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物业服务方在物业服务合同中的履行抗辩权研究摘要：物业服务合同中，当事人经常以对方未履行合同义务为由为由行使抗辩权。
因物业服务合同的特殊性，抗辩权的行使会带来相应的弊端，如妨害小区业主的正常生活、妨害物业公司的正常经营、甚至对业主带来财产和人身损害等。
最高人民法院的《解释》第5、6条对业主抗辩权的行使与限制作了规定，对于平衡业主与物业公司的利益关系具有积极意义。
但对于物业公司方如何行使抗辩权缺乏必要的规范。
对于单个业主或少数业主未按约缴纳物业费时，物业公司无权行使履行抗辩，但在未缴费业主数量达成一定程度时，应认定物业公司方有权行使履行抗辩，以期能平衡双方的利益。
关键词:物业服务合同；固有继续性合同；履行抗辩权的行使；伴随着住房货币化、商品化模式的进程，物业服务作为一种新型的公共服务模式得以蓬勃发展。
与此同时，与物业服务蓬勃发展形成强烈反着的是，物业服务质量差、物业服务纠纷不断已成为比较突出的社会问题。
当前，物业服务合同纠纷多发，其本质上就是物业管理费的缴纳范围及是否缴纳与服务范围、服务质量、服务风险的对抗关系。
1从实践来看，当事人特别是物业服务方如何在合同履行中具体行使履行抗辩权，相应的法律法规没有明确规定。
为防止当事人随意行使履行抗辩权，有必要对物业服务方如何行使履行抗辩权进行相应地探讨。
1福建省高级人民法院民一庭：《城市住宅小区物业管理纠纷的法律问题及处理原则之研究》，《民事审判指导与参考》，2003年第2卷，第96页。
一、问题的提出（一）案情友朋公司系一家物业服务公司，其与从事房地产开发的同人公司签订了《前期物业管理合同》，由友朋公司向同人公司开发的某物业提供前期物业服务。
后创丰公司进驻该物业办公，并于2007年9月30日与友朋公司签订《同人花园前期物业服务协议》，协议约定友朋公司提供相应物业和保安服务；物业管理服务费用半年一缴，交纳时间为每半年的第一个月1 0日前。
协议签订后，创丰公司按协议约定缴纳了2007、2008年度的物业管理费，但未能在2009年1月10日前及时交纳2009年上半年的物业服务费。
第1篇随着我国城市化进程的加快，物业管理行业日益繁荣，物业管理纠纷也日益增多。
作为物业管理从业人员，了解和掌握物业管理法律知识，对于维护业主权益、提升物业服务水平具有重要意义。
本文通过分析一起典型的物业管理法律案例，谈谈自己的心得体会。
一、案例简介某小区业主王某因不满小区物业服务，认为物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等问题，遂向当地法院提起诉讼。
法院经审理认为，物业公司存在以下违法行为：1. 服务不到位：物业公司未按照合同约定提供物业服务，如小区绿化带修剪不及时、公共设施损坏未及时维修等。
2. 擅自调整收费标准：物业公司未按照规定程序调整收费标准，擅自提高物业费。
3. 未履行公告义务：物业公司未在规定时间内将收费标准、服务内容等事项向业主公告。
法院判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。
二、案例分析1. 业主权益保护本案中，业主王某通过法律途径维护了自己的合法权益。
这充分体现了我国法律对业主权益的保护。
在物业管理过程中，业主作为物业管理的主体，享有知情权、参与权、监督权等权利。
物业公司应当尊重业主的合法权益，履行合同约定的义务。
2. 物业公司责任本案中，物业公司存在服务不到位、擅自调整收费标准等违法行为，导致业主权益受损。
这警示物业公司应加强自身管理，切实履行合同义务。
具体包括：（1）提高服务质量：物业公司应按照合同约定提供物业服务，确保小区环境整洁、设施完善。
（2）规范收费标准：物业公司应按照规定程序调整收费标准，并及时向业主公告。
（3）履行公告义务：物业公司应将收费标准、服务内容等事项在规定时间内向业主公告，保障业主的知情权。
3. 法律意识本案中，业主王某具有较强的法律意识，能够运用法律武器维护自身权益。
这为其他业主树立了榜样。
在物业管理过程中，业主应提高法律意识，了解自己的权益，勇于维权。
4. 法院判决法院在本案中依法判决物业公司退还擅自提高的物业费，并要求物业公司按照合同约定提供物业服务。
物业管理的法律要求与业主权益保护物业管理是当前社会中一个日益重要的行业，它涉及到许多法律法规和业主权益保护的问题。
本文将就物业管理中的法律要求和业主权益保护进行探讨，以帮助人们更好地理解和应对物业管理中的相关问题。
一、物业管理的法律要求1. 物业管理公司的合法性要求物业管理公司是从业于物业管理领域的专业机构，其合法性是物业管理的第一要求。
根据相关法律法规，物业管理公司必须依法注册成立，同时具备相应资质和能力来进行物业管理工作。
合法的物业管理公司在其经营许可证和资质证书中应有明确的物业管理范围和管理项目。
2. 物业管理合同的签订与履行物业管理合同是物业管理公司与业主之间建立关系并规范管理的重要法律文件。
在签订合同之前，双方应明确约定物业管理的范围、责任和义务，并明确约定双方的权利和义务。
物业管理公司应按照承诺提供相关服务，而业主有权要求物业管理公司按照合同约定提供服务。
3. 物业维修与安全的法律要求物业管理公司有责任维护物业的正常运行和安全，以保障业主的利益和权益。
在维修方面，物业管理公司应按照相关规定及时处理公共设施的故障和损坏，并采取措施防止事故的发生。
同时，物业管理公司也要确保物业的安全，制定健全的安全管理制度，定期进行安全检查和隐患排查。
4. 物业费用的收取和使用物业管理公司有权收取物业费用，但必须依法收费并明示收费标准。
相关法律要求物业管理公司应当根据公示的物业费用标准进行收费，并公开物业费用的使用情况。
物业管理公司需要对收取的物业费用进行合理使用，并及时提供相关费用的明细账目，以方便业主监督。
二、业主权益保护1. 信息公开与参与权业主有权了解物业管理的相关事宜，并参与物业管理的决策过程。
物业管理公司应当及时向业主公布有关物业管理的信息，包括工作计划、财务报表等，并允许业主参与和监督管理工作。
此外，物业管理公司还应当建立健全的意见反馈和投诉处理机制，保障业主的合法权益。
2. 业主大会与物业委员会业主大会是业主行使权益的一种重要方式，物业管理公司应当依法召开业主大会并向业主报告有关工作情况。
第1篇一、案例背景某小区成立于2008年，共有业主300户。
小区物业由某物业公司负责管理，物业服务合同期限为5年。
在合同履行过程中，业主与物业公司之间因物业管理问题产生纠纷，矛盾逐渐升级。
现将该案例进行分析，以期为物业管理纠纷的解决提供参考。
二、案例经过1. 业主投诉（1）小区内绿化带损坏严重，物业公司未及时修复。
（2）小区内公共设施损坏，物业公司维修不及时。
（3）物业公司擅自提高物业服务费，未征求业主意见。
（4）物业公司管理人员服务态度差，业主反映问题得不到及时解决。
2. 物业公司回应（1）物业公司承认绿化带损坏，并表示将尽快修复。
（2）物业公司表示，公共设施损坏系业主使用不当导致，将加强日常巡查，确保设施完好。
（3）物业公司称，提高物业服务费是根据市场行情和业主需求进行的调整，符合相关规定。
（4）物业公司表示，将加强对管理人员的培训，提高服务质量。
三、案例分析1. 业主与物业公司之间的矛盾根源（1）物业管理服务不到位。
物业公司未能及时修复绿化带、公共设施损坏等问题，导致业主生活质量下降。
（2）物业公司擅自提高物业服务费。
物业公司未征求业主意见，直接提高收费标准，引起业主不满。
（3）物业公司管理人员服务态度差。
业主反映问题得不到及时解决，导致矛盾加剧。
2. 解决途径（1）加强沟通与协商。
业主与物业公司应加强沟通，共同协商解决物业管理问题。
（2）建立健全业主大会制度。
业主大会是业主参与物业管理的重要途径，应充分发挥其作用。
（3）完善物业服务合同。
物业服务合同应明确双方的权利义务，避免纠纷发生。
（4）加强物业公司监管。
政府部门应加强对物业公司的监管，确保其履行合同义务。
四、结论物业管理纠纷是当前社会普遍存在的问题。
本案例中，业主与物业公司之间的矛盾源于物业管理服务不到位、擅自提高收费标准以及管理人员服务态度差等问题。
为解决此类纠纷，双方应加强沟通与协商，建立健全业主大会制度，完善物业服务合同，加强物业公司监管。
![8最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]8号)](https://img.taocdn.com/s1/m/3dd827ec998fcc22bdd10d05.png)
《民法典》视角下的物业服务合同3篇篇1《民法典》视角下的物业服务合同随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，物业管理服务行业也得到了空前的发展。
物业服务合同作为物业管理服务行业的法律依据，对于规范物业服务行业关系、维护消费者权益、促进行业健康发展具有重要意义。
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，为物业服务合同的规范化与完善提供了法律基础。
本文将结合《民法典》的相关规定，从法律视角探讨物业服务合同的相关问题。
一、物业服务合同概述物业服务合同是指物业管理公司与业主或业主委托代理人签订的，约定由物业管理公司提供物业管理服务的合同。
在现代社会，物业服务合同已经成为了社区生活中不可或缺的一部分。
通过签订物业服务合同，业主可以委托物业管理公司对小区或楼宇的管理、维护等服务进行专业化运营，提高社区的居住质量，保障业主的合法权益。
二、《民法典》下的物业服务合同法律规定1. 自愿原则《民法典》第十五条规定：“合同当事人的权利和义务，应当由当事人约定，符合自愿原则。
”在签订物业服务合同时，双方应基于自愿原则，在平等地位下自主协商合同内容，并在合同中约定双方的权利和义务，保障合同当事人的合法权益。
2. 诚实信用原则《民法典》第十五条还规定：“合同当事人应当遵循诚实信用原则，遵守约定，不得恶意制造风险，损害他人合法权益。
”物业服务合同双方应当遵守诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更、终止合同，否则将承担相应的法律责任。
3. 合同内容规范《民法典》第二百零五条规定：“当事人订立的合同，不得违反法律，不得损害社会公共利益，不得违背公序良俗。
”在签订物业服务合同时，双方应当遵守法律法规，合同内容应当明确具体，不能损害其他业主的合法权益，不得损害社会公共利益。
4. 不公平条款无效《民法典》第四百四十六条规定：“合同中对消费者订立的不公平条款无效。
”在物业服务合同中，若物业管理公司利用其专业地位对业主订立不公平条款，损害消费者的合法权益，这些条款将被视为无效条款，不具有法律效力。
物业服务合同法律性质及法律适用物业服务合同是一种法律文件，它确立了物业服务公司与业主之间的关系和义务。
根据相关的法律规定，物业服务合同是一种民事合同，属于合同法范畴，因此具有法律性质。
本文将重点探讨物业服务合同的法律性质、法律适用以及相关法律规定。
一、物业服务合同的法律性质物业服务合同是双方当事人基于平等自愿的原则，在合法的前提下达成的一种协议。
在合同的过程中，双方约定物业服务的内容、方式、价款、责任等基本条款，既是一种买卖合同，又是一种劳务合同，因此在法律上属于复合型合同。
此外，根据《合同法》的规定，物业服务合同可以是口头约定的，但建议双方在签订合同时应以书面方式记录，以确保权益得到充分保障。
二、物业服务合同的法律适用1.合同法物业服务合同是一种合同，因此适用《中华人民共和国合同法》。
合同法规定各方当事人有自由订约权利，但在签订合同时必须遵守法律法规，不得越权或违法。
此外，合同法还规定了合同的成立、效力、履行等方面的具体条文，在物业服务合同的签订中也同样适用。
2.物业管理条例根据《中华人民共和国物业管理条例》的规定，物业服务企业需要在经营前注册，并取得有关部门颁发的营业执照。
此外，物业服务企业还需遵守物业服务商业行为准则，并接受有关部门的监督和管理。
物业服务合同的签订和履行也必须遵守物业管理条例的相关规定。
3.房屋租赁合同法律条款与物业服务相关的房屋租赁合同也需要被记入到物业服务合同中，并以双方的签字为凭。
以防患于未然，在物业合同签署之前，建议双方预先拟定一份租赁合同，并在其中列明房租和租期等重要内容。
三、物业服务合同的相关法律规定1.权利和义务物业服务合同侧重于服务提供商和客户之间权利和义务的约束，对双方的权利和责任都应该做出详细规定。
物业服务商应提供高质量的物业管理服务，保护业主合法权益和业主共同信息平台管理工作，如业委会的管理工作，严格执行防火、安全和卫生标准，并及时处理物业管理事宜，以确保物业管理服务的高效和顺畅。
中华人民共和国最高人民法院公告法释[2009]8号《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于 2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
注解：根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以通过招投标或者经行政主管部门批准采用协议方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。
只要前期物业服务合同合法有效，其对业主即应具有约束力。
物权法第七十六条规定，选聘物业服务企业应当由业主共同决定。
业主委员会根据《物业管理条例》的相关规定，与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，是业主自治权行使的结果，全体业主都应遵守。
在实践中，有些业主以不是合同当事人为由，不愿接受物业服务合同的约束，拒绝履行相应义务并引发纠纷。
业主虽然不是物业服务合同（包括前期物业服务合同）形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。
从这个角度看，物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立的物业服务法律关系。
据此，司法解释规定，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
物业服务合同的性质与效力分析一、引言物业服务合同作为现代社会中物业管理的重要组成部分，其有效性和合法性受到广泛关注。
在物业管理中，施工单位、物业公司与业主等间需要通过物业服务合同进行相应的协调和管理，以合理规范和优化物业秩序。
本文旨在分析物业服务合同的性质和效力，为信奉合规管理的物业管理者提供参考。
二、物业服务合同的性质解析（一）权利义务关系物业服务合同是一种合法的权利义务关系。
物业服务合同的当事人为物业公司和业主。
在物业服务合同中，物业管理公司需要经营管理业主所在的物业，而业主要对物业管理公司提供的服务进行相应的支付和评估。
（二）法律效力物业服务合同在法律上具有有效性，巧妙地形成了当事人间协议的具体法律效力。
在物业服务合同中，物业管理公司与业主可以共同制定物业管理规范和标准，依照法律规定和合同约定实施相应措施，以保障业主使用物业的权益。
（三）合法授权在物业服务合同中，物业管理公司和居民之间是一种合法的代理关系。
物业管理公司可以代理业主管理物业，有效地协调整个物业的规范化管理工作。
（四）理赔义务物业服务合同所产生的合同义务，在法律上是可赔偿的。
例如，对于物业管理公司或业主没有履行合同义务的情况，对方可以在法律上要求违约方进行赔偿，以确保当事人的利益和法律权益不受损失。
三、物业服务合同的效力分析（一）事项履行的有效性当物业管理公司与业主签订物业服务合同时，相应的合同内容应该得到两方当事人的共同认可。
在具体执行物业管理时，物业管理公司应该按规定履行提供的服务、维护物业的客观要求和法律标准，而业主也应该按照约定及时支付服务费用，积极参与物业管理中的公共事务。
（二）合法的程序在正式进行物业服务合同的签署和执行中，应该避免各种违反法律程序的情况。
例如，未经合法授权的情况下实施物业管理、收费等行为、未取得居民同意就改变物业使用规划等行为，都会引起合同效力上的重大隐忧。
（三）法定规定在物业服务合同有效性的分析中，法定条文是重要的依据。
物业服务合同履行的相关法律问题研究近年来，日益增多的物业服务纠纷案件给全国各地法院都带来了不小的审判压力。
究其原因，不仅仅在于物业服务纠纷案件类型多样、所涉及的法律关系复杂、案件带有群体性特征导致处理难度较大；更为突出的还在于，法官对此类新兴案件较为陌生，加之法律法规不健全，相关政策规定又因带有体制转轨的因素明显滞后，既有的一些法律规定又比较原则，审判时缺少明确具体的条文规范，造成了司法实践中的诸多困难。
[1]在这样的背景下，最高人民法院于2009年5月出台了《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》[以下简称《物业服务解释》]，对《物权法》以及《物业管理条例》中有关物业服务问题的抽象性、原则性条文进行了司法解释，力求为审判实践提供明确具体和统一的裁判标准。
纵观该《物业服务解释》，其主要对物业服务合同的效力问题、物业服务合同的履行及违约责任问题、物业服务合同终止的法律适用问题以及该解释的适用范围和时间效力等问题作出了具体规定，其中许多规定从实务的角度来看都不乏亮点。
[2]应当说，该解释的出台为今后司法实践工作可操作性的提高奠定了基础。
但为了正确理解与适用该解释，从理论的角度对物业服务纠纷所涉及的重要问题进行深入分析，仍属必要。
正是基于这样的考虑，本文拟透过《物业服务解释》的相关规定，结合司法实践，对物业服务纠纷案件中最为核心的物业服务合同的履行以及与之密切相关的问题作重点探讨，希望对正确理解与适用该司法解释相关条款有所助益。
一、业主在物业服务合同中的主体地位及其义务认定[一]业主的合同主体地位物业服务合同的主体认定问题，是司法实践中物业服务合同纠纷审理的一大难题。
物业服务合同可分为前期物业服务合同和普通物业服务合同。
根据我国《物业管理条例》第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
”因此，前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业所签订。
又根据我国《物业管理条例》第15条的规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
”因此，对于普通物业服务合同来说，则是由业委员会与物业服务企业所签订的。
可以看到，在合同签订的形式上，无论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，业主均不是直接的合同签订者。
在实践中，这恰恰是业主经常据此而拒绝接受合同约束的重要理由，他们认为自己并非物业服务合同的当事人。
必须明确的是，《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
”根据该条款，建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方转让前期物业服务合同的合意，因此，前期物业服务合同对业主之所以产生拘束力，根据在于建设单位与业主对物业服务合同的概括承受。
[3]对于普通物业服务合同，《物权法》第76条、《物业管理条例》第11条都规定，选聘和解聘物业服务企业乃是业主共同决定的事项。
物业服务企业是和业主而不是与业主委员会建立物业服务法律关系，业主委员会按照授权与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，则是业主自治权行使的结果。
[4] 所以，尽管形式上来看业主未参与物业服务合同的签订，但究其实质，不管从现行的立法规定还是从法理上来说，业主都是物业服务合同中与物业服务企业相对的实际权利的享有者和义务的承担者。
《物业服务解释》对此作出了明确解释，其第1条规定：“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
”由此，该条款明确规定了业主在物业服务合同中的主体地位。
[二]业主应承担的主要合同义务1.交纳物业服务费的义务物业服务合同是一种新型合同，理论与实务界对其性质难免有不同的认识，观点主要有委托合同说、服务合同说、混合合同说、独立合同说等等。
通说主张应当借鉴委托合同的制度机理处理物业服务合同相关争议，笔者对此较为赞同，因为不管是其法律关系的形成，还是物业服务合同的特征，与委托合同都有较高的相似度。
从业主与物业服务企业的法律关系来看，业主是物业服务合同的委托人；从物业服务合同的内容来看，业主是支付报酬、接受服务的一方。
业主有权利请求物业服务企业按照合同的内容提供相应的服务，与此相对应，业主的主要合同义务即是交纳相关的物业服务费用。
当然，物业服务费用的内涵决不简单地只是物业服务企业的佣金。
物业服务费可分为公共性服务费[为物业产权人、使用人提供公用卫生清洁、公共设施维修保养和保安、绿化等公共性服务而收取的费用]、公众代办性服务费[为物业产权人、使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性的服务而收到的费用]和特约服务费[为物业产权人、使用人提供特约服务而收取的费用]。
[5]也有学者主张将物业服务费区分为两类，一类是用于区分建筑物的基本维护、修缮、整治工作与日常管理及其他与居民生活相关的服务所支出的费用，即通常语境下的物业服务费；另一类是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共同设施设备的维修的更新、改造的费用，称为专项维修资金。
[6]在日常生活中，广大业主往往认为物业费仅限于物业服务企业的佣金，业主拒交、欠交物业服务费也成为司法实践中引发物业服务纠纷的重要原因之一。
《物业服务解释》第6条作出了针对性规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
”根据该条，物业服务企业在经书面催交后，业主无正当理由仍拒交、欠交物业费的，可以起诉业主并得到人民法院的支持。
这不仅对物业服务企业迅速高效收缴物业费用提供了法律支持，同样也对业主积极履行交纳物业服务费的合同义务将起到督促和警示的作用。
2.协助义务在物业服务企业实施物业维护、保养、保修的过程中，业主应当给予协助，该协助义务不仅包括积极层面的主动提供必要的便利，还包括消极层面的不得阻碍、妨害物业服务企业的服务及管理工作。
针对业主的该项义务，《物业服务解释》第4条赋予了物业服务企业相应的诉权：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
”根据该条规定，业主违反协助义务的，物业服务企业可以行使诉权，要求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。
二、物业服务企业的义务范围认定[一]物业服务企业的主要合同义务物业服务企业作为物业服务的提供者，其义务范围的认定乃是物业服务合同内容的重点。
概括地说，物业服务企业受业主的委托，应当依照合同的约定提供相应的物业服务。
根据《物业服务解释》第3条第1款的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
”因此，就物业服务企业提供服务的内容而言，可高度概括为维修、养护、管理、维护四方面。
在笔者看来，该四方面又可区分为两个层次：第一个层次指向“对物的管理”，指的是对建筑物、基地、附属设施、相关场地等共有部分进行维护、保养和修理；第二个层次则指向“对人的管理”，是对区分所有权人群居生活关系所进行的管理，[7]包括维护物业管理区域内的环境卫生，也包括维持和谐有序的公共秩序。
例如，当部分业主不当行使专有权，对其他业主构成妨害，或者侵害业主的共同利益时，物业服务企业有义务对其进行提示和制止。
[二]物业服务企业承担义务的扩充值得注意的问题是，《物业服务解释》第3条的规定依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围。
[8]合同默示条款理论[Implied Terms]源自于英美法系。
所谓默示条款，即是当事人并未写入合同中，甚至从未协商过，但基于当事人的行为，或基于合同的明示条款，或基于法律、交易习惯及行业规则的规定，理应存在的合同条款。
[9]一般说来，考察合同当事人的权利义务范围，需要对当事人双方所订立合同的明示条款[Express Terms]，即双方达成合意并写明在合同中的相关事项作相应的解释。
但明示条款并不能完全涵盖所有的合同内容，而且某些合同纠纷仅仅依照明示条款有可能无法得以解决。
当依照合同的明示条款无法合理解决合同纠纷时，英美法系国家法院主张必须充分利用普通法的灵活机制，将默示条款纳入合同之中，从一定意义上来说，默示条款的广泛运用并作为修正合同的工具实际上是对意思自治原则所作的某种程度的否定；从另一层意义上来讲，默示条款又是意思自治原则与法院行为相调和的中介。
[10]因此，英国法系合同默示条款所承载的功能，在于明示条款对合同相关权利义务有未尽之处、阻碍合同履行及纠纷处理之时，得允许法官依照法律规定、相关习惯规则、明示条款等对合同内容进行推定进而作出裁判。
而在大陆法系，尽管没有默示条款之说，但在遭遇合同明示条款有所欠缺之时，合同目的的实现是依赖于合同的解释原理以及合同漏洞的补充来完成的。
如我国《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
”合同有关条款及交易习惯均可作为合同约定欠缺或约定不明时的参照。
另外，我国《合同法》第60条还规定了合同的附随义务：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
”这是依据诚实信用原则对合同当事人的义务范围所进行的扩张。
[11]从方法论的角度来说，默示条款理论亦是一种合同漏洞的补充方法，两大法系对此问题的应对虽然方法各异但目的相同，可谓殊途同归。
当然，合理借鉴默示条款理论对我国合同法的理论与实践都具有重要意义，《物业服务解释》第3条的规定便是很好的说明。
根据《物业服务解释》第3条第1款的规定，物业服务企业承担义务的依据范围不仅包括合同约定，还包括法律、法规的规定以及相关行业规范的规定。
特别需要指出的是第3条第2款规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
”据此，物业服务企业公开作出的服务承诺以及服务细则也将作为物业服务企业承担义务的依据。
其原因在于，物业服务企业公开作出的服务承诺及其制定的服务细则，在业主对物业服务企业的选聘过程中，对业主的最终决定有重大影响。
服务承诺及服务细则，作为物业服务企业的一种“单方允诺”，[12]也作为其与业主订约的基础，必然也必须对其行为产生约束力，这对业主权利的保障非常重要。
