北京建外SOHO商业综合体案例分析研究

14311/2010 HUAZHONG ARCHITECTURE 华中建筑中图分类号中图分类号 TU-80 文献标识码文献标识码 A 文章编号文章编号 1003-739X（2010）11-0143-03摘 要摘 要 该文以北京建外SOHO为例，解读“光明城市”理论的现实内涵，探寻该理论对于当今城市规划的影响，反映了该理论至今对我国城市建设仍具有借鉴价值和探索意义。

关键词关键词 柯布西耶 光明城市 现代主义 城市规划建外SOHOAbstract Abstract Jian Wai SOHO in Beijing as an example, to unscramble the reality meaning of "Radiant City" theory, to explore its impact of today's urban planning, which reflecting the theory still has the reference value and exploration significance in China’s urban construction nowadays.Key w o r d s K e y L e C o r b u s i e r ,R a d i a n t C i t y , Modernism, Urban planning, Jian wai SOHOJi Jie季 洁阳光的影子The Shadow of the Sun：城乡规划•园林景观Urban Planning • Gardens Landscape勒•柯布西耶的“光明城市”理论影响深远，今天世界上许多大城市的城市规划都受到了该理论的影响。

例如，在城市采用立体式的交通体系，在市区修建高层楼房，扩大城市绿地，创造接近自然的生活环境等原则，已被许多城市的规划全部或部分地采用。

市场营销案例评析【案例简述】建外SOHO，释放密码北京，长安街，国贸正南，一个白色的建筑群屹立:建外SOHO.这是一个由18栋公寓、2栋写字楼、4栋小型办公房及大量裙房组成的商街，一个有生活、工作、娱乐、休闲等多种活动方式的街区，看上去除了占据了得天独厚的位置外，与其他项目别无二致。

但是,截至2004年6月，建外SOHO共登记销售额60。

5亿元，占CBD区域在售的10个项目总销售额134亿元的45%（北京房地产信息网数据）,而据SOHO 中国推广部的统计,建外SOHO去年的推广费用只用去两三千万元，不到销售额的1%,远远少于其他项目。

是什么让建外SOHO看似毫不费力地获得丰厚的利润？聚焦密码艾尔·里斯和杰克·特劳特于1972年在美国《广告时代》杂志上首次提出了“定位”的概念。

他们认为,定位是要在预期客户的头脑里给产品定位，它适用于一种商品,一项服务,一个机构甚至一个人。

“一把钥匙开一把锁。

我们不刻意去寻找客户群,任何产品都会有一个密码，也会有与它符合的解码。

”“密码”是潘石屹和张欣对产品的定位，或者我们可以把这个“密码”称之为SOHO（Small Office Home Office).“当你用一把钥匙打不开这把锁时，不要费劲，那是你的密码不对”，潘石屹带着有些玄妙的表情说，由于顺应了当前中国经济中最有活力的小型私营公司迅速增长的需求，建外SOHO找到了它最强劲的购买群。

1999年，当潘氏夫妇开始考虑现代城之后的新项目时，他们希望在“北京机床厂”这块土地上的项目风格更能符合时代潮流。

为此,潘石屹请来正宗的日本SOHO概念设计者山本理显，准备延伸现代城的SOHO风格。

定位理论的创始人杰克·特劳特认为营销本质在于缩小焦点范围。

坚持“焦点法则”——最具威力的营销就是在潜在顾客的脑海中占有一个自己独享的字眼,潘石屹把项目风格聚焦到了一个概念上,用深挖的方式将其无限放大。

深挖窄告《向左走，向右走》为人们描述了一个略带忧伤的故事:他习惯向右走，邻屋而居的她习惯向左走,因为方向不对，他们始终不曾相遇。

建外SOHO项目可行性报告研究一、内容提要：建外SOHO位于北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面），属于北京市最繁华的商务地段CBD。

本文通过对朝阳区CBD建外SOHO的市场调查分析，以及周边主要同类竞争的比较后，依据国贸在北京市的地理位置和CBD这一集商业、娱乐、办公、购物、居住于一体的特殊优势对建外SOHO地产的目前市场状况和未来的预测进行分析，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

关键字：建外SOHO、项目投资、开发经营；二、报告编制目的：1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

三、报告编制依据：1、北京市规划局规划方案；3、国家建设部及北京市颁布的与房地产相关法律与政策；5、现场勘察和实地调研所得资料。

四、项目概况：项目名称：建外SOHO地理位置：北京建国门外大街4号（国贸中心对面）占地面积：12.28万平方面建筑面积：约70万平方米最大限高：99.9米总设计师：山本理显（日本）开发商：北京红石建外房地产开发有限公司第一大道写字楼：南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。

SOHO公寓楼：27*27米的体量，SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元，18栋楼高低错落。

SOHO商铺：全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。

中心花园：CBD中心最大花园，面积超过3万平米，相当于两个工人体育场。

会所：28000平米，地下2层地上3层，游泳池、壁球厅、网球场、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡馆、酒吧一应俱全。

建外SOHO容积率：3.38主题：SOHO商业街[表状]潘石屹的第二个"SOHO作品"建外SOHO位于北京国贸中心正对面，总建筑面积超过70万平方米。

旨在北京CBD商务区营造一个有16条步行商业小街、300个沿街店铺以及20个双层花园的商业街区。

与张宝全的"街、铺、院、景"相似，潘石屹几乎不约而同地提到了"小"的韵味:街道的尺度小，广场小;在设计上突出了无中心、多层次、混合就是活力，使SOHO 商业街更丰富、更亲切。

据说全部建成以后的建外SOH0，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐。

建外SOHO是一个街区，它是一个有住家、有店铺、有办公的一个功能丰富的混合的场所，它不是一个封闭的、单调的住宅区。

传统上中国有很多城市住宅都是很开放的，混合的，前面是商店，后面是手工作坊，或者楼上是住家等等。

SOHO住宅借鉴的就是这样一种形态。

从建外SOHO失败案例看如何正确投资社区商业【2006.07.28 13:39】来源：楼市作者：周筠苏文近期，社区商业以其低风险和回报相对稳定的优势被投资者和自主经营的商户所认可，也造成了如国美第一商街、沿海·赛洛城等众多项目的热销。

但面对众多社区商业，商户难免困惑：究竟如何正确选择社区商业并成功投资？投资专家将在本文中为您一一评析。

[讲评要点]1.判断社区商业优劣三大标准：社区商业交通与地段条件是否适宜、商业业态规划与建筑设计要求是否合理、商业比例与项目销售进展情况是否符合要求。

2.投资目的不同的商户该如何选择社区商业。

[案例分析]建外SOHO商业建外SOHO位于北京东长安街朝阳区东三环中路39号，国贸中心对面，总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平方米，地下建筑面积为19万平方米，地上建筑面积约51万平方米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及300个店铺组成。

建外SOHO案例分析目录一、项目概述 (2)1. 项目背景 (3)2. 项目位置 (4)3. 项目定位 (4)二、建筑设计 (6)1. 建筑风格 (7)2. 建筑功能布局 (8)3. 建筑结构特点 (9)4. 建筑材料与技术 (10)三、景观设计 (12)1. 公共空间设计 (13)2. 绿化与环境营造 (14)3. 户外休闲与运动设施 (15)四、室内设计 (17)1. 商业空间设计 (18)2. 办公空间设计 (19)3. 酒店空间设计 (21)4. 公寓空间设计 (22)五、项目管理 (23)1. 项目策划阶段 (25)2. 项目实施阶段 (26)3. 项目运营阶段 (27)六、项目成效与影响 (28)1. 经济效益分析 (29)2. 社会效益分析 (30)3. 环境效益分析 (31)4. 品牌影响力分析 (32)七、总结与展望 (33)1. 项目总结 (35)2. 未来展望 (35)一、项目概述项目背景：建外SOHO项目是在城市快速发展和人口增长的大背景下诞生的。

随着城市化的推进，城市中心对于高品质住宅和商业空间的需求日益增长。

在此背景下，建外SOHO凭借其前卫的设计理念和创新的建筑手法，迅速成为城市的新地标。

项目位置：该项目位于城市中心地带，紧邻交通枢纽，拥有便捷的交通网络和丰富的商业资源。

其优越的地理位置吸引了大量追求高品质生活的消费者和寻求发展机会的企业。

建筑设计风格：建外SOHO以其独特的建筑设计著称，融合现代和传统的元素，创造出一个富有现代感的空间。

建筑设计以玻璃和钢结构为主，创造出充满流动感的建筑线条和宽敞的室内空间。

项目的绿化景观也是一大亮点，营造出宜人的居住环境。

项目规模与规划：建外SOHO项目规模庞大，包括多个塔楼和大型商业区。

住宅部分包括豪华公寓和顶层别墅，提供一流的居住体验。

商业部分涵盖了购物中心、餐厅、咖啡厅等多种业态，满足了居民的日常生活需求。

项目还配备了先进的公共设施和服务设施，如健身房、游泳池等。

市场营销学成功经典案例分析案例分析是企业了解产品在市场中运营状况的有效手段。

但错误或不恰当的案例分析方法将会产生误导性的信息,并有可能引发偏差的市场营销策略。

那么下面是店铺整理的市场营销学成功案例，就随小编一起去看看吧，希望能够有所帮助。

市场营销学成功案例一黄太吉：从“煎饼果子”到“外卖”，3年3变为哪般?时间定格在2012年7月。

定位白领一族的黄太吉，在北京建外SOHO西区12号楼一层较为偏僻的位置开了第一家“煎饼果子”店。

挑选较差位置的原因有两个：一是房租便宜，二是线上引流。

希图借力互联网工具解构餐饮居高不下场景成本的黄太吉，就这样踏上了创业的征程。

互联网餐饮风口，加上出身互联网行业的黄太吉创始人赫畅出手不凡，短短数月，就令黄太吉的“煎饼果子”火爆大江南北，让扎根餐饮行业多年的众多传统餐饮品牌在愕然之下，多的是自叹弗如。

黄太吉的成功虽然短暂，但其在营销模式和互联网上的创新，都对传统餐饮业带来巨大冲击，特别是“国八条”出台后，传统餐饮业举步维艰的这几年。

而随后声名远播的雕爷牛腩、西少爷们再一次震动了传统餐饮业。

传统餐饮人从不屑一顾，到按捺不住关注、学习、应用互联网，甚而四处寻找“灵丹妙药”，主动寻找互联网的入口，餐饮业的竞争迅速从线下转移到线上，并逐渐走向立体化竞争。

餐饮业的主动求变，火了大众点评、美团等团购平台，也催热了百度外卖、饿了么、口碑、美团外卖，在百舸争流的移动互联网时代，逐渐沉寂的黄太吉再次出击，竖起“外卖”大旗，携资本青睐以求一博。

煎饼果子从“街边摊”到“大雅之堂”2012年，中国互联网行业正在被新浪改写，一个叫“微博”的自媒体平台颠覆了中国，所有人趋之若鹜。

这种点对面的开放模式，极具互动性的营销价值，将微博推向高峰。

黄太吉能在微博时代迅猛崛起，第一要素在于赫畅的从业经历，使其对互联网行业发展趋势有着精准把握，以及对广告设计的精通，对营销的熟稔，给予了他借助新媒体平台，以创意的手法与消费者互动的机会。

ＷＯＲＫＳ　ＯＦ　ＤＥＳＩＧＮ东北繁华热闹、西南宁静自然建外ＳＯＨＯ位于北京ＣＢＤ核心区，国贸桥的西南角，项目用地四边被商务、交通、河流和花园所包围。

北侧是建外ＳＯＨＯ的商务边，有长安街延长线建国路与国贸中心遥相呼应，且与银泰中心、中环广场相邻，这些地标性的商务综合体建筑群，热闹繁华的办公、商业氛围，极大地提升了建外ＳＯＨＯ的商业价值，形成了建外ＳＯＨＯ的繁华商务区。

东侧是建外ＳＯＨＯ的交通边，紧临东三环路，地面交通便捷，也是社区主要出入口方向，另外地铁１０号线由经此处，可直接通过地下交通到达北京其他商务中心区，如奥运村商圈、中关村商圈，也可通过地铁１号线到达王府井、西单、以及金融街等长安街沿线商业区。

南侧是建外ＳＯＨＯ的河景边，通惠河沿社区南面流过，河与社区之间布置了５０ｍ的绿化带，形成了ＣＢＤ内唯一的河滨景观，是ＣＢＤ白领休闲散步的理想场所，整治后的通惠河可以通航游船，成为ＣＢＤ的一道亮丽风景。

西侧是建外ＳＯＨＯ的后花园，花园是在市政府绿色ＣＢＤ的指导思想下，重新规划出来的，虽然开发商损失了很多建设用地，但却提高了社区的环境品质，花园就象社区的一片肺叶，向工作在建外ＳＯＨＯ的人们提供了一个创新的动力。

建外ＳＯＨＯ的周边，可以说一半是河水，一半是火焰，从北往南是动到静，城市到乡村，人工到自然的过程。

火焰代表着商业繁华与交通喧哗，体现建外ＳＯＨＯ的商业人气和商务价值，河水代表宁静花园与自然河景；是人们忙碌工作之余，亲近自然、松弛紧张的好去处，远离繁忙与喧闹，在自然松弛的精神状态下，去完成创造性的工作任务。

人类在享受着城市生活过程中，从来没放弃过回归自然，平时在市中心住着酒徐建伟摘要／简约常常伴随着冷酷和非人性化，在配合日本建筑大师山本理显进行建外ＳＯＨＯ设计过程中，有许多对简约建筑人性化的感悟。

建外ＳＯＨＯ从喧闹交通到宁静花园、从繁华商业到自然河景，３０°旋转和洁白无暇的个性，外部简约、内在丰富，表面冷酷、内心温柔，主张民主建筑个性解放，最终创造出了人性化的简约建筑。

建外SOHO 与三里屯SOHO 调研报告不管是什么类型的建筑，就必定和城市有直接的关联。

只要是建筑，不论属于哪种类型，都可以是城市细胞。

一个是细胞的建筑也许是一栋大楼，但它同样拥有繁殖成为一个城市的能力。

——山本理显 一、 航拍图建外SOHO 三里屯SOHO二、 区位分析建外SOHO 位于北京CBD 核心区，银泰世贸中心、中环广场、世纪财源中心、中央电视台和北京电视台的建成，为这里带来更加浓厚的商业气氛和人文环境。

三里屯SOHO 位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，为三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区。

（百度百科118） 三、 背景信息建外SOHO:占地面积：16.9万平方米； 建筑面积：约70万平方米（含地下面积） ；物业种类：20栋塔楼，4栋别墅 ；总设计师：山本理显（日本）三里屯SOHO ：整个项目总占地约5.1245万平方米；规划总建筑规模：465,680平方米，地上约为31.568万平方米，地下约为15万平方米。

商业：12.8万平米（B1-4层，局部5层）；办公：10.2万平米（共5栋）；公寓：11.5万平米（共4栋）总设计师：隈研吾（日本）（百度167字） 四、 现状建筑风貌图无论你是开车还是坐车，还是步行，当路过CBD 这一北京最繁华的商务地段时，耸立着一片片白色的楼，总能吸引你的眼球。

它的名字就是建外SOHO 。

香港的铜锣湾，北京的三里屯SOHO ，具有活力与时尚气息（88字）六、立面特点：建外SOHO 独特的地下走廊设计使整个空间更有活力，人们穿梭于此就如同在走迷宫一样的感觉，但并不会有走迷宫似的迷惑感觉。

地面层，是开放给北京市民自由进出的地方，汽车则在地库层走动。

没有车辆的地面成为新概念的街道让人们自由走动。

（109字）七、 区域功能定位分析建外SOHO 由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成；建外SOHO 没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。