条例》第十二条的规定，A物业公司未经过业主大会的重新投票同意，即要求继续履行合同，其行为可能存在合同效力问题。
根据《民法典》第五百零二条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。
因此，本案中A物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同，在未经过业主大会重新投票同意的情况下，可能存在合同效力待定的问题。
2. 关于物业服务质量的认定根据《物业管理条例》第三十七条的规定，A物业公司存在绿化维护不到位、公共设施损坏不及时修复等问题，已违反了合同约定和物业服务标准。
因此，A物业公司应承担违约责任。
物业服务合同履行的相关法律问题研究近年来，日益增多的物业服务纠纷案件给全国各地法院都带来了不小的审判压力。
究其原因，不仅仅在于物业服务纠纷案件类型多样、所涉及的法律关系复杂、案件带有群体性特征导致处理难度较大；更为突出的还在于，法官对此类新兴案件较为陌生，加之法律法规不健全，相关政策规定又因带有体制转轨的因素明显滞后，既有的一些法律规定又比较原则，审判时缺少明确具体的条文规范，造成了司法实践中的诸多困难。
[1]在这样的背景下，最高人民法院于2009年5月出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》[以下简称《物业服务解释》]，对《物权法》以及《物业管理条例》中有关物业服务问题的抽象性、原则性条文进行了司法解释，力求为审判实践提供明确具体和统一的裁判标准。
纵观该《物业服务解释》，其主要对物业服务合同的效力问题、物业服务合同的履行及违约责任问题、物业服务合同终止的法律适用问题以及该解释的适用范围和时间效力等问题作出了具体规定，其中许多规定从实务的角度来看都不乏亮点。
[2]应当说，该解释的出台为今后司法实践工作可操作性的提高奠定了基础。
但为了正确理解与适用该解释，从理论的角度对物业服务纠纷所涉及的重要问题进行深入分析，仍属必要。
正是基于这样的考虑，本文拟透过《物业服务解释》的相关规定，结合司法实践，对物业服务纠纷案件中最为核心的物业服务合同的履行以及与之密切相关的问题作重点探讨，希望对正确理解与适用该司法解释相关条款有所助益。
一、业主在物业服务合同中的主体地位及其义务认定[一]业主的合同主体地位物业服务合同的主体认定问题，是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。
物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。
根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
”因此，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业所签订。
又根据我国《物业管理条例》第15条的规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
”因此，对于普通物业服务合同来说，则是由业委员会与物业服务企业所签订的。
可以看到，在合同签订的形式上，无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。
在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。
必须明确的是，《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
”根据该条款，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意，因此，前期物业服务合同对业主之所以产生拘束力，根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。
[3]对于普通物业服务合同，《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条都规定，选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项。
物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。
[4] 所以，尽管形式上来看业主未参与物业服务合同的签订，但究其实质，不管从现行的立法规定还是从法理上来说，业主都是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者。
《物业服务解释》对此作出了明确解释，其第1条规定：“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
”由此，该条款明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位。
[二]业主应承担的主要合同义务1.交纳物业服务费的义务物业服务合同是一种新型合同，理论与实务界对其性质难免有不同的认识，观点主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、独立合同说等等。
通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相关争议，笔者对此较为赞同，因为不管是其法律关系的形成，还是物业服务合同的特征，与委托合同都有较高的相似度。
从业主与物业服务企业的法律关系来看，业主是物业服务合同的委托人；从物业服务合同的内容来看，业主是支付报酬、接受服务的一方。
业主有权利请求物业服务企业按照合同的内容提供相应的服务，与此相对应，业主的主要合同义务即是交纳相关的物业服务费用。
当然，物业服务费用的内涵决不简单地只是物业服务企业的佣金。
物业服务费可分为公共性服务费[为物业产权人、使用人提供公用卫生清洁、公共设施维修保养和保安、绿化等公共性服务而收取的费用]、公众代办性服务费[为物业产权人、使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性的服务而收到的费用]和特约服务费[为物业产权人、使用人提供特约服务而收取的费用]。
[5]也有学者主张将物业服务费区分为两类，一类是用于区分建筑物的基本维护、修缮、整治工作与日常管理及其他与居民生活相关的服务所支出的费用，即通常语境下的物业服务费；另一类是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共同设施设备的维修的更新、改造的费用，称为专项维修资金。
[6]在日常生活中，广大业主往往认为物业费仅限于物业服务企业的佣金，业主拒交、欠交物业服务费也成为司法实践中引发物业服务纠纷的重要原因之一。
《物业服务解释》第6条作出了针对性规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
”根据该条，物业服务企业在经书面催交后，业主无正当理由仍拒交、欠交物业费的，可以起诉业主并得到人民法院的支持。
这不仅对物业服务企业迅速高效收缴物业费用提供了法律支持，同样也对业主积极履行交纳物业服务费的合同义务将起到督促和警示的作用。
2.协助义务在物业服务企业实施物业维护、保养、保修的过程中，业主应当给予协助，该协助义务不仅包括积极层面的主动提供必要的便利，还包括消极层面的不得阻碍、妨害物业服务企业的服务及管理工作。
针对业主的该项义务，《物业服务解释》第4条赋予了物业服务企业相应的诉权：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
”根据该条规定，业主违反协助义务的，物业服务企业可以行使诉权，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。
二、物业服务企业的义务范围认定[一]物业服务企业的主要合同义务物业服务企业作为物业服务的提供者，其义务范围的认定乃是物业服务合同内容的重点。
概括地说，物业服务企业受业主的委托，应当依照合同的约定提供相应的物业服务。
根据《物业服务解释》第3条第1款的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
”因此，就物业服务企业提供服务的内容而言，可高度概括为维修、养护、管理、维护四方面。
在笔者看来，该四方面又可区分为两个层次：第一个层次指向“对物的管理”，指的是对建筑物、基地、附属设施、相关场地等共有部分进行维护、保养和修理；第二个层次则指向“对人的管理”，是对区分所有权人群居生活关系所进行的管理，[7]包括维护物业管理区域内的环境卫生，也包括维持和谐有序的公共秩序。
例如，当部分业主不当行使专有权，对其他业主构成妨害，或者侵害业主的共同利益时，物业服务企业有义务对其进行提示和制止。
[二]物业服务企业承担义务的扩充值得注意的问题是，《物业服务解释》第3条的规定依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围。
[8]合同默示条款理论[Implied Terms]源自于英美法系。
所谓默示条款，即是当事人并未写入合同中，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律、交易习惯及行业规则的规定，理应存在的合同条款。
[9]一般说来，考察合同当事人的权利义务范围，需要对当事人双方所订立合同的明示条款[Express Terms]，即双方达成合意并写明在合同中的相关事项作相应的解释。
但明示条款并不能完全涵盖所有的合同内容，而且某些合同纠纷仅仅依照明示条款有可能无法得以解决。
当依照合同的明示条款无法合理解决合同纠纷时，英美法系国家法院主张必须充分利用普通法的灵活机制，将默示条款纳入合同之中，从一定意义上来说，默示条款的广泛运用并作为修正合同的工具实际上是对意思自治原则所作的某种程度的否定；从另一层意义上来讲，默示条款又是意思自治原则与法院行为相调和的中介。
[10]因此，英国法系合同默示条款所承载的功能，在于明示条款对合同相关权利义务有未尽之处、阻碍合同履行及纠纷处理之时，得允许法官依照法律规定、相关习惯规则、明示条款等对合同内容进行推定进而作出裁判。
而在大陆法系，尽管没有默示条款之说，但在遭遇合同明示条款有所欠缺之时，合同目的的实现是依赖于合同的解释原理以及合同漏洞的补充来完成的。
如我国《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
”合同有关条款及交易习惯均可作为合同约定欠缺或约定不明时的参照。
另外，我国《合同法》第60条还规定了合同的附随义务：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
”这是依据诚实信用原则对合同当事人的义务范围所进行的扩张。
[11]从方法论的角度来说，默示条款理论亦是一种合同漏洞的补充方法，两大法系对此问题的应对虽然方法各异但目的相同，可谓殊途同归。
当然，合理借鉴默示条款理论对我国合同法的理论与实践都具有重要意义，《物业服务解释》第3条的规定便是很好的说明。
根据《物业服务解释》第3条第1款的规定，物业服务企业承担义务的依据范围不仅包括合同约定，还包括法律、法规的规定以及相关行业规范的规定。
特别需要指出的是第3条第2款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
”据此，物业服务企业公开作出的服务承诺以及服务细则也将作为物业服务企业承担义务的依据。
其原因在于，物业服务企业公开作出的服务承诺及其制定的服务细则，在业主对物业服务企业的选聘过程中，对业主的最终决定有重大影响。
服务承诺及服务细则，作为物业服务企业的一种“单方允诺”，[12]也作为其与业主订约的基础，必然也必须对其行为产生约束力，这对业主权利的保障非常重要。
