房地产市场中的消费者行为分析

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上海市房地产市场消费者心理分析

张迎春

(上海建桥学院管理系上海201319)

[籀要]借鉴西方发达国家的研究成果和实践经验，以上：海市房地产消费者为研究对象，通过问卷调查定性定量的分析诸多影响上海市消费者购房决策制定的

因素．并从把握消费者心理的角度对房地产市场营销提出建议．[关键词]房地产市场消费者心理

中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：1571--7597(2005)0920194一01

随着我国社会丰义市场经济的稳步发展，房地产行业也蓬勃发展，已

成为第三产业的蕈要组成部分。中国房地产业经过多年的发展已逐步走向

成熟，上海作为国际性大都市更吸引了世界各地房地产开发企业的投资，

房地产价格不断飙升。但经历了多次宏观政策调控之后，2007年底至今，

房地产市场消费者持币观望心态日益明显，新房及二手房的交易数额不断

走低。从营销手段来看，仅仅靠重金投入举办大型推介活动，大规模投放

广告等方式已经很难收到良好的营销效果。现阶段的房地产营销只有从项

目策划阶段开始就准确把握消费者心理开发符合消费者需求的房地产产品

才有可能完成预期销售目标。

一、上海市房地产市场消费者特征

心理活动是人的头脑反映客观现实的过程，是各种信息在人的头脑内

进行整合后，形成意识．并以言语、动作和活动的行为方式表现出来的反

射过程，因此，消费者心理对购买行为起着重要的作用。由于房地产市场

具有区域性特征．因此不同城df的房地产消费者在选择住房的过程中有其

不同的心理特点，本文以上海为研究对象，采用市场调研法，收集了从

2007年1月到2008年7月的房地产市场消费者心理调有数据。调查对象为在

上海居住3年以上并已在上海购房或打算在1年内购房的准购房者，共获得

调查问卷5000份，经电话核实其中有效问卷为4500份。调奇内容包括购房

者基本特征、购房者购房要求和购房者购房行为及习惯三个方面。购房者

基本特征包括被调杏者年龄、职业、家庭收入、性别等个人基本情况；购

. . -.

. . . 资料. 商品房交易中消费者权益保护问题的研究

尚维洪

〔二〕 商品房消费者权益遭侵害的原因

1.立法上的缺陷

在我国现行的法律法规中，有相当多的适用调整商品房销售的，如?民法通那么?、?建筑法?、?产品质量法?、?城市商品房预售管理方法?、?城市房地产管理法?、?商品房销售管理方法?、?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?等等。但是，在面对现在社会中商品房买卖过程中出现的商品房销售者的欺诈行为该如何有效的处理，这些法律法规似乎还有缺陷 ：一是补偿式的赔偿责任制度，该制度不能全面的保护消费者购房的合法权益，更不能对销售者的欺诈行为起到惩戒和震慑作用。二是在?最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设书问题的解释?中所采用的列举式的立法方式不能将所有的欺诈行为都包含在内，这给经营者提供了钻这些法律空子的时机。

2003年的?关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释?中仅列举了3种欺诈情形：成心隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；成心隐瞒所售房屋已经抵押的事实；成心隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。很明显，开发商的欺诈方式远不止这三种，如虚假宣传其配套设施、建筑材料；虚假宣传其装饰品质；. . -.

. . . 资料. 成心隐瞒没有取得土地使用证明的事实、成心扩大或缩小面积等等。

房地产市场中的房地产市场需求分析

房地产市场是指通过房地产交易产生的买卖行为和相关市场活动的总体。而房地产市场需求是指消费者对于房地产产品和服务的需要和愿望。对房地产市场需求的准确分析可以帮助开发商、投资者和政府等相关方制定科学合理的策略，以满足市场需求并实现最佳的投资回报。本文将分析房地产市场需求的因素和特点，并探讨对房地产市场需求的合理预测和分析方法。

一、房地产市场需求的因素

房地产市场需求的形成受多个因素的直接或间接影响，主要包括以下几个方面：

1. 经济因素：经济因素是影响房地产市场需求的主要因素之一。经济增长、人口增长、收入水平、就业率以及货币政策等因素都会对房地产市场需求产生影响。例如，经济的繁荣和人口的增加将增加购房需求，从而推动房地产市场的发展。

2. 政策因素：政府在房地产市场中的政策也是房地产市场需求的重要因素。政府对税收政策、购房补贴政策、土地供应政策等的调控将直接影响到消费者的购房决策和房地产市场的供需关系。

3. 社会文化因素：社会文化因素也对房地产市场需求产生深远影响。人们对于居住环境、教育资源、社交网络等的需求会直接反映在对房地产的需求上。例如，随着人们对健康生活和环境品质的重视，购买绿色环保型房产的需求逐渐增加。 4. 市场供给因素：市场供给因素是指房地产市场中房屋数量、类型和地理位置等因素。房地产市场的供给与需求的匹配程度直接关系到价格和销售量。市场供给的不足或过剩都会影响到房地产市场需求的形成和发展。

二、房地产市场需求的特点

了解房地产市场需求的特点对于合理预测市场走势和制定相应策略非常重要。以下是房地产市场需求的几个常见特点：

1. 基本需求：人们的居住和生活需求是房地产市场需求的基础。因此，房地产市场的发展始终与人们的生活需求密切相关。随着人口的增加和社会发展的进步，房地产市场需求将持续存在。

2. 单位面积需求差异：不同消费者对房地产的需求面积不同。一线城市购房者普遍希望购买面积较小的住宅，而在二三线城市，人们更倾向于购买较大面积的住宅。开发商应针对不同市场分割，满足不同消费者的需求。

房地产市场消费者调研报告

一、引言

房地产市场一直是经济发展的重要组成部分，而消费者作为市场的主体，其需求和行为对市场的走向有着至关重要的影响。为了深入了解房地产市场消费者的现状和趋势，我们进行了本次调研。

二、调研目的

本次调研旨在了解消费者在购房过程中的需求、偏好、决策因素以及对房地产市场的预期，为房地产企业的产品开发、营销策略制定以及政府的政策调控提供参考依据。

三、调研方法

本次调研采用了问卷调查和深度访谈相结合的方式，共收集了有效问卷_____份，并对_____位消费者进行了深度访谈。

四、调研结果

（一）消费者购房需求

1、 购房目的

在被调研的消费者中，购房用于自住的比例最高，达到了_____%，其次是改善居住条件和为子女购房，分别占比_____%和_____%。投资性购房的比例相对较低，仅为_____%。 2、 房屋类型需求

消费者对住宅类型的偏好较为多样化，其中高层住宅最受欢迎，占比_____%，其次是洋房和别墅，分别占比_____%和_____%。小户型的需求也较为旺盛，尤其是两居室和三居室，分别占比_____%和_____%。

（二）消费者购房偏好

1、 区域偏好

消费者在选择购房区域时，主要考虑的因素包括交通便利程度、周边配套设施、教育资源和环境质量等。市中心和近郊区的关注度较高，分别占比_____%和_____%。

2、 品牌偏好

消费者对房地产开发商的品牌关注度较高，知名品牌开发商的项目更受青睐。＿____等品牌的认知度和美誉度较高。

（三）消费者购房决策因素

1、 价格

价格仍然是消费者购房决策的最重要因素，＿____%的消费者表示会首先考虑房价是否在自己的承受范围内。

2、 地段

地段的重要性仅次于价格，＿____%的消费者认为地段是影响购房决策的关键因素。 3、 房屋质量

房屋质量也是消费者关注的重点，＿____%的消费者表示会对房屋的建筑质量、装修质量等方面进行严格考察。