建外SOHO案例分析

SOHO中国营销模式没有百货商场、电影院和大型超市的组合，有的是一间间经营各种业态的小商铺，潘石屹走的是另一条路。

这种背离传统商业地产的开发模式，尽管获得了市场的认可，但却一直伴随争议潘石屹带领的SOHO中国从引入“SOHO概念”开始便注定了它的独特性。

SOHO这个概念突出小而灵活，以创意和设计而出名，这似乎已经给SOHO中国的商业模式做了一个注脚。

“开发+销售”便成了潘石屹立足江湖的标签，而散售在业内被普遍认定是开发商业地产的“大忌”。

因为有太多失败案例摆在人们面前，但潘石屹坚持了下来，在一片质疑声中获得了市场的认可。

从早期的SOHO现代城、建外SOHO到丹棱SOHO、望京SOHO，SOHO中国的项目越卖越快，价格越卖越高。

无论遭受多少诟病，以创造利润的角度而言，SOHO中国的商业模式已经非常成功。

散售是中国商业地产的主流开发模式，为什么卖来卖去只卖出一个潘石屹？SOHO模式被人攻击了若干年，为什么依然行之有效？笔者力求还原SOHO中国模式的基本关键点，也呈现SOHO的成长与变化。

只做核心地段14年前，当潘石屹在北京东边开发SOHO现代城时，他或许不会想到SOHO中国会在未来成为CBD地区开发面积最大的地产商。

人们已经说不清楚是CBD成就了潘石屹，还是潘石屹成就了CBD.当初在建SOHO现代城和建外SOHO时，潘石屹曾积极向其他开发商寻求合作，可是没有人瞧得上东边这块地方。

而如今，北京的CBD不仅是中国聚集世界500强公司最多的商务区，还成了五星级酒店、奢侈品蜂拥涌入的区域。

“那时北京大望路附近算是城郊结合部，不少工厂都在这边，很少有人看到这边土地的升值空间。

”某位曾参与CBD项目建设的地产商表示，潘石屹却拿到了一块总建筑面积48万平方米的地块，取名为SOHO现代城。

这是老潘在北京的首个项目，尽管经历了“现代城挖人事件”和后续物业管理纠纷，SOHO 现代城还是磕磕绊绊走了过来。

在不少人眼中，潘石屹很幸运，赶上了zf大力扩充CBD的时机点，而现代城恰好占据了一个好地方。

14311/2010 HUAZHONG ARCHITECTURE 华中建筑中图分类号中图分类号 TU-80 文献标识码文献标识码 A 文章编号文章编号 1003-739X（2010）11-0143-03摘 要摘 要 该文以北京建外SOHO为例，解读“光明城市”理论的现实内涵，探寻该理论对于当今城市规划的影响，反映了该理论至今对我国城市建设仍具有借鉴价值和探索意义。

关键词关键词 柯布西耶 光明城市 现代主义 城市规划建外SOHOAbstract Abstract Jian Wai SOHO in Beijing as an example, to unscramble the reality meaning of "Radiant City" theory, to explore its impact of today's urban planning, which reflecting the theory still has the reference value and exploration significance in China’s urban construction nowadays.Key w o r d s K e y L e C o r b u s i e r ,R a d i a n t C i t y , Modernism, Urban planning, Jian wai SOHOJi Jie季 洁阳光的影子The Shadow of the Sun：城乡规划•园林景观Urban Planning • Gardens Landscape勒•柯布西耶的“光明城市”理论影响深远，今天世界上许多大城市的城市规划都受到了该理论的影响。

例如，在城市采用立体式的交通体系，在市区修建高层楼房，扩大城市绿地，创造接近自然的生活环境等原则，已被许多城市的规划全部或部分地采用。

案例：SOHO现代城超前的创新手腕一、产品设计：SOHO现代城产品创新SOHO现代城全数采纳复式结构。

它的建筑理念是充分人性化，将人的生活分为私人（Private）空间和社交（Social）空间。

前者的范围在楼上，后者在楼下。

SOHO现代城最出色的创意是，它的空间是流动的。

1.可开可合在一楼宽敞的空间中，客厅和工作间部份由一堵不完全封锁的墙壁分割开来，墙壁的中间部份是固定的，两边是可推拉的活动的“墙壁门”，当你需要举目四望、视野开阔时，你能够拉开墙壁门；需要一个封锁的小环境时，两边的墙壁门关上，你即能够专心案头了。

在那个可开可合的灵活的空间中，你能够闹中取静，也能够边工作边顾及到在客厅玩耍的小孩。

2.可大可小有不同居住需求的人在SOHO中能找到不同的适合你的空间。

因为设计者取消了统一的标准，将每一类住户所延伸出的不同需要都考虑进去了。

以居家为主的住户能够选择二楼有多间卧室、面积较大、一楼办公区域相对较小的户型；以办公为主的住户能够选择一楼办公区域较大、二楼卧室少的户型，乃至还有楼上楼下均做办公之用的户型。

即便在你选定的户型当中，你也能够依照需要调整客厅和工作间的位置。

3.可拆可改若是你对现有的多种户型仍不中意，你还能够自己动手从头设计你的房间，增加或减少你的卧室，扩大或缩小你的客厅和工作间。

SOHO现代城的另一别出心裁之处是，每隔四层都有一个面积达500多平方米的空中庭院，也称空中四合院。

SOHO住家中的每一户都有窗子可望到错落有致的园林景观。

为此，发展商付出了2万多平方米的面积。

居住在此，任何一个人都能在家中享受到两种完全不同的景致：一边是离我们很近的有风景的内院，一边是相对遥远的的空旷的城市。

二、SOHO现代城客户效劳创新1．开办《红石小报》增强与客户沟通。

市场营销学成功经典案例分析案例分析是企业了解产品在市场中运营状况的有效手段。

但错误或不恰当的案例分析方法将会产生误导性的信息,并有可能引发偏差的市场营销策略。

那么下面是店铺整理的市场营销学成功案例，就随小编一起去看看吧，希望能够有所帮助。

市场营销学成功案例一黄太吉：从“煎饼果子”到“外卖”，3年3变为哪般?时间定格在2012年7月。

定位白领一族的黄太吉，在北京建外SOHO西区12号楼一层较为偏僻的位置开了第一家“煎饼果子”店。

挑选较差位置的原因有两个：一是房租便宜，二是线上引流。

希图借力互联网工具解构餐饮居高不下场景成本的黄太吉，就这样踏上了创业的征程。

互联网餐饮风口，加上出身互联网行业的黄太吉创始人赫畅出手不凡，短短数月，就令黄太吉的“煎饼果子”火爆大江南北，让扎根餐饮行业多年的众多传统餐饮品牌在愕然之下，多的是自叹弗如。

黄太吉的成功虽然短暂，但其在营销模式和互联网上的创新，都对传统餐饮业带来巨大冲击，特别是“国八条”出台后，传统餐饮业举步维艰的这几年。

而随后声名远播的雕爷牛腩、西少爷们再一次震动了传统餐饮业。

传统餐饮人从不屑一顾，到按捺不住关注、学习、应用互联网，甚而四处寻找“灵丹妙药”，主动寻找互联网的入口，餐饮业的竞争迅速从线下转移到线上，并逐渐走向立体化竞争。

餐饮业的主动求变，火了大众点评、美团等团购平台，也催热了百度外卖、饿了么、口碑、美团外卖，在百舸争流的移动互联网时代，逐渐沉寂的黄太吉再次出击，竖起“外卖”大旗，携资本青睐以求一博。

煎饼果子从“街边摊”到“大雅之堂”2012年，中国互联网行业正在被新浪改写，一个叫“微博”的自媒体平台颠覆了中国，所有人趋之若鹜。

这种点对面的开放模式，极具互动性的营销价值，将微博推向高峰。

黄太吉能在微博时代迅猛崛起，第一要素在于赫畅的从业经历，使其对互联网行业发展趋势有着精准把握，以及对广告设计的精通，对营销的熟稔，给予了他借助新媒体平台，以创意的手法与消费者互动的机会。

案例分析（一）董事长以权谋私案例2004年8月，潘石屹收到一份他没有意料到的起诉状。

潘是北京红石实业责任有限公司(以下简称红石公司)董事长。

令潘石屹想不到的是，与公司此前接到其他诉讼不同的是，此次他是被昔日的三位合作伙伴即所谓的老朋友告上法庭。

而诉讼的理由是认为潘石屹侵害公司的合法财产，并要求潘石屹对红石公司所遭受的财产损失给予不低于1.05亿元人民币的赔偿。

一、董事长以权谋私？1995年，潘石屹离开万通实业公司，创办属于自己的公司北京红石实业有限责任公司。

作为公司法定代表人、董事长，潘石屹拥有85%的股权。

而汪钢、谢光学、姚军及几位同道作为公司股东入股。

他们只是小股东，每人拥有2.5%的股权。

2001年，在现代城项目接近尾声时，姚军、谢光学为寻求个人发展空间，离开红石公司，加盟建华时代房地产公司开发新项目，但仍是红石公司的股东。

正是这次离开，使他们陷入对红石公司的运作情况毫不知情的状态。

而真正意识到自己的权益已经受到侵害是在2004年5月18日，姚军等人因无法了解红石公司在“北京现代城”项目收益的真实情况，委托律师去工商局查询才发现：红石公司已不再是北京中鸿天房地产有限公司股东，股权全部被转到SOHO中国名下。

2004年6月9日，姚军等人将潘石屹及北京红石建外房地产开发有限公司、北京中鸿天房地产有限公司等告上法庭。

8月2日，北京市高级人民法院正式受理此案。

姚军等人诉称，在潘石屹主持红石公司期间，既没有按照章程就重大问题召开董事会或股东会作出决议，又没有及时向股东通报情况和提供有关文件，使他们无法了解自己作为股东的公司的经营及财务运转情况。

他们认为，潘石屹至少在两个方面侵害了红石公司的财产权益。

第一，建外SOHO项目。

2000年5月18日，红石公司与北京第一机床厂签订开发协议，约定由红石公司开发北京第一机床厂项目(即建外SOHO项目)，一机床向红石提供开发用地；红石向一机床支付搬迁补偿费，含划拨土地使用权的转让费，红石累计支付搬迁补偿费1.2亿元，一机床向红石交付A区地块约两万平方米。

快餐店选址选址就是选顾客，要选择目标顾客密集的地方开店。

选择目标顾客群体存在的地方开店低消费位置开高档餐厅三年有三个品牌栽跟头在北京双安商场对面华星影院北侧有一个店址，总面积约200多平方米，过去3年时间内有3个品牌栽在这里，的确值得关注。

此店址周围集中了麦当劳、肯德基、吉野家、永和大王、半亩园等多个快餐品牌，店址前人流量很大，但却成了多个快餐品牌的“滑铁卢”。

据笔者所知，2002年面爱面快餐从这里撤走后由一家日式快餐店接手，2004年初转手给埃斯特比萨，不到一年，经营者又变成了现在的元盛元日式面馆。

从目前该店经常在用餐高峰期让人在门前用小喇叭招徕顾客看，其生意并不好，恐怕也难以长久。

为什么短时间里有这么多快餐品牌栽在这里呢？难道这里是快餐的“百慕大”？此店址南侧隔三环路与双安商场相对，中间有两个天桥连接。

双安西侧是数码大厦、中电信息大厦等写字楼。

店址西南侧是超市，北侧、东侧是双榆树、知春里大型居民区。

西北侧是当代商场和人民大学。

总体来看双安周边是一个由居民区包围着的区域性商圈，逛街购物者、写字楼上班族、居民、学生四种类型的客源交织在一起，情况复杂。

经过调查发现，店址前以步行进出居民小区的居民为主，用餐高峰期时会有部分上班族和逛街购物者前来找餐厅吃饭，此外在马路对面会有往来于双安—当代之间的逛街购物者和换乘公交的人穿行。

这就是该店址的客流特征。

前面提到的开店不成功的各品牌有一个共同的特点，就是价位较高，人均消费超过15元，平均约20元。

在这个价位上，白领上班族和中高档商场的顾客是重度消费者。

对居民来说，花20元吃一碗面或盖饭不如吃正餐，对多数学生而言经常花20元吃快餐太奢侈了，而且这些品牌对他们的吸引力远没有肯德基、麦当劳大，因此在这个价位上居民和学生并不是重度消费者。

而且快餐的辐射范围很小，顾客主要来自半径500米范围之内。

此店址距离商场和写字楼较远，使逛街购物者和上班族前来消费很不方便。

店址前有大量的居民和学生客流，但他们的消费能力又较低。

北京CBD写字楼市场分析CBD位于中国北京市朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，此交汇点距东部的北京旧城城墙（现为二环路）约2.3公里,距北京长安街约5.8公里，距北部的首都机场高速路出入口约5.8公里，距南部京津唐高速路出入口约5.3公里，距东部的四环路约2.4公里。

北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里。

现有工业企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其他用地84公顷。

区内共有居住人口约5.4万人。

东侧为北京第一热电厂，南侧紧邻通惠河，通惠河南岸为铁路整备战。

西侧由北至南为朝外市级商业中心、日坛公园、北京第一使馆区、永安东西里居住小区，北侧是以居住为主的用地。

商务中心区建设遵循“分步实施，分块建设；重点突出，整体推进〃的原则，按近期、中期、长期三步实施，采取成熟一块开发一块的办法；以〃金十字“区域及核心区开发为重点，全面推进商务中心区的开发建设。

国内外投资发展商十分看好这片商务热土。

一、CBD发展背景及区域规划分析1、CBD投资背景从2001年CBD新规划正式出台起，CBD就始终没离开人们的视线，随之带来的是大量资金的涌入。

据成交统计，2004年包括建外SOH0、财富中心、万达广场、金地国际、尚都国际、温莎大、通用国际等11个CBD项目全年成交金额近110亿元，其中属于投资用途的比例超过50%o北京作为世界性城市的发展远景和大都市效应也吸引了大量来自外地、外国的资金涌入。

以建外SOHO项目为例，在2004年合同登记金额约33亿元中，外地客户的比例约占54%,外籍约占18%,北京本地客户仅占28%。

1）、功能布局规划北京商务中心区4平方公里的用地面积，前期规划在综合比较国内外已形成的CBD 的基础上，提出建筑规模控制在IoOO万平方米之内，其中写字楼约50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。

著名设计师伯纳德·屈米（BERNARDTSCHUMI）世界著名建筑评论家、设计师。

他出生于瑞士，毕业于苏黎士科技大学，具有法国、瑞士以及美国国籍。

在美法两国之间工作与居住，拥有美国与法国建筑师的执照，长期担任哥伦比亚大学建筑学院院长。

他著名的设计项目包括巴黎拉维列特公园、东京歌剧院、德国Karlsruhe-媒体传播中心以及哥伦比亚学生活动中心等。

建筑不仅仅是造型的问题，而且成为都市文化的载体。

建筑师不仅仅是设计某种形式，而是创造社会性的公共空间。

建筑设计并不是一种有关形式的知识，而是探索世界的知识形式。

人们也可以通过其他方式探索世界，比如电影导演、艺术家，也可以作为建筑师来观察这个世界。

——伯纳德·屈米（BERNARD TSCHUMI）建筑物的每一根线条，每一道色彩，每一组空间比例，都是蕴藏着各种含义和思想的一串符号——建筑语言。

色彩是最富有表现力的元素之一，后现代城运用色彩鲜艳与线条灵动的建筑语言展示了一个与众不同的建筑。

在立面处理中将原空中长廊的造型作为一个层面处理，通过在柱子两侧装饰红色铝板，标示出浮在空中的曲线边缘，以强烈的动视觉效果隐喻着城市的快速发展。

建筑用各自独特的形体、结构、尺寸、线条，表达比有声的语言更深刻的观点和态度。

由日本著名建筑师设计的建外SOHO，由一组通体透明的建筑群构成，建筑物的外立面全部由玻璃墙构成。

弧形和直线的走道容许从不同角度观赏风景；每栋建筑以不同角度站立；暴露在外的地底网球场懂得表达空间；曲折的小路和花园散布其中，透明的玻璃门窗在明亮的灯光下折射出万千光芒，置身其中，为眩目的光影迷离，一时不知来路，不知何往，犹如身处花园似的迷宫。

教学经历英国伦敦的建筑学院美国纽约建筑与都市学院客座教授美国普林斯顿大学建筑系客座教授美国库普建筑学院的客座教授美国耶鲁大学建筑系客座教授美国哥伦比亚大学建筑规画古迹保存研究所所长建筑作品1983地点：法国巴黎-拉维列特公园1986地点：法国Strasbourg-县集会堂的增建案1986地点：日本东京-东京歌剧院1987地点：美国纽约-未来公园1989地点：德国Volklingen-工业城市1989地点：德国Karlsruhe-媒体传播中心1989地点：法国巴黎-国家图书馆1990地点：荷兰Groningen-玻璃盒影像展览场1990地点：法国Nancy-多用途集会场所1991地点：法国Chartres-商业性公园1991地点：日本东京-复合性火车站1992地点：瑞士Lausanne-桥状式的复合性建筑1996地点：美国-哥伦比亚学生活动中心建筑思想概念一非熟悉性的科技(Technologies of Defamiliarisation)近十年来，坚持自我概念的建筑师，渐渐地在世界的各个角落形成；如英国、澳大利亚、美国、日本，且大部份多为先进的后工业化国家。